物業租賃法律風險分析

文/王紅杰 專題策劃/悅然

物業租賃環節涉及到兩大關鍵性工作：其一是物業評估，其二是簽定租賃合同。只有正確評估物業才能選到合適物業，減少物業租賃投入，減少企業固定成本；只有理性地簽訂租賃合同，才能將租金投入減到最低限度，避免物業租賃糾紛，從而減少經營負擔。

然而，許多餐飲企業并不了解物業情況，或輕信相關人員的口頭描述，就輕易簽約、落定、裝修，等開張營業了才發現不能辦理相關證照，為時已晚。在物業租賃方面，因不能按合同履行而引發糾紛、導致合同解除的案例非常多，這是一個重大的法律風險。

本專題從多個方面列舉了餐飲企業在物業租賃上可能面臨的法律風險，前車之鑒，供大家參考。

沒弄清簽約主體

風險描述

簽約主體不清、簽約者權限不明往往會導致糾紛發生。我國企業形式非常多，餐飲企業可能以多種形式出現：個體工商戶、合伙企業、私營企業、獨資公司、多股東公司、集體企業、國有公司、外國自然人、外國公司等等。而在實際的交易過程中，可能是與企業簽約，也可能是與企業的東主、業主或者股東簽約；而簽約人不一定就是交易者本人，還可能是其代理人。這三層因素疊加起來，構成了重重法律障礙和法律風險，稍不留意，就可能導致不可挽回的經濟損失。

租賃合同一般是直接和業主簽約；如果簽約對象和業主不一致，則需要進一步核實簽約對象是否有有效的授權？是否是轉租？有無轉租權？雖然非業主出租，并不當然無效，但容易出現被業主收鋪的風險。

另外，承租方也要明確自己的身份，錯誤的選擇身份也容易導致糾紛。需要明確簽署時是職務代理行為，還是直接的交易行為。

如果是籌建中的公司，則應注意：公司籌備組行為發生的民事訴訟，公司依法成立的，以公司為當事人；公司未成立的，以負責成立、組織籌備組的創辦人或發起人為當事人。

下面的案例3更形象的說明了一種特殊的法律風險：冗長拖沓的訴訟程序。該案經一審、二審、再審、抗訴再審共四次審理。司法的不確定性本身就是一種法律風險。

風險級別：重大風險

案例1

張某向萬里公司承租了數間房屋，但是萬里公司并非產權人，海豐公司才是。海豐公司拒絕追認合同效力。

案情簡介：2005年1月20日，張某與萬里公司簽訂《房屋租賃合同書》，雙方約定：甲方同意將座落于文山路98號樓的數間房屋租給張某使用。合同簽訂后，萬里公司將房屋鑰匙交付給張某，張某開始以“金橋大酒店”的名義根據經營餐飲業的需要對房屋進行裝修、購置相關設備、招收員工并進行了一定時期的廣告宣傳。2005年3月20日，海豐公司書面通知張某：你們協議所指向的租賃物的所有權不屬萬里公司，我單位也從未委托萬里公司對外簽訂房屋租賃合同，故你與萬里公司簽訂的房屋租賃合同無效，望你接函后務必于十日內與萬里公司協商解除合同，逾期我單位將依法行使權利，通知后附有房屋權屬的證明。2005年4月7日，萬里公司以電報形式通知張某解除合同，理由是：查證后得知該房產權不屬我公司。于是張某提起訴訟，要求萬里公司、海豐公司連帶賠償包括裝修裝潢、購買辦公及酒店用品、員工工資、廣告宣傳等各項損失共計219087.08元。

法院經審理認為：萬里公司以其無產權的房屋與張某簽訂租賃合同，海豐公司在得知后即以書面形式拒絕追認，故萬里公司與張某簽訂的租賃合同無效。萬里公司在明知自己無產權的情況下仍與張某簽訂租賃合同，違背了誠實信用的原則，由此致使合同無效，應當賠償張某為準備履行合同所支出的合理費用。對于張某要求被告賠償各項損失的可確定數額的合理部分，予以支持。據此判決：一、萬里公司賠償張某92377.78元。二、駁回張某對海豐公司的訴訟請求。案件受理費5800元，其他訴訟費400元，共計6200元，由原告承擔3585元，被告萬里公司承擔2615元。一審宣判后，被告萬里公司不服提起上訴，威海市中級人民法院依法駁回上訴，維持原判。

雖然部分勝訴，但張某仍然有部分直接損失未獲得賠償，且經營終止。

案例2

方某等與上海沙申虹口酒家有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案。方某主張：商場租賃合同的履行主體是潮流公司而并非方某本人，其簽訂合同的行為是職務行為，故其不應承擔責任。其主張未被法院采納。

案情簡介：上海市曲陽路某號1-3層商場(以下簡稱商場)的權利人為沙申公司。2006年5月10日，沙申公司與方某簽訂《合同書》，約定：沙申公司將商場出租給方某作經營浴場、餐飲和娛樂等項目使用；方某在該房內所經營的項目經工商登記注冊企業成立后，新企業必須為合同內方某所有的義務承擔連帶責任，并在該合同上加蓋公章。《合同書》簽訂后，沙申公司收到方某支付的押金300,000元。2006年5月25日，方某開始使用商場。2006年12月30日，上海潮流休閑沐浴有限公司(以下簡稱潮流公司)成立，遂在上述沙申公司與方某簽訂的《合同書》上蓋章。方某陸續支付沙申公司租金共計1,540,000元。2007年7月4日沙申公司起訴要求方某支付欠租、滯納金，并要求潮流公司承擔連帶責任。

法院認為，沙申公司與方某、潮流公司簽訂的《合同書》系各方的真實意思表示，合法有效，當事人應按約履行自己的義務。沙申公司要求潮流公司按約對方某的給付義務承擔連帶責任的訴請，并無不當，應予支持。

案例3

喬水英、洛陽市澗西南昌路飯店西苑門市部與陸德才及原審第三人姚為民侵權糾紛案。陸德才在沒有代理權的情況下同姚為民簽訂的租賃合同無效。

案情簡介：一門市部系20世紀70年代由洛陽市規劃的商業網點，房產權屬于河南省第六建筑工程公司，使用權屬于洛陽市澗西區商業局(以下簡稱商業局)。1992年10月，喬水英同商業局簽訂承包經營協議書一份，協議規定：由商業局將門市部營業用房交由喬水英承包經營飲食業，期限自1992年11月1日起至1997年10月31日止。該協議的實質內容為租賃性質。門市部為集體性質企業，負責人為王秀娟，但除房產外，門市部的財產均由喬水英和陸德忠夫婦投資購置。1997年3月，陸德才在門市部負責人外出的情況下，隱瞞實情，以自己的名義在原喬水英和商業局所簽合同的基礎上與商業局續簽承包經營合同，將承包期限延至2002年10月31日，且在此后未經喬水英同意，又以自己的名義將門市部租賃給姚為民，租期自1997年4月1日至2002年10月31日。陸德才向姚為民收取了第一年的租金60000元，隨之又將門市部內的部分財產處分給了第三人姚為民，終止了門市部與其他租賃戶的租賃關系，以至造成門市部停業。

法院再審認為：陸德才在未征得喬水英同意的情況下，擅自以自己的名義與商業局續簽承包協議，將門市部轉租給第三人，并處分門市部財產，屬侵權行為。陸德才在沒有代理權的情況下將門市部轉租給姚為民，第三人姚為民在對門市部裝修時，喬水英、陸祥魁夫婦出面阻止，應當明知陸德才沒有代理權，卻仍然與其簽訂租賃合同，沒有經商業局書面同意，亦沒有辦理登記備案手續，違反了《城市房屋租賃管理辦法》的有關規定，陸德才與姚為民簽訂的租賃合同屬無效合同。

風險防范

租賃合同簽訂前需要核實房屋產權證書的原件，必要時還應在房屋交易中心查詢房屋權屬登記情況。

如果出租方并非房屋所有權人，而是代理出租、委托出租，則需要出租方提供房屋所有權人的委托書等法律文件；如果物業是兩人以上共有的，則需要得到全體房屋所有權人的同意或授權。

風險處理

積極尋求權利人的追認。無處分權的人處分他人財產，未經權利人追認的，合同無效，因此在權利人對無處分權人的處分行為所形成的合同是否追認前，該合同屬效力待定的合同。如果獲得追認，則可以認定合同效力。

法律法規

《中華人民共和國合同法》第五十一條：無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。

無法辦理相關證照

風險描述

證照是企業的身份證，是企業的法律主體證明，是開辦企業的核心要素。如果沒有相關證照，企業要么關門，要么偷生。而如果沒有違反法律的強行規定，該租賃協議卻是合法有效的，即使最終解除合同，餐飲企業仍需繳納房租，承擔損失；如果有大量裝修，損失將更加慘重。許多企業不了解物業情況，或輕信相關人員的口頭描述，就輕易簽約、落定、裝修，等開張營業了才發現不能辦理相關證照，為時已晚。承租物業不能辦理相關證照而引發糾紛、導致合同解除的案例非常多，是一個重大的法律風險。

影響企業獲得證照的因素有：環保、物業性質（廠房、辦公、住宅等）、臺胞物業、拆遷規劃、消防等。

風險級別：重大風險

案例1

上海順基投資管理有限公司與徐某房屋租賃合同糾紛，用廠房辦酒店。

案情簡介：2006年10月20日，順基公司、徐某簽訂一份《房屋租賃合同》，約定：順基公司將本市溧陽路甲號(底樓鄰乙號部分)建筑面積約200平方米房屋出租給徐某，徐某將租賃房屋用作開設酒店等項目，徐某的經營執照、消防許可、衛生許可證等相關必須申辦的手續全部由徐某自行負責；租賃期為6年。租賃合同簽訂后，徐某將租賃房屋裝修后用于開辦餐館。由于租賃房屋性質為廠房，未能辦妥餐飲營業執照，并因此拒付租金。徐某無證經營一段時間后停止經營。順基公司起訴要求徐某支付房屋租金及使用費，徐某反訴要求補償房屋裝潢損失。

法院經審理后認為，順基公司、徐某簽訂的《房屋租賃合同》合法有效。由于租賃房屋性質為廠房，徐某無法辦理取得餐飲營業執照并因此拒付租金，雙方租賃目的均無法實現，現順基公司要求解除合同，依法應予支持。合同解除后，徐某應當將租賃房屋返還順基公司，順基公司亦應返還徐某房屋租賃保證金16,666元。對此（合同解除），順基公司、徐某均有過錯。且事實上，徐某至今未能辦妥相關營業執照，無法正常經營，因此，對拖欠的房屋租金及使用費，法院將根據誠實信用及公平原則，綜合順基公司、徐某的過錯程度及徐某對租賃房屋的實際使用情況酌情予以調整。順基公司、徐某均有過錯，且租賃房屋現有的裝潢確有可利用價值，裝潢殘值應由順基公司作出相應補償，租賃房屋內可移動的物品，則由徐某自行拆除。

案例2

成都市武侯區蔣烤鴨餐飲娛樂有限公司與白代彬房屋租賃合同糾紛案、租賃物業屬拆遷范圍不辦理任何證照。

案情簡介：蔣烤鴨餐飲娛樂有限公司與白代彬簽訂了1份《商鋪出租租賃合同》，約定白代彬將其位于成都高新區桂溪鄉五岔子村10組的商鋪租給蔣烤鴨作商業經營用途，經營范圍以蔣烤鴨營業執照為準。上述商鋪位置屬于成都市政府規定的拆遷范圍。白代彬與政府有關部門尚未就該房屋簽訂拆遷協議，但該房屋目前已不能辦理衛生許可證及營業執照等證照。其前租戶也未能辦理衛生許可證，并因無證經營被成都高新區桂溪街道辦事處相關工作人員查處過。蔣烤鴨支付房租、頂手費，并對房屋進行了裝修、修建后，到桂溪街道辦事處辦理相關證照時，被工作人員告知由于該房屋已被拆遷凍結，不能辦理衛生許可證等營業證照。

法院經審理認為：蔣烤鴨租賃該房屋經營餐飲，但該房屋因被拆遷凍結已不能辦理衛生許可證等證照，無法正常經營，租賃房屋的目的不能實現，與其簽訂合同的初衷相悖，且因蔣烤鴨投入了大量費用進行裝修、修建，已經對其造成了較大損失，故已經構成了重大誤解。對蔣烤鴨要求撤銷《商鋪出租租賃合同》的訴請予以支持。蔣烤鴨餐飲娛樂有限公司與白代彬對此均存在一定過錯，蔣烤鴨對其相關損失的造成負有主要責任，即承擔60%的責任。

風險防范

先到街道、工商等負責登記手續的部門就該物業了解情況；明確相關制度、程序（尤其是當地土政策，因各地不同所以一定要實地親自到這些部門去了解），弄清楚租賃物的性質；約定辦理證照的風險如何負擔。先了解情況再簽約，先辦證照再裝修！

風險處理

主張“重大誤解”，撤銷合同；主張對方“欺詐”，撤銷合同（欺詐需對方“明知”，舉證困難）；不歸因于雙方原因的情況下可以解除，均不負擔違約責任；雙方都有過錯時共同承擔。

法律法規

《中華人民共和國合同法》第五十四條第一款第（一）項：“下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的……”

第五十八條：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”。

《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第71條：“當事人因對行為的性質、對方當事人、標的物的品種、質量、規格和數量等的錯誤認識，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成較大損失的，可以認定為重大誤解”。

《建設部等部門關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》：“不得使用臺胞購買的房屋作為經營場所從事經營活動”。

不了解餐飲業對物業的特殊要求

風險描述

餐飲業往往對物業有特殊的要求，因不同的菜系或經營防范而又可能有許多不同的要求。如果物業不符合這些要求，則不得不改造，而改造的費用很容易引發糾紛。已經引發糾紛的特殊要求有：電容、煤氣、空調、排風、排水、排煙、排污、地面防水、電梯、氣管等；如果不符合這些特殊要求，有的導致無法獲得證照，有的將因巨額的改造費用而導致無法繼續經營。

餐飲企業作為承租方，往往以物業不符合這些要求為由而拒付房租，但是實務中，這些情形不構成拒付房租的理由。拒付房租的后果將是餐飲企業違約，甚至合同解除。

租賃合同更不會因為這些因素而無效。法庭或者判決合同繼續履行，或者解除合同，但是往往要求餐飲方承擔更多責任。

風險級別：重大風險

案例1

上海香啡繽餐飲有限公司與中德安聯人壽保險有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案。

案情簡介：香啡繽公司與中德安聯公司簽訂《上海市房屋租賃合同》，約定中德安聯公司出租給香啡繽公司上海市某房屋，房屋用途、類型為辦公。香啡繽公司承諾，租賃該房屋作為經營咖啡屋使用。合同簽訂后，香啡繽公司對系爭房屋進行了裝修并實際經營。后香啡繽公司向中德安聯公司發出律師函，要求中德安聯公司提供排水許可證，若兩周內仍不能提供相關資料，則香啡繽公司將停止營業、立即解除有關租賃合同等。中德安聯公司接函后曾要求物業公司協助提供相關環評材料，但物業公司無法提供。于是香啡繽公司提起訴訟，以中德安聯公司一直無法提供香啡繽公司辦理該房屋經營證照所需的房屋的排水許可證，造成香啡繽公司的合同目的落空為由，要求判令：1.解除租賃合同；2.中德安聯公司賠償實際損失358,539.97元（包括裝修成本26萬元，租金93,039.97元，公證費3000元，搬遷費2,500元）。

法院認為，租賃合同系締約當事人的真實意思表示，內容不違反法律禁止性規定，應為合法有效。香啡繽公司對租賃物的類型為辦公性質是明知的，其將系爭房屋作為經營咖啡廳用途僅是其單方承諾，且辦理營業執照本身非中德安聯公司的合同義務，中德安聯公司只負有協助義務，客觀上中德安聯公司也在積極協助香啡繽公司辦理，故香啡繽公司以中德安聯公司交付的租賃物不符合約定、違反合同9－2條第（二）項約定為由行使單方解除權依據不足。對香啡繽公司的賠償訴請不予支持。對香啡繽公司的裝修損失問題，考慮到發生訴訟后，中德安聯公司自行收回了系爭房屋，應視為中德安聯公司同意利用系爭房屋內的遺留裝修，中德安聯公司應對香啡繽公司作出適當經濟補償，具體數額亦由原審法院酌定。法院判決：《租賃合同》解除；中德安聯公司補償香啡繽公司裝修損失24,500元。

案例2

租個商鋪做餐館，招來官司被判輸。

案情簡介：南寧市吳女士與某租賃公司簽訂商業用房租賃合同，租用江南區某商鋪做餐館。吳女士花了8萬元裝修商鋪后開始營業。幾個月后有住戶因油煙問題反映到環保部門，環保部門要求新設排煙管道。開發商也想解決這個問題，但設置排煙管道必須征得所有相關業主的同意。幾次協調下來，設置排煙管道的事情都沒有結果。吳女士于是拒交房租。后南寧市環保局認為吳女士承租的餐館設在居民樓內，且沒有配套油煙凈化設施及油煙高空排放專用煙道，在經營過程中產生油煙影響周圍居民生活，責令她立即停業。

后來，租賃公司將吳女士告上法庭，索要租金及滯納金。江南區法院作出判決，認為吳女士負有設置配套油煙凈化設施及油煙高空排放專用煙道的義務，但她沒有這樣做，因而被環保部門責令停止營業，應自行承擔相應后果。法院也不支持吳女士要求解除租賃合同的要求，不支持要求租賃公司賠償鋪面裝修裝飾損失（8萬元），以及停業期間（5月3日至7月3日）2萬元營業損失的要求。

案例3

上海某置業有限公司訴上海某餐飲管理有限公司房屋租賃合同糾紛案。

案情簡介：某餐飲公司與置業公司簽訂上海市房屋租賃合同。履行合同過程中，某餐飲公司提出，置業公司未提供符合標準的排風、新風系統，致使該公司在每年6月份、7月份、8月份無法正常營業，某餐飲公司行使同時履行抗辯權（拒付房租），而置業公司在本案審理中進行排風系統之整改效果不好、未更換排風機、未進行排風距離位置調整。

法院認為：某餐飲公司所稱排風等系統，屬系爭房屋附屬設備設施，合同第六條6.1款對設備設施損壞或故障時維修作了相應的約定，設備設施維修與系爭房屋的租金無對價關系；由于某餐飲公司至今未提供租賃物需要維修的相關證據，系爭房屋進行建筑工程消防驗收時，防排煙系統屬基本正常，本案審理過程中，置業公司也對系爭房屋的排風管道等系統進行了整改，故餐飲公司以此抗辯不支付租金，有違誠實信用原則，餐飲公司不支付租金的行為構成違約，對此應承擔相應的民事責任。

案例4

王某訴上海xx商廈有限公司房屋租賃合同糾紛案。

案情簡介：合同中未對提供煤氣作出約定，之后被告為原告申請并辦理了相關手續，應視為雙方對被告提供煤氣重新作出了約定，但雙方對于鋪設煤氣管道后，安裝灶具及煤氣泄露報警器的費用承擔等事宜未作進一步約定，也未有效溝通，致使煤氣未正常開通，原告提前離場，對此，既有原告自身未積極與被告溝通等的原因，也有被告自身進氣立管被違章建筑壓住等原因，故對于雙方的租賃合同未能繼續履行，雙方均有一定的責任。

風險防范

餐飲是比較專業的行當，要清楚餐飲的要求，需要一定的經驗，要對相關規定非常了解。

對于租賃物如果有特殊要求，必須在合同中注明，否則出租人沒有義務滿足這些特殊要求，相關的手續、費用由承租人承擔。

風險處理

以合同落空、重大誤解等理由解除合同，但需要自行承擔損失。

法律法規

《中華人民共和國合同法》第二百二十七條：承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

物業無產權證

風險描述

物業無產權證也可分為在建物業、臨建物業、違章建筑等。承租無權屬證書的物業往往被視為無效合同，而臨建、違建隨時面臨拆除風險。

風險級別：重大風險

案例1

上海龍軒餐飲有限公司等與上海錦虹實業合作公司等房屋租賃合同糾紛上訴案。

案情簡介：龍軒公司與金虹橋公司簽訂《租賃合同》約定，金虹橋公司將座落在上海市閔行區吳中路453號8－14的物業出租給龍軒公司使用；金虹橋公司明確告知龍軒公司該物業目前屬臨建房，已得到龍軒公司的認同和理解；金虹橋公司保證龍軒公司租賃使用期為12年，若因故拆遷或不能使用則屬金虹橋公司責任，因此導致的所有經濟損失由金虹橋公司承擔。龍軒公司斥巨資數百萬元進行內部裝修并投入使用。后來，上海市閔行區公安消防支隊因租賃房屋未經消防部門審核、驗收，經消防部門責令限期整改仍未整改，對其作出責令停產停業并罰款5萬元的行政處罰。后龍軒公司因金虹橋公司無法辦理相關手續而拒付房租，金虹橋公司斷水斷電，龍軒公司遂起訴至法院。

法院判決：龍軒公司與金虹橋公司就上海市閔行區吳中路453號8-14房屋簽訂的《租賃合同》無效；金虹橋公司將已過批準使用期限的臨時建筑出租給龍軒公司使用，應承擔主要責任，而龍軒公司明知涉訟房屋為臨時建筑的情形下，仍投入大量裝修并進行經營活動，亦應承擔相應責任。龍軒公司投入的裝修損失由其自行承擔30%。

案例2

廣州市華信興業經濟發展有限公司與廣州生記餐廳、廣州生記大酒樓、盧錦新等場地租賃糾紛案。

案情簡介：生記餐廳租用的場地在本市天河路631號。房屋至今尚未取得房產證，也無法提供上述房屋合法報建的任何材料及證據。法院認為：該房屋至今尚未取得合法產權證，出租方也不能提供該屋具有合法報建及產權歸屬的有效證據，（業主）將該屋出租給被告生記餐廳使用，違反了房屋租賃的有關規定，故雙方所簽訂的《租賃華信公司辦公樓一、二、三樓合同》，應屬無效。

風險防范

明確登記狀況；針對不同的登記狀況，結合自己的經營目的再簽約，并對相關情況進行約定；

慎重選擇無房產證的物業。若物業確實值得開辦餐飲，則須確保證照齊全，并盡量不裝修。

風險處理

因無產權證而引發的糾紛，應注意出租方對于物業產權的承諾、雙方的過錯來判斷責任。

法律法規

《城市房屋租賃管理辦法》第六條規定：未依法取得房屋所有權證的房屋不得出租。

《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十四條規定：在城市、鎮規劃區內進行臨時建設的，應當經城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門批準。臨時建設影響近期建設規劃或者控制性詳細規劃的實施以及交通、市容、安全等的，不得批準。臨時建設應當在批準的使用期限內自行拆除。臨時建設和臨時用地規劃管理的具體辦法，由省、自治區、直轄市人民政府制定。

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》：

第二條 出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

第三條 出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

物業未通過消防驗收

風險描述

租賃未通過驗收的物業，本可在“證照”部分一并帶過；但是物業驗收問題有一定的獨特性，需要單獨敘述，就是驗收對合同效力的影響及對經營的影響是不同的，因為沒有驗收往往無法辦理正常執照，但是租賃合同又往往是有效的，這導致餐飲企業進退兩難。只有特殊情況下，物業無驗收則租賃合同無效。

風險級別：重大風險

案例

龍某訴云南牧工商實業有限公司租賃合同糾紛案。

案情簡介：本案出租的房屋是必須經過公安消防機構驗收的房屋，因牧工商公司出租房屋時房屋消防驗收不合格，雙方所簽訂的租賃合同違反了《消防法》的強制性規定，租賃合同無效。

風險防范

核實物業的驗收情況，分別對待。

法律法規

《最高人民法院關于未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的函復》（[2003]民一他字第11號）：

關于房屋租賃合同未經消防驗收或者經消防驗收不合格，是否應認定房屋租賃合同無效的問題，應根據不同情況分別對待：第一，出租《中華人民共和國消防法》第十條規定的必須經過公安消防機構驗收的房屋，未經驗收或者驗收不合格的，應當認定租賃合同無效。第二，租賃合同涉及的房屋不屬于法律規定必須經過公安消防機構驗收的，人民法院不應當以該房屋未經消防驗收合格為由而認定合同無效。第三，租賃房屋用于開設經營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當地公安消防機構申報消防安全檢查的義務人為該企業的開辦經營者，但租賃標的物經消防安全驗收合格，不是認定房屋租賃合同效力的必要條件。

物業裝修改建的約定不明

風險描述

實踐中經常遇到的案例就是房屋租期未滿，由于各種原因導致雙方合作破裂，這時候，承租人的裝修投入往往就成為雙方爭議的焦點：租賃終止后裝修是否應當補償？補償的標準又是什么？如何確定裝修殘值？如果將殘值問題留給司法鑒定，將產生誤差的風險。

司法解釋出臺后，這類不確定性基本解決，只有殘值的計算方法存在風險。

風險級別：一般風險

案例

銀川九龍海浴餐飲娛樂有限公司與寧夏銀祥房地產開發集團有限公司房屋租賃協議糾紛再審案。

案情簡介：雙方當事人簽訂的《房屋租賃協議》約定：九龍公司在裝修過程中，不得破壞租賃房屋的主體結構。《建設工程質量管理條例》第十五條也規定：涉及建筑主體和承重結構變動的裝修工程，建設單位應當在施工前委托原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案；沒有設計方案的，不得施工。房屋建筑使用者在裝修過程中，不得擅自變動房屋建筑主體和承重結構。本案的租賃合同中雖然沒有明確約定九龍公司事先向新華商城提供施工圖紙和設計方案，但約定了九龍公司在裝修過程中不得破壞租賃房屋的主體結構。九龍公司作為房屋的承租者，應當清楚租賃房屋的用途，應該考慮到租賃的該建筑物裝修改造為洗浴場所會對建筑物的承重結構產生影響，在施工前與出租人銀祥公司和新華商城進行溝通協商。

根據九龍公司提供的《新華商城五層改建結構加固的可行性研究報告》看，九龍公司的設計方案確實存在改變承重結構的安全隱患。銀祥公司和新華商城作為租賃物的所有人，從建筑物的安全考慮，要求九龍公司暫停施工并報送設計圖紙和承重安全評估報告是合理的。故原審認定“新華商城因設計承重問題避免發生安全事故而要求九龍公司停止施工的行為并無不當”亦無錯誤。

九龍公司在收到新華商城要求報送設計圖紙和可行性報告的函件后即向新華商城報送了上述文件，而銀祥公司和新華商城在收到九龍公司報來的圖紙和可行性報告后，不積極與九龍公司協商，拒絕九龍公司繼續施工的要求，致使九龍公司的裝修改造工程長期處于停工狀態，最終導致合同不能繼續履行的主要責任在銀祥公司和新華商城。原審判決判令由銀祥公司和新華商城承擔主要責任是正確的。

風險防范

物業裝修改造必須把握的幾個原則：一、必須事先得到房東的書面同意。二、不能損害原房屋主體結構，影響房屋建筑安全。三、裝修工程的消防報批和驗收責任由承租人負責。四、合同期滿或提前終止時，裝修折舊與補償方式一定要約定清楚。

要明確裝修范圍、裝修期限、裝修保證金、租賃（提前）終止后的裝修處理。

確定裝修殘值、補償的計算方法，或者其他確定方法。如確定裝修方案，先區別附和與非附和部分；附和部分的金額，按年攤銷，剩余年費的金額即為殘值；非附和部分，由承租方搬走，或約定補償方法。

法律法規

最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（第九條至第十四條）。

維修責任不明

風險描述

因房屋漏水不可以解除合同，但可以減少租金，主動維修并在租金中扣除維修費用。

風險級別：一般風險

案例1

上海大毫實業有限公司與浙江老板娘食品有限公司、上海老板娘餐飲管理有限公司租賃合同糾紛案。

案情簡介：判決認為，大毫公司提供的廚房漏水，也引起眾匯發公司與上海老板娘公司多次交涉，且因大毫公司提供的廚房油煙管道在租賃使用三個月內破裂漏油污染環境而使上海老板娘公司被管理部門責令進行整改，這些問題嚴重妨礙了上海老板娘公司正常經營，故大毫公司不能保證租賃物正常使用已構成違約。且大毫公司的違約行為影響了租賃目的的實現，浙江老板娘公司據此主張解除合同并提出不支付第二年租金，屬合理抗辯，不構成遲延付款的違約行為，原審法院對大毫公司要求浙江老板娘公司、上海老板娘公司支付違約金的請求不予支持，應屬正確。

上海某置業有限公司訴上海某餐飲管理有限公司房屋租賃合同糾紛案。

案例2

案情簡介：承租方未提供租賃物需要維修的相關證據，以此抗辯不支付租金，有違誠實信用原則，不支付租金的行為構成違約，對此應承擔相應的民事責任。

風險防范

約定維修的通知方式、自行維修的前提、維修的方式、維修期間的租金、因維修而延長租期。

風險處理

設備需要維修，不能作為解除合同的依據；只可以提出需要維修的證據、提出維修的通知，或自行維修后扣除費用。

及時通知業主修繕；及時自行修繕，并將修繕情況通知業主；注意保存證據。

法律法規

租賃物的修繕義務：1.承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修；2.出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔；3.因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。

房東對業主違約

風險描述

轉租經營的物業，如果二房東與大業主之間的租約因故終止，將直接影響轉租合同的履行。此時，需要簽訂“大業主同意書”，特別強調這是大業主對承租方的承諾。

風險級別：重大風險

案例

沈陽麥當勞（餐廳食品）有限公司訴鞍山人民商場有限責任公司房屋租賃合同糾紛案。

案情簡介：2001年8月28日，鞍山市人民商場與鞍山新一佳超市有限公司簽訂承包經營合同書，約定由鞍山新一佳超市有限公司承包經營鞍山市人民商場營業場地，經營期限從2001年12月1日起至2016年11月30日止。

2002年4月30日，沈陽麥當勞公司與鞍山新一佳超市有限公司簽訂房屋租賃合同，約定租賃房屋所在地點位于鞍山市勝利路100號新一佳超市首層的一部分，建筑面積380平方米，房屋用于開設麥當勞餐廳，租期與甲方超市租賃期相同。

2002年5月17日，沈陽麥當勞公司、鞍山新一佳超市與鞍山市人民商場（大業主）共同簽署“大業主同意書”，約定：若鞍山新一佳超市與大業主于2001年8月28日之合同因任何事故終止，各方約定不損害沈陽麥當勞公司對租賃房屋享有之權利，并同意使用代位方式，由大業主到時取代甲方于租賃合同的繼續履行。上述合同簽訂后，各方當事人開始實際履行。2004年12月6日，鞍山市企業改制領導小組辦公室下發文件，批復同意鞍山市人民商場的改制方案，鞍山市人民商場以職工帶資入股的方式組建鞍山人民商場有限責任公司。鞍山人民商場有限責任公司在工商行政管理部門辦理了注冊登記手續。

2007年8月17日，鞍山市人民商場與鞍山新一佳超市有限公司達成和解協議書，終止租賃合同。2008年3月15日，鞍山新一佳超市向麥當勞沈陽公司發出一份關于終止雙方租賃關系有關事宜的函，內容為：我司與鞍山人民商場因相關事宜達成一致協議，雙方約定于2008年3月31日起解除我司承包（租賃）人民商場物業的承包經營合同（租賃合同）。基于上述情況，我司將于2008年3月31日起不再享有對人民商場物業的租賃權，雙方就鞍山市鐵東區勝利路100號物業的租賃關系亦于該日起終止。根據貴我雙方及人民商場三方簽訂的《大業主同意書》約定，我公司與貴方的租賃關系于2008年3月31日終止后，我公司基于與貴方租賃合同產生的權利義務，將由鞍山人民商場全部繼受，特向貴司函告。2009年5月，沈陽麥當勞公司撤出本案爭議涉及的租賃房屋，現該房屋已被拆除。

法院審理認為：2007年8月17日，鞍山市人民商場與鞍山新一佳超市有限公司達成和解協議書……因此，該和解協議書是對2002年5月17日形成的大業主同意書相關內容的變更，即由大業主到時取代鞍山新一佳超市繼續履行租賃合同變更為鞍山新一佳超市承諾在退出其所租賃場地前自行處理、解除其對外租賃用戶合同等相關事宜。鞍山新一佳超市有限公司應為承擔賠償責任的民事主體，被告鞍山人民商場有限責任公司及被告鞍山市人民商場不應承擔民事賠償責任。

風險防范

對于重大投資，如果和二房東簽約，有必要和二房東、房東簽署三方協議（即大業主同意書），約定業主與二房東的糾紛不影響二房東與酒店的合約；酒店可以直接將租金交付給業主并通知二房東，而業主不可以封鋪。還要注意，對二房東房租的支付，最好按月支付，防止二房東一次收取長期房租后走人。

風險處理

根據合同相對原則，大業主和二房東解除協議后，租戶只可以向二房東主張權益。