淺談房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道的路徑

摘要：自2010年以來，我國通貨膨脹嚴重，國家加大了宏觀調控手段來抑制通貨膨脹的加劇，加大了對房地產(chǎn)市場的調控力度，房地產(chǎn)業(yè)資金鏈條因此吃緊。在此背景下研究房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道的路徑，可以拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資的視野，為企業(yè)發(fā)展籌集必要而合理的資金。因此，當前研究房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道的路徑具有重大的現(xiàn)實意義。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資渠道；債務結構

在我國經(jīng)濟飛速增長和城市化步伐的加快的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展取得了前所未有提升，但同時我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展主要還是依賴我國長期的貨幣超發(fā)和信貸的超水平投放，由此導致的房地產(chǎn)業(yè)負債規(guī)模和負債程度都很高。目前，我國通貨膨脹水平持續(xù)維持在高位運行且國家近年調控房價力度較大導致房地產(chǎn)企業(yè)融資受限，融資規(guī)模變小，直接制約了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。基于此，本文從我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀分析入手，并提出了房地產(chǎn)企業(yè)如何拓寬融資渠道的對策。

一、融資概述

融資就是資金的融通，其概念有廣義和狹義之分，從狹義上看，融資即是一個企業(yè)的資金籌集的行為與過程，是一種資金的單向流入的活動。企業(yè)從自身生產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)狀及資金運用情況出發(fā)，根據(jù)企業(yè)未來經(jīng)營與發(fā)展策略的需要，通過一定的渠道和方式，利用內部積累或向企業(yè)的投資者及債權人籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金的一種經(jīng)濟活動。企業(yè)籌集資金總是基于一定的動因的，一般來說企業(yè)融資主要是出于擴張發(fā)展、借新債還舊債或者是基于以上的混合目的。從廣義上看，融資也叫金融，是企業(yè)在金融市場上進行資金籌措或貸放資金的行為，是一種資金的雙向流入和流出活動。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況分析

1、經(jīng)營現(xiàn)狀分析

經(jīng)過多年的發(fā)展，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)仍處于規(guī)模普遍偏小、風險較大的階段。2003年全國范圍內房地產(chǎn)企業(yè)為37123個，被明確劃分為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)的上市公司僅為59家，僅占全國房企的0.16%。行業(yè)平均利潤率較高，行業(yè)發(fā)展時間尚短，還沒有完成優(yōu)勝劣汰的過程是導致此種情況的基本原因。2001年-2010年間，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額逐年增長，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展步入了“黃金期”，無論是發(fā)展規(guī)模或是銷售利潤都取得了長足的進步，企業(yè)資金實力不斷擴充，在全社會固定資產(chǎn)投資中占有較大份額。但與其他房地產(chǎn)市場較發(fā)達的國家相比，代表中國的房地產(chǎn)企業(yè)精英的上市公司在規(guī)模上也明顯處于劣勢。截止2010年，我國房地產(chǎn)上市公司中北京城建、萬科等七家公司總資產(chǎn)雖然已超過400億元，但與香港的長江實業(yè)、新鴻基等資產(chǎn)早已超過1000億元的地產(chǎn)公司相比，中國上市房地產(chǎn)公司的規(guī)模仍然偏小。

2、房地產(chǎn)企業(yè)資金來源分析

數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計經(jīng)濟年鑒

從2004-2010年間中國房地產(chǎn)資金結構分布情況（見表1），可發(fā)現(xiàn)下列特征：從總體規(guī)模上，近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)投入始終保持快速增長的發(fā)展勢頭。貸款規(guī)模和資金投入規(guī)模快速增加也使得我們不能忽視資金風險。盡管經(jīng)過近些年來的宏觀調控，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的風險整體下降了，但房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他資金的比例逐年提高，實際上這部分資金主要由商品房銷售收入轉變而來。以我國房地產(chǎn)企業(yè)的龍頭——萬科集團為例，2009年以來，萬科公司債務和權益資本總額的增長率在40%以上，甚至超過了土地資源儲備增長的速度。從總體的資產(chǎn)負債水平看，萬科與全國房地產(chǎn)企業(yè)平均高達74%的資產(chǎn)負債率相比，還是處于財務安全邊界內。從短期融資方面來看，萬科短期融資一度所占比例過高，2011年三季度，短期債務占到了總債務的85%，債務長、短期結構嚴重失衡，萬科短期償還債務風險加大，從融資渠道方面來看，由于銀行兩次加息和“121文件”的出臺，原本是房地產(chǎn)行業(yè)主要融資渠道的應收賬款和預收賬款兩種經(jīng)營性舉債融資渠道還有銀行借款急劇縮減，萬科開始拓展其他融資渠道，主要有基金、信托和股權融資三種渠道。但是前后融資所得數(shù)目還是難以彌補新建項目所需的融資需要量，萬科的資金缺口將會更大，短時間內仍難擺脫投融困境。我國房地產(chǎn)企業(yè)的龍頭萬科集團資金狀況的不佳可以從總體上反映出我國房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況不佳的現(xiàn)狀。

3、房地產(chǎn)企業(yè)債務結構特征分析

我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要受益于直接支持企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)投資和通過發(fā)放個人住房貸款增加房屋銷售和擴大房地產(chǎn)需求。資金是企業(yè)生存的命脈。負債生存是中國房地產(chǎn)公司的實質。因此，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的特殊性使得其成為一個高負債的行業(yè)。早在2005年時中國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率就已高達75%，資產(chǎn)負債率低于行業(yè)的平均水平是因為上市公司可以通過發(fā)行股票、定向增發(fā)等股權融資手段籌集資金。但近幾年來，隨著我國資本市場對“圈錢”活動受到遏制以及資本市場不景氣，導致房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場融資越來越困難，進而在外部銷售不景氣的情況下，不得不使得房地產(chǎn)上市公司尋找股市之外新的融資渠道。2010年以來，國家加大了宏觀調控的力度，增大了房地產(chǎn)市場發(fā)展的不確定性。從債務來源結構特征來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式單一，大部分依賴于外部資金尤其是銀行信貸資金，民間資本獲取較少，而且，在現(xiàn)階段國家宏觀調控情況下，企業(yè)銷售不暢，導致房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的資產(chǎn)負債率比其他行業(yè)高。從債務期限結構來看，由于中長期的貸款審批難度大，無法滿足企業(yè)大規(guī)模融資，導致很多房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道大多來源于銀行的短期貸款，導致企業(yè)財務風險增加，短期償還債務的壓力增大。

三、對房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道的路徑思考

1、改變融資觀念，努力拓寬融資渠道

從我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀來看，當前不僅僅是缺少資金來源、資金來源單一，更重要的是缺少如何找到適當?shù)娜谫Y渠道的方法。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)建立正確的融資觀念，善于利用多種融資方式，緩解目前房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要建立融資戰(zhàn)略，建立多層次的融資渠道。如創(chuàng)業(yè)期從擔保公司獲取創(chuàng)業(yè)啟動資金，成長期與銀行借款拓展業(yè)務發(fā)展，成熟期甚至可以引入風險基金或上市融資等等。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以開發(fā)民間融資渠道，目前國家正通過多種政策形式為民間借貸行為松綁。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應該充分運用國家的金融政策和對民間資本合法化的有利政策空間，改變過去房地產(chǎn)企業(yè)只能通過銀行融資或等待機會上市融資的狹隘融資觀念，應該把民間借貸陽光化、規(guī)范化，拿到地面上來，應拓展工作思路，努力拓寬融資渠道，不斷壯大房地產(chǎn)企業(yè)的資金實力。

2、發(fā)展直接融資渠道融資

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)自身積累經(jīng)驗遠遠不能滿足發(fā)展的需要。急需打開“外源之門”，從而在根源上緩解房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的緊張局面。因此，應進一步發(fā)展完善債券融資市場，發(fā)展完善股權融資市場，拓寬直接融資渠道，調整改善資金來源結構，構建直接融資體系對滿足房地產(chǎn)企業(yè)的長期性資金需要符合發(fā)展趨勢。根據(jù)我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的實際情況，需要建立多層次、專業(yè)化的房地產(chǎn)企業(yè)資本服務市場。從實際情況來看，我國的房地產(chǎn)企業(yè)資本融資市場體系應該包括兩個層面：二板市場和區(qū)域性小額資本市場。就其分工來看，二板市場主要解決處于創(chuàng)業(yè)中后期階段的房地產(chǎn)企業(yè)融資問題；區(qū)域性小額資本市場則主要為達不到進入二板市場資格標準的房地產(chǎn)企業(yè)提供融資服務，包括為處于創(chuàng)業(yè)初期的中小企業(yè)提供私人權益性資本。同時結合房地產(chǎn)企業(yè)實際，應在產(chǎn)業(yè)集群中進行產(chǎn)業(yè)連接，組合房地產(chǎn)集團企業(yè)，對符合上市條件的，積極促成其上市，通過規(guī)模的積聚效應來最大限度籌集發(fā)展資金。

3、大力發(fā)展房地產(chǎn)公司債券

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)通過發(fā)展債券市場，可以把社會資金吸引過來，變成一種大眾化投資方式，實現(xiàn)房地產(chǎn)投資的社會化。目前房地產(chǎn)債券市場在國內還很難發(fā)展，主要表現(xiàn)在債券市場規(guī)模偏小，債券產(chǎn)品單一，風險較大，尚未建立有效的信用評估體系和債務清理機制，使得現(xiàn)有債務市場運行很不規(guī)范。但在房地產(chǎn)投融資機構的轉型階段，房地產(chǎn)債券市場有著良好的發(fā)展機會。政府應該從政策、法規(guī)、制度上為企業(yè)利用債券融資創(chuàng)造一個良好的、寬松的環(huán)境。放寬審批權限，簡化審批手續(xù)，同時逐步放松對企業(yè)債券的利率約束，給予房地產(chǎn)企業(yè)充分的自主權利。其次，要建立健全多層次的企業(yè)債券市場，提高企業(yè)債券流動性和可轉換性，建立投資企業(yè)債券的風險轉移機制。再次，要增加房地產(chǎn)債券的品種，增加長短期債券發(fā)行配比額度，完善評價債券等級的中介市場，確保房地產(chǎn)債券市場的良性發(fā)展。

4、擴大房地產(chǎn)金融

房地產(chǎn)企業(yè)負債融資的渠道是負債對象管理的基礎，負債融資的來源不同使得債權人類型的不同。在美國，房地產(chǎn)投資機構很多，融資渠道相當廣，根據(jù)資金來源的不同，債權人主要可分四種：存貸款機構，壽險和養(yǎng)老基金機構，中介、抵押和信托機構，以及聯(lián)邦政府相關機構。而在我國，房地產(chǎn)企業(yè)單一的負債融資的銀行借款渠道造成了我國房地產(chǎn)企業(yè)負債融資對銀行負債的嚴重依賴。要擺脫這種依賴，降低負債比例，擴大房地產(chǎn)金融勢在必行。同時依托房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)優(yōu)勢，大力發(fā)展資產(chǎn)抵押市場，各類抵押公司即中介機構，為開發(fā)商或者房地產(chǎn)購買者尋找投資來源，并為投資者發(fā)放房地產(chǎn)貸款。隨著二級房地產(chǎn)市場中抵押貸款的增多這些機構日漸活躍起來，從事住宅和收益型房地產(chǎn)貸款的發(fā)放和服務性的工作是它們的主要業(yè)務。但這類負債融資渠道的發(fā)展，離不開房地產(chǎn)的證券化。

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