商業銀行個人住房抵押貸款風險及防范

余敏麗

【摘要】個人住房抵押貸款業務一直被商業銀行看作是優質資產，有些商業銀行往往忽略其存在的風險，在放貸審核時擅自降低標準，事實上個人住房抵押貸款業務同樣存在風險，尤其是近年房地產市場呈現周期性的波動，個人住房抵押貸款業務的潛在風險正在逐漸累積，商業銀行資產質量將受到影響并侵害到其權益。本文深入分析了個人住房抵押貸款業務中存在的各類風險，并在此基礎上提出一系列切實有效的風險防范措施，以期達到防范風險、促進商業銀行快速穩健的發展。

【關鍵詞】住房抵押貸款信用風險征信系統

隨著住房制度改革的深化和城市化進程加快對住房需求的增長，我國商業銀行個人住房抵押貸款額度不斷增加，商業銀行的個人住房抵押貸款發放余額從1998年的426億增長至2010年的57252億，短短十幾年間增長了100多倍。雖然個人住房抵押貸款業務因其利潤高、風險小的特點，是各商業銀行努力開拓和相互競爭的業務，但由于個人住房抵押貸款數額大、還款周期長，使商業銀行面臨諸多風險。2007年美國次貸危機的爆發，就凸顯了個人住房抵押貸款風險的嚴峻性。據《2010中國金融不良資產市場調查報告》的分析，我國不斷增加的個人住房抵押貸款額度將會導致不良貸款生成的概率增大，由此導致的新增不良貸款將會在2012年后集中出現。因此個人住房抵押貸款業務已經成為商業銀行一個不容忽視的風險源，能否認清并防范個人住房抵押貸款風險，已經成為商業銀行健康和快速發展的一個關鍵點。

一 個人住房抵押貸款風險

商業銀行在開展個人住房抵押貸款業務時面臨的風險表現形式多樣化，主要有五類風險。

1．信用風險

信用風險又稱違約風險，是指借款人不能按期償還個人住房抵押貸款本息而給商業銀行帶來的經濟損失，是個人住房抵押貸款風險中最基本最直接的風險，也是商業銀行在開展個人住房抵押貸款業務中面臨的最大風險。

借款人違約風險分為以下兩種情況：

（1）理性違約風險。指借款人主觀上認為放棄繼續還款能帶來更大的收益而主動違約。個人住房抵押貸款與房地產市場關系密切，容易受房地產價格波動的影響而引起理性違約風險。特別是2010年以來，國家出臺了的一系列房地產調控政策，樓市成交量急劇下滑，房價開始松動，一旦房價大幅度下跌，借款人轉讓房產所得的收入不足以還清貸款，無法收回投資成本，或者按照現行市場價格購買相同房產所需支付的費用小于尚未歸還的貸款本息余額時，就很可能主動放棄房產所有權。通常這種情況下，商業銀行很難從抵押物的拍賣收入中收回全部未償付的貸款本息，商業銀行利益會受到實質性損害。

（2）被迫違約風險。指借款人的被動行為，即借款人個人經濟出現困難影響其還款的能力。這類風險是由于借款人經濟現狀與當時的預期出現偏差，從而違反借款合同的約定產生風險，其根源在于借款人未來實際收人不穩定。近幾年歐美經濟不景氣，對我國出口導向型的經濟產生了巨大沖擊，一旦我國經濟下行，人們的收入就會受到重大的影響，從而導致借款人被迫違約的發生，給商業銀行造成直接的經濟損失。

2．利率風險

利率風險是指利率水平的變動使商業銀行資產收益發生損失的可能性。如果貸款利率上漲，借款人的還貸負擔就會增大，一旦其收入水平跟不上超出的房貸，借款人可能就無力承受，就會出現還不起貸款本息的現象，影響商業銀行的收益。再加上我國目前對于客戶提前還款的違約行為還缺乏政策性限制，如果利率下降，借款人的再融資成本減少，有可能通過再融資來提前償還貸款，從而使商業銀行信貸資金安排被打亂并且預期的利息收入無法實現。尤其是我國正處于利率市場化的初期階段，商業銀行個人住房抵押貸款的利率風險就愈加突出。2006年8月，個人住房抵押貸款利率浮動范圍擴大至基準利率的0.85倍，導致商業銀行存貸款利差縮小。2008年，主要商業銀行原來享受8.5折利率的存量個人住房抵押貸款客戶開始享受7折優惠，商業銀行個人住房抵押貸款優惠利率甚至低于同期限的存款利率，導致商業銀行收不抵支。

3．流動性風險

流動性風險是指商業銀行持有的個人住房抵押貸款債權不能及時足額變現遭受的利益損失。我國商業銀行個人住房抵押貸款的流動性風險表現在兩個方面：一是商業銀行開展個人住房抵押貸款的資金主要來源于儲蓄存款，屬于短期存款，一般只有三五年，而個人住房抵押貸款卻屬于長期貸款，多為十年、二十年，最長可達三十年。資金來源和運用在時間上明顯不匹配，存在“短存長貸”的問題，導致開展業務的商業銀行的流動性較低、風險較大；二是由于我國住房二級市場不發達，商業銀行持有的個人住房抵押貸款債權的變現性比較差，為了獲得流動性就有可能需要低于市場價出售，給商業銀行的收益帶來損失。

4．操作風險

操作風險是指商業銀行在個人住房抵押貸款的貸前調查、貸時審查及貸后管理等環節中，因各種不當行為而導致的風險。操作風險主要表現在：在貸前調查環節，對申請資料的真實性審核不嚴，不少房貸者只要開出工資收入證明，無論是否虛假，商業銀行就給他放貸；在貸款發放環節，未經批準擅自降低貸款標準和擔保條件，如不少商業銀行出現的一成首付，甚至零首付等極端現象，又譬如被銀監會明確叫停的“加按揭”，被商業銀行包裝成消費貸款的形式重現市場；在貸后管理環節，部分商業銀行疏于貸后管理，導致經常出現不良貸款。

5．政策風險

政策風險是指政府經濟政策的調整引起房地產市場的變化而給商業銀行帶來的損失。從2008年起，政府的宏觀經濟政策幾經調整，對整個房地產市場以及商業銀行的個人抵押貸款業務影響較大。2008年，由于受美國次貸危機的影響，全國樓市價格開始下降，為了穩定房地產市場，國家開始采取寬松的經濟政策：央行先后五次下調貸款基準利率，四次下調存款準備率，并且降低居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款利率和最低首付款比例以及住房交易稅費。上述政策的實施改善了擴大了居民的住房消費需求，引發2009年的新一輪房地產熱。2009年底開始國家實施了一系列緊縮的經濟政策，2010年兩次上調貸款基準利率，六次上調存款準備金率，提高90平方米以上的首套房貸款首付款比例為不得低于30%、二套房貸款首付款為不得低于50%，提高二套房貸款利率為不得低于基準利率的1.1倍。2011年四次上調貸款基準利率，六次上調存款準備金率，提高二套房貸款首付款為不得低于60%。隨著房地產調控政策的密集出臺，房地產市場的不確定性增加，倘若未來房地產市場出現大幅調整，會給商業銀行帶來較大的風險。

二 個人住房抵押貸款風險成因

個人住房抵押貸款中商業銀行面臨的風險來源多樣化，主要存在五個方面。

1．個人征信系統還不完善

2006年1月人民銀行建立了個人征信系統并正式投入運行，經過幾年的發展，個人征信系統已初具規模，截至2011年7月，全國個人征信系統已收錄了7.77億自然人信息，涵蓋了個人基本信息、信用卡信息、貸款信息等，但是到目前為止與國外發達國相比我國的個人信用征信系統還不是很完善。一方面，由于建立時間還不算長，歷史數據的積累不足，信息采集也主要集中在貸款記錄方面，其他如個人真實收入、財產狀況等方面重要情況都沒有反映出來，商業銀行很難根據這些數據準確判斷客戶的信用狀況；另一方面，由于各商業銀行報送信息不及時，個人征信系統中的資料信息滯后現象明顯。這樣就造成商業銀行查詢到的信息資料滯后，商業銀行憑著不準確的信息發放個人住房抵押貸款，必然要面臨較大的信用風險。而且我國至今未出臺有關個人信用信息征集、使用、披露、保護等方面法律法規，沒有完善的法律法規為征信活動提供直接依據，個人征信系統就很難真正完善。

2．商業銀行缺乏貸款自主定價權

目前個人住房抵押貸款所依據的基準利率一般都是人民銀行所公布的利率，商業銀行難以預料判斷利率調整的時間和幅度。目前我國商業銀行發放的個人住房抵押貸款產品主要為浮動利率抵押貸款和固定利率抵押貸款，如果采用固定利率貸款方式，人民銀行每一次降低基準利率，借款人的再籌資成本相應降低，則可能提前還款；如果采用浮動利率方式，人民銀行每一次提高基準利率，就加大借款者提前還款的風險，使得商業銀行面臨較大的利率風險。

3．住房拍賣二級市場不發達

同發達國家的個人住房貸款相比，我國商業銀行要求的首付款并不低，理論上只要房價下跌不是特別多，即使借款人違約，商業銀行應該可以通過拍賣房產得到充分的補償。但是由于我國住房拍賣二級市場沒有充分發展，抵押住宅變現性比較差，違約處置成本過高，商業銀行為了獲得流動性不得不低于市場價出售，從而商業銀行面臨較大的流動性風險。而且，還存在商業銀行不能行使抵押權現象，因為根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，被抵押人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債，并且只有在保障抵押人及其所扶養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，才可予以執行。

4．商業銀行信貸管理機制不完善

我國的個人住房抵押貸款發展時間短，加之前些年房地產市場處于上升階段，不良貸款率相對較低，商業銀行對于個人住房抵押貸款的風險認識不足。在房價上漲的過程中，個人住房抵押貸款的風險隱藏的很深，商業銀行為了不斷擴大其業務范圍，就會降低貸款標準，如降低貸款人的首付比例、忽視對借款人信用水平的審查、疏于貸后檢查，從而使銀行積累大量的金融風險。

5．個人住房抵押貸款證券化程度低

目前，我國商業銀行的個人住房抵押貸款的證券化程度很低，缺乏風險分散機制，使得個人住房抵押貸款的風險聚集在銀行體系內，不利于分散商業銀行的貸款風險，導致銀行業系統性風險比較大。雖然2005年中國建設銀行作為試點單位，正式試點個人住房抵押貸款支持證券（MBS），但是推出的產品較少，到目前為止只發行過建元“2005—1”和建元“2007—1”兩單個人住房抵押貸款證券化產品，建元證券與國外成熟市場的MBS相比，還稍顯稚嫩。而且近幾年，受國際金融危機的影響，我國的個人住房抵押貸款證券化幾乎處于停滯狀態。

三 風險防范措施

1．完善個人征信系統

首先，要擴大個人征信系統覆蓋范圍，把公安、稅務、法院、社保、電信、電力、廣電、自來水廠、教育等多家單位的信息納入個人征信系統，促進信用信息資源共享，力爭在全國建成較為完善的個人征信系統；其次，督促各有關部門提高數據導入的頻率，及時更新個人征信系統中的信息。最后，加快制定征信法規，對不守信用者采取一定的制裁和懲罰措施，懲戒力度要大，讓失信的借款人意識到違約要付出的代價。

2．推進利率市場化改革

進一步實行利率市場化改革，減少人民銀行對商業銀行存貸款利率的直接管制，擴大商業銀行的貸款自主定價權，是降低利率風險最為直接的方式。另外還需要推動個人住房抵押貸款產品創新，嘗試發展利率風險相對較低的帶有附加選擇權的個人住房抵押貸款，避免在浮動利率和固定利率抵押貸款下銀行面臨的利率風險較高。商業銀行還可以通過衍生利率工具如利率期權、遠期利率協議、利率互換等進行套期保值，規避利率風險。

3．完善個人抵押住房拍賣二級市場和個人住房保障體系

首先，建立完善的拍賣市場，使得該市場成為住房二次流通的有效渠道，降低商業銀行處置抵押住房的風險和成本；其次，要完善個人住房保障體系，對借款人無力還款出讓房屋權時，相關部門應暫時收容因被強制拍賣而需安置的客戶并提供生活保障，保證銀行抵押權的行使，從而分擔商業銀行所承擔的風險。

4．完善商業銀行內部信貸管理機制

商業銀行應吸取美國次貸危機的教訓，加強全體員工的風險意識，高度重視個人住房抵押貸款中各種風險，嚴格規范貸款的操作流程。在發放個人住房抵押貸款前要認真進行貸前調查，判斷借款人是否提供虛假身份資料和個人經濟狀況證明材料，認真核實借款人首付款的真實情況；在貸中審查中實行審貸分離、分級審批的制度，嚴格對個人住房抵押貸款進行審批；建立健全貸后管理制度，對借款人定期回訪，及時發現風險隱患，并加大對不良貸款的催收力度，防止不良貸款數額的增長。

5．繼續因次貸危機而中斷的個人住房抵押貸款證券化實踐

推進住房抵押貸款證券化的發展過程中，我國還面臨著多種障礙，如法律障礙、市場障礙、人才障礙等。因此，首先要加強法律環境的建設，借鑒國外經驗，結合我國實際情況，制訂相關的法律法規，促進個人住房抵押貸款證券化的發展；其次，大力培育機構投資者，讓更多的投資者參與進來，豐富參與主體和擴大市場規模，增加二級市場流動性；最后，通過各種方式培養相關人才，做好個人抵押貸款證券化全面推行的人才準備。

總之，我國的個人住房抵押貸款業務在經歷了快速發展之后，已經處于風險高危時期。商業銀行一定要加強對風險的防范，控制個人住房抵押貸款增量、加強個人住房抵押貸款存量管理，以保證銀行業的良性發展。