地產回暖是假象

時代已變，房地產再也不可能重回2009年的美好時光。

2012年7月10日，未拍先熱的“地王級”項目海淀區萬柳居住用地正式開拍。在央企“集體放棄”競爭的情況下，經過46輪現場競價和327輪激烈的回購房面積競報，民企開發商中赫集團最終以26.3億元（溢價率40.9%）勝出。這一價格創北京年內新高。此外，該地塊樓面地價目前折算約為41500元/平米，創北京新的樓面單價新高。萬柳地塊由此摘下北京今年的“雙料地王”。

據報道，中國房地產市場6月份反彈，在政府實行刺激經濟措施后，多座大城市房價一年來首次出現上漲。一段時間地王頻出，開發商命運發生大逆轉。但開發商對于遠景并不看好，投資普遍謹慎。究竟是回暖超過人們預期，還是泡沫正在形成？

分析近來“回暖”的原因，無外乎幾個表面因素。第一，首次置業的需求正在逐漸釋放，房價經歷近兩年回調之后，多數項目開發商報價已經接近購房者預期價格，剛性需求長期壓抑之后得到釋放；第二，由于當前多城市多區域房價跌幅放緩，止跌趨勢明顯，多數購房者重拾信心。第三，目前樓市庫存量（待售量）依然居于高位，市場供應量相對較充裕。

受到以上三方面的共同作用，2012年二季度市場成交量回漲勢頭明顯，但成交價格依然處于回落階段，與2009年5月“量價齊漲”的“回暖”局面有明顯差異。因此，當前樓市依然處于“降價走量”的階段，并沒有真正回暖。

盡管本輪調控已取得階段性成果，但地方財政對土地收入過于依賴的現實并未改變，這是威脅房地產調控成果的最大隱患。在上半年經濟下滑、財政收入銳減的背景下，地方政府松綁樓市的沖動日益強烈，“試盤”漸成常態，并有吹起新的市場泡沫之勢。

于是乎，7月19日國土資源部緊急召開視頻會議，就國土資源部、住房城鄉建設部聯合下發的《關于進一步嚴格房地產用地管理鞏固房地產市場調控成果的緊急通知》進行部署。從政策信息中不難判斷，年內商品房市場和土地市場難以呈現全面回暖局面。市場穩定依然是主旋律，購房者需要認清當前市場形勢，在限購、限貸等政策的作用之下，短期內購房需求難于發生劇烈的增長，消費者不用擔心樓市會“觸底反彈”，也不必因此而恐慌，更不要抱有抄底的心態。

實際上，在經歷了2009年那一次“保增長-保房價”輪回，后遺癥在這幾年已經得到充分的彰顯—通脹反彈、泡沫膨脹、結構惡化，相信此輪穩增長之際，政策執行定會規避這些風險。

無疑，當前諸多政策都在穩增長，避免GDP增速下滑過猛。但時代已變，房地產再也不可能重回2009年的美好時光。與中國經濟轉型、調整結構、產業升級、制造業復蘇和增長質量提升相比，房地產實在是并不值得太多關注的行業。

解決高房價是一個系統性工程，僅僅制訂房價調控目標是根本不可能實現的，不光是長期不可能實現，中短期內也不可能。真正要解決過高的房價問題，必須要解決土地出讓金問題，這就要解決分稅制導致的地方財權與事權不匹配的問題，同時解決居民收入較低的問題。而這需要通過對于企業和個人的大幅度減稅來實現。