鄭州市金水區城中村改造經驗

2012年6月2日，在《村委主任》雜志社組織的全國鄉村干部學習考察活動中，山西眢聽州是忻府區十里侯村兩委一行9人，在河南省鄭州市金水區城中村改造辦公室主任吉智勇等人的陪同下，聽取了金水區城中村改造的經驗和做法，紛紛表示回去后好好總結經驗，為當地的發展獻計獻策。

金水區有56個城中村，總占地面積近3.3萬畝，常住人口約14萬，流動人口約35萬，原建筑物面積1800余萬平方米。近年來，金水區堅持成熟一個、改造一個、改造一個、成功一個和政府主導、市場運作、村民自愿、一村一策的基本原則，進行城中村改造，取得了良好效果。截至目前，金水區已有34個村(組)經批準實施城中村改造，已經拆遷完畢和開工建設的城中村改造項目有14個，涉及村民8300余戶，人口3.2萬，騰出土地6773畝，為推動全區經濟社會發展提供了有力支撐，

建立三項機制，維護村民合法權益

一是市場化補償機制。首先，建立了市場化評估確定補償標準，嚴格依法實施分類評估、分戶評估，全面真實地反映被拆遷房屋和安置房屋的市場價值，切實保護雙方當事人的合法權益。同時，拆遷采用產權調換的辦法進行補償，在合法有效宅基地范圍內的房屋，三層以下建筑面積按照1：1比例置換，三層以上根據實際情況確定置換比例。

二是科學化安置機制。在多方征求村民意見基礎上，合理確定安置地點，做到各項配套設施齊全，環境優美，居住舒適。在戶型確定上，設計多種戶型，供村民自由選擇。

三是人性化拆遷機制。堅持以人為本的拆遷理念，從房屋評估、補償，到拆遷、安置，從政策到具體標準，一律公開透明，讓村民監督，賦予被拆遷村民更多的知情權和參與權。

把握三個關鍵，切實防范改造風險

一是選擇一個好的開發商。開發商必須具備四個條件，即有資本實力、運作能力、對政府講誠信、對村民大氣。

二是找準一個利益平衡點。首先確保村民利益，其次兼顧開發商的利益。政府在城中村改造中發揮裁判員的作用，不投資、不牟利，不越位、不缺位。

三是建立一套監管機制，在拆遷改造過程中，首先，明確規定因開發商原因導致村民不能按時回遷的，由開發商按月雙倍支付超出過渡時間的過渡費，解除村民顧慮。其次，建立由政府、開發商和村莊共同監管的資金賬戶，拆遷前，開發商將部分保證金打人監管賬戶，用于村民的拆遷補償和安置房建設。再次，若因開發商方面的原因導致該項目無法正常運行時，政府將以其用于開發的國有土地作為擔保，進行抵押貸款，確保村民的拆遷補償和安置房建設。

做好三項工作確保工作順利進行

一是組織保障工作。金水區成立了以區委書記任政委、區長任指揮長的區城中村改造指揮部，加強對全區城中村改造項目的組織領導。在具體工作中，組織協調區規劃、土地、建設、房管、發改、環保、財政等有關職能部門，并充分發揮街道辦事處和村兩委的基層優勢，建立黨委領導、政府主導、部門配合、辦事處牽頭、村兩委為主的五級聯動體系，為項目改造的順利實施提供了強有力的組織保障。

二是宣傳發動工作。首先，多層次召開村組黨員干部會議、村民代表會議，充分調動村組干部、村民代表和黨員的積極性和主動性。其次，實行村組干部責任制，分包到戶，主動做親屬及本組村民的思想工作，帶頭搬遷。再次，深入村民中間，為村民講解其中的利弊，使村民切身感受到拆遷為他們帶來的好處，從而支持拆遷工作。

三是激勵工作。建立獎懲機制，對在規定時間內簽訂協議、按時搬玨的村民，除其他正常費用外，另獎1萬元的搬家費；對工作表現突出、按時完成拆遷任務的村組干部和工作隊員適時給予物質獎勵。同時，組織執法部門，在全村范圍內開展房產稅清查活動，對偷稅漏稅的出租戶依法進行處理；對村民舉報的有經濟問題的村組干部以及離任村組干部，組織政法和紀檢部門，及時進行核查，對確有問題的，進行立案查處；對村內個別困難戶，采取相對靈活的辦法，給予適當照顧，切實解決他們的實際困難，督促其盡快搬遷；對煽動鬧事、組織串聯、阻撓拆遷的個別村民，依法進行處理。

實現三個結合，實現三方共贏

一是與改善城市面貌、完善城市功能相結合。堅持高品位規劃、高標準建設，使每個項目都成為城市形象的新亮點。

二是與改善村民居住環境和增加村民收入相結合。已經拆遷或正在建設的城中村改造項目，開發商要為拆遷村預留集體經濟產業發展用房；同時，按照既定的安置補償標準，村民一般能有I～3套房屋用于出租，以保障村民的收入。

三是招商引資、大力培育新的經濟增長點。目前，金水區通過城中村改造已吸引省內外投資380億元，先后引進沃爾瑪、家樂福等知名企業人駐。