我國房地產價格形成的機制

王倩 王美萃 常偉

【摘要】房地產無疑是我們現在最受關注的產業之一，從房地產業進入商業模式為始十幾年間房價翻了幾番，2011年國家又出臺了極其嚴厲的國八條，限制房價，隨后北京、上海、廣東以及各省都紛紛出臺了與之對應的具體實施細則。在這種現實狀況下，很多學者、房產商及民眾都表達了不同的看法。政府調控希望房價合理回歸，而市場要求房價下跌。短期看，政府主導房價走勢，但長期，應該是市場起決定性作用。這樣就有必要研究究竟房地產價格機制是如何形成的，以正本清源。因為市場規律是不以人的意志轉移的，起作用只是時間問題。如果要對國內房地產市場進行形勢判斷，我們既要對現實市場仔細觀察，關注當前房地產市場政策走向，也要弄清房價的真實構成。

【關鍵詞】房價調控投資

一 當前房地產市場現狀

自2011年史上最嚴厲的調控政策出臺以來，房地產市場出現了積極的變化，房價過快上漲的勢頭得到初步遏制。以全國100個城市住宅平均價格為例，其中27個城市價格環比上漲，72個城市環比下跌。2012年2月，全國商品房和住宅銷售均價分別為5918元/平方米和5502元/平方米，比2011年同期分別下跌8.1%和10.4%，是2009年以來首次同比下跌。但從全國住房銷售、住房投資開發、資金進入情況來看，當前國內房地產仍然處于一種亞健康狀態。

值得我們深思的問題是究竟房地產的價格應該是多少，應該由誰來決定，百姓買不起房究竟是因為開發商黑心還是市場使然。理順房地產價格的形成機制，可以讓百姓清清楚楚的知道自己究竟為什么埋了單，讓不合理、不合諧的聲音無處遁形，打破房地產業發展瓶頸。另外，完善的價格體系也是市場經濟成熟的必然要求，價格作為晴雨表清晰的引導了整個社會經濟發展的各個環節。房地產業要想走出低谷，走出生路，一定離不開合理定價，因為只有這樣才符合整個社會的利益最大化。

二 房地產價格的主要構成

我們通常認為房地產價格就是房價，其實這是兩個不同的概念，房地產價格比單純的房價多了一項內容，即房屋占用土地所形成的價格。本文我們要分析的即是房地產價格。從成本構成上看，房地產價格包括土地成本，材料和人工成本，資金借貸成本，稅費和利潤。至于房價的變化普遍認為除了受到成本變動的影響外 還受到總體物價水平，勞動力就業結構，政府政策，市場預期因素影響。

1．土地價格

很多房地產商面對民眾質疑高房價時，最常拋出的論調就是土地價格推動了房地產價格，地王拉高了房地產商成本，拉高了周邊土地的價格，拉高了房屋價格，而土地轉讓最大受益者是地方政府。但其對立方認為是房價決定了地價，持這一觀點的主要代表人是美國的 Jack Harvey，他分析了房屋存量市場和流量市場之間的價格互動機制，認為地價的變化是由房價傳遞而來的，房屋需求的增加或減少，激發土地需求者參與或退出競爭領域，從而決定了土地價格的變化。

土地轉讓金作為房價中最大比例的一塊，無疑與房價有著明顯的正比關系。然而究竟地價和房價誰因誰果，有待定論。應該說兩種觀點各有其道理，城市土地價格范疇超越了一般商品的價格決定范疇。它既與土地的直接勞動投入和間接勞動投入有關，又受到城市經濟中正負效應的影響，城市中的房價和地價是互相決定的關系。

由于住宅具有固定的位置，不同的房屋因所處位置不同，而具有了不同的社會經濟文化區位。土地價格的區位因素，就是所謂的地段成為影響城市住宅價格水平的重要影響因素，這是由土地的異質性所決定。在不同城市甚至是同一城市的不同位置，即使同質住宅價格也是不一樣的。比如商業區看重繁華程度，住宅區更注重周邊環境，教育配套、醫療配套、休閑購物配套。當然交通便利程度是所有房屋租售的關鍵因素，絕大多數購買者都視交通配套為重點。相應的，好地段土地價貴，房屋貴。

2．材料與人工成本

一線城市與二三線城市相比，城市與農村相比，材料及人工成本的差異也是很明顯的。一線城市建筑業人力資源的價格要高于其他城市，自然房屋成本也高于其他城市。另外，即使是同一城市，不同的房地產也有著不同的市場定位，而不同的市場定位就意味著不同的質量要求，設計理念，選樣材料，人工成本也就不同了。材料，人工成本的比重差異是很大的。如面向中高檔商業人士的住宅，樓的外觀設計，周邊綠化可能就要占成本很大一塊，而對于面向普通受眾的住宅，因為成本因素或是約定俗成，可能這些花費就不大。房地產的質量、品位、房型、結構、朝向等內在因素，影響了房地產的價值和使用價值，也影響了價格。

3．資金借貸成本

房地產開發企業的資本來源于兩個方面：自有資金和外來的債務型或權宜型資金。當前我國房地產企業的自有資金只占到很小的一部分，絕大多數資金來源于外來的債務型或權宜型融資。我國房地產開發企業的資金來源主要是國內貸款、自籌資金及其他資金來源（購房者預付款和定金）。通過商業銀行的間接融資是房地產企業最主要資金來源渠道，已上市的房產企業還可以通過股市進行融資。不可否認的一個現象是房地產發展的最初幾年，有些房地產商是靠著空手套白狼起家，從銀行貸了款然后蓋房、賣房，最后用房地產收益又還了貸款。這里面很重要的因素是利潤遠高于借貸成本及監管不嚴格。

4．利潤

按照經濟學原理，如果充分競爭，市場良性發展，社會上的各個產業的利潤率應該是相同的。但目前受人民幣匯率等因素影響，我國的制造業優勢減少，其他可投資產業不足，而相對應的房地產業是絕對的暴利，所以導致其他閑散資金紛紛流入房地產業，錢多的蓋房投資，錢少的買房投資，以拉平社會平均利潤率。

三 房地產價格的影響因素

房地產作為一種特殊的商品，要想在流通領域形成其價格，必須具備三個關鍵因素：有用性、稀缺性和有需求。只有同時具備這三樣房地產才能售出，如果房產沒有有用性，比如房屋已破敗不堪，也沒拆遷升值可能性，沒有紀念意義，那它幾乎不會售出；如果居民對房產的需求幾乎為零，比如，在一個人均多套房屋的小鎮，如果沒有新遷入者，那房屋也很難售出；如果從純粹的市場角度而言，房地產價格就是這三者相互結合產生的。但在現實中，房地產價格的漲漲落落還與其他因素相關，而這些因素也是絕不能忽視的，比如政府的調控政策，百姓的消費心理，需要投資項目的熱錢。當然影響的程度要視所處時期、地區、住宅類型的不同而變化，即有的因素對某個地區的影響可能會比其他地區大，房地產隨其波動的走勢偏陡；同時隨著時間的流逝，某個曾經很重要的因素可能不再能夠影響到房地產價格的變化，我們的分析是就大部分地區的普遍狀況進行論述的。另外需要說明的是，這些因素雖然實實在在的影響了房地產價格但不適合用數字或數學公式來表達。

1．需求因素

第一，剛性需求。所謂的剛性需求，是指由于新家庭和人口增加產生的買房需求。人口增加一般是指新生兒的出生和外來人口的遷入，房地產居住需求會因此而增加。新增家庭是指新組建家庭的夫妻，他們往往有著強烈的購房意愿。從某種角度而言，人口的數量、密度、結構很大程度上決定了對住房和其它房地產的需求，從而影響房價。

第二，非剛性需求。有房子住但仍有購房欲望的人，當房地產價格下降或收入上升時，其購房需求會上升，加入買房大軍。相反，購房需求會減少。收入包括實際收入和預期收入，會直接影響房地產的消費需求，間接地影響投資需求，從而增加對房地產的購買，使房地產的價格上漲。相反，當購房者對房地產未來的價格預期會下跌。對居民收入預期要下降時，就會導致投資需求和消費需求減少，從而導致房價上漲趨緩甚至下跌

2．投資因素

有研究表明如果我國房價降低0.1%，那么居民的住房消費支出就會增長0.737%，這意味著從擴大內需的角度而言，我國任何一個消費領域都沒有辦法與房地產業抗衡。一般投資可分為兩類：一類是投機買房，即不是為了使用而是為了再出售（或再購買）而暫時購買（或出售）房地產，利用房地產價格的漲落變化，以期從價差中獲利的行為；另一類投資主要以保值為目的。由于傳統觀念的影響，中國人普遍對置產尤其是像房地產這樣的不動產有著強烈的信心，認為房租是比利息更穩定的定期收入，可以有效緩沖通貨膨脹等達到有效的保值增值目的，因此視買房最為穩妥的投資手段，

3．金融因素

第一，存款利率的影響。自我國啟動拉動內需的國策以來，利息率一再下調，其后雖偶有反彈，但升幅遠沒有降幅大。在1997～2003年期間，中國平均實際利率在3%以上，但在2003年11月至2012年1月的99個月內，負利率時間占了58個月，所占時間比為60%。2008年2月最高負利率達到4.56%。另外，從2010年2月開始到2012年1月，負利率持續了整整兩年，月均負利率達1.6%以上。這使得儲蓄帶來的利息收入已遠遠不能滿足居民的財富增值，甚至還不夠抵消通貨膨脹帶來的財產損失。于是，增加房產方面的支出，就成了一種或主動或被動的增值方式。可以說近十年來的利率政策很大程度上使得房地產上漲更快及泡沫吹得更大。

第二，人民幣匯率的影響。匯率對房地產的影響主要體現在人民幣的持續升值及預期升值上，一方面貨幣的持續升值會導致貨幣的流動性增加，并增加投資，消費的需求，剌激供給的增加，導致房價上漲；另一方面，按照資本逐利的本性，大量“熱錢”將會進入中國房地產市場，推動房價水漲船高。國際游資之所以會蜂擁投入房地產行業，其一在于賭人民幣升值，現在將外匯以比較高的外匯換成人民幣自產，一旦人民幣升值，資產拋出后，便可從匯率差價中獲利；其二在于從事房地產炒作，獲得遠遠高于成熟市場國家的收益。

第三，貸款利率。一方面，貸款利率調整影響房地產的需求，部分購房者尤其是年輕購房者很大程度上需要銀行的支持才能購房，低貸款利率使得可能并不具備購房的人也過早投入買房大軍從而提升房地產價格；另一方面，貸款利率也影響房地產的供給，房產商的融資成本決定了他的房屋成本從而影響到房地產價格。

4．行政政策調整

國家或地區政府制定的相關經濟制度、政策、法規和行政措施對房價的影響。特別是調控政策、稅收政策、土地政策、住房制度、城市發展規劃等很大程度上影響了房地產的供銷，從而影響房價。《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》要求各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標。目前國家希望房地產有序發展，所以調控的基調不會變，另外，今年《政府工作報告》明確提出改革房地產稅收制度，以后還會逐步加入信息系統建設等內容，完善，科學化調控的手段。當然調控的力度也很重要，既要達到效果又要避免矯枉過正。

5．社會心理

社會心理包括人口、家庭、城市化狀況和居民消費心理預期等。其中有一種現象很有意思：搶購心理、從眾心理，即買漲不買跌，越漲越搶。某種程度上，這也是房價推高的重要因素。另外，地產商的“捂盤”、“囤地”也制造了一種市場房屋緊俏的假象，讓很多人覺得房子雖然貴但一定要買，要不越來越買不起。當市場供給大量增加后，這種搶購心理會逐漸弱化，消費會趨于理性。