淺議房產檔案利用與隱私權保護

劉玉波

根據國家《城市房地產權屬檔案管理辦法》第八條的規定，列入房產檔案歸檔范圍的有房產權利人（自然人或法人）的身份（資格）證明、房產登記申請書、房地產買賣合同書、房產繼承書、房產贈與書、房產析產協議書、有關房地產權屬凍結文件、有關房產的判決、裁決、仲裁文書及公證文書等。上述材料中所反映的產權人姓名、年齡、住址、電話、工作單位、家庭收入、婚姻狀況、犯罪記錄等信息都屬于權利人享有的隱私權的信息。

隨著隱私權保護力度的加大，今后的立法會越來越重視對隱私權的保護，擴大隱私權保護的范圍，房產檔案中受隱私權保護的信息將會越來越多。因此，在最大程度地公開房產檔案信息的同時，要注意有效地保護權利人的隱私權。下面，筆者結合工作實際，就如何正確處理房產檔案利用與隱私權保護的關系，談談個人的一點看法。

一、房產檔案利用要合理劃定公開范圍、確定公開方式

《物權法》第十八條規定“權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供”。《城市房地產權屬檔案管理辦法》第二十六條規定“查閱、抄錄和復制房地產權屬檔案材料應當履行審批手續，并登記備案。涉及軍事機密和其他保密的房地產權屬檔案，以及向境外團體和個人提供的房地產權屬檔案，應當按照國家安全、保密等有關規定保管和利用”。《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》第五條規定了房屋權屬記載信息的內容，包括房屋自然狀況、房屋權利狀況（所有權情況、他項權情況和房屋權利的其他限制等）以及登記機關記載的其他必要信息，并在第七條規定中明確了對于上述記載信息，單位和個人可以公開查詢。按照上述規定要求，筆者認為，對于涉及國家秘密的房產檔案，如涉及國家安全、軍事、政府部門直接管理或代為管理的房產檔案均應列為不宜公開查詢的范圍：對于處于開發銷售階段的房產檔案，可以對外開放。任何單位和個人都可以進行查閱；對于個人房產檔案涉及的信息和原始登記憑證，雖然建設部規定“單位和個人可以公開查詢”，但筆者認為，在未取得產權人委托的情況下，其他單位或個人因欲購買、承租、發放貸款而需查詢時，應由檔案工作人員經核實告知該房的客觀情況為宜，如建筑面積、建造年份、設計用途、有無抵押、查封等限制情況；對房屋權利記載信息，仍須經房屋權利人同意。此外，應及時建立不動產登記簿、信息公開指南、信息公開目錄等，針對不同利用需求提供房產檔案材料的查閱、抄錄、復制，同時在公開方式上應向多樣化發展，積極開展專題服務、咨詢服務、網絡服務等多渠道服務，既滿足不同利用者的需要，又不致造成泄密。

二、研究社會需求，平衡公眾對房產檔案利用與隱私權保護的利益沖突

當隱私涉及共同利益、公共需求時，法律就要偏向于后者，因為它符合大多數人的需要，從長遠來看，其根本上也符合隱私權主體的利益。所以，研究社會需求，將一些與公眾利益密切相關的房產檔案信息按一定的方式對外公開，是有利于房產檔案管理部門效能建設、有利于房地產市場發展、有利于社會穩定的。要逐步通過網絡的形式實現房產信息資源的共享，認真研究房產檔案信息如何上網、哪些信息可以上網、怎樣確保上網信息安全等問題，增加房地產市場信息的公開和透明度.以利于有效解決“一房多售”、“雙重抵押”、“查封”等導致房產證無法辦理的問題，同時也充分發揮房屋權屬登記的公示功能，減少權利相對人的風險和糾紛，滿足市場流通和保障房屋交易安全，避免因信息不對稱，購房者權利受到侵害的情況發生。

三、正確把握房地產權屬登記制度，保證房產檔案開發利用依法進行

現今世界各國采用的房地產（不動產）登記制度分為契據登記制、產權登記制和托倫斯登記制幾大類。我國房地產登記采取產權和托倫斯登記制，是國家用以確立或認可房地產所有者或使用者擁有土地或房屋所有權和使用權的一項法律措施。《城市房屋權屬登記管理辦法》第三條規定：“房屋權屬登記，是指房地產行政主管部門代表政府對房尾所有權以及由上述權利產生的抵押權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產權歸屬關系的行為”。現行的房地產登記制度，具有連續性、強制性、公示力和公信力等特點。房屋產權登記不是以行政管理手段為目的，而是著重于履行向社會公開、公示房屋狀況的義務與責任。所以筆者認為，不涉及權利人的房屋基本情況是應該公開的。