化解商品房限購的法律難題

摘 要：房地產市場的過度投機刺激了限購令的出臺，限購令也取得了良好的社會效果。然而，由于限購令無法律依據以及與現有法律相沖突受到各方的強烈批判，政府的依法行政理念受到挑戰。從完善立法的角度去化解限購令的法律難題能使該政策繼續抑制房價的瘋狂上漲，從而為民謀利，并為政府的依法行政提供法律依據。

關鍵詞：商品房限購；法律難題；對策

中圖分類號：D92 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）01-0110-02

收稿日期：2011-08-29

作者簡介：張鵬（1987-），男，湖北孝感人，碩士研究生，從事行政法、經濟法研究。

一、問題的提出

中國房地產市場泡沫已經越來越嚴重。投機性資本的瘋狂涌入加劇了房地產市場的白熱化。房價在炒家資本的輪番攻擊下如脫韁野馬不可控制，一次次的突破社會大眾的承受能力。受此影響社會貧富差距進一步擴大，由此引發的社會問題日益明顯。面對市場的非理性，政府出臺了限購令政策。該政策的頒布能夠限制各種名目的炒房和投機性購房，防止房價上漲過快。然而，由于相關法律的不健全，使得限購令政策既無法律依據，又同現行法律相違背。限購令面臨極其尷尬的地位：一方面政府出于宏觀調控以及為民謀利的政策需求，必須毫不動搖的堅持限購令政策；另一方面依法行政的原則又需要政府廢除同現行法律相抵觸的限購令。那么，如何去化解限購令面臨的法律難題，消除這一政策的糾結之處，使這一政策繼續發揮其功效呢？本文在揭示限購令面臨的法律困境的基礎上，試圖探尋破解該些難題的法律途徑。

二、限購令面臨的法律難題

依法行政是任何一個法治政府所必須堅持的最基本原則，是現代法治國家的根本性要求。這一原則要求行政權的存在和運行都必須依據法律，符合法律要求，而不能與法律發生抵觸和沖突[1]。然而，限購令自出臺至今，備受指責。

1.限購令的實施并無法律依據。翻遍中國現行的法律法規，沒有任何法律文件對限購令予以明文規定，限購令于法無據[2]。牽強附會的看，唯有《中華人民共和國價格法》第30條中關于價格總水平調控手段的規定與限購有異曲同工之處，該條規定，當重要商品和服務價格顯著上漲或者有可能顯著上漲，國務院和省、自治區、直轄市人民政府可以對部分價格采取限定差價率或者利潤率、規定限價、實行提價申報制度和調價備案制度等干預措施。省、自治區、直轄市人民政府采取前款規定的干預措施，應當報國務院備案。限價與限購有著本質的區別，前者是對價格的直接調整，后者是對需求的控制。因此，從整個條文字面的意思來看，并未提及限購，限購的法律依據仍然不存在。

2.限購令違反物權登記制度。中國《物權法》第10條規定，國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。從該條我們可以看出，對物權的“統一登記制度、登記范圍和機構”只能由法律和行政法規予以規定，而作為政府政策的限購令卻明文規定對不符合條件購房者不予辦理產權登記，明顯與物權法相抵觸。另外，《物權法》第12條規定登記機構在登記過程中應履行下列職責：（1）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料。（2）就有關登記事項詢問申請人。（3）如實、及時登記有關事項。（4）法律、行政法規規定的其他職責。除此上述四項要求之外，并未規定登記機構必須按照政府政策履行登記職責。

3.限購令無權對民事基本制度和基本經濟制度予以規定。《中國人民共和國立法法》第8條規定，民事基本制度和基本經濟制度只能制定法律。房屋限購令涉及不動產所有權和不動產交易，這都是屬于民事基本制度的內容 [3]。作為地方政府政策的限購令顯然無權限制公民購買房屋，政策的效力級次不符合《立法法》的規定。

限購令既遭到了來自學者公正立場上的批判，又遭到既得利益者別有用心的指責。表面上限購令的存廢是其合法性的爭議問題，實質上，其存廢是利益博弈的過程。來自法律的批判，將限購令推到風口浪尖。然而，限購令的合法性問題最根本的是由立法的缺陷所導致的。要解決限購令面臨的法律難題，最根本的是完善立法，將限購令納入《價格法》體系中，將這一政策上升為法律。

三、破解難題的法律途徑

1.限購令符合《價格法》的立法目的，能夠彌補立法的缺陷。一條最基本的經濟學規律告訴我們：供過于求時，價格會下降；供不應求時，價格會上漲。在中國，由于房地產企業的準入制度以及土地資源的不可再生性，商品房的供給在長時期內是趨于穩定并且是稀缺的，而另一方面由于人口眾多，城市化進程加快，需求是巨大的。若此時投機性需求推波助瀾，而有效性需求不足，則必然導致供不應求，房價上漲。防止房價不合理上漲，很重要一點就是控制投機性需求，而控制投機性需求最有效的方法就是限購。限購令作為政府調控經濟的一種手段，直接影響著需求量，但最終目的是為了控制價格的非理性上漲，雖未直接調節價格，卻間接影響著價格，配置著稀缺的資源。《價格法》第1條明確規定其立法目的是：為了規范價格行為，發揮價格合理配置資源的作用，穩定市場價格總水平，保護消費者和經營者的合法權益。耶林認為：法律是人類意志的產物，也是社會的產物，有其一定目的，故法律亦可視為目的之產物 [4]。限購令同樣能和價格調控方法一樣，達到與價格調控相同的目的，即規范價格行為，配置資源，維護消費者的合法權益。既然需求影響著價格，而價格又是《價格法》所明文規定的調控物價的方法，那么對需求的調控方法也應寫入《價格法》。然而，由于立法者對基本經濟規律的忽視，限購并未納入《價格法》的調控體系之中，導致了目前限購令面臨的尷尬局面。為了彌補法律的不足，解決遇到的新問題，限購應該寫入《價格法》。

2.符合依法行政的內在要求。將限購上升為法律使得限購令有法可依。同時，也可以徹底消除與現有的《物權法》以及《立法法》的沖突。若限購上升為法律，則限購令有權對物權登記制度作出特別規定。對于《物權法》第12條規定的登記機構在登記過程中應履行的職責，我們可以把限購令看成是該條第4款，法律、行政法規規定的其他職責，避免了與該條的沖突。再來分析與《立法法》是否還會存在矛盾。限購令上升為法律，則有權對涉及不動產所有權和不動產交易的基本民事制度加以規定。這樣，既發揮了限購令的功效，又堅持了依法行政。

3.從社會法學的角度來分析，將限購上升為法律符合社會公眾的利益。功利主義代表人物邊沁認為，立法的根本目的在于增進最大多數人的最大幸福，立法時必須以國民全體的快樂為基礎[5]。限購令是符合社會公眾的最大快樂并能促進社會大多數人的最大幸福的政策。第一，限購能夠抑制房價上漲過快，加強政府的宏觀調控職能。據國家統計局公布的2010年7月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況，與6月份相比，上述城市中新建商品房住宅(不含保障性住房)價格環比停漲城市達31個，其中下降的城市為14個，持平的17個[6]。北京、上海、廣州、深圳等一線城市出現三年來首次集體停漲，房價調控成效初現。第二，打擊投機資本，回歸房屋的居住屬性。據統計，中國約30%~40%的購房者是出于投資動機購房的。能夠進一步說明房地產過度投機的是高空置率，就高檔住宅而言，上海空置率為16.7%，北京為25%，深圳為33.3%。在推出限購令政策后我們可以看到明顯的效果：截至2011年3月7日，在全國7個重點城市中，除深圳之外，其他城市在限購后一周，住宅成交量出現不同程度的下滑。其中杭州下降73.79%，成都下降59.68%，天津下降56.08%，北京下降50.23%，廣州下降37.39% [6]。限購政策擠出了眾多投機性需求，為房屋回歸其居住性屬性創造了條件。第三，有利于防止貧富差距過大。據2011年1月6日《人民日報》提供的數據，從2000年開始，中國基尼系數就超過了0.4的警戒線，現已接近0.5，城鎮居民收入最高的10%的家庭和最低的10%的家庭人均可支配收入之比約10倍 [7]。近年來房價的持續上漲使得人們形成了對房地產的過度追捧。富有者肆無忌憚的投資于房地產，從持續上漲的房價中獲益，貧困者傾其所有，只為了尋找一份安身之所，造成富有者日益富有，貧困者日益貧困。因此，必須限制少數人對社會資源的過度占有和無度消費，防止貧富差距的擴大。

綜上，商品房限購政策具有積極的作用，其面臨的法律難題歸根結底是由立法的缺陷導致的，不能因此而否認限購令的功效。當然，房地產市場的泡沫并不是僅僅依靠限購令這一制度就能完全解決的，還需要政府擺脫對土地財政的依賴以及從增加商品房供給入手，再配之以稅收的調控。這樣一整套措施的有機結合才能從根本上讓房地產市場健康有序發展。當然，在目前增量調控不到位，政府無法擺脫土地財政的模式下，限購是一種成效顯著的方法。雖然不能從根本上解決問題，但卻可以立竿見影的堵住無孔不入的投機資本[8]，控制價格的非理性上漲。

參考文獻：

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[6] 吳浩天.淺談中國房地產市場出臺限購令后的變化[J].科教新時代，2011，(8):80.

[7] 魏孔義.中國貧富差距現狀及對策思考[J].理論學習，2011，(7)：17-18.

[8] 章劍鋒.樓市限購令政策:關鍵時刻貴在堅持[J].財會研究，2010，(14):24.

[責任編輯 吳明宇]