地租也瘋狂

張興軍

瘋狂的地租引領著瘋狂的建設，商機盡顯的同時也潛藏著瘋狂過后的代價。這是一種良性的商業(yè)繁榮，還是泡沫催生下的虛幻之舞？目前尚無定論。

DTZ戴德梁行的一份第二季度報告，或者可以詮釋北京寫字樓市場的現(xiàn)況。該報告顯示，北京非核心商業(yè)圈平均租金則環(huán)比上漲了3.21%達到236.73元(37.58美元)每月每平方米。而東長安街、建國門商圈租金達到286.16元(45.42美元)每月每平方米，環(huán)比增長3.02%。

盡管與去年50%左右的瘋狂增長相比已有所緩和，但國內(nèi)一線城市中心區(qū)的高昂租金，在國際上已處名列前茅的位置。

撤離

與租金高漲相伴隨的，是眾多跨國公司、IT企業(yè)選擇從CBD區(qū)域頻繁撤離。大概是從去年底，包括英特爾中國公司、甲骨文和路透社等跨國公司與機構，紛紛選擇將辦公地撤離CBD，過去門可羅雀的上地、通州、石景山等區(qū)域，成了這些跨國公司的首選。要知道作為北京最大的黃金商圈，CBD過去可是財富500強大部分駐京公司的扎堆之地。

租金上漲，是眾多跨國企業(yè)撤出CBD的一個重要誘因。高緯環(huán)球最新發(fā)布的《2012全球最貴寫字樓排行榜》顯示，2011年北京CBD頂級寫字樓以130美元/平方英尺/年的高價，躍居全球第五位、亞太第三位。該租金同比增長75%，是2011年全球?qū)懽謽亲饨鹪鲩L最快城市，比漲幅排名第二的莫斯科高出34個百分點。

需求與供給高度不平衡的狀態(tài)將加速寫字樓和配套設施市場的繁榮。DTZ戴德梁行研究部的報告顯示，2012年上半年北京市場新增供應量僅為246400平方米，導致其于今年上半年末期在所有城市中，總體空置率最低，僅為2.45%。

相關報告預測，在租金需求強勁、供應量有限的情況下，北京的優(yōu)質(zhì)寫字樓租金增幅居全國首位，至2012年上半年末按年增長46.8%，租金水平緊逼上海。

此外，一位業(yè)內(nèi)人士也表示，在CBD、東二環(huán)、金融街等核心商業(yè)圈，由于新增供應有限，加上國企、央企通常更傾向于整體持有甲級寫字樓而不公開租賃，使得這個市場長期供需緊張，租金上漲勢頭強勁。考量五百強企業(yè)的撤離CBD，成本均是首要因素。

一位北京東方新天地的服裝旗艦店店員向本刊記者透露，該店月租金就達20多萬，全年兩百多萬的租金遠超營業(yè)利潤多倍。類似這種以推廣為目的的虧本賺吆喝，是常見的情況。

經(jīng)歷了去年租金火箭式的攀升后的北京，目前來看租金上漲趨勢略有和緩，但距離理性還有不小的空間。

商機

幾家歡樂幾家愁，當眾多國內(nèi)外商戶因租金而“敗退”之時，商業(yè)地產(chǎn)的巨頭似乎迎來了切切實實的春天。過去的8月，對于微博名人、SOHO中國董事長潘石屹而言，卻并不輕松，因為其公司住宅的市場銷售數(shù)據(jù)并不足以讓股東滿意。

今年上半年，由于沒有新完工項目導致結算面積減少，SOHO中國營業(yè)額和凈利潤僅實現(xiàn)12.22億元和6.13億元，同比下降均超過50%，核心純利更是可憐的2.32億元。銷量與利潤的下滑，一定程度上源于房地產(chǎn)對于住宅市場的調(diào)控。這也為潘石屹在應對銷量與利潤的難看數(shù)據(jù)時，決定轉型只租不賣的商業(yè)地產(chǎn)模式提供了注腳。

“經(jīng)過反復的分析、測算，我們公司做了一個重大決定：告別散售，持有北京、上海有價值的物業(yè)。轉型后，SOHO中國將擁有北京、上海大量優(yōu)質(zhì)地段辦公商業(yè)物業(yè)，還將是上海外灘上最大的業(yè)主。三年后，公司的盈利將主要來源于租金收入，五年后，現(xiàn)有150萬平方米物業(yè)的租金年收入將超過40億人民幣?！?月中旬，潘石屹的這樣一條微博正式向外界宣告，SOHO中國將告別以往的散售模式，從“開發(fā)—銷售”轉向“開發(fā)—自持”。若此番戰(zhàn)略如果得以實施，意味著SOHO中國將成為北京、上海優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的最大擁有者，同時還將成為上海外灘上最大的業(yè)主。

兵馬未到糧草先行，潘石屹聚焦商業(yè)地產(chǎn)絕非一朝一夕之事。事實上，早在2011年，很多房地產(chǎn)公司在市場上出售土地或已建成的商業(yè)物業(yè)。而SOHO中國就已經(jīng)展開了收購行為，其收購總金額超過150億元人民幣，創(chuàng)下了年度收購金額最高紀錄。這些新收購的土地或項目都集中在上海交通便利、位置優(yōu)越的區(qū)域。

事實上，在政治與經(jīng)濟中心的北京，建國門、大望路、朝陽門和三里屯一帶，都有潘石屹旗下SOHO中國的影子，其商業(yè)物業(yè)的積累已經(jīng)頗為客觀。據(jù)悉。未來SOHO中國將在北京和上海持有辦公樓和商業(yè)物業(yè)150萬平方米，5年后現(xiàn)有物業(yè)的年租金收入將超過40億元。轉型之試的成效，潘石屹給出了5年的期限。

就在住宅、商業(yè)并重的SOHO中國向商業(yè)地產(chǎn)發(fā)力和跑馬圈地之時，商業(yè)地產(chǎn)的龍頭萬達集團也并未放緩擴張的勢頭。年銷售已近千億規(guī)模的萬達地產(chǎn)，其萬達廣場模式已經(jīng)成為國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)的楷模，包括大型連鎖超市、影院在內(nèi)的商業(yè)綜合體，充分詮釋了萬達地產(chǎn)的含金量。某種程度上可以說，租金上漲與商業(yè)中心的增值，萬達皆是最大的受益者之一。

縱觀近幾年來的土地供應市場，一個有趣的現(xiàn)象是大多數(shù)的“地王”，均處于商業(yè)中心。顯而易見，能撬動商業(yè)地產(chǎn)杠桿的，非大型品牌地產(chǎn)商無以為之。時下已付諸實施的CBD項目中，風投最勁的莫過于全球五百強之中信集團的“中國尊”。這個規(guī)劃為510米的未來北京新地標，僅拿地便花費63億，總投資將達240億。

在中信集團的設想中，“中國尊”將集甲級寫字樓、會議、商業(yè)、觀光以及多種配套服務功能于一體，項目建成后將吸引國際金融機構、國際500強企業(yè)進駐，預計將于2016年底封頂。

中信集團的目標不可為不宏大，作為未來北京的新地標，中信將引領北京經(jīng)濟發(fā)展、吸引500強企業(yè)入駐和打造國際地產(chǎn)項目，作為其主要的方向和目標。

“如果說CBD是北京經(jīng)濟發(fā)展的最前沿，那么作為CBD核心區(qū)中心地標的Z15地塊則代表北京經(jīng)濟的制高點，必將吸引具有世界眼光的企業(yè)聚集于此。

中國尊設計之初，中信集團就將吸引高端優(yōu)質(zhì)客戶入駐作為出發(fā)點，并稱瞄準的是長期、可穩(wěn)定增長的收益模式，項目實施后將為CBD區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展提供長足動力，最終將實現(xiàn)政府、終端客戶、入駐企業(yè)的多贏效果。

顯然，在北京CBD租金持續(xù)增長的當下，如果不出意外，新地標的中國尊勢必會名利雙收。

瘋狂

有燦若桃花的光明前景，自然也會面臨無可奈何的爭議與困境。對于并不理性的地標興建及其本身所涵的商業(yè)宏愿，也并不總是一帆風順。最近，被譽為“蘇州之門”的蘇州商業(yè)地標在微博上被網(wǎng)友頻繁吐槽其“頗像一個秋褲，還是低腰的”。

這個投資45億，花費的鋼鐵可建8艘航母的標志性建筑拿地后九年都未動工，如今亦面臨銷售難困局的蘇州門戶，正遭遇著多重困境。據(jù)悉，該建筑由蘇州乾寧置業(yè)有限公司投資建設2011年下半年，“東方之門”項目獲得了預售許可證，但迄今為止銷售情況不佳。

動輒數(shù)十億投資的商業(yè)地標已經(jīng)不是個案，不鮮見的如各種“總部基地”“文化產(chǎn)業(yè)園”“新地標”等標榜居多的商業(yè)地產(chǎn)項目正史無前例地上馬，但往往雷聲大雨點小，大多數(shù)所標榜的概念，僅僅流于概念而已。

在分析人士看來，看似無頂?shù)淖饨鹕蠞q，并不是一種可持續(xù)的商業(yè)繁榮。競拍推升的土地價格、創(chuàng)投起著重大作用的非理性競爭等，都是目前租金已經(jīng)背離理性范疇的原因。高昂的租金也引發(fā)了瘋狂建設潮。

從日本上世紀的經(jīng)驗來看，北京也面臨著類似的情況。在謝國忠等經(jīng)濟學家看來，中國房地產(chǎn)（商業(yè)和住宅）正面臨著抉擇的時刻，如果當下不調(diào)整到位，不排除將面臨日本“消失的十年”之痛。