談談對完善我國住房金融體系對策的研究

【摘要】隨著城市化進程的加快，房地產行業雨后春筍發展起來，與此同時住房分配制度也不斷發生改變，住房融資業務日益凸顯，住房金融體系主要以抵押貸款為主，住房公積金為輔，兼以住房儲蓄。但在具體運行中仍存在諸多需要完善之處，應借鑒國外先進管理經驗，推進住房抵押貸款證券化、豐富融資工具、促進二級抵押市場的形成和發展，這是完善我國住房金融體系的必經之路。

【關鍵詞】金融體系住房金融抵押貸款

健全良好的住房金融支持體系影響到房產業的有利發展，沒有一個完善的支持體系，將會引起價格的變動和銷售量的降低。在由美國次貸危機引發的全球金融危機中，我國的房產業也受到了很大影響，具體是房產價格下降和銷售量減少。改革開放以來，雖然我國的住房金融體系日益健全和完善，但是在具體的操作過程中仍然存在很多問題。

一、我國住房金融體系存在的問題

目前，我國住房金融體系的特征是以銀行為主，住房金融市場屬于一級市場，業務主要是貸款。住房金融體系能為住房供求雙方彌補資金上的缺口，為居民家庭與投資者及銀行等金融機構實現資源最優配置，從而確保住房市場有序健康發展。但是在形式復雜、市場競爭激烈的當前環境下，住房金融體系仍有諸多問題存在，具體有以下幾點：

(一)住房金融體系不成熟，政策性住房金融不規范

目前我國的住房金融體系主要是以商業銀行為核心，雖然兼有以住房公積金為主體的政策性金融體系，但能涉及到的購房者還是少數行政單位和事業單位等具有政府性的人員。1999年4月，國務院頒發了《住房公積金條列》，使我國的住房金融體系得到了很大程度地發展。但是總體上看，住房公積金制度并沒有起到應有的作用。首先，公積金制度的統籌層次低，只限于地區和行業之間，缺乏公積金的流動性共享，國家對于住房公積金的管理不規范，缺乏有力的管理機構，監管松懈，使用率低；然后，住房公積金制建立的初衷是幫助中低收入家庭能該制度中收益，然而在實際中由于真正用于中低收入家庭的貸款比重低，致使大部分的中小企事業單位不能享用住房公積金帶來的效益，這就沒有實現之前設立公積金的初衷；最后，由于缺乏真正獨立的住房金融政策性金融機構，加上管理的落后，使公積金的利用率低。

(二)個人住房信貸受到限制

伴隨著住房分配貨幣化和市場化的進程，個人房貸得到了一定程度發展并發揮了作用，尤其是對城鎮住宅建設的推動作用。然而，個人住房貸款還有很多問題要解決。首先，房地產行業的“泡沫”發展，超出了市場的需求量，過高的房價大大限制了居民的購買需求。然后，申請個人貸款的環節繁瑣復雜，申請門檻高，對申請貸款購房者的收入要求高，這些條件和程序阻礙了住房信貸規模的發展。最后，住房貸款的后期監管制度和程序落后，按揭貸款未能證券化，銀行承擔的風險過高，缺乏商業銀行信用風險的分散和轉移。

(三)融資中介體系不健全

當前我國房地產市場迅速發展，住房需求不斷增加，越來越多的開發商對銀行金融服務提出了更高的要求，以適應住房貸款的發展。一個健全的住房中介體系應包括政策性、經營性和保險性的金融機構體系。但是在我國當前沒有這樣的一個全面住房中介體系，融資中介業務都是交由商業銀行房地產信貸部來承擔，這就影響了商業化目標的實現。此外，正在試點的住房儲蓄銀行和住宅信用合作社等較單一的銀行住房金融業務，因其規模小和地域性強，難以成為住房金融市場的中介。

(四)我國住房抵押貸款證券化面臨諸多制約因素

雖然住房抵押貸款是一級市場，但仍比較落后，并且還存在地區之間發展不一致的情況；沒有強有力的發達的其他相關市場的支撐，比如銀行與保險市場、投資者（包括機構投資和個人投資）雄厚的資本市場。

二、完善我國住房金融體系的政策建議

(一)發展住房金融機構，強化住房消費信貸功能

住房金融機構分為專業性的和非專業性的住房金融機構，另外還有提供住房貸款保險或保證的金融機構，它們一起構成一個完整的住房金融機構體系。目前我國尚未形成獨立的住房金融業機構，因此，應該加快發展住房金融機構，借鑒國外成功經驗，可以適當引進國外金融機構，以開拓國際性住房抵押業務。在這過程中關鍵還要學習和吸收國外先進的管理理念、手段和方法等

(二)規范和完善住房公積金制度

第一，規范公積金的統籌層次，提高公積金的統籌層次，拓寬公積金制度的覆蓋面，包括個體企業、私營企業等非公有制企業，努力將公積金普及到城鎮各類就業群體，包括在城市中有固定工作的農民工。第二，公積金要專款專用，同時還要照顧中低收入家庭。第三，由于現有的住房公積金規模較大，可以考慮把公積金轉化為政策性住房銀行。

(三)建立和完善住房抵押貸款二級市場，推動住房抵押貸款證券化進程

要建立和完善住房抵押貸款，推動抵押貸款證券化，就必須要有專門從事住房抵押貸款證券化的專業的金融機構，通過住房抵押貸款證券化機構（SPY），以住房公積金貸款和個人住房商業性貸款為基礎發行證券籌集資金。公積金管理中心和商業銀行可以出售貸款所獲得的資金，來實現個人住房抵押貸款，已達到資金的良性循環。這就是個人住房抵押貸款證券化的大致思路和全部過程。

(四)完善貸款擔保制度

健全和完善貸款擔保制度，對保障住房金融業健康發展有著重要作用。根據當前的個人貸款業務來分析，提供貸款的投資者擔心借貸者無力償還貸款，于是提高了資格審查的門檻，加強了對貸款發放程序的謹慎度，這在一定程度上限制了個人住房貸款業務的發展。因此，通過學習國際先進經驗，借鑒國際管理辦法，完善貸款擔保制度必須依托政府和專門的金融擔保機構。有了政府提供的貸款擔保，極大有利于住房貸款金融業務的發展；有了專門的金融擔保機構，大大增強了融資過程中抗風險的能力，提高了投資者發放貸款的積極性。

(五)建立獨立的住房金融監管機構，保障住房兩級市場的合法有序運行

目前銀行業的住房金融監管比較混亂，夾雜著銀監會、證監會和保監會等金融監管機構，不利于住房貸款的發展。因此，可以通過設立獨立專門的監管機構，外加政府監管相結合的方式，分別設立一級監管市場和二級監管市場，明確監管目標和職責范圍。這樣才有利執行獨立的住房金融政策，推動政府公共住房政策的落實和實現。

作者簡介：王惠平（1966-），內蒙古烏海市住房公積金管理中心主任科長，房產經濟師及會計師，研究方向：金融及住房保障。

（責任編輯：陳岑）