年報背后有隱憂

3月以來，上市公司迎來年報披露密集期。據瑞銀證券預計，上市房企整體2011年凈利潤增速將超20%。但紅火的業績之下，上市房企負債率上升、現金流下降、存貨量進一步增長都顯示出隱憂。多家房企負責人表示，如果2012年的銷售情況再不改善，2013年報會非常難看。

上市房企業績分化

雖然去年被稱為“史上最嚴厲調控年”，但從房企全年實現營業收入的情況來看，萬科、招商等大型房企發展情況良好，同比均出現上漲。萬科2011年營收717.8億元位于房企榜首，同比2010年的507.1億元大漲41.5%。招商地產去年實現營收151.1億元，同比2010年的137.3億元上漲了10%。而已公布業績的名企如華僑城、華遠、萬通也在營收上同比實現不同程度的增長。不過，調控年有人歡喜有人憂，房企業績也開始出現分化。

據WIND資訊統計，截至3月22日，A股共有37家涉房企業公布年報，其中25家房企營收業績出現增長，有12家業績則負增長，其中不乏億城股份、中航地產、中弘股份這樣的名企，成為去年表現較差的房企。

業績好壞在于戰略布局

為什么在同一政策環境下，有些企業反而實現了逆勢快速增長？

通過研讀年報，特別是企業對業績增降原因的有關分析，可見，看似是受政策調控的影響，但業績的漲落背后的原因是結構是否合理。

那些在2010年前后就已經調整項目結構，或者項目結構比較合理的企業，幾乎都實現了逆勢增長。如恒大，綠城等。

“在一線城市市場整體受限的情況下，恒大轉戰主攻二三線城市”。早在2004年，恒大便已全面進軍二線城市，2010年3月更是大規模進入三線城市，多點布局。恒大以超前的戰略眼光布局增長潛力巨大的二、三線城市，從而在土地儲備、在建工程、覆蓋城市數量、銷售面積、銷售金額、利潤總額等各項行業關鍵指標上成為業界翹楚。

目前，恒大已進入中國103個城市，其中不限購城市占比65%；在現有的187個項目中，約55%項目不在限購區域或不受限購影響。在有限購政策的城市中，恒大的產品因滿足剛需打民生地產牌受到歡迎。年報顯示，二、三線城市項目全年為恒大銷售業績貢獻比例達到95%。

負債率激增，2012仍需觀望

房企合理布局順應政策，避免了宏觀調控帶來的風險，但一個不爭的事實是，去庫存時代或是房地產行業今年的工作重點。

據WIND資訊統計，由于銷售遇阻，已發布年報的房企中有66%的企業出現存貨周轉率下降，存貨量大幅上升，28家房企總存貨量上升至3378億元，總體上漲幅度達到55%。

投行分析人士認為，目前保利、萬科、綠城等多數上市房企都普遍出現了可售存貨增大，主要是因為去年下半年取證的項目，受樓市調控影響，銷售速度比預期緩慢，預計2012年上半年市場將以銷售存貨為主。

由于房地產在交房后才可確認收入，大多數公司2011年報中的主要銷售結算收入來自于2010年或更早期銷售的鎖定，以2011年的房地產銷售情況而言，業內普遍預計房企2012年仍將實現正向增長。但多家房企負責人表示，如果2012年的銷售情況再不改善，2013年報會非常難看。