催生房地產新生態

“十二五”期間3600萬套的保障房建設目標，曾被認為是一種帶有理想化色彩的巨大工程，但如今其越來越有可能成為現實。中國房地產業的格局或許將因此發生顛覆性的變化。

按照國務院文件的要求，到“十二五”期末，全國保障性住房覆蓋面達到20%左右，大批中低收入家庭的住房困難問題將由此得到解決，而影響將毫無疑問波及商品房市場，乃至整個中國經濟和社會。

事實上，保障房建設的影響擴散，并不需要等到5年后。就在當下，作為開發商的“新生意”，另一條住房供應途徑，乃至房地產調控政策的重要組成部分，保障房建設已經開始對房地產市場產生全方位影響。

開發商的新生意？

早在2010年，當房地產調控預期加強、保障房建設加速的消息傳來時，一些大型開發商便萌發了一個想法——進軍保障房建設領域。包括萬科、保利、遠洋、碧桂園等在內的大型房企，都曾思考過這樣的戰略——既然商品房的銷售可能遇阻，那么通過參與保障房建設，拿到一部分低收益率卻持續、穩定的收入，豈不是良好的過冬之策嗎？

這樣的想法沒有充分兌現。2012年，在各大房地產上市公司公布的上年度財務報表上，保障房項目大多是點綴，是“不得不做的配建工程”。

“經濟適用房、兩限房、廉租房的盈利模式在哪里？我還沒有看出來。”2011年初，遠洋地產總裁李明接受記者采訪時曾這樣表示。而保利地產董事總經理宋廣菊也曾多次透露，該公司參建的多個保障房項目均處于虧損狀態。時任萬科集團董事長的王石甚至說，參加保障房建設“只賺一塊錢就夠了”。

保障房建設，這個曾經被視為可能的大生意，沒有吸引到太多大開發商的實際參與。原因多種多樣：開發商無法獲得充足的信貸；保障房分配機制復雜，開發商無法像快速銷售商品房那樣，迅速地從政府財政或者經濟適用房購買者那里回收資金。

此外，地方國企在保障房建設中的“競爭力”，也讓這些大的房地產商無法匹敵。中鐵置業集團副總經理陳月東對記者說，雖有意參建保障房，但在一些地方城市，他們拿不到項目。出于方便安排財務、土地等因素的考慮，政府傾向于將保障項目安排給本地國企來實施。

不過，2012年的保障房政策利好令開發商重燃希望。

中央財政投入的加大、商業銀行信貸支持政策的出臺，或許都能讓保障房建設的資金撥付問題更為可靠。而下滑的樓市，則讓不少開發商急需尋找新的業務替代點。龐大的保障房建設計劃到目前仍是剛剛拉開序幕，對于在房地產行業中闖蕩多年的開發企業而言，這或許是最近幾年中極為重要的一項生意。

另一個房地產市場

利潤空間嚴格受限的保障房之所以被一些開發商視作新的商機，在于它龐大的建設規模。至少在最近幾年，保障房建設將開辟出另一個房地產市場。

華創證券的一份分析報告預測，2012年的保障房建設，或許將占到全年房地產開發增量的62%左右，而在未來三年，也將保持在50%上下的規模。“這是一個全新的市場。”華創證券宏觀分析師華中煒說。

如此龐大的規模曾引發房地產業內不少擔憂。保障房會不會與低端商品房搶客源，或者擠占商品房建設用地？

2月22日，國家統計局發布《2011年全國房地產開發和銷售情況》說，2011年全國商品房銷售面積10.99億平方米，比上年增長4.9%；商品房銷售額59119億元，增長12.1%。盡管增速下滑，但更多是因為受樓市不景氣的大環境所影響，保障房對商品房市場的沖擊并未顯現出來。

土地市場情況也有些類似。國土資源部的數據顯示，2011年商品住房用地計劃落實10.5萬公頃，同比增加10.9%；保障房建設共落實用地4.81萬公頃，同比增加46.2%。二者都是增長的。

而爭論依舊沒有停止。目前仍然是保障房集中建設的時期，未來一兩年，則將迎來保障房大批落成并推向保障人群的時期，對商品房市場的影響，也許一兩年后才能見分曉。

商品房與保障房潛在客戶群存在一個“交集區域”。例如，2011年1000萬套保障房當中有超過600萬套的經濟適用房和棚戶區改造。經濟適用房與商品房的潛在沖突是存在的，而棚戶區改造就是拆遷安置。一批原本可能攜拆遷款進入商品房市場的客戶群等于被“安置”了。“經適房與棚改房在統計和事實上，既是保障房，也是商品房。”華中煒說。

此外，還有若干因素可能促使保障房和商品房“交集區域”擴大。例如，一些地方推出的保障房“租售并舉”制度，以及被納入保障房統計的一些國有企業及高校的自建房。

地方政府供應土地的能力是有限度的。這是華遠集團總裁任志強的一個觀點。在有限的情況下，土地是優先供給商品房還是保障房？對于一向依賴土地財政的地方政府來說，這不是一個能簡單回答的問題。

華中煒認為，無論從總量還是結構上，商品房建設用地最終難以避免會受到擠壓，并將在房地產行業引發一連串反應。“這會導致開發商傾向于開發高端住宅，從而最大限度地提升土地價值。”

圍繞著保障房沖擊的爭論尚未平息，不過業內公認的是，伴隨保障房建設的持續推進，“保障房——商品房”這一房地產市場兩元格局的局面正在形成中，而如何處理好它們之間的平衡狀態，則尚待時間去驗證。

抑制房價的利器

“保障房——商品房”這一二元格局將會給房地產行業帶來什么？

“如果保障房的覆蓋人群能達到20%，房價對人們生活水平的影響將大幅下降。”住建部政策研究中心副主任王玨林說。民生問題將大部分由保障房來解決，而以租賃為主的保障房，顯然與商品房市場的房價無關。

在短期內，保障房可能會成為政府抑制房價的一件利器。

在當下保障房集中建設的期間，保障房對商品房市場的最大沖擊可能來自于“保障房持續扶持、商品房持續壓制”的政策壓力。保障房的大規模建設本身可以對沖房地產調控對于投資等的負面影響，從而減輕經濟增長對商品房市場的依賴。這意味著，除非面臨明顯的外部沖擊，并且經濟增長出現明顯下滑，否則，在保障性住房保持快速建設的前提下，目前對房地產市場的調控不會出現明顯的放松。

國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松估算認為，2011年保障房建設所需的實際資金投入約1.05萬億元，而只需完成65%的投資，即8000億元左右，那么經濟增長能夠承受的商品住宅投資下滑幅度為20%。其中，一線城市下滑80%，二線城市下滑40%。而如果1．25萬億元能夠全部完成，那么經濟增長能夠承受的商品住宅投資下滑幅度超過30%。

但也有一些業內人士認為，從一個較長時間段來看的話，保障房的大規模建設恐怕未必能起到平抑房價的作用。香港和新加坡的例子就是證明。目前香港公屋總數有約70萬套，約200多萬人居住其中，占香港總人口的三分之一。而香港商品住宅的房價在全世界位居前列。新加坡情況更甚，85%的當地居民居住在被稱為“組屋”的保障房里，其中約90%的居住者擁有產權，而組屋的售價與普通商品房相比，最高差價達到9倍。

一切源于土地資源的稀缺，以及保障房和商品房之間潛在的土地競爭，循環也就此開始。

“土地資源減少，會給商品房市場傳遞房價上漲的壓力，而房價上漲，則會將更多的人推入保障房市場，從而進一步增加保障房建設對土地的需求。”華中煒認為，保障房作為一項民生工程和福利政策，在市場與福利之間往往難以獲得平衡，后續的一些問題也可能需要花力氣克服。

從長遠來看，保障房對房地產市場的意義絕不在于抑制房價，它是讓許多無力購置商品房的人有了一個擁有住宅的新機會。