淺析我國個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)與防范

摘要：個(gè)人住房抵押貸款向來被認(rèn)為是安全性高、利潤(rùn)穩(wěn)定、最簡(jiǎn)單的信貸業(yè)務(wù)，但是細(xì)析國內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的現(xiàn)狀來看，該項(xiàng)貸款業(yè)務(wù)仍然具有諸多風(fēng)險(xiǎn)。美國次貸風(fēng)波引發(fā)的全球性金融危機(jī)對(duì)各國經(jīng)濟(jì)影響深遠(yuǎn)，而作為風(fēng)險(xiǎn)源頭的房地產(chǎn)抵押貸款成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。本文對(duì)我國個(gè)人住房抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行探析，并在此基礎(chǔ)上提出了個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策，以保障我國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。

關(guān)鍵詞：個(gè)人住房；抵押貸款；風(fēng)險(xiǎn)；防范

一、美國次貸危機(jī)的啟示

美國之所以會(huì)發(fā)生次級(jí)貸款抵押危機(jī)，主要是因?yàn)椋阂环矫妫袌?chǎng)投資者偏好風(fēng)險(xiǎn)投資，資產(chǎn)價(jià)格的上漲導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)泡沫；另一方面，在巨大利益的誘惑驅(qū)動(dòng)下，貸款機(jī)構(gòu)降低了管理信用風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)收入中等或偏低以及信用程度不高的借款人向貸款機(jī)構(gòu)貸款，這就是次級(jí)抵押貸款。自2001年至2004年，美聯(lián)儲(chǔ)的低利率政策促進(jìn)了美國當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也刺激了美國人的購房熱情，在這種高溫市場(chǎng)的作用下，貸款機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤的判斷房?jī)r(jià)還將不斷上漲，在利益的驅(qū)使，放貸的條件有相當(dāng)大的松動(dòng)，在正常情況下認(rèn)為不具備還款能力和貸款條件的借款人也被發(fā)放了貸款。

爆發(fā)美國次貸危機(jī)的直接導(dǎo)火線是利率的上升和住房市場(chǎng)持續(xù)降溫。從2004年到2006年，在這短短兩年內(nèi)，美國的息金連續(xù)提高了17次，儲(chǔ)備聯(lián)邦委員會(huì)把利率由原來的1%增長(zhǎng)至5.25%，如此大的攀升利率在很大程度上加大了買房者的償還貸款的重?fù)?dān)，與原來6％～8％的抵押貸款利率相比，次級(jí)房貸達(dá)到約為10％～12％利率。另外，美國如火如荼的住房市場(chǎng)在慢慢降溫。從美國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)表的數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)，在歷經(jīng)5年牛市，美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)在2006年全面迅速降溫，比前年跌幅8.4%，銷售量只占舊房銷售量的85%，17年來遭受的最大重創(chuàng)。

二、我國商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

近年來，隨著房?jī)r(jià)上漲，中國國內(nèi)大量發(fā)放抵押貸款，在競(jìng)爭(zhēng)較激烈、抵押貸款發(fā)放較多的一線城市，風(fēng)險(xiǎn)在一定程度上開始顯現(xiàn):房貸逾期頻頻發(fā)生，房貸不良率大幅度增長(zhǎng)，銀行訴客戶房貸違約現(xiàn)象不斷上映法庭。由此可見，中國的住房抵押貸款市場(chǎng)也存在著重大的風(fēng)險(xiǎn)隱患，美國發(fā)生的次貸危機(jī)應(yīng)該讓中國保持警惕，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真分析我國住房抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)，防患于未然。

（一）來自交易相對(duì)方的風(fēng)險(xiǎn)

主要是指來自開發(fā)商和借款人的風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)開發(fā)商來說，銀行把他們開發(fā)的房產(chǎn)當(dāng)成是第二還款源，第二還款源是借款人還款的后備源泉。倘若開發(fā)商營(yíng)運(yùn)手段不佳以及資金方面出現(xiàn)漏洞，就可能對(duì)工程的質(zhì)量以及工程進(jìn)度造成影響，最嚴(yán)重的后果的導(dǎo)致樓市成為爛尾樓，這不僅很大程度縮水了銀行的還款來源，還會(huì)引起購房人對(duì)開發(fā)商不信任的不滿，從而不會(huì)再如以往支付借款本息。

就借款人而言，違約風(fēng)險(xiǎn)是他們要考慮的最大的風(fēng)險(xiǎn)，就是說，如果借款人違約了，那么銀行就不能到期收回借款人所貸款的本息。如何能按時(shí)還款，很大程度上取決于借款人的還款能力跟還款意愿。借款人是否能按時(shí)還款，這個(gè)能力與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、個(gè)人工作和家庭收入等因素密切相關(guān)。而借款人是否意愿還款更難把握，這與借款人的教育程度、成長(zhǎng)背景、生活習(xí)慣有莫大關(guān)系。龐大房貸隊(duì)伍的信息采集是困難的，尤其需要注意，我國還沒有建立比較具體的信用個(gè)人制度，很難準(zhǔn)確又全面地評(píng)估和跟蹤借款人的長(zhǎng)期還款和履行條約的能力，不能及時(shí)地補(bǔ)救出現(xiàn)的問題，毫無疑問，貸款風(fēng)險(xiǎn)肯定會(huì)上升。

除此之外，來自交易相對(duì)方的另外一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)源就是——“假按揭”。開發(fā)商或者借款人用不合法手段，用個(gè)人的名義進(jìn)行住房貸款，而實(shí)際上是用來做非住房交易，利用這種手段來鉆銀行信貸的空子，從而套取資金的行為就是假按揭。例如，通過虛構(gòu)借款人的名義，房地產(chǎn)開發(fā)商利用許多虛假申請(qǐng)從而來騙取銀行資金；或者借款人因其與開發(fā)商的特殊關(guān)系相互串通騙取銀行貸款。不管是哪一種情形，這都是非常典型的違背了銀行的法律法規(guī)的欺詐行為，如果不及時(shí)移除這種不誠信行為，銀行信貸就會(huì)遭受巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)

銀行通過加快辦理貸款的速度來爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，通常都沒有認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)?shù)剡M(jìn)行貸款操作，導(dǎo)致許多環(huán)節(jié)出錯(cuò)，這些漏洞為以后的風(fēng)險(xiǎn)隱患埋下了伏筆。一方面是銀行在放貸前沒有對(duì)借款人進(jìn)行充分的調(diào)查。由于有房產(chǎn)抵押和借款人支付一定比例的首付款，通常不認(rèn)真調(diào)查借款人的家庭情況、收入狀況、負(fù)債斥資與否以及開發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況、開發(fā)工程的進(jìn)度審查等真實(shí)性；二是在貸款操作的過程中進(jìn)行的違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。一方面是有意的違規(guī)行為，像信貸員與借款人、開發(fā)商串通起來謀求最大個(gè)人利益，程序操作不規(guī)范，私自降低貸款門檻來騙取銀行貸款。另一種是過失性違規(guī)，像過度依賴售樓部，委托置業(yè)顧問代為辦理合同簽約及客戶資料收集工作，由此導(dǎo)致客戶資料虛假、合同無效等情況，最終導(dǎo)致貸款無法收回。三是銀行內(nèi)部制度的漏洞。內(nèi)部制度不完善、貸款人員業(yè)務(wù)能力不一和人員分配不合理都很難形成全面、有效的信貸資金控制管理，從而形成風(fēng)險(xiǎn)。

（三）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人住房貸款的期限較長(zhǎng)，一般為20到30年，而銀行發(fā)放貸款的資金主要來源于企業(yè)和個(gè)人的存款。眾所周知，銀行定期存款最長(zhǎng)期限是5年，這就產(chǎn)生了相當(dāng)大的時(shí)間差。銀行“短存長(zhǎng)貸”的現(xiàn)象必將對(duì)現(xiàn)金的流動(dòng)產(chǎn)生一定的影響，也將承擔(dān)一定的期限風(fēng)險(xiǎn)。

（四）結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)

通脹壓力、證券市場(chǎng)泡沫、房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱等因素，都對(duì)未來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展構(gòu)成很大的調(diào)整壓力，需警惕經(jīng)濟(jì)繁榮背后的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)，美國次貸危機(jī)爆發(fā)的直接原因就是利率上升和房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)降溫。我國沒有經(jīng)歷過真正的房?jī)r(jià)大幅下降導(dǎo)致抵押物不足值的情況，公眾對(duì)于房?jī)r(jià)的增值持樂觀態(tài)度，在這種情況下，實(shí)際在一定程度上是掩蓋了按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)。就像美國在2006年以前，次級(jí)按揭形式一片光明，然而，接下來以后，房?jī)r(jià)就出現(xiàn)了大幅度的下滑，次級(jí)按揭市場(chǎng)崩潰，盡管房?jī)r(jià)下降并不是惟一的原因。事實(shí)上，我國存在著同樣的隱患，一旦出現(xiàn)重大負(fù)面消息，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)完全暴露出來，改變投資者的市場(chǎng)預(yù)期，從而造成整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

（五）外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人住房貸款的還款期限一般比較長(zhǎng)，而經(jīng)濟(jì)周期的變化將會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)及借款人的收入。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷時(shí)，公眾的購房熱情會(huì)減弱，作為第二還款來源的房產(chǎn)價(jià)值會(huì)降低，將會(huì)對(duì)銀行貸款安全產(chǎn)生威脅。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不景氣也會(huì)影響到借款人的收入，直接影響貸款按時(shí)償歸。個(gè)人住房貸款實(shí)施的是浮動(dòng)利率，借款人的還款金額每年都處于變化狀態(tài)，將隨著利率上調(diào)而隨之增加，而借款人的收入并不一定會(huì)增加，因此很可能導(dǎo)致貸款不能及時(shí)被借款人償還。此外，銀行信貸資產(chǎn)也會(huì)隨著法律規(guī)定及政策的變化而可能面對(duì)受到重大受損失。《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》中規(guī)定，“不得抵押、變賣或拍賣被執(zhí)行人和所扶養(yǎng)家屬所必需的居住房”。在我國，由于較完善的社會(huì)保障體系尚未成功形成，如果借款人無法還款，不良貸款已經(jīng)造成了的話，銀行要實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的抵押權(quán)往往會(huì)陷入十分困難的境地。

（六）制度不完善風(fēng)險(xiǎn)

我國住房按揭貸款尚未證券化，不良信用貸款的風(fēng)險(xiǎn)集聚于銀行一身，缺乏風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制，有悖于風(fēng)險(xiǎn)分散和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的準(zhǔn)則。資產(chǎn)證券化是轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的一種重要工具，但是，我國目前的銀行并不熱衷于此，這主要是因?yàn)椋阂环矫妫覈姆績(jī)r(jià)未曾經(jīng)歷急劇下降的時(shí)期，未曾出現(xiàn)抵押物不足引起的相關(guān)危機(jī)；第二個(gè)方面，我國商業(yè)銀行日前在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)依然顯得力不從心，存在存貸利差較充裕的情況；第三個(gè)方面，銀行對(duì)短期盈利的能力進(jìn)行過度追求，卻不贊同和其他相關(guān)投資者同享優(yōu)秀業(yè)務(wù)中的利益。故當(dāng)銀行不斷加大房貸業(yè)務(wù)時(shí)，其實(shí)，這同時(shí)就變成了信用風(fēng)險(xiǎn)不斷積聚的過程。

三、防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策及建議

（一）從銀行方面來講

1、完善對(duì)借款人的資信評(píng)價(jià)

個(gè)人住房貸款的資信評(píng)價(jià)是以借款人財(cái)產(chǎn)信息、信用信息等為依據(jù)，通過分析借款人信用狀況，對(duì)借款人還款能力和還款意愿做出判斷的過程。我國目前的商業(yè)銀行需建立一個(gè)比較完備的客戶信用評(píng)級(jí)系統(tǒng)已勢(shì)在必行，貸款客戶的信譽(yù)情況與經(jīng)濟(jì)實(shí)力急需要加強(qiáng)分析，深入了解借款人的還款能力也需通過各種渠道。

2、證券化的方式發(fā)展住房貸款

將金融機(jī)構(gòu)放出的住房抵押貸款轉(zhuǎn)變?yōu)榈盅嘿J款所支持的證券，通過資本市場(chǎng)轉(zhuǎn)售給投資者，資金不僅更加通暢，也實(shí)現(xiàn)了眾多投資者分散承擔(dān)住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，這即為住房抵押貸款證券化過程。正在我國實(shí)施的信貸資產(chǎn)證券化的形式之一便是住房貸款證券化，它主要有三個(gè)優(yōu)勢(shì)：（1）銀行貸款的資產(chǎn)流動(dòng)性得到極大的提高，即銀行長(zhǎng)期貸款便暢通無阻，從而“短存長(zhǎng)貸”的根本矛盾得到很好的解決；（2）深化了金融產(chǎn)品和金融行業(yè)的發(fā)展。抵押貸款證券化是指將銀行過去一家獨(dú)自扮演的發(fā)放貸款、持有貸款及回收貸款本金利息等功能，轉(zhuǎn)變?yōu)橛啥嗉揖哂写婵罱鹑诠δ艿臋C(jī)構(gòu)與相關(guān)機(jī)構(gòu)投資者一起參與的活動(dòng)。因而，整個(gè)金融行業(yè)分工細(xì)化得到了深化，并且銀行把部分抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到了相關(guān)機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)都能更能較好的承擔(dān)長(zhǎng)期債權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而總體的金融體系效率得到了提升，金融體系的整體安全性得到大的增強(qiáng)；（3）銀行的經(jīng)營(yíng)范圍得以擴(kuò)大，其經(jīng)營(yíng)效益也跟隨得以提高。非銀行金融機(jī)構(gòu)同銀行之間聯(lián)系更加緊密，其間的差異逐漸變得更加模糊不清，現(xiàn)在，銀行能夠進(jìn)入諸多過去未曾跨入的領(lǐng)地，進(jìn)而達(dá)到了提升資本經(jīng)營(yíng)效益和促進(jìn)經(jīng)營(yíng)多元化的目標(biāo)。

（二）從政府方面來講

1、建立完備社會(huì)信用體系，完善合理個(gè)人信用制度

到目前為止，在我國，個(gè)人及全國集中統(tǒng)一的企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫已經(jīng)建成。到2010年末，我國在相關(guān)企業(yè)和個(gè)人特征系統(tǒng)建立了近1700萬戶企業(yè)和超過7.77億多自然人的信用檔案文件。但是，在我國，個(gè)人信用體系的發(fā)展卻處于起步階段，進(jìn)一步完善還有待時(shí)日。

2、建立和完善個(gè)人住房貸款擔(dān)保、保險(xiǎn)機(jī)制

降低和轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險(xiǎn)是與保險(xiǎn)相結(jié)合的最終效果和目標(biāo)，尤其是信用中的風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國監(jiān)管當(dāng)局對(duì)各商業(yè)銀行的住房按揭貸款業(yè)務(wù)管理存在矛盾的要求，一方面商業(yè)銀行是企業(yè)，需要履行其社會(huì)責(zé)任，保障中低收入家庭能夠購買得起保障型住房，另一方面，其又需對(duì)借款人的收入狀況及信用狀況進(jìn)行嚴(yán)格的審查。此時(shí)，國際經(jīng)驗(yàn)值得借鑒，對(duì)于特定類別的如中低收入者的個(gè)人住房抵押貸款應(yīng)由政府提供擔(dān)保，政府通過設(shè)立專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)施，若購房者出現(xiàn)違約，清償貸款本息的責(zé)任由政府機(jī)構(gòu)代替為之進(jìn)行承擔(dān)。政府提供保險(xiǎn)、保證，乃至出資設(shè)立金融機(jī)構(gòu)，并不意味著政府要拿出大量資金，它只是表明政府堅(jiān)定地立于一種“最終貸款者”的地位上，其要旨是給借貸雙方以信心，并為整個(gè)融資活動(dòng)確立規(guī)范。

3、積極準(zhǔn)備個(gè)人住房貸款證券化

作為平衡住房信貸資金、防范住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的有效工具，并作為世界住房金融發(fā)展方向的個(gè)人住房貸款證券化，我國卻未曾廣泛借鑒利用。同時(shí)，考慮到我國目前的具體情況，個(gè)人住房貸款證券化要在我國廣泛實(shí)施推行，市場(chǎng)基礎(chǔ)未發(fā)展到一定程度。應(yīng)該先在比如，北京和上海等部分市場(chǎng)條件成熟的地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)調(diào)研，一邊實(shí)踐一邊尋找經(jīng)驗(yàn)，挖掘其中的不足，不斷完善運(yùn)作機(jī)制，待經(jīng)驗(yàn)充分，其它地區(qū)條件成熟時(shí)再給予推廣應(yīng)用。

4、健全法規(guī)，完善社會(huì)保障制度

通過房地產(chǎn)抵押、擔(dān)保法律制度、預(yù)售及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律制度的修訂和完善，個(gè)人破產(chǎn)法、社會(huì)保障法等法律的制定，便能夠更加完備、簡(jiǎn)明在合法有效的基礎(chǔ)上的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的流程，減少以致杜絕抵押住房存在的權(quán)利瑕疵，從而使得抵押權(quán)人合法處分抵押住房的權(quán)力得到有效的保障。

四、小結(jié)

個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)在我國對(duì)改善城鎮(zhèn)居民住房條件、擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展所發(fā)揮的作用越來越大。本文主要從分析美國次貸危機(jī)中揭示中國個(gè)人住房抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)，并提出了相應(yīng)的解決對(duì)策，對(duì)我國的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)問題有一定的指導(dǎo)作用。

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