房地產(chǎn)集團股權轉(zhuǎn)讓中的財務管理研究

摘 要：現(xiàn)階段，由于公司之間為了規(guī)避房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓發(fā)生的稅費以及政策對土地轉(zhuǎn)讓的限制等原因，以股權方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)已經(jīng)成為一種常見的操作方式。在解釋房地產(chǎn)集團股權轉(zhuǎn)讓的概念并對轉(zhuǎn)讓原因進行分析的基礎上，指出股權轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過程中出現(xiàn)的問題和潛在的風險，并建議從嚴格股權轉(zhuǎn)讓的各項管理流程、明確轉(zhuǎn)讓合同約定的權責劃分、嚴格控制擔保和保證金以及注重稅收籌劃等方面來加以改進和應對。

關鍵詞：房地產(chǎn)集團；股權轉(zhuǎn)讓；財務管理

中圖分類號：F275 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）05-0171-02

當前，我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入調(diào)整期，股權轉(zhuǎn)讓已經(jīng)成為目前房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓中的普遍手段，在房地產(chǎn)集團股權轉(zhuǎn)讓中也遇到了一些財務管理問題和財務風險，所以，對股權轉(zhuǎn)讓中的財務管理問題進行分析并提出解決對策具有很強的現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)集團股權轉(zhuǎn)讓的概念及原因分析

房地產(chǎn)集團進行股權轉(zhuǎn)讓，一般是通過對房地產(chǎn)項目公司股權交易完成的。房地產(chǎn)項目公司是指專門為開發(fā)特定的房地產(chǎn)項目成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司，大部分擁有正在開發(fā)或者待開發(fā)的房地產(chǎn)項目。

股權轉(zhuǎn)讓，是指公司的股東依法將自己擁有的股權轉(zhuǎn)讓給他人，使他人成為該公司的股東。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是指相關的房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與以及其他合法途徑將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給其他人的行為，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、在建工程和土地使用權。房地產(chǎn)集團股權轉(zhuǎn)讓是指本來要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)但是因為某些原因改為以股權轉(zhuǎn)讓的方式進行，實質(zhì)上還是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

房地產(chǎn)集團實施股權轉(zhuǎn)讓的原因主要有以下幾個方面：

1．我國法律對土地轉(zhuǎn)讓的限制。我國相關法律規(guī)定，企業(yè)不能對未達到轉(zhuǎn)讓條件的土地進行轉(zhuǎn)讓，所以，一些想進行土地交易的房地產(chǎn)公司不得不采取變通的方式，使用股權轉(zhuǎn)讓的方式對土地進行交易。

2．股權轉(zhuǎn)讓手續(xù)相對比較簡單。房地產(chǎn)股權轉(zhuǎn)讓只需要按照相關規(guī)定辦理工商變更登記，不需要辦理房地產(chǎn)的過戶手續(xù)，房地產(chǎn)公司的名稱不會發(fā)生變化，可以繼續(xù)進行后續(xù)的項目開發(fā)。而房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓要到土地管理部門、房地產(chǎn)部門等相關政府部門辦理變更或者過戶手續(xù)，手續(xù)來看相對復雜，特別是在建工程涉及的項目立項等手續(xù)的變更更加復雜，所以，為了減少對項目的外部影響，加快項目的建設進度，交易雙方就會選擇以股權轉(zhuǎn)讓的方式實施交易。

3．為了規(guī)避轉(zhuǎn)讓過程中發(fā)生的部分稅費。在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相比股權轉(zhuǎn)讓要多繳納營業(yè)稅、契稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅，所以，很多房地產(chǎn)集團利用股權轉(zhuǎn)讓來進行稅收籌劃，以此減少交易環(huán)節(jié)需要繳納的稅金。

二、房地產(chǎn)集團股權轉(zhuǎn)讓中存在的財務管理問題與風險分析

房地產(chǎn)集團進行股權轉(zhuǎn)讓涉及到一系列的財務問題，并且轉(zhuǎn)讓過程中存在較多的財務風險，具體來說主要包括以下幾個方面：

1．房地產(chǎn)項目公司面臨或有負債風險。或有負債，主要包括為批量的對外擔保、潛在的尚未支付款項、潛在的合同違約等。在房地產(chǎn)股權轉(zhuǎn)讓中，受讓方收購相應的股權后，就應該承擔目標公司的債務責任。即使在轉(zhuǎn)讓協(xié)議中明確約定了受讓方對目標企業(yè)轉(zhuǎn)讓前的債務不承擔責任，但是由于這樣的協(xié)議條款不能對抗善意第三人，受讓方也是只能在對外先承擔了債務責任后，再對原來的股東實施追償。但是此時轉(zhuǎn)讓股權的股東的償債能力可能大不如前，沒有了償債保證，使得股權收購方無法進行追償。

2．股權收購的程序是否合法有待驗證。房地產(chǎn)股權轉(zhuǎn)讓程序涉及房地產(chǎn)領域外很多的法律法規(guī)，轉(zhuǎn)讓是否具有有效性和合法性關系著轉(zhuǎn)讓的成敗，例如，《公司法》規(guī)定，有限責任公司的股東數(shù)要求是2人以上、50人以下，如果股權轉(zhuǎn)讓后的股東人數(shù)不符合這一要求，就可能會使得交易失敗。如果是轉(zhuǎn)讓國有股權，必須要按照法定的程序進行，否則轉(zhuǎn)讓合同是無效的。轉(zhuǎn)讓收購國有股權必須經(jīng)過國有資產(chǎn)管理辦公室的審批并辦理產(chǎn)權界定和登記，簽訂轉(zhuǎn)讓合同，等到產(chǎn)權交易中心出具了產(chǎn)權交割單之后，才能辦理股權登記和工商變更等手續(xù)。收購房地產(chǎn)項目公司的股權后，要及時到工商企業(yè)登記機關進行登記，屬于中外合資企業(yè)的還要經(jīng)過外經(jīng)委的審批，確認公司的投資主體發(fā)生了變化，否則，股權收購合同無法生效。

3．房地產(chǎn)相關公司以前經(jīng)營是否合法有待驗證。房地產(chǎn)項目公司以前經(jīng)營的合法性主要包括董事會和股東大會的決議是否有效合法、是否存在偷稅漏稅行為等等。這些潛在的風險都可能使房地產(chǎn)項目公司及其負責人受到經(jīng)濟上或者非經(jīng)濟上的處罰。即使轉(zhuǎn)讓協(xié)議中明確規(guī)定股權的受讓方對以往的經(jīng)營不必承擔責任，但是受讓方在收購股權后，稅務部門仍然可以根據(jù)以往經(jīng)營的不合法行為對收購后的房地產(chǎn)項目公司實施處罰，這樣，收購方在承擔相應處罰后，再對原來的股東進行追償，為時已晚。

4．房地產(chǎn)項目公司存在產(chǎn)權風險。在建工程或者土地使用權有可能會被股東進行多次抵押，原股東的債權人也可能查封，因為房地產(chǎn)股權轉(zhuǎn)讓是不需要經(jīng)過房地產(chǎn)產(chǎn)權過戶手續(xù)的，這樣就使得產(chǎn)權風險顯得相對隱性。所以，股權轉(zhuǎn)讓的受讓方應該審核房地產(chǎn)的產(chǎn)權證，看產(chǎn)權證是否標注了其他權利的登記，到房地產(chǎn)管理部門對產(chǎn)權證的真?zhèn)芜M行核實。

三、解決房地產(chǎn)集團股權轉(zhuǎn)讓中財務管理問題的對策建議

針對房地產(chǎn)集團在股權轉(zhuǎn)讓過程中出現(xiàn)的各種問題，建議從以下幾個方面加以改進。

1．嚴格股權轉(zhuǎn)讓的各項管理流程。一方面，股權轉(zhuǎn)讓的雙方應該成立調(diào)研小組，該小組應該由專業(yè)人員組成，從法律、財務管理、前期手續(xù)、市場以及工程技術等多個角度對房地產(chǎn)項目公司以及轉(zhuǎn)讓項目本身進行評估調(diào)研。另一方面，要做到綜合評估，權衡利弊。市場經(jīng)濟條件下，沒有無風險的投資，當然也就沒有無風險的股權轉(zhuǎn)讓，所以，股權轉(zhuǎn)讓的受讓方應該建立綜合的評估機構，由決策機構從發(fā)展需要、收購方戰(zhàn)略等方面權衡利弊、全局考慮、綜合評價，值得注意的是決策機構應該獨立于調(diào)研小組。

2．明確轉(zhuǎn)讓合同約定的權責劃分。股權轉(zhuǎn)讓合同中應該明確約定權責劃分邊界。一般來說，股權轉(zhuǎn)讓之前的債務、歷史問題的處理等是由轉(zhuǎn)讓方負責，轉(zhuǎn)讓方的權利是按照合同約定收到的轉(zhuǎn)讓款項；房地產(chǎn)集團的受讓方主要責任是承擔合同約定的付款，受讓方的權利則是獲得相關房地產(chǎn)項目的產(chǎn)權。房地產(chǎn)集團轉(zhuǎn)讓的關鍵是或有債務的約定，是進行股權轉(zhuǎn)讓時可以約定在工商部門先變更股權手續(xù)后再獲得新的營業(yè)執(zhí)照的時間為劃分債務的時間邊界，這一時間以前形成的債務由原股東負責，后來形成的債務由新股東負責。

3．嚴格控制擔保和保證金。房地產(chǎn)項目的風險一般都可以通過相關的調(diào)查程序發(fā)現(xiàn)，但是股權交換的風險具有或有性、隱蔽性的特點。為了避免股權轉(zhuǎn)讓中的風險，收購方一方面可以采取分期付款的方式，留尾款當做保證金，加入?yún)f(xié)議簽訂后因為目標公司的原因，使得受讓方承擔了額外的損失，受讓方就可以用該保證金支付；如果協(xié)議期限屆滿后，并沒有出現(xiàn)額外的風險和債務，受讓方就應該將該項保證金付給出讓方。另一方面，受讓方還可以要求轉(zhuǎn)讓方提供上市公司擔保、母公司擔保或者銀行保函等方式進行擔保，擔保責任應該隨著潛在的債權風險規(guī)模變化，提供擔保的時間也應該相對較長，受讓方應該選擇具有較高信用度的主體來作為擔保方，以此規(guī)避房地產(chǎn)股權轉(zhuǎn)讓過程中的潛在風險。

4．房地產(chǎn)集團股權轉(zhuǎn)讓雙方應該對付款節(jié)點給予嚴格控制。股權轉(zhuǎn)讓雙方應該通過對付款節(jié)點進行安排來控制股權轉(zhuǎn)讓的關鍵風險點。例如，完成相關的工商變更手續(xù)，領取新營業(yè)執(zhí)照，標志著股權轉(zhuǎn)讓實質(zhì)上已經(jīng)完成，可以將此作為付款管理的時間點之一；又如土地使用權存在查封或抵押的情況，需要將土地使用權解封或者解押的時間作為付款的時間點之一。

5．股權轉(zhuǎn)讓雙方要認真進行稅收籌劃。當前，通過股權轉(zhuǎn)讓規(guī)避繳納土地增值稅的案例比比皆是，但是如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過股權轉(zhuǎn)讓方式對房地產(chǎn)進行受讓后繼續(xù)開發(fā)的，可以扣除的開發(fā)成本是轉(zhuǎn)讓前的房地產(chǎn)賬面成本，并不是股權交易的金額。如此一來，計算土地增值稅的增值額與直接購買房地產(chǎn)相比較高，導致繳納的土地增值稅額較大，所以，如果房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后用于繼續(xù)開發(fā)的，應該關注股權轉(zhuǎn)讓對土地增值稅的影響。股權轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不能簡單地理解為肯定比直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)節(jié)稅，股權轉(zhuǎn)讓方式通常會減少轉(zhuǎn)讓方繳納的稅金，但是從長遠來看，受讓方往往是多繳納稅金，因此，在股權轉(zhuǎn)讓交易時，應該充分估計稅金對轉(zhuǎn)讓的影響。

參考文獻：

[1] 陳柳欽.我國房地產(chǎn)去融資渠道多元化問題探討[J].中國房地產(chǎn)信息，2008，（11）.

[2] 董春山.探討公司股權轉(zhuǎn)讓形式下的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓[J].中國房地產(chǎn)，2006，（11）.

[3] 楊德文.房地產(chǎn)功底股權轉(zhuǎn)讓問題研究[J].四川警察學院學報:社會科學版，2009，（6）.

[4] 鮑征.對地產(chǎn)項目公司股權轉(zhuǎn)讓的稅收籌劃[J].新理財，2007，（2）.

[5] 楊坤.房地產(chǎn)項目公司股權轉(zhuǎn)讓的法律風險及防范 [D].北京：中國政法大學，2011.[責任編輯 王 莉]