房產稅時間表

2012年全國“兩會”前夕，持續近兩年的房地產調控是否即將“政策見底”，成為業內人士關心的話題。

2月24日，距離上次“降準”時間不足3個月，央行再次下調存款準備金率0.5個百分點。這是針對實體經濟和小微企業的“定向寬松”，但對信貸政策高度敏感的房地產業而言，仍舊難掩“松綁”的預期。

“松綁”的政策敞口并未出現放開跡象。就在此前兩周，以“免契稅”、“發補貼”刺激剛性購房消費的安徽“蕪湖新政”剛一出爐，就被輿論解讀為“新年地方政府救市第一槍”。該政策旋即被叫停。蕪湖新政“半日游”，情形與去年10月試探性松綁限購令的廣東省佛山市如出一轍。

“去投資、保自住”，這原本是相對合理的房地產調控目標取向，可仍有業內人士擔憂，在沒有“長效機制”作為調控替代手段的情況下，如果任由地方政府自行“救市”，可能會使房價再度“反彈”，繼而吞噬此前的調控成果。

上述矛盾揭示出，當前中國住房制度改革面臨一項艱巨挑戰：如何實現從過渡性、臨時性調控政策，向長期化、制度化的體制機制轉換。《財經國家周刊》記者獲悉，中央高層近期對“研究制定房地產市場長效機制建設”問題十分關切。有跡象表明，推進房產稅的改革試點工作近期或有具體時間表。

樓市“限”時代

政府有沒有辦法讓房價不漲或是降下來？在多次調控均在房價“報復性反彈”中被戲謔為“空調”后，在2010年4月至2011年全年，房地產市場首次領教到干預的威力。這一次，調控效力不再被懷疑。

2011年9月，房企巨頭萬科發布的一份調查報告隱約折射出，限購政策對房地產行業已構成“扼喉”威脅。據萬科對北京家庭的入戶抽樣調查，在嚴格的限購政策下，北京只有3%的家庭有資格、有能力、有意愿買房，折合戶數為20萬戶。

有業內人士抱怨說：“限購政策，等于是以行政手段關閉了市場。是休克式療法。”這也為萬科、龍湖、中海、保利等房企巨頭隨后在全國范圍展開降價潮、“搶收行動”埋下伏筆。

事實上，自限購令發布第一天起，便在房地產界產生震撼。

2010年4月17日，“新國十條”出臺，首次提出地方政府可根據實際情況，“在一定時期內限定購房套數”。13天后，北京率先出臺限購令。同年9月29日，多部委出臺調控新政，第一條便規定“房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數”。限購令全國大幕由此拉開。

2011年1月26日，國務院發布通知再度強化限購政策，隨后限購城市從2010年的不足20個增加到近40個。同年7月，國務院常務會議明確“二三線城市也要限購”，隨著臺州、珠海等城市跟進，限購城市數量增加到近50個。

“限購令的用意非常明確，就是遏制投機投資購房需求。”中國房地產學會副會長、北京大學教授陳國強對記者說。

與限購同期執行的還有限貸——差別化的住房信貸政策，對購買二套及以上住房行為進行限制，是從金融政策層面對限購令進行了補強。

限購令對樓市產生的影響直接而明顯。據2月18日國家統計局公布的數據，2012年1月份的70個大中城市當中，房價環比下調的城市48個，持平的城市22個，沒有一個城市出現上漲。而自去年起，限購城市房價下降趨勢尤為明顯。

在本輪調控當中，主打“限”字訣的政策，不僅僅是限購和限貸。

2011年1月26日，國務院發布通知，首次強調“落實地方政府責任”，要求地方“合理確定本地區年度新建住房價格控制目標”。因為包含了多個頗具新意的調控政策，此次國務院的通知也被公眾稱為“新國八條”。

為順利完成房價控制目標，一些城市出臺“限價”、“限賣”政策。北京東部某住宅項目銷售總監告訴記者：1月以來，他已經連續三次申請預售許可證，均未得到審批，原因即在于該樓盤單價超過6萬元/平方米，超出政府“限價”政策容忍范圍。

實際上，在2011年全年，北京因售價過高而被暫停銷售的樓盤并不是個案，上海、廣州等一線城市也出現過類似的“限賣”情況。

陳國強認為，以限購、限貸為主的調控措施已經收到了明顯成效。“房地產開發周期一般要2到3年，由于有效遏制了大量的投資投機性購房需求，樓市由供不應求變成供大于求，庫存不斷積壓，成交量、價格勢必下滑。”

據統計，2011年全國657個城市均按要求公布了年度房價控制目標，從住房和城鄉建設部匯總的材料看，絕大多數地方基本實現了年初制定的目標。

雖然“限”式調控收效明顯，可一年來也不斷有爭議。華遠地產董事長任志強說，限購使房地產又回到“憑票供應”的計劃經濟年代。

限購退出尚無時間表

限購令還將持續多久？這是2012年業內普遍關心的問題。

至少從短期看來，限購令并沒有松綁的跡象。最近一段時期，無論是中央高層定調，還是相關部委表態，“繼續執行現有政策”、“堅持調控不動搖”，是2012年調控樓市的基調。

各地方政府則受制于行政壓力和輿論壓力，絕不敢輕易對限購令松綁。從此前的佛山、成都等曾試探性放松限購但被立即叫停，即可見一斑。據統計，截至目前，北京、上海、濟南、青島、廣州、南京、蘇州等近30個城市已明確表示將繼續執行限購政策。上海易居房地產研究院楊紅旭認為：“2012年的限購城市只會更多，不會更少。”

在“繼續限購”的政策預期下，房地產業對2012年似乎不持樂觀態度。北京市近期二手商品房成交量開始出現一波回暖行情，觀望一年之久的剛性需求陸續入市，甚至因為擔心政策變調致房價反彈，市場一度彌漫恐慌性購房情緒。但京城最大的房產中介公司鏈家地產董事長左暉卻對當下的“回暖”不樂觀，他表示：“可能只是曇花一現的春節后效應，并不意味著市場底部的出現。因為目前還看不出調控政策有收手跡象。”

中國房地產業協會副會長朱中一說，“限購令的退出是有條件的，就是必須保證樓市不動蕩。”在朱中一看來，當前調控初見成效，應該繼續鞏固成果，“除非有更好的政策替代，否則限購一旦松綁，必將帶來樓市的報復性反彈”。

朱中一所說的這個“替代條件”，目前在住房制度建設層面還沒有徹底形成。

有業內人士分析，唯一可能讓限購式調控“止步”的變量因素，就是房地產的明顯下滑且觸及經濟衰退的底線。在目前國內外輿論中，也有對中國房地產“崩盤”的擔憂。

但住房和城鄉建設部政策研究中心一位專家表示：“分析中國房地產市場需要從國情出發，既不能忽視調整中的風險，也絕不宜過度夸大。”這位專家認為，當下許多城市的房價已顯著超過普通老百姓的購買力，推高了社會的生活、商務成本，不利于下一步結構調整和保持經濟長期穩定增長，因此，“房地產市場調控政策不可動搖”。

在2011年底，住房和城鄉建設部部長姜偉新在全國住房城鄉建設工作會議上強調，2012年要繼續“堅定不移地執行現有調控措施”，堅持實施“差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施”，實現“房價合理回歸”。

最新的信息是，2月6日至10日，溫家寶總理聽取社會各界人士對《政府工作報告（征求意見稿）》的意見和建議。在談到進一步完善保障性住房和商品房的相關政策時，溫家寶總理指出，房地產調控目標有兩個：一是促使房價合理回歸不動搖，二是促進房地產市場長期、穩定、健康發展。他說，作為13億人口的大國，又處在工業化、城鎮化進程中，房地產的需求從長期講是剛性的。當然，將來住房的形式也是多種多樣的，不一定人人都擁有自己的房，但人人都要有住處。可以買房，也可以租房，但租房的價格也要合理。保障性住房和商品房建設兩者不可偏廢。從長期看，保障房應該以公租為主，主要解決低收入群體的需求。他指出，房地產發展要充分發揮市場機制的基礎性作用，只有這樣才能合理配置資源，提高效益，但是，為了促進公平和穩定，政府調控也不能松。

房產稅或將替代限購

接受《財經國家周刊》記者采訪的一些專家認為，限購政策作為行政調控手段，是“臨時性舉措”而非長效制度。

“未來肯定會出現一些更為長期的政策，來取代當前的限購政策，比如說房產稅改革、差別化信貸稅收等，而這些牽涉到信息制度和稅收制度的健全，還需要一定的時間和過程。”朱中一說。

房產稅改革是眾多專家認為最能夠有效替代限購令的政策。

陳國強表示，房產稅改革的實施，既有利于地方政府擺脫土地財依賴，形成正常穩定的地方財源，也會使調控長期化和常態化。更重要的是，房產稅既能體現對購房者個人消費權利的尊重，又能通過差別化的征稅體現土地及城市資源的公平分配。

種種跡象表明，2012年房產稅改革試點擴容，已是箭在弦上。

今年年初，重慶、上海兩地正式啟動對部分個人住房征收房產稅改革試點工作，效果頗為理想。2011年底召開的中央經濟工作會議也提出，要推進房產稅改革試點。同期，財政部、住房和城鄉建設部都在年度工作會議上表示，2012年將穩步推進房產稅改革試點。

“房產稅改革的實施，還需要一定時間。”朱中一認為，限購令恰好可以制造一個緩沖期。

全國住房信息系統聯網也正在籌備當中。目前住房和城鄉建設部已經完成了該信息系統的軟件開發工作，最快將在2012年上半年實現40個重點城市的個人住房信息與部委聯網。這也意味著，房產稅改革的前提條件正日趨成熟。

無論從當前的調控思路，還是從長效機制的設計來看，“去投資、保自住”，針對需求面進行控制，將是未來中國樓市調控的主導思想。正如國務院參事任玉嶺此前所言：住宅建設應牢牢把握一個方向，即為解決剛性需求而建，“要堅持遏制將住宅當作投資品炒賣的行為”。

據了解，住房和城鄉建設部已經明確表示，2012年要“進一步加強房地產領域長效機制建設”，建立和完善“符合國情的住房體制機制和政策體系”。

住房和城鄉建設部政策研究中心一位專家表示，在今后的住房制度設計當中，消減房地產的經濟功能、強化其社會功能，將成為主要政策導向。

“制度要更加體現住房資源公平分配的原則，同時要堅決遏制過度投機的文化。”在這位專家看來，“打擊投機、保障實干、鼓勵創新”，將會成為住房領域長效機制建設的要旨所在。