東亞病人

謝國忠

最近我在東亞各地兜了一圈兒，似乎到處都彌漫著一種緊張情緒。人們在擔心歐元區債務危機，中國經濟減速，還有與切身利益更直接相關的債務問題、搖擺不定的房價，以及通貨膨脹。

比如在首爾，我就聽到過印象最深的一句話：“江南區神話的破滅”。首爾人一直相信，漢江以南區域的房價會一直上升。在過去，政府也曾想盡辦法控制該區域的房價上漲，但都徒勞無功。而最近，該地區房價卻明顯下跌，有人告訴我說，跌幅在20%至30%之間。首爾房價低迷的局面已經持續了兩年之久，我覺得，這個最新進展是去除掉房價持續上漲的最后一根支柱。

首爾的房價，相當于家庭可支配年收入的12倍，按照國際標準衡量有些偏高。但是在東亞，已經算是便宜的了。香港的這一數字，現在可能已經超過了15倍。上海和北京至少在30倍以上。即便如此，12倍于可支配收入的房價還是無法持續，除非居民收入水平有很高的上升預期，或者預計人口會大幅增長。但韓國的生育率在降低，該國1990年代的生育率為1.6，而此后就下降到了1.4。在可預見的未來一段時期，韓國經濟年增長率應在3%以下。一個成熟的經濟體，人口又面臨逐漸萎縮，房價很可能會下降到六倍于家庭可支配年收入的程度。首爾的房價，看來還有很大的下行空間。如果韓國通過輸入移民改變人口趨勢，局勢倒是有可能扭轉，但是這種可能性不大。

房價下行，總是會危及金融系統，在韓國也并不例外。……