人口\\需求和心理對房市的影響及其策略破解

華東師范大學金融與統計學院的朱蓓佳與陸智萍兩位博士在2012年第3期《上海經濟研究》上聯合屬文，題目為《從美國房價走勢透視中國房地產市場走向》。文章從量化分析的角度出發，研究了美國50個州和哥倫比亞特區房價指數序列的記憶性特征，并探究各州房價指數序列均具有一定程度的長記憶性的成因：人口密集區域通常都是經濟比較發達的地區，因此其城市福利及公共設施、醫療設施、安全保障等相對其他城市都要好一些，容易導致人口的涌入，而人口數量的上升也會體現在房地產市場的供不應求上，從而導致房價一定程度的上升。另外，當人們對樓市普遍具有較好的預期時，從眾心理往往對房價起到一定的推波助瀾的作用，進而導致人們非理性的購房及“炒房”行為，最后產生價格泡沫，且泡沫會急劇增大。然而，隨著時間流逝，泡沫總會破滅，此時人們的“從眾心理”又會反過來導致房價暴跌、樓市疲軟甚至崩盤。而在人煙稀少的地區，房價成交量小且不活躍，通常來說，就無法出現人口密集地區房價大起大落的現象。

基于中美兩國具有地域廣大、人口分布不均等相同特性的前提下，作者就穩定我國房地產市場提出三大政策性建議：一是根據房價記憶參數具有區域聚集性的特點，建議在區域上相鄰的區域應采取松緊度相似的房地產調控政策；二是對于一線城市，從2011年第四季度的房地產數據來看，在一系列的房地產調控政策的干預下，房地產的泡沫在逐漸縮小，因此2012無需推行更為嚴格的房產調控政策；三是一線城市商品住房價格上漲的主要原因并非大量的投機、投資行為造成的，而是每年約只有占全部城鎮家庭戶數不到3%的新房供給量，與城市化的需求和適齡結婚人口集中性的矛盾，與日益增長的物質消費能力及改善型需求之間的矛盾，及與大量農村居民涌入城市而城市新房供應不足之間的矛盾，因此執行控制城市人口數量的政策、控制剛性需求的政策，就可以實現穩定、合理的房地產價格。