江蘇省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究

摘要：文章從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)角度入手，核算了整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)GDP的重要發(fā)展貢獻(xiàn)，隨后利用投入產(chǎn)出分析、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度分析方法研究了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響機(jī)制，得出目前江蘇省房地產(chǎn)業(yè)主要對(duì)其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生物質(zhì)資本型和原材料消耗型影響。針對(duì)目前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求和以房地產(chǎn)業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)可能存在的問(wèn)題，文章根據(jù)“十二五”期間中長(zhǎng)期核心產(chǎn)業(yè)問(wèn)題研究動(dòng)向，提出發(fā)展多需求拉動(dòng)型先進(jìn)制造業(yè)的觀(guān)點(diǎn)。最后是對(duì)江蘇房地產(chǎn)業(yè)的政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要課題。房地產(chǎn)業(yè)因其具有較高的關(guān)聯(lián)效應(yīng)和擴(kuò)散效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)鏈跨度大、產(chǎn)業(yè)附加值高，而倍受重視。改革開(kāi)放30多年來(lái)，江蘇房地產(chǎn)業(yè)得到了較快的發(fā)展，并初步形成了較完善的市場(chǎng)體系，為全省居民住房奔小康，促進(jìn)居民消費(fèi)、就業(yè)作出了一定的貢獻(xiàn)。

一、 房地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)江蘇經(jīng)濟(jì)影響

考慮到從服務(wù)業(yè)口徑上統(tǒng)計(jì)的房地產(chǎn)業(yè)影響力明顯偏低，并且從屬于制造業(yè)的建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，因此為更好地衡量房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的影響，本文試圖將這兩個(gè)不同的統(tǒng)計(jì)口徑都囊括在內(nèi)。即房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈既包括負(fù)責(zé)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的房地產(chǎn)業(yè)，也包括負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建造的建筑業(yè)。借助2007年的江蘇省投入產(chǎn)出表得到房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的完全消耗系數(shù)的基礎(chǔ)上，整個(gè)影響的核算分為建筑業(yè)中有關(guān)地產(chǎn)投資的影響和房地產(chǎn)業(yè)影響兩個(gè)部分，各自產(chǎn)業(yè)增加值乘以完全消耗系數(shù)即為其產(chǎn)業(yè)影響，其中當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額減去稅費(fèi)和地價(jià)款即為建筑業(yè)中跟房地產(chǎn)有關(guān)部分，具體公式為：

其中，α表示房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的總貢獻(xiàn)比例，acc表示建筑業(yè)的影響力系數(shù)，inv表示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，tax表示稅費(fèi)，pri表示地價(jià)款，rcc表示房地產(chǎn)業(yè)的影響力系數(shù)，δres表示房地產(chǎn)增加值，GDP表示國(guó)民生產(chǎn)總值。

從表1核算結(jié)果看到，在江蘇經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的近三年里，房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)整個(gè)GDP的貢獻(xiàn)率都達(dá)到近1/3，并有上漲趨勢(shì)，突顯了其核心產(chǎn)業(yè)地位。如果房地產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展受到了抑制，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的疲態(tài)難免顯現(xiàn)。日前國(guó)家接二連三出臺(tái)了一系列房產(chǎn)調(diào)控政策，無(wú)不是在給作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱的房地產(chǎn)業(yè)敲響警鐘。因此，我們面臨的任務(wù)一是要保證房?jī)r(jià)的合理定位，剔除房?jī)r(jià)中的泡沫成分；二是怎樣在房地產(chǎn)業(yè)之外，謀求新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

二、 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其它產(chǎn)業(yè)影響機(jī)制分析

1. 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值的帶動(dòng)效應(yīng)。

投入產(chǎn)出分析是研究宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析的工具。為了得到房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民生產(chǎn)總值的帶動(dòng)比例，我們依然用完全消耗系數(shù)來(lái)衡量房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他行業(yè)的帶動(dòng)程度。得到如下公式：

其中，β表示房地產(chǎn)業(yè)對(duì)江蘇產(chǎn)值的帶動(dòng)比例，δelse表示房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的變化，δres表示房地產(chǎn)業(yè)自身增加值，δoutput表示總產(chǎn)值的變化，rcc表示房地產(chǎn)業(yè)的完全消耗系數(shù)。

表2可以看出，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值的帶動(dòng)效應(yīng)平均處于10%的水平。在“十五”期間房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)影響要明顯高于“十一五”，說(shuō)明近年江蘇房地產(chǎn)業(yè)有進(jìn)入發(fā)展瓶頸期，應(yīng)該是在一定程度上受到金融危機(jī)影響。但就發(fā)展走勢(shì)判斷，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值的帶動(dòng)效應(yīng)仍處于上升趨勢(shì)。

2. 房地產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度分析。

產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，指的是國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)間以各種投入品和產(chǎn)出品為連接紐帶的技術(shù)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系。關(guān)聯(lián)度是對(duì)關(guān)聯(lián)關(guān)系的量化，指一個(gè)產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出關(guān)系的變動(dòng)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出水平的波及程度和影響程度。

房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)波及范圍較大，從產(chǎn)業(yè)間供給與需求的角度看房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)主要表現(xiàn)為：一是后向關(guān)聯(lián)效應(yīng)，即房地產(chǎn)業(yè)對(duì)那些直接或間接地向本產(chǎn)業(yè)供應(yīng)生產(chǎn)要素的產(chǎn)業(yè)的影響；二是前向關(guān)聯(lián)，即房地產(chǎn)業(yè)對(duì)直接或間接地需求本產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響。我們用房地產(chǎn)業(yè)完全消耗系數(shù)列表示后向拉動(dòng)效應(yīng)，完全消耗系數(shù)越大，說(shuō)明其對(duì)另一個(gè)產(chǎn)業(yè)的需求拉動(dòng)作用越大；用完全分配系數(shù)行表示前向推動(dòng)效應(yīng)，完全分配系數(shù)越大，說(shuō)明其對(duì)另一個(gè)產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)作用越大。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)同一產(chǎn)業(yè)的后向拉動(dòng)效應(yīng)與前向推動(dòng)效應(yīng)之和為房地產(chǎn)業(yè)與該產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)。

表3中可以看出：第一，產(chǎn)業(yè)特性方面，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、波及面廣，國(guó)民經(jīng)濟(jì)中絕大部分產(chǎn)業(yè)都與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)關(guān)系，關(guān)聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)包括建筑業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、化學(xué)工業(yè)和金屬冶煉及壓延加工業(yè)。第二，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)類(lèi)型方面，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)不同性質(zhì)產(chǎn)業(yè)的作用力方向不同，對(duì)化學(xué)工業(yè)、金屬冶煉及壓延加工業(yè)、石油加工、煉焦及核燃料加工業(yè)等基礎(chǔ)的原材料消耗型產(chǎn)業(yè)主要是后向拉動(dòng)作用；對(duì)文化、體育和娛樂(lè)業(yè)等生活消費(fèi)型、服務(wù)型產(chǎn)業(yè)主要是前向推動(dòng)作用；對(duì)金融業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、住宿和餐飲業(yè)等與房地產(chǎn)緊密聯(lián)系的產(chǎn)業(yè)既有后向拉動(dòng)，也有前向推動(dòng)。

綜上，江蘇省房地產(chǎn)業(yè)依然處于物質(zhì)資本消耗的數(shù)量擴(kuò)張階段，對(duì)經(jīng)濟(jì)主要產(chǎn)生物質(zhì)資本型、原材料消耗型效應(yīng)，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的服務(wù)性產(chǎn)業(yè)類(lèi)型較少，急需進(jìn)一步產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。

三、 以房地產(chǎn)業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)可能存在的問(wèn)題

1. 投資推動(dòng)型通脹。

由于看到房地產(chǎn)業(yè)變現(xiàn)快、利潤(rùn)高，大量資金蜂擁而至，投資沖動(dòng)和房?jī)r(jià)一樣高熱難退。雖然政府接二連三出臺(tái)調(diào)控政策，但效果甚微。從理論上來(lái)說(shuō)高投資下的高房?jī)r(jià)與眼下一輪輪通貨膨脹存在著因果聯(lián)系。因?yàn)樽》肯M(fèi)是勞動(dòng)力成本的重要組成部分，房?jī)r(jià)上漲會(huì)導(dǎo)致工資上漲，而工人工資的增加就意味著務(wù)農(nóng)的機(jī)會(huì)成本的增加，農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力的成本增加自然會(huì)刺激農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲。農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格的上漲會(huì)引起更廣泛的工業(yè)產(chǎn)品的價(jià)格上漲，導(dǎo)致CPI新一輪的上揚(yáng)和貨幣貶值。因此，在這種房?jī)r(jià)推動(dòng)型通脹下，居民生活水平受到嚴(yán)重威脅。

2. 不利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。

企業(yè)爭(zhēng)相進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，易形成畸形的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。在房地產(chǎn)成為高利潤(rùn)、低風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)后，越來(lái)越多的資金、人力資本等社會(huì)資源被吸納其中。社會(huì)資源短時(shí)期內(nèi)快速地集中于單一行業(yè)，必然減少在其他行業(yè)的投資，壓抑其他方面的供應(yīng)。如圖3，我們選取高新技術(shù)制造業(yè)中的計(jì)算機(jī)及辦公設(shè)備制造業(yè)為例，來(lái)和房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行產(chǎn)值增長(zhǎng)速度的對(duì)比，兩大產(chǎn)業(yè)增速除2007年比較接近外，其余差距明顯。2009年房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增速快于計(jì)算機(jī)及辦公設(shè)備制造業(yè)竟達(dá)到22.94個(gè)百分點(diǎn)。巨大的增速差距背后隱藏的是懸殊的行業(yè)投資：千軍萬(wàn)馬擠房地產(chǎn)這個(gè)獨(dú)木橋，不但造成行業(yè)資源浪費(fèi)，還使得產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)畸形，失去了發(fā)展其它產(chǎn)業(yè)的大好機(jī)會(huì)。就國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的高新技術(shù)制造業(yè)才是一個(gè)創(chuàng)造財(cái)富、提供就業(yè)機(jī)會(huì)、促進(jìn)創(chuàng)新的重要生產(chǎn)部門(mén)。

3. 有效需求不足。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)的觀(guān)點(diǎn)考慮，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要力量應(yīng)當(dāng)是消費(fèi)，而不應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)投資。我國(guó)目前的恩格爾系數(shù)并不高，但是有效需求卻萎靡不前，說(shuō)明居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)可能存在一定的問(wèn)題。據(jù)之先分析，投資資金和社會(huì)資源集中在房地產(chǎn)市場(chǎng)，人們絕大部分收入也用于高漲的住房消費(fèi)，使得居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)失去控制。帶有泡沫的高房?jī)r(jià)加大了城市居民的居住成本，減少了居民的社會(huì)福利，不利于拉動(dòng)內(nèi)需消費(fèi)。消費(fèi)結(jié)構(gòu)“一房獨(dú)大”的結(jié)果就是，老百姓須窮盡畢生積蓄來(lái)買(mǎi)房，自然無(wú)力去擴(kuò)大其他消費(fèi)開(kāi)支。沒(méi)有居民消費(fèi)的持續(xù)拉動(dòng)，現(xiàn)代化建設(shè)就會(huì)因此而乏力。因此目前的發(fā)展任務(wù)是使房?jī)r(jià)回到合理位置，帶動(dòng)各項(xiàng)其他消費(fèi)上漲，讓居民的各項(xiàng)需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買(mǎi)力。

四、 “十二五”期間發(fā)展中長(zhǎng)期核心產(chǎn)業(yè)問(wèn)題動(dòng)向

除去房地產(chǎn)鏈的支撐和出口下降的威脅，我們發(fā)現(xiàn)多需求拉動(dòng)型先進(jìn)制造業(yè)也許會(huì)成為新一輪產(chǎn)業(yè)升級(jí)、引領(lǐng)新投資周期的力量。先進(jìn)制造業(yè)的上游與企業(yè)的自主創(chuàng)新能力息息相關(guān)，拉動(dòng)著企業(yè)的科技創(chuàng)新；下游與企業(yè)的有效生產(chǎn)和銷(xiāo)售相聯(lián)系，推動(dòng)著企業(yè)的產(chǎn)品創(chuàng)新。2008年在出口同比增速處于明顯下滑的情形下，幾大多需求拉動(dòng)型制造業(yè)的固定資產(chǎn)投資增速并沒(méi)有放慢。原因在于這些產(chǎn)業(yè)的終端需求復(fù)雜，包括了出口、房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和某些中間投入環(huán)節(jié)，其“萬(wàn)金油”的特性顯著；另外這些產(chǎn)業(yè)的投資增速和地產(chǎn)、出口的相關(guān)性不高。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，政府政策支持和產(chǎn)業(yè)升級(jí)因素是這些產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的契機(jī)。

例如表4中的通用設(shè)備制造業(yè)因?yàn)槠湓O(shè)備適用的廣泛性，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門(mén)密切相關(guān)，被稱(chēng)為社會(huì)資源從產(chǎn)品到服務(wù)的轉(zhuǎn)化器。可見(jiàn)設(shè)備制造業(yè)是科學(xué)技術(shù)物化的基礎(chǔ)，是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化的載體，是國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)力的重要體現(xiàn)。第一，作為生產(chǎn)“轉(zhuǎn)化器”，它是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的原動(dòng)力，隨著應(yīng)用了高新技術(shù)的設(shè)備在各行業(yè)的大量使用，不僅會(huì)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)高級(jí)化，而且會(huì)大幅度減少各行業(yè)能源和資源消耗，改善生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展；第二，設(shè)備制造業(yè)對(duì)科技水平要求高，有利于我國(guó)自主創(chuàng)新能力的提高；第三，設(shè)備制造業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對(duì)能源、鋼鐵等基礎(chǔ)需求環(huán)節(jié)和中間需求環(huán)節(jié)多，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)促進(jìn)作用強(qiáng)，對(duì)國(guó)家積累和社會(huì)就業(yè)貢獻(xiàn)大。

五、 對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的建議

第一，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。針對(duì)目前的房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)與房地產(chǎn)需求市場(chǎng)極不平衡的情況，政府要引導(dǎo)市場(chǎng)形成一種梯級(jí)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。所謂的梯級(jí)供應(yīng)模型，是一個(gè)高、中、低分層產(chǎn)品明晰的模型，要根據(jù)不同收入階層的具體情況來(lái)差異化地提出住房問(wèn)題的解決方案，嚴(yán)格控制別墅供給，適當(dāng)降低偏大戶(hù)型、高價(jià)位的高級(jí)公寓建設(shè)比例；提倡建設(shè)中小戶(hù)型、中低價(jià)位普通商品房；建立健全住房保障體系，發(fā)揮政府在解決中低收入家庭住房問(wèn)題中的主導(dǎo)作用，合理引導(dǎo)住房建設(shè)和消費(fèi)模式。

第二，完善房地產(chǎn)稅收政策體系。房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲時(shí)，一些企業(yè)或個(gè)人對(duì)土地進(jìn)行囤積、炒作也就成為自然。土地的囤積與炒作，必然會(huì)推高市場(chǎng)土地的價(jià)格，而多次的土地炒作肯定使土地的價(jià)格輪番上漲。土地增值稅的征收，一定意義上可以遏制國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地的流轉(zhuǎn)與炒作，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫吹大的風(fēng)險(xiǎn)。另外，還可以借鑒香港、新加坡等地通過(guò)建立嚴(yán)格的住房交易稅和住房交易所得稅來(lái)降低住房投機(jī)投資。

第三，鼓勵(lì)創(chuàng)新，推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。為提高住宅建筑質(zhì)量和項(xiàng)目效益，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以將微電子技術(shù)、信息技術(shù)、生物技術(shù)，以及新材料、新能源等高新技術(shù)應(yīng)用于建筑技術(shù)、材料、建筑節(jié)能、居住環(huán)境等各個(gè)方面。我們應(yīng)以科技進(jìn)步和創(chuàng)新發(fā)展方式來(lái)解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸問(wèn)題，打造資源節(jié)約型、環(huán)境友好型、科技創(chuàng)新型新產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

注釋?zhuān)?/p>

①數(shù)據(jù)來(lái)源：歷年江蘇統(tǒng)計(jì)年鑒。（單位：億元）

②數(shù)據(jù)來(lái)源：2010年江蘇統(tǒng)計(jì)年鑒。（單位：億元）

③數(shù)據(jù)來(lái)源：2010年江蘇統(tǒng)計(jì)年鑒。

④引自：國(guó)金證券，基于投入產(chǎn)出表分析房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響，2011（12）。

參考文獻(xiàn)：

1. Charles Leung and Ka Yui. Economic Growth and Increasing House Price. Pacific Economic Review， 2003.

2. 劉秀光.“驅(qū)趕效應(yīng)“對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響——基于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的視角.甘肅理論學(xué)刊，2011，（9）.

3. 梁云芳，高鐵梅，賀書(shū)平.房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的實(shí)證分析.中國(guó)社會(huì)科學(xué)，2006，（3）.

4. 梁云芳，高鐵梅.中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格區(qū)域差異的實(shí)證分析.經(jīng)濟(jì)研究，2007，（8）.

5. 沈悅，劉洪玉.中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與GDP的互動(dòng)關(guān)系.清華大學(xué)學(xué)報(bào)，2004，（9）.

作者簡(jiǎn)介：李曉蓉，南京大學(xué)商學(xué)院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)系副教授，南京大學(xué)理論經(jīng)濟(jì)學(xué)博士；陶亞文，南京大學(xué)商學(xué)院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)系碩士生。

收稿日期：2012—09—28。