長三角的中關村新局

記者在參觀嘉興長三角創新園時發現，一個規模巨大的科技新城已經顯出了雛形。

中關村的建設者北科建集團，大舉南下，以成功的中關村建設模式在長三角地區開拓新的科技地產，締造新的科技之城。

2011年12月16日，首屆長三角科技創新論壇在浙江省嘉興市隆重舉行，來自政府部門、學界、金融機構、高科技企業、中介服務企業等單位的領導、專家200多人匯聚一堂，圍繞高新技術產業和現代服務業發展等議題建言獻策，從多維度探討高新技術產業的創新要素與發展環境。

一次成功的創新論壇

北科建集團主辦的本屆論壇，以“創新嘉興、自主未來”為主題，匯聚了政府、企業、金融投資機構等二百多位各界名家精英，圍繞嘉興高新技術產業和現代服務業發展的主題，展開熱烈研討。嘉興市副市長柴永強、北科建集團總經理郭瑩輝先后致辭；國務院發展研究中心信息中心主任米建國、科技部火炬中心副主任修小平、中國科學技術發展戰略研究院科技投資研究所所長郭戎圍繞宏觀經濟形勢、長三角區域戰略規劃、國家科技發展戰略及科技園區開發等做主題發言；中國王碼集團董事長王永民、慧聰網董事長郭凡生、全國房地產經理人聯盟執行主席楊樂渝、工商銀行浙江省分行投資銀行部總經理邵勝利等圍繞中關村科技創新、科技地產、融資創新等做主題交流；嘉興市科技局局長邢海華、嘉興創新園發展有限公司董事長王勇分別介紹了嘉興市及嘉興長三角創新園（以下簡稱嘉興創新園）的有關情況；深圳同創偉業創業投資有限公司總經理王維、北京神州泰岳軟件股份有限公司董事長王寧、北京科技風險投資股份有限公司總經理劉志強等數十位金融機構代表也蒞臨論壇現場，就金融如何支持現代產業的發展介紹經驗。南北精英匯聚，在智慧的碰撞中燃放助推嘉興發展的火焰。

論壇上還舉行了“北科建（嘉興）產業服務創新聯盟”啟動儀式。嘉興創新園發展有限公司總經理樊建偉宣讀了聯盟公約。該聯盟由北科建集團組織發起，并攜手27家國內知名風險投資機構、銀行、擔保公司、再擔保公司、小額貸款公司等金融服務機構，以及知識產權、技術轉移、人才、工商、法律、財務等中介服務機構共同組成，聯盟的宗旨是通過聯盟成員提供專業化、全方位、多層次、針對性的創新型增值服務，幫助入駐企業克服資本、技術、人才、市場等發展瓶頸，加速企業發展；拓展聯盟成員單位的業務范圍，擴大市場份額，提升經濟效益，從而實現多方共贏。

本次論壇，不是一般性的沖鋒號角，記者在論壇之后參觀嘉興創新園時發現，一個規模巨大的科技新城已經顯出了雛形。

長三角的一顆科技明珠

嘉興創新園，是浙江科技孵化城“一心八園”的核心部分，分布在其他地區的各園區多是專業性園區，其投資商包括中節能、中國兵器、北航、上海交大、上海藥谷等，個個威名顯赫。而嘉興創新園作為區域的核心，由北科建集團集中關村開發經驗之大成，旨在建設一座創新的科技之城。

嘉興地處東南沿海、長江三角洲平原，當錢塘江與東海之會，攬江、海、湖之形勝，素有魚米之鄉、絲綢之府之稱。1921年8月初，中國共產黨第一次全國代表大會在嘉興南湖的一艘游船上閉幕，宣告中國共產黨成立。

據嘉興市志記載：東周紛爭，吳越爭雄，一千余年來，嘉興既有“魚米之鄉”、“衣被天下”的富足，又有“百工技藝與蘇杭等”的繁華，經濟發展始終處在領先地位。改革開放以來，嘉興又是國務院批準的長江三角洲“先行規劃，先行發展”的十五個城市之一。

《中國大百科全書》記載的全國名人有1800人，其中嘉興就占了80余人；明清兩代江浙共出進士2000多人，其中嘉興就有600多人；現中國科學院和中國工程院院士當中，嘉興籍的有39位。古今名人中，有唐代著名詩人顧況、劉禹錫，中國十大名相之一陸贄，晚清大儒沈曾植，國學大師王國維，“民主人士左派的旗幟”的沈鈞儒，文壇巨匠茅盾，新月派詩人徐志摩，漫畫家豐子皚和張樂平，著名物理學家黃昆，著名數學家陳省身，武俠小說大師金庸等。

上世紀初，偉大的革命先行者孫中山曾到嘉興平湖乍浦一帶勘察，并在《建國方略》中計劃在此建設“東方大港”。八十多年后的今天，位于乍浦的嘉興港已建成全國唯一的海河聯運港，2001年4月嘉興港正式作為一類口岸對外開放。嘉興的區位條件得天獨厚，交通更為便捷，全市境內的高級和次高級路面鋪裝率居全省之冠。已實現了市到縣(市)的半小時交通圈和嘉興到上海、杭州、蘇州的一小時交通圈。

北科建集團作為中關村科技園區標志性項目的開發者，踐行國企責任，積極響應國家自主創新和發展戰略性新興產業的號召，在對嘉興市發展戰略高度認同的基礎上，以科技地產全新開發模式為指導，力圖在嘉興建造一座“以城帶業、以業興城、宜居宜業、和諧發展”的科技新城，集科技研發、企業總部基地、商務辦公、五星級酒店、時尚商業于一體。項目位于嘉興市秀州區，總投資100 億元，建筑面積150 萬平方米，園區建成后預計引進國內外知名大型企業5-10家，國內領先的中型企業10-20家，高成長性高新技術企業50多家，實現年均產值250億元，為5萬多人提供就業機會，項目開發將進一步提升嘉興城市形象，增強城市競爭力，助推嘉興市成為長三角經濟圈的橋頭堡。

嘉興創新園，是北科建集團推出的科技新城1號作品，也是其科技地產開發模式創新的探路先鋒。

在嘉興創新園1號地和2號地的45.74公頃土地上，規劃總建筑面積約70萬平方米。其中2號地是總建筑面積17.35萬平方米的產業研發區，具體包括：5棟孵化器功能的辦公建筑，近50棟體量跨度從450平方米到7000平方米的獨棟辦公建筑集群；1號地是地上總建筑面積53萬平方米的商務功能區，具體包括：1棟區域地標性建筑，7萬平方米的集中式商業，8棟5A級寫字樓，6.5萬平方米的五星級酒店，集獨棟餐飲、休閑娛樂、高端城市會所等多種現代都市商務交往和時尚休閑娛樂功能于一體的3.5萬平方米休閑廣場，還有16萬平方米的高端公寓。其產品品類之繁多，所涉足業態之豐富，在相近規模房地產項目中較為罕見。

三年來，北科建集團嘉興團隊不敢稍有懈怠，在為這一目標的實現而不懈努力。

首先需要解決的就是客戶定位，吸引合適的企業入駐無疑是核心問題。地域差異，是科技地產開發商進行跨地域發展不容忽視的重要因素。中關村高新科技園區的發展，離不開北大、清華和中科院等高等院所的科研資源尤其是科技人才的支持。為避免出現“橘生淮北則為枳”的情形，框架合作協議簽訂之后，北科建集團就緊鑼密鼓地展開調查和研究工作。一方面，在從對國際產業轉移趨勢，到以周邊滬杭蘇甬為主的區域產業發展趨勢的研究基礎上，與本地企業及周邊企業持續進行廣泛交流，并且在北京中關村高科技園區的企業中開展調研；另一方面，刻意與浙江科技孵化城其它園區形成差異化的定位。目前，GE（美國通用集團）中國水處理集團等科研機構和企業即將首批入園。清華工業發展研究院和霍尼韋爾（中國）公司也就入駐產業研發區初步達成合作意向。園區與洲際酒店集團就管理商務功能區五星級酒店簽訂了正式的合作意向。

與客戶定位同等重要的是產品定位問題。科技地產以“科技”為服務對象，“地產”則是其支撐平臺。這意味著進入一個新的城市，必須吃透城市規劃、產業規劃等，以此了解城市政府的發展思路，同時要加強對宏觀經濟和區域經濟背景的研究，以研判產業發展的趨勢。這樣才能將開發商所掌握的核心優勢資源與之實現創新性的融合，打造一個真正意義上能夠推動城市經濟和產業升級的科技地產項目。嘉興創新園完全按照國際領先的科技城市（Science-city）理念規劃布局。從城市規劃角度，將高端商務酒店、城市休閑廣場、大型購物中心、影劇院等城市生活功能融入科技創新、產業研發、商務辦公等傳統高科技園區之中；從房地產開發角度，是對傳統房地產開發中“職住分離”的突出矛盾反思之后的行動，通過顛覆式創新實現職、住、娛相融的現代田園都市生活方式。

事實上，除了“產業研發區”和“商務功能區”，還有定位“生態住宅區”的3號地。這樣一個完整的規劃，更接近國家級科技城關于“打造科技創新平臺、吸引高端人才、建設生態低碳示范園”的根本要求。這種功能分區完全是借鑒了當今世界產業化城市發展的先進理念，是按照高科技企業及其相關人員的工作、生活動線組織各種城市功能的合理布局，核心是生活方式，關鍵是產業聚集。

北科建集團的“科技地產”有明確的定義和內涵，“科技地產就是為創新型和成長型企業提供研發載體和產業服務的綜合平臺。”其內涵是以產業集群理論為基礎，以創新型和成長型企業為客群，以戰略性新興產業為主導產業，以房地產開發為手段，以要素資源整合為服務特色，遵循市場經濟基本規律，打造了高新技術產業集群，實現各方利益訴求的均衡協調。在科技地產開發過程中，城市不只是充當一個包括土地、客戶甚至資金資源的提供者，還將是科技地產帶來的產業價值創造的直接受益者。

北科建的“走出北京”戰略

2010 年5 月，國務院正式批準實施《長江三角洲地區區域規劃》。《規劃》明確了長江三角洲地區發展的目標，即亞太地區重要的國際門戶、全球重要的現代服務業和先進制造業中心、具有較強國際競爭力的世界級城市群；到2015 年，長三角地區率先實現全面建設小康社會的目標；到2020 年，力爭率先基本實現現代化 。

嘉興臨海和杭州、上海、蘇州的同城效應，戰略位置和交通優勢明顯，成為國際門戶的橋頭堡。

北科建集團總經理郭瑩輝日前透露，基于貫徹國家自主創新戰略和戰略性新興產業發展的新要求，在對區域發展戰略高度認同的基礎上，公司將按照科技地產開發模式，投資250億元，全力打造嘉興長三角創新園、無錫中關村軟件園太湖分園、青島藍色生物醫藥產業園三個科技地產項目。其中，嘉興長三角創新園是科技新城，而無錫和青島項目則是高端專業化園區。

郭瑩輝介紹，科技地產業務是以產業為主導，對園區實施包含多種業態的綜合性科技新城和高科技園區開發。比如北科建集團嘉興長三角創新園，該園區為產業研發提供的城市配套業態包括商務、商業、酒店、住宅、城市廣場等。科技地產開發還需注重培育“軟環境”。產業新區項目應與當地政府、商業伙伴、投融資機構等共同致力于產業要素的整合，比如為入園企業提供人才培訓、技術交易、科技金融、股權投資等一系列服務。“我們重點為入駐企業提供創業資本（VC）和成長資本（PE）的股權投資。在青島藍色生物醫藥產業園，我們將投資5000多萬元構建生物技術實驗平臺，同時與青島高新區管委會共同發起成立生物產業股權投資基金。”郭瑩輝表示。

北科建集團是我國最早從事高科技園區開發的企業之一，目前已開發中關村核心商務區、中關村軟件園、中關村生命科學園等項目，2010年，公司旗下產業園區實現生產總值逾3000億元。從中關村到長三角，從一級開發到二級開發，從科技園區到科技新城，北科建開發了中關村，中關村也成就了北科建。

1999年6月，國函〔1999〕45號文件正式發布《國務院關于加快中關村科技園區建設的批復》，作為北京市政府成立的科技園區開發主體，北科建集團隨即大量承擔起中關村建設任務。此前一年，國發〔1998〕23號文件即《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》啟動了住房商品化，開啟了中國房地產市場的黃金時代。

起初，北科建集團是從一級開發介入科技園區開發，其至今的十多年發展歷程中的主要經營活動都圍繞科技園區開發展開，這為后來的科技地產創新埋下了種子。10余年來，由北科建集團開發建設的城市功能區和科技園區規模高達十余平方公里，其中包括北京中關村西區、中關村軟件園、中關村生命科學園、北京大興生物醫藥基地等重要的城市功能區和高科技園區。這一歷程使得北科建在科技資源、金融資源及科技園區配套服務資源方面的整合能力大為提升，形成獨有的核心競爭優勢。

引進國際頂尖企業、創新型企業以及成長型企業的過程，也是北科建集團自我修煉的過程，時刻保持對國際領先的區域規劃、科技園區和科技城產品等專業領域動態的關注，對科技園區內多種業態、多種產品，在開發和經營模式上不斷創新和探索，逐漸形成了一套完整的科技地產開發理念和產品標準。在中關村的10余年摔打中，北科建集團對高科技企業的行為方式和集聚原理有了更深刻的理解，對這類企業及其員工關于工作和生活環境的要求有了更直觀的認識。在中關村科技園區開發建設過程中形成的這些理解和認識，在北科建開發團隊中逐漸積累并升華為價值體系。北科建集團相信已經觸及中關村模式的真正核心。

2008年，對北科建集團意義重大。簽下嘉興、無錫、青島等項目，是其“立足北京、兼顧外埠”戰略具有里程碑意義的重要節點。這一年，國際金融危機波及中國經濟體，隨后在4萬億元投資計劃的刺激下，處于調整低潮期的房地產市場突然展現出“抄底”機會。早在1999年就獲準從事房地產開發的北科建集團沒有多余動作，近乎偏執地堅守科技地產之路。走出中關村，走出北京，北科建科技地產事業翻開了全新的一頁。從此，從“一級開發為主，聯動二級開發”完全轉向“二級開發”，開發用地獲取方式發生根本變化，從“政府主導，統一規劃”發展為“政府主導，統一規劃，市場化運作”，產品和商業模式也面臨調整，專業型高科技園區與科技新城兩種創新產品應運而生。

2009年，北科建集團成立10周年之際，公開發布了科技地產的北科建版企業標準：“環境清新優美，配套功能完善，產業高度聚集，自主創新活躍”。同時明確提出科技地產升級產品——“科技新城”的開發理念：“以城帶業、以業興城、宜居宜業、和諧發展”。

長三角戰略，對于北科建集團走出北京的中關村新局謀劃，具有特殊的意義。