中國房價會“破發”嗎?

商品房存在以低于成本的價格出售的可能性，即“破發”，“破發”才是下調房價見底的有效標志之一。

2011年12月7日，在住房和城鄉建設部知會地方政府繼續執行限購令之后，海南省海口市率先公開做出繼續執行樓市限購政策的表態，將根據國務院有關要求嚴格調控房地產市場。

此前一個與之相應的消息是：2011年11月6日，國務院總理溫家寶在俄羅斯圣彼得堡表示，中國下調房價是國家堅定的政策，調節后的房價將使民眾能夠接受，也使房地產業健康有序發展。

溫家寶說：“在這里我特別要強調，對于房地產一系列的調控措施，決不可有絲毫動搖，我們的目標是要使房價回歸到合理的價格。”

此前，10月19日，時任銀監會主席的劉明康在CEO組織峰會上講話時提到，最新的房貸壓力測試結果顯示，即使房價下跌40%，我國銀行業房地產風險總體可控。此話表明開發商無法挾持銀行，暗示開發商無謂再扛。

那么，中國的房價會破發嗎？所謂破發，在股市就是跌破發行價，在房市就是跌破成本價。

調控毫不放松

“只漲不跌”的“非常道”，曾經是中國房價的真實寫照，以至于每當房價出現下跌，“抄底”的聲音總會響起。在這種情況下，房價要回歸有漲有跌的“常道”，絕不是一蹴而就的。

回顧此輪調控政策，自2010年4月“新國十條”這個“史上最嚴厲的調控政策”出臺以來，已經過去了17個月，其間還接二連三地出臺了更嚴厲的“新國八條”、“上海重慶征房產稅”、“限購令”升級……房地產調控一輪緊過一輪。

2011年10月27日，住建部部長姜偉新表示，限購政策是不得已才采取的辦法，等住房信息完善后即可取消，并表示支持全國人大財經委副主任委員吳曉靈提出的更多采取稅收的辦法，這次沒人再把住建部的話是耳邊風了，此后關于限購令即將取消而房產稅取而代之的說法甚囂塵上，各種爭論不絕于耳。

同年10月29日，溫家寶總理在國務院常務會議上表示，要切實把握好宏觀調控的方向、力度和節奏，適時適度進行預調微調，“微調”意味著定向放松，而放松的指向引來無數揣測，有人就結合“取消限購”的說法表明“微調”必然指向房地產，完全忽略溫總理在同一場合講的堅定不移地搞好房地產調控，甚至拿另一句“促進房價合理調整”說事，說“合理調整”而不提“下降”就是要放松房地產調控。

其實官方口徑一直沒變，都是要堅持房地產調控，只不過是具體表述有差異，就被冠以各種解讀。一直堅持不懈地將官方的表態解讀為調控放松的人，未必當真不解其中之意，有可能是為了自身利益而利用言論解讀來制造輿論。而這一次，“絕不可能有絲毫動搖”、“下調房價”、“合理價格”幾個關鍵句似乎再也沒有揣測的余地，徹底斷了房地產調控放松的念想。

博弈延綿不絕

房地產調控已進行兩年，現在房價才開始松動，正因為房地產市場已形成各種利益板結，各方博弈進入深水區，屢屢陷入“拔河”狀態。

一直以來，地方政府由于過度依賴土地財政，已被綁架于房地產之上，房地產行業受損，其GDP、土地收益以及房產稅都將大幅下降，因此，地方政府一直或明或暗地抵制著房地產調控。

由于一線城市限購政策已定難以脫逃，在二、三線城市博弈中中央作出讓步，可由地方政府按標準自行制定政策，因而，二三線城市的地方政府就開始上演了各種抵制的好戲，從臺州、衢州的寬松版形式化限購，到丹東、韶關等以“限價”代替“限購”，且限價比本地房價水平基本相近甚至更高。不過，當2011年10月11日佛山企圖放寬限購之時，卻被勒令連夜撤回；10月31日，珠海市政府連夜發出“雙限令”，11月1日起主城區(香洲區)實行限購，限購令還包括全市新樓盤不得超過11285元/平方米，明顯低于當地平均房價。從地方政府各種形式化限購，到企圖放松限購被撤，再到限購限價并行，地方政府的調控壓力明顯增大，躲避房地產調控的空間被大大壓縮。

另外，關于“限購”，還涉及一個“截止時間”的問題。據統計，2011年全國一共有48個城市出臺了限購令，其中有36個城市的限購政策沒有給出實施的截止時間，限購政策有具體截止時間的城市為福州、廈門、海口等12個城市。其中，除了南寧截止時間為2012年2月29日外，其余11個截止時間都為2011年12月31日。既然有“截止時間”，似乎就給了地方政府的“抵制”提供了空間。但住建部相關人士2011年12月初公開表示，近期國務院分管領導多次就房地產調控問題作出指示和批示，核心要求就是不能對現有房地產調控政策予以放松，“限購在可預見的未來，不存在放松可能”。住建部已知會地方政府，對于限購政策將要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后對限購政策進行延續。而在限購令最嚴厲的北京，北京房地產業協會秘書長陳志曾披露，限購政策將納入北京市基本住房制度。

業內人士表示，當下，地方政府再做放松限購“出頭鳥”的可能性不大。

房價終于跌了

房地產開發商似乎一直沒忘記兩年前國家出臺的4萬億救市政策，對于房價一跌政府必然救市有著不輕的幻想，因此，在不短的一段時間里，即使資金鏈緊張依然有不少開發商在死扛不降價。所以，此前幾個月即使房價下降也只是零點幾個百分點，幅度十分輕微。

但是，土地購入最能體現開發商對房地產市場的預期，2011年10月份廣州南站的土地拍賣大戲連夜喊停，大開發商悉數缺席，可見開發商對房地產市場的預期已然下行。

現在信貸并未放松，很多小開發商資金鏈已無法維持，大開發商需要儲備資金過冬，降價促銷是快速回籠資金的唯一出路，全國開始出現小范圍降價潮，此前上海出現了10%-50%降幅的打折促銷，隨后深圳等城市也加入降價之列。溫總理既已放下狠話，房地產調控短期內就不可能放松，開發商也很難再扛了，再扛也回光返照不了多久，降價回籠資金是正事。只要調控不放松，房價持續下降的趨勢便難以逆轉，只不過是會降多少而已。

事實上，盡管2011年3月就有一些地產商開始打折銷售，但一線城市樓市降價潮蔓延得從8月的北京通州算起，當時在售住宅成交均價為15000-16000元/平方米，比2010年年初降20%左右。而該地區土地成本均價5000元/平方米左右，顯然大部分開發商有足夠的降價空間。

接著是上海，10月浦東中海御景熙岸從2.3萬元/平方米降至1.6萬元/平方米；嘉定新城龍湖酈城從1.8萬元/平方米直降到1.4萬元/平方米。10月22日，因降價幅度較大，龍湖地產上海嘉定酈城、綠地秋霞坊、閔行星河灣等售樓處被業主砸得一片狼藉。

進入11月，深圳接棒上海，掀起又一輪降價潮。

全國性的降價潮大幕或將開啟。2011年房價下跌體現在一二線城市，2012年很可能將波及到三四線城市，這輪房價下跌有可能持續2~3年，因為市場已是今非昔比。

2011年11月9日，國土資源部發布“全國第三季度房地產用地市場運行概況”。值得關注的是，國土部首次對外披露未開工用地數據——截至2011年10月，全國未開工的房地產用地約為21.3萬公頃，其中住宅用地16.5萬公頃；未竣工的房地產用地45.5萬公頃，其中住宅用地35.5萬公頃。

業界一般認為，中國目前的房地產項目容積率平均約1.5，也就是1平方米的用地可以建成1.5平方米的房子。按此粗略計算，當前全國尚未開工的房地產用地應該可以建成大約32億平方米的房屋，未竣工的房地產用地可以建成68億平方米的房屋。

2010年全國房屋銷售面積約10.43億平方米，而當前未開工和未竣工的房地產用地可以總計提供100億平方米的房屋，如此巨大的潛在供應量大約相當于前者的9.5倍。

當然，中國樓市實行預售，也就是即便房屋還未能竣工，但只要滿足“開發商投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付時間”等若干條件，開發商就可以將房屋對外銷售。因此，上述100億平方米中可能有少許部分已經對外銷售。

不過，國家統計局同日發布的數據顯示，今年前十月全國房地產銷售面積約8億平方米，即便扣除這些，2011年10月份之前供應的房地產用地如果全部建成，總量也將高達90余億平方米。

如此近年必將有源源不斷的巨量房屋入市，對房價的壓制不可小視。

與此同時，根據證監會分類下房地產開發企業資產負債率統計顯示，在130余家樣本中有52家上市公司的資產負債率超過70%。資產負債率是衡量企業健康與否的重要財務指標。過高的資產負債率意味著債務負擔嚴重，財務壓力大，財務風險大，除了降價出貨，房地產商已是別無他法。

中國指數研究院最新價格指數也顯示，2011年10月份全國100個城市住宅均價為8856元/平方米，環比下降0.23%，繼9月份環比降0.03%后，已連續兩月呈現下跌，且降幅有所擴大。而北京、上海、杭州等十大城市的住宅平均價格為15720元/平方米，環比9月下降0.42%，也已經跌至今年3月來最低。

暴利已難維持

統計顯示，2011年三季度144家房企合計實現營業收入865.55億元，較今年二季度的961.94億元環比下降10.02%；而凈利潤則從二季度的143.96億元下滑至三季度的97.03億元，凈利潤率從15%降到11.2%，已超三成。

但在社會平均利潤率才3%—5%之時，房地產的暴利由此可見一斑。

與此同時， 2010年，中國城鎮居民人均可支配收入為19109元，人均消費性支出13471元，三口之家的年總結余為僅為1.7萬元。10倍的房價收入比，相當于90平方米，單價僅6300元的房產，也相當于家庭平均32年的總節余。如果算上貸款利息，則意味著目前一套房產需要普通家庭四五十年的儲蓄才能負擔。

而美國的房地產泡沫在只相當于五六年家庭年收入時就破滅了。中國有多少城市的房價收入比在10倍以下？顯然，中國房產泡沫繼續膨脹對中國經濟將非常不利，更何況高房價嚴重阻礙了城市化的進程，也大大擠壓了居民的消費支出，抑制了內需的增長。

另據報道，2011年9月中旬起，上海出現不少境外投資客拋售房產，10月中旬，有10多位美國投資客集體拋售上海某酒店70余套房，涉及金額約1.26億。有中介解釋，部分境外房地產市場租金回報率較高是這些境外人士離場的原因之一，以倫敦為例，租金回報率5%-6%，而在上海只有約1.5%。

如此低的租金回報率，恰恰說明房價已高得離譜。在投機資金的推動下，中國的商品房已成為了標準的投資品，即商品，而商品的價格是圍繞其價值波動的。

那么，在供大于求的情況下，商品的價格就有可能低于其價值，也就是說商品房存在以低于成本的價格出售的可能性，即“破發”，“破發”才是下調房價見底的有效標志之一。