房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理

代思夢

【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長點，為拉動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起了重要作用。而房地產(chǎn)企業(yè)的資金運作和管理尤為重要，所以我們要對房地產(chǎn)企業(yè)資金的管理與控制引起高度重視，提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用效率，保證企業(yè)利潤最大化，股東價值最大化。

【關(guān)鍵詞】資金管理風(fēng)險控制使用監(jiān)督

房地產(chǎn)企業(yè)具有投資大、建設(shè)周期長、收益高、風(fēng)險高、項目地域性、受國家政策影響大等特點，是典型的資金密集型行業(yè)。我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展只有十幾年的歷史，但如何將企業(yè)做大做強(qiáng)、可持續(xù)發(fā)展是每一個企業(yè)都必須思考和研究的問題。

房地產(chǎn)企業(yè)只有在資金預(yù)算、資金渠道、資金環(huán)節(jié)等各個組成部分是健全、合理和協(xié)調(diào)的，才能實現(xiàn)資金的良性循環(huán)、周轉(zhuǎn)、保值增值，從而保證企業(yè)再生產(chǎn)的順利進(jìn)行和不斷擴(kuò)大。而房地產(chǎn)企業(yè)在解決資金問題時，首先要概算做這個項目需要多大的資金投入，比如土地購置費，報建報規(guī)費，拆遷費，前期工程費，設(shè)計費，建造成本，稅費等等。如果資金不到位，項目建設(shè)周期延長，工程成本增加，利潤空間降低，使企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營陷入困境，從而引發(fā)生產(chǎn)、經(jīng)營、銷售、資金回籠等各方面的不利影響，最終導(dǎo)致企業(yè)無法生存。企業(yè)的資金來源主要是自有資金和銀行長短期貸款，如果資金預(yù)算過高，增大融資，增加融資費用，造成浪費，同樣會變相的增加開發(fā)成本，而且有一部分融資利息大于同期銀行貸款利率，國家稅務(wù)規(guī)定不準(zhǔn)列支成本或費用，更不能在企業(yè)所得稅和土地增值稅前扣除，這樣就會增加稅負(fù)，使總體成本畸高，就不能保證合理的利潤，甚至造成虧損，得不償失。

在國家調(diào)控，融資困難的經(jīng)濟(jì)形勢下，為了實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)有生存空間，資金預(yù)算與控制管理顯得尤為重要。在此淺談幾點建議：

一、資金的預(yù)算管理

資金預(yù)算是資金管理的基礎(chǔ)，是實現(xiàn)資金良性循環(huán)的首要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金預(yù)算管理的關(guān)鍵點在于企業(yè)現(xiàn)金流和開發(fā)項目數(shù)量，開發(fā)進(jìn)度的精準(zhǔn)匹配和銜接，企業(yè)應(yīng)通過不同的資金預(yù)算形式，將開發(fā)項目不同階段的資金流與企業(yè)非項目資金進(jìn)行統(tǒng)籌計劃和平衡，為合理調(diào)配資金和使用服務(wù)。有效的資金預(yù)算制度能為企業(yè)提高資金使用效率，促進(jìn)有效使用資金打下良好的基礎(chǔ)。年初，財務(wù)部門應(yīng)結(jié)合企業(yè)實際情況編制資金預(yù)算計劃，它由資金預(yù)算收入，資金預(yù)算支出兩大主體內(nèi)容構(gòu)成，其中：資金預(yù)算最核心的內(nèi)容是企業(yè)通過經(jīng)營活動帶來的現(xiàn)金凈增加額;預(yù)算支出最核心的內(nèi)容是企業(yè)投資所需資金支出。通過編制企業(yè)年度資金預(yù)算計劃，能夠明確企業(yè)年度資金運作的重點，便于公司日常的資金控制，把握資金周轉(zhuǎn)“脈搏”，節(jié)約公司融資成本，避免盲目貸款和不合理存款等情況的發(fā)生。預(yù)算方案編制完成后要求要嚴(yán)格執(zhí)行，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)項目的拓展、項目的開發(fā)計劃制定、項目開發(fā)等不同階段對資金預(yù)算進(jìn)行分析調(diào)整，提高預(yù)算執(zhí)行的準(zhǔn)確度。

二、資金的使用管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金集中使用主要在三個階段：

第一階段：土地獲取資金支出，包括土地的投標(biāo)、競標(biāo)、支付土地出讓金、繳納相關(guān)稅費，補償拆遷安置費等；第二階段：建安資金支出，包括房地產(chǎn)的項目設(shè)計、建筑、裝修、裝飾、外部景觀設(shè)計、社區(qū)環(huán)境規(guī)劃等方面的支出；第三階段：營銷資金的支出：包括房地產(chǎn)項目的品牌、營銷、推廣、客戶服務(wù)、相關(guān)銷售準(zhǔn)備活動等事項的費用支出。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要視資金集中使用的不同階段，依據(jù)資金預(yù)算，在開發(fā)過程中合理利用資金，要保證資金的合理利用，首先又要控制資金風(fēng)險。而企業(yè)資金風(fēng)險主要有使用風(fēng)險，在途風(fēng)險和或有風(fēng)險。資金的使用風(fēng)險主要表現(xiàn)為企業(yè)的投資風(fēng)險，它是一種事先可控制的風(fēng)險，因此對此類風(fēng)險應(yīng)加強(qiáng)事先控制。加強(qiáng)對投資項目的可行性調(diào)查論證，項目評審做到科學(xué)化，專業(yè)化，盡量把預(yù)計風(fēng)險發(fā)生的概率控制在最低程度。企業(yè)在重大投資等問題上要形成有效的決策約束機(jī)制，不能個人說了算，資金的流向與控制相連接，要求跟蹤管理。資金的在途風(fēng)險一般發(fā)生在企業(yè)資金結(jié)算過程中，所以在結(jié)算票據(jù)選擇上尤為重要。一般企業(yè)在同城結(jié)算業(yè)務(wù)中主要以“貸記憑證”，“轉(zhuǎn)賬支票”為結(jié)算手段，在實際工作中“貸記憑證”是一種更為安全的結(jié)算手段。資金的或有風(fēng)險主要是公司為其他企業(yè)提供擔(dān)保而形成的或有負(fù)債，包括貸款擔(dān)保和業(yè)務(wù)擔(dān)保等，對外擔(dān)保企業(yè)要求有完善的審批程序。其次是資金管理的內(nèi)部控制，每次支付項目工程款時，要嚴(yán)格遵守財經(jīng)紀(jì)律與公司付款審批程序與制度，營銷策劃部、預(yù)算部，工程部，材料部，財務(wù)部與各施工單位及材料供應(yīng)商等務(wù)必進(jìn)行多方核對，方能付款。而且每次付款，嚴(yán)格審查合同中的付款條款，按合同要求的付款方式支付，查看工程進(jìn)度和工期，參照事先的預(yù)算資金額度，對超預(yù)算的，特殊的大金額支付，查明原因，在可控的范圍內(nèi)付款，控制結(jié)算差錯，將風(fēng)險降到最低，保證企業(yè)資金的安全使用。

三、資金的監(jiān)督管理

企業(yè)應(yīng)定期，不定期地對資金使用情況進(jìn)行檢查，既通過日常的報表了解全面情況，又通過專項檢查發(fā)現(xiàn)資金預(yù)算執(zhí)行過程中的深層次問題，特別是應(yīng)收賬款，預(yù)付賬款，其他應(yīng)收款等往來賬目應(yīng)逐筆實行跟蹤管理，應(yīng)將部門負(fù)責(zé)人，業(yè)務(wù)人員的績效同應(yīng)收款項的回籠速度和回收金額掛鉤，制定相應(yīng)的獎罰辦法，確保錢出去，貨進(jìn)來，貨出去，錢進(jìn)來，把壞賬損失降到最低程度。企業(yè)還可以積極開展內(nèi)部審計，對財務(wù)會計信息和經(jīng)營業(yè)績真實性與合法性進(jìn)行審計與監(jiān)督，前移監(jiān)督關(guān)口，強(qiáng)化事前預(yù)防和事中控制，確保資金的安全和完整。如果企業(yè)發(fā)現(xiàn)內(nèi)部審計失效，不能起到應(yīng)有的監(jiān)督作用，必要時請外部審計機(jī)構(gòu)進(jìn)行突擊性審查，分析監(jiān)督失控的原因，對內(nèi)部控制做專項審計，出具內(nèi)部控制審計報告，提請董事會完善資金的監(jiān)督管理制度。

房地產(chǎn)企業(yè)效益和資金預(yù)算管理與控制是密切相關(guān)的，要切實做好和加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金的管理和控制，做到優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)。在通貨膨脹，物價猛漲，國家大力調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的今天，要想在房地產(chǎn)行業(yè)留有一席之地，必須拓寬籌資渠道，控制投資風(fēng)險，盤活沉淀資金，提高資金利用效率，促進(jìn)提高整個企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

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