新形勢下房地產開發企業財務核算探討

【摘要】文章分析了房地產開發企業特征，再對其成本核算和收入核算內容展開詳細分析的基礎上，探討了新形勢下房地產開發企業財務核算的一些策略。

【關鍵詞】房地產開發企業財務核算策略

一、房地產開發企業概述

（一）房地產開發企業概念

房地產開發企業是從事城市建設場地、房屋等建筑產品開發建設的具有獨立法人資格的企業單位，實行獨立核算，自主經營、自負盈虧。

房地產開發企業雖然從事于城市建設場地、房屋等建筑產品的開發建設活動，但它既不同于一般的建設單位，也不同于施工企業。它所開發建設的最終產品，即建設場地和房屋等，不是以滿足本單位使用為目的的，而是將其作為商品，向社會和用戶實行有償提供和出售。作為企業，它又不像施工企業那樣，僅從事建筑安裝生產活動，而是在國家計劃指導下，從征地拆遷開始，到開發建成銷售為止，從事建筑產品全過程的開發經營活動。因此，開發企業是以城市土地開發和房地產經營為主要任務的生產經營性單位。

（二）房地產開發企業的特點

作為自主經營、獨立核算、自負盈虧，對國家承擔經濟責任，具有獨立法人資格的企業，它有以下幾個方面的顯著特點：

1．產品的商品性。房地產開發企業開發的建筑產品，不論是建設場地，還是房屋建筑物，均作為商品，進入流通領域，實行銷售或有償轉讓。

2．開發經營業務的復雜性和多樣性。與工業企業的產品生產不同，開發企業開發建設的建筑產品，特別是商品房住宅小區建設，除了商品房等建筑本身的建設外，企業還要根據城市建設規劃的要求，同時承擔與商品房等建筑產品有關的市政、公用、動力、通訊等基礎設施和相應的公共配套設施的開發建設。有相當一部分開發企業開展和從事對商品房售后服務業務，包括房屋維修，產權管理等。可見，開發企業的經營活動，內容廣泛、多樣、復雜。

3．生產周期長，投資數額大，經濟往來多。土地和商品房等建筑產品的開發建設與一般工業產品的生產不同，生產周期較長，大多在一年以上。由于建筑產品造價高，所需資金較多，資金在生產過程中停留的時間較長，因此，開發建設需要大量的資金不斷投入。由于生產的社會性和開發產品的商品性，特別是建筑產品生產的特殊性，企業在開發經營過程中與之發生經濟往來關系的單位較之其他生產企業要多。它不僅因購銷活動而與材料物資供應單位和商品房等建筑產品的購入單位（包括個人）發生經濟往來，而且因工程的發包招標與勘察設計單為、建筑安裝施工企業發生經濟往來。開發企業與其他單位的經濟往來活動，不僅存在與購銷流通領域，而且存在與生產領域，貫穿與企業整個供、產、銷過程。

4．房地產開發企業的經營業務主要有以下幾個方面：（1）土地（建設場地）的開發經營；（2）商品房的開發經營；（3）城市基礎設施和配套設施的開發和建設；（4）代建房屋和工程的建設；（5）經營房屋的出租和經營；（6）其他多種經營業務。

二、房地產開發企業成本核算的內容

（一）土地征用及拆遷補償費，指房地產開發企業按照城市建設總體規劃進行土地開發而發生的各項費用。包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費、有關地上地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。

（二）前期工程費，指開發項目前期工程所發生的各項費用。包括規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪等支出。

（三）基礎設施費，指房地產開發項目在開發過程中發生的各項基礎設施支出。包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

（四）建筑安裝工程費，指房地產開發項目在開發過程中發生的種建筑安裝費用。包括企業出包方支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發生的建筑安裝工程費。

（五）公共配套設施費，指必須由房地產開發項目負擔的，不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。包括建水塔、車棚、公共廁所、鍋爐房、托兒所、幼兒園、派出所、居委會等發生的支出。

（六）開發間接費用，指企業所屬直接組織、管理開發項目的單位發生的工資及福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等費用。開發間接費用相當于一般工業企業在車間發生的制造費用，應經分配計入開發產品成本。

同其他企業一樣，房地產開發企業發生的營業費用、管理費用和財務費用等期間費用直接計入當期損益、不構成開發項目成本。三、房地產開發企業收入核算的內容

（一）營業收入的范圍和種類

房地產開發企業主營業務收入是指企業對外銷售開發產品、材料、提供勞務、代建工程、出租經營房屋以及其他多種經營活動所發生的各種銷售、結轉收入，具體包括三個方面：一是建筑產品的銷售及結算收入，包括建設場地銷售收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入等；二是房屋出租及多種經營業務收入，包括房屋出租經營業務收入、工業收入、商業收入、飲食服務業收入、商品房銷售及服務收入等；三是其他銷售，如多余積壓的材料、物資銷售收入等。

（二）營業收入的實現

房地產開發企業會計制度規定，企業取得的各項主營業務收入應在主營業務收入實現時及時入賬。《企業會計制度》對收入實現確認的條件已經做了相關規定，開發企業會計制度對開發企業各種建筑產品的不同銷售方式的產品銷售實現的條件又做了具體的規定，包括六個方面的內容：

1.商品房、建設場地的銷售。商品房、建設場地的銷售，應在商品房、建設場地已經移交，并已將發票結算單提交買方時作為銷售實現。

2.房屋出售時，應以建筑面積作為計算房價的基數，各套房屋的建筑面積除了“自用”建筑面積外，還要合理分攤“公用”建筑面積。

3．代建房屋及其他代建工程，應在工程竣工驗收辦妥交接手續，并已將代建房屋或工程價款結算賬單提交委托建設單位時，作為銷售實現。

4．對商品房或建設場地采取賒銷或分期收款銷售辦法的，可按合同規定的收款時間分次轉作收入。

5．出租經營房屋，應在按出租合同（或協議）規定日期收取款項時作為銷售（主營收入）實現。合同規定收款日期已到，租入方未付租金時，仍應視為銷售（主營收入）實現。

6．其他商品、產品和勞務的銷售，應在商品、產品已經發出、勞務已經提供，并已將發票，賬單提交買方時，作為銷售實現。

四、房地產開發企業財務核算的對策建議

（一）應當正確確定各項業務的會計核算對象

正確確定各項業務的會計核算對象，是正確核算和反映業務損益的關鍵。企業與客戶簽定的各項業務有其多樣性，通常，建造一項資產要簽定一個合同，有時，建造數項資產只簽訂一個合同，或者為建造一項資產或數項資產而同時簽訂一組合同。在上述情況下，對同一企業來講，確定不同的會計核算對象，會產生不同的核算結果。

（二）必須合理判斷各項開發業務的結果能否可靠地估計

在計量和確認各項開發業務的收入和費用時，首先應根據規定判斷各項開發業務的結果能否有可靠估計的標準，判斷各項開發業務的結果能否可靠地估計。如果各項開發業務的結果能夠可靠地估計，應在資產負債表中根據完工百分比法確認當期的收入和費用。如果各項開發業務的結果不能可靠地估計，則不能根據完工百分比法確認各項開發業務收入和費用，而應區別以下兩種情況進行處理：(1) 各項開發業務成本能夠收回的，各項開發業務收入根據能夠收回的實際開發成本加以確認；(2) 各項開發業務成本不能收回的，應在發生時立即確認為費用，不確認收入。

（三）必須做好建造各項開發業務成本核算的各項基礎工作

建立各種財產物資的收發、領退、轉移、報廢、清查制度；建立、健全與成本核算有關的各項原始記錄和工程量統計制度；制定或修訂工時、材料、費用等各項內部消耗定額；完善各種計量檢測設施，嚴格計量檢驗制度，使成本核算具有可靠的基礎。

（四）必須準確計算各項開發業務成本

對于已完成各項開發業務實際發生的合同成本必須及時、準確地進行歸集和登記，對于未完成各項開發業務尚需發生的成本必須進行科學、合理地預計。應當劃清當期成本與下期成本的界限，不同成本核算對象之間成本的界限，未完成各項開發業務成本與已完成各項開發業務成本的界限。不得以估計成本、預算成本或計劃成本代替實際成本。

（五）必須真實、準確、及時、系統地核算和反映實施建造合同所發生的各項經濟業務

應根據實施建造合同所發生的經濟業務，準確、及時地登記合同發生的實際成本、已辦理結算的工程價款和實際已收取的工程價款，并根據工程施工進展情況，準確地確定合同完工進度，計量和確認當期的合同收入和費用。如果建造合同預計發生虧損，應計提損失準備。

參考文獻

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作者簡介：勞宇燕（1979-），女，漢族，廣西南寧人。任職于廣西冠信實業有限公司財務部，研究方向：財務管理，會計。

（責任編輯：陳岑）