重看房價問題

李志浩 王文浩

【摘要】2007年美國次貸危機發(fā)生后，房價問題進入人們的視野，成為人們最關注的問題之一。隨著房價的飛漲，房價問題引起了社會的廣泛討論，政府開始制定政策限制房價飛漲，然而政府的舉措似乎收效甚微。本文將主要討論打壓房價到底為何如此困難，如何認識現(xiàn)在的房價問題，在未來房價將何去何從。

【關鍵詞】房價政策限購令房價未來

一 推高房價的因素

從2008年到2011年，有些地區(qū)的房價上漲了兩三倍，大部分地區(qū)的房價上漲了一倍多。推高房價的因素有很多，主要可以分為四部分：一是2007年開始的金融危機的影響；二是中國政府一味追求高GDP增長；三是“土地神話”推波助瀾；四是炒房團的影響。

1．中國政府一味追求高GDP增長

中國政府以追求GDP的高增長為發(fā)展目標，我們需要清晰地認識到由于追求高增長帶來的問題。中國政府一直在呼吁轉變經(jīng)濟發(fā)展模式、擴大內(nèi)需，發(fā)展綠色經(jīng)濟低碳經(jīng)濟，然而現(xiàn)在的中國GDP增長仍然是靠投資和政府轉移支付拉動的，在乘數(shù)的作用下，投資和政府轉移支付增加會放大GDP增長，對拉動GDP有著增長立竿見影的效果。地方政府為了完成上級政府的任務，不得不加大投資力度，增加政府開支，然而政府投資和轉移支付的資金不能通過政府增加稅收來獲得，政府只好把目光放在土地上，通過“賣地”獲得大量的資金用于投資和政府開支。政府提高土地價格，土地開發(fā)商成本增加，于是開發(fā)商將土地成本轉嫁到購房者身上，因此房價上漲也是情理之中了。

2．土地神話推波助瀾

中國現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的情況與日本20世紀80年代的土地神話非常相似。中國人相信房價只漲不跌，相信房價上漲帶來的收益遠遠超過了投資于其他有形、無形資產(chǎn)的收益。在趨利思想的引導下，這種高收益低風險的產(chǎn)品——房子，成為投資者首選，大家都夢想著通過房子升值把自己變成百萬富翁。中國“土地神話”出現(xiàn)后，各大銀行爭先恐后地為買房者提供住房抵押貸款、公積金貸款等等一系列金融服務，給房價上漲不斷地加油助威。在金融機構的介入下，土地神話進一步發(fā)展，推高房價。

3．炒房團的影響

另外，炒房團對房價的影響也是不可忽視的。以著名的溫州炒房團為代表的各大炒房團自己擁有大量的資金，每到一個地方就對當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場產(chǎn)生巨大影響。2010年初，海南“國際旅游島”的概念一經(jīng)提出，房價就開始呈現(xiàn)井噴態(tài)勢，最高曾出現(xiàn)一平米6萬多的高價住房。在海南房地產(chǎn)泡沫從形成到發(fā)展再到最后的破滅過程中，我們都能看到炒房團的影子。他們依靠自己的資金優(yōu)勢，囤積房屋，捂盤惜售，操縱房價，謀取利益，使得房價以不正常的方式快速上漲。

二 阻礙房價下跌的

在政府的高壓政策下，我們雖然看到了房價增長速度開始放緩，但是沒有看到房價顯著下跌，對房價問題人們?nèi)匀辉孤曒d道。政府的政策沒有起到作用嗎？顯然不是，政府的政策是卓有成效的，但是房價為什么還是居高不下？同樣也是有三個主要原因：一是國家安全與穩(wěn)定的考慮；二是國家政策的局限性；三是既得利益群體的阻礙。

1．國家安全與穩(wěn)定考慮

政府在面對房地產(chǎn)問題時必須要考慮國家安全與穩(wěn)定。如果任由市場發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場很有可能像上世紀80年代末日本土地神話破滅和2007年美國次貸危機一樣，因房地產(chǎn)泡沫的破滅而對金融市場乃至實體經(jīng)濟產(chǎn)生巨大的沖擊。房價迅速下跌，房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者在銀行的貸款就有很大的違約風險，這些天量資金一旦違約，對銀行體系將會是一個巨大的沖擊，銀行系統(tǒng)的波動將會傳導到金融市場，在多米諾效應的作用下，給金融市場帶來的巨大波動，進而對實體經(jīng)濟將會產(chǎn)生難以估量的影響。房價下跌會對中國經(jīng)濟運行產(chǎn)生巨大沖擊，甚至將導致巨大的政治變革或者區(qū)域性暴亂，國家安全和穩(wěn)定將不復存在。因此，從中國政府的角度來講，不希望房價出現(xiàn)大幅的下降，甚至根本就不希望看到房價下降。

2．國家政策的局限性

從國家出臺政策的名稱上我們也可以看到國家的態(tài)度，2010年國務院發(fā)布的“新國十條”全稱《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，2011年國務院發(fā)布“國八條”全稱《國務院辦公廳關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關問題的通知》。政府并沒有明確提出要讓房價下跌，而是將穩(wěn)定房價、調(diào)控房地產(chǎn)市場作為其對房地產(chǎn)市場的目標，因此，從政策內(nèi)容上來看，無論是2009年的“國四條”，2010年的“新國十條”，2011年的“國八條”都是為了穩(wěn)定房價，防止房價繼續(xù)不正常地高速增長。

3．既得利益群體的阻礙

從房價的上漲中獲利的隱形既得利益群體，為了維護其利益，防止遭受巨額損失，通過各種各樣的方式和方法左右政府的政策制定、執(zhí)行和反饋，阻撓房價的下跌。

三 房價未來

在解析了中國產(chǎn)生高房價和房價居高不下的原因之后，可以聯(lián)想到中國房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展。如果外部環(huán)境保持不變，國內(nèi)不會出現(xiàn)大的暴亂和大的政治變革，那么中國的房價將會在現(xiàn)在的基礎上繼續(xù)上漲，但上漲速度將明顯放緩，保持穩(wěn)中有升的形勢，直到居民生活水平和收入水平上升到能夠足以支撐高房價時，房價將再次進入高增長的階段。在未來的幾年內(nèi)，空置房率將會繼續(xù)上升到某一值然后開始緩慢下降。

在穩(wěn)定的條件下，市場繼續(xù)和政府進行博弈，由于政府態(tài)度和政策的局限性，市場的反應是房價將會繼續(xù)上漲，但是上漲速度放緩。國內(nèi)各地出現(xiàn)比較多的準現(xiàn)房和在建樓盤，并且土地開發(fā)商也在圈地囤地，未來現(xiàn)房和二手房供給量將會繼續(xù)增加。供給量不斷上升的同時，需求量也不會明顯減少，因為住房是人們生活的必需品，沒有住房就沒有一個安穩(wěn)的家是大部分中國人的想法；另外由于金融市場的不完善不發(fā)達，資金為了追求穩(wěn)健地高額回報，也會把住房當成一種金融工具進行投資；再者中國經(jīng)濟的發(fā)展，居民收入水平的提高，無論是貸款買房還是一次性付清買房，相當多的人都有了這種付款能力。在三者的共同作用下，對住房的有效需求仍然是巨大的。雖然房價上漲受到政策比較嚴格的控制和監(jiān)管，但是政府限制房價上漲的力量小于市場需要房價上漲的力量。所以綜合考慮，房價還會繼續(xù)上漲，但上漲速度不會非常快，基本保持穩(wěn)中有升的形勢。