房地產繁榮可持續嗎？

陳玉宇

關于房地產，最近有兩種截然對立的觀點。一種認為2005～2010年期間形成了巨大的地產泡沫；另一種則認為中國不存在地產泡沫，地產繁榮還可持續20年。中國房地產究竟有無泡沫？這是個很難回答的問題。主張有的人，有以下理由：第一，2005～2009年，全國平均房價漲了3倍；第二，房價與月租金之比達到500，遠高于國際標準的300左右,這個指標表達的是房子作為投資的收益水平；第三，房價與家庭收入之比過高，很多城市10∶1，像北京這樣的大都市則是25∶1，而國際標準是5∶1。

泡沫形成原因被歸結為：寬松的房貸條件；低利率水平；人們缺乏充分的金融投資產品可供選擇，被迫購房保值圖利；地方政府依賴賣地作為財政收入來源的動機，過度抬升地價；2009年的4萬億元刺激方案，鼓勵了房地產開發和投資。

經濟決策者似乎接受了房地產存在泡沫的觀點，2010年開始實施房地產調控。主要措施為兩類：一是限購，二是限制開發能力。前者是為了降低需求，從而減緩房價上升步伐。后者在于避免企業在錯誤價格信號引導下過度投資開發房產。

兩年多來，房地產價格并未像人們預期的那樣，泡沫破裂，應聲大落。短期內房價微降，成交低迷。近來，房價有抬頭回升之意。中央政府呼吁繼續房地產緊縮不動搖，雖然總體經濟由于需求不振已經大幅度失速。

在我看來，主張泡沫者的理由并不充分，泡沫論實站不住腳。首先，價格租金比，并不能簡單與國際水準比較。在國際資本流動管制的經濟里，要看可供投資的其他金融產品的收益率。很明顯，中國的銀行資產收益率極低甚至為負，較之地產投資遠遠不如。其次，房價與收入比，衡量的是人們的支付能力。兩點原因使得我們不能援引國際標準作為參照。首先，中國是高速增長的經濟，人們收入增長很快，7年翻一倍，而美國大約是35年翻一倍。動態看，快速增長經濟中人們似乎會容忍更高的當期房價收入比。此外就是收入不平等的影響。某城市以中位數收入計算房價收入比10倍，但是對于前1／3高收入家庭而言，這個比值就會很低，甚至低于5。因此長期以來，房價對于高收入組別而言太低，這部分家庭強勁的購買需求一直將房價抬高到今天的高位。今日之房價，對于高收入群體而言剛好，而對于低收入群體則屬于天價。在北京，后2／3收入人群面對的房價收入比甚至超過40。前1／3家庭的購買能力支撐此市場，因此這兩年嚴厲的房地產調控并未使得房價應聲而落。

在我看來，中國房地產無泡沫，但是不健康。不健康指的是1／3高收入家庭支撐房地產，后2／3人群當前房價無支付能力。這個現象是30年來形成的收入分配不平等格局，在房地產市場的反映。可惜的是，面對這種長期結構的問題，出現了不正確的解決思路。這種思路的基本內容，就是否定房地產市場，鼓吹擴大政府在提供住房方面的角色。這種思路，可謂謬以千里啊！

根據研究，中國人均住房面積31平方米，遠遠高于同等收入國家。根據各國人均住房面積與收入的關系，中國的人均住房面積理論值應該是20平方米。日本如此高的收入，其人均住房面積大約只有34平方米。研究者將原因歸結為中國人愛大房子/家庭規模小以及缺乏房產稅所致。我樂意指出，最近十幾年的房地產發展，主要由比較富裕人群的房屋需求所驅動，因此房子通常較大。

未來房地產依然繁榮，其基礎是城市化。據研究，中國的城市化將持續到2040年。最近20年城市人口將增加3.5億人，每年1700萬人。伴隨著城市化，人均收入繼續保持快速增長，估計大約在7％～9%。由此推算，房地產業在未來10～20年，將繼續繁榮，并帶動相關產業迅猛發展。最近幾年的低迷，將會是短暫的。

未來15年，如能實現中等收入階層的收入速度與經濟發展同步，同時保持房價每年以高于通貨膨脹1～2個點的速度增長，那么大部分中等收入人群面臨的房價收入比會回到正常狀態。這是很富挑戰的目標，需要智慧！