去房地產(chǎn)化考驗(yàn)

對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域，中央態(tài)度堅(jiān)決——“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”。這的確是一個(gè)了不起的決定。說(shuō)明中央政府有信心應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控可能帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)下滑風(fēng)險(xiǎn)，誓欲拆除“房?jī)r(jià)泡沫定時(shí)炸彈”。

多年來(lái)，房地產(chǎn)對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)深度滲透，既聯(lián)系地方政府融資平臺(tái)，又事關(guān)土地財(cái)政；即“綁架”銀行，又影響股市。房地產(chǎn)不調(diào)整，中國(guó)經(jīng)濟(jì)不平順；調(diào)整狠了，也會(huì)有波折。因此，能不能藝術(shù)地調(diào)控好房地產(chǎn)，使社會(huì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)地“去房地產(chǎn)化”，是一場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻的考試。

首要難題是如何應(yīng)對(duì)投資引擎“啞火”的風(fēng)險(xiǎn)。

在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車中，提高消費(fèi)還有待多項(xiàng)改革，非短期內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)；外貿(mào)出口受制于國(guó)際環(huán)境的惡化，亦是不可控因素。只有投資仍可期待。而由于房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控，2011年前三季度，固定資產(chǎn)投資增幅只有17%左右。固定資產(chǎn)投資主要依靠房地產(chǎn)和制造業(yè)，二者在投資中所占的比重約為60%，其中房地產(chǎn)占比約25.4%。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)包括三個(gè)方面，一是作為投資的一部分，對(duì)GDP增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)；二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資通過(guò)帶動(dòng)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，對(duì)GDP增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)；三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資通過(guò)拉動(dòng)消費(fèi)，對(duì)GDP增長(zhǎng)提供消費(fèi)貢獻(xiàn)。從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，如果房地產(chǎn)投資增速低于30%，中國(guó)GDP增長(zhǎng)將低于8%。據(jù)專家預(yù)測(cè)，2012年，房地產(chǎn)投資增幅有可能繼續(xù)回落至15%~20%之間。

其次，去房地產(chǎn)化考驗(yàn)，還包括如何應(yīng)對(duì)地方政府財(cái)政收入下滑。

在一些城市，來(lái)自房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)行業(yè)的直接和間接稅收占比地方財(cái)政總收入達(dá)30%~50%。這筆稅收一直都是地方政府重要且穩(wěn)定的財(cái)政收入來(lái)源，但調(diào)控使地方政府所倚重的房地產(chǎn)稅收有較大幅度的減少。

地方財(cái)源遭遇的更大威脅，來(lái)自于土地出讓收入的銳減。2011年下半年，全國(guó)各地土地交易普遍降溫，一些大城市出現(xiàn)土地流拍、底價(jià)成交現(xiàn)象。開(kāi)發(fā)商出于對(duì)后市擔(dān)憂和去庫(kù)存化考慮，一時(shí)紛紛表示“暫停拿地”。對(duì)于一些全靠土地出讓償付政府融資平臺(tái)貸款、完成市政基建的地方城市而言，這無(wú)疑是釜底抽薪。

中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)統(tǒng)計(jì)，截至2011年10月底，除北京外，全國(guó)大多一二線城市土地成交金額同比降幅均超過(guò)20%。其中，上海土地成交金額930.43億元，比上年同期減四分之一；南京和長(zhǎng)沙土地出讓金近乎“腰斬”，同比降幅分別為40%和55%；西安土地出讓金為28.70億元，同比驟降71%。

去年11月，陜西、云南、內(nèi)蒙古等省區(qū)多個(gè)城市，均出現(xiàn)個(gè)別基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目因后續(xù)資金跟不上而停工的現(xiàn)象。財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年前10月全國(guó)財(cái)政收入接近9.09萬(wàn)億元，超過(guò)上年全年總和，但“受經(jīng)濟(jì)增速趨緩、個(gè)人所得稅改革、房地產(chǎn)交易量增幅下降相關(guān)稅收減少以及非稅收入減少等因素影響”，10月份財(cái)政收入增幅繼續(xù)保持回落。其中提到的“非稅收入”主要就是指土地出讓收入。

此外，較大的難題是與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的就業(yè)問(wèn)題。去年以來(lái)，房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)就業(yè)崗位流失現(xiàn)象頗為普遍。

以房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)為例。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，2011年北京地區(qū)就約有1000家中介門(mén)店關(guān)閉、上萬(wàn)個(gè)經(jīng)紀(jì)人就業(yè)崗位被壓縮，行業(yè)收縮幅度創(chuàng)歷年之最。據(jù)了解，目前全國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從業(yè)人數(shù)已超過(guò)100萬(wàn)人，持續(xù)近兩年的房地產(chǎn)調(diào)控，讓該行業(yè)的就業(yè)人員減少30%以上。

不止于此。各地房地產(chǎn)的停工歇業(yè)，會(huì)給原本就利潤(rùn)稀薄的建筑施工行業(yè)帶來(lái)影響。早在幾年前，全國(guó)建筑施工行業(yè)的平均利潤(rùn)約2%左右，到了2011年中，北京市最大的建筑施工企業(yè)平均利潤(rùn)跌破1%，為0.7%左右。

業(yè)內(nèi)人士表示，由于限貸收緊開(kāi)發(fā)商的融資渠道，限購(gòu)又削弱其銷售回款能力，再加上通脹、勞動(dòng)力、原材料成本上升，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商拖欠工程款現(xiàn)象呈高發(fā)態(tài)勢(shì)，其直接受影響的，主要是農(nóng)民工的利益。

正如國(guó)務(wù)院參事陳全生所言：“我們不擔(dān)心房地產(chǎn)公司是否倒閉，而是擔(dān)心1300萬(wàn)以農(nóng)民工為主的建筑大軍的就業(yè)問(wèn)題。”消除這一擔(dān)憂，似乎要取決于政府的調(diào)控“藝術(shù)”。同時(shí)，大規(guī)模的保障房建設(shè)正在為建筑施工企業(yè)和農(nóng)民工開(kāi)辟新的市場(chǎng)。