房價速跌,對房地產(chǎn)來說是毀滅

希望房地產(chǎn)市場與中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)脫鉤的人，會盼望兩件事，第一，軟著陸；第二，推出房產(chǎn)稅。恰恰是這兩點(diǎn)，讓許多希望房價下跌的急性子痛苦不已。他們希望房價急速下跌，這將毀滅中國房地產(chǎn)已有的調(diào)控成果。

房價下跌50％很可怕，筆者已經(jīng)一再論述，那意味著實(shí)體經(jīng)濟(jì)崩潰與信用市場凍結(jié)。不要說房價同比下降30％，哪怕是下跌20％，包含通脹因素在內(nèi)，意味著房價下跌25％以上。到那時，恐怕我們等來的不是房地產(chǎn)繼續(xù)調(diào)控，而是政府再次放松房地產(chǎn)調(diào)控，房價迎來報(bào)復(fù)性反彈，到那時，一些人期盼放松房地產(chǎn)調(diào)控的預(yù)言就會成真。政策忽上忽下，是企業(yè)不可承受之重。

原因很簡單：放松調(diào)控，喪失信用；繼續(xù)緊縮，失去經(jīng)濟(jì)。答案顯而易見。

目前中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入困難期。雖然在全球經(jīng)濟(jì)的審丑大賽中，排名不會靠后，卻因?yàn)槿蚪?jīng)濟(jì)疲軟、債務(wù)危機(jī)層出不窮、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，而陷入內(nèi)憂外患。

國內(nèi)經(jīng)濟(jì)構(gòu)成的各個部分，都處于緩慢下跌的過程中。出口對GDP的貢獻(xiàn)可以忽略不計(jì)，從2008年出口驟降以來，出口不振就是主旋律，而2012年的出口對GDP的貢獻(xiàn)可能為負(fù)。

海關(guān)公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年，我國外貿(mào)進(jìn)出口總值36420.6億美元，比2010年同期增長22.5％，外貿(mào)進(jìn)出口總值刷新年度歷史紀(jì)錄。其中，出口18986億美元，增長20.3％，進(jìn)口17434.6億美元，增長24.9％。貿(mào)易順差1551.4億美元，比上年凈減少263.7億美元，收窄14.5％。

2011年，在“擴(kuò)大進(jìn)口”的政策引導(dǎo)下，我國進(jìn)口增速高出同期出口增速4.6個百分點(diǎn)，外貿(mào)順差在2010年同比收窄7.2％的基礎(chǔ)上繼續(xù)收窄14.5％，減少263.7億美元，當(dāng)年貿(mào)易順差與外貿(mào)總值的比值為4.3％，比上年降低1.8個百分點(diǎn)。

在后金融危機(jī)時代，匯率爭端、成本上升與全球就業(yè)，都約束了中國出口的增長，WTO時代的出口紅利一去不復(fù)返。

投資與消費(fèi)同樣不容樂觀。工業(yè)增加值10月同比增長13.2％，低于9月和市場預(yù)期。而社會消費(fèi)品零售總額也遠(yuǎn)低于市場預(yù)期，僅增長了17.2％，如果刨去通脹與政府采購部分，恐怕消費(fèi)更低，與3月份以來房地產(chǎn)與汽車消費(fèi)的下降基本同步。年末企業(yè)利潤下降，主要表現(xiàn)在所得稅下降。唯一與市場預(yù)期接近的，是固定資產(chǎn)投資總額，但勉力而行的房地產(chǎn)投資已經(jīng)窮途末路。此時，最好的辦法是通脹下行、收入平穩(wěn)增長、投資市場進(jìn)行向民資開放、提高效率的改革。

再看采購經(jīng)理人指數(shù)。制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)雖然在臨界點(diǎn)50％以上，中小企業(yè)的制造業(yè)指數(shù)處于緊縮區(qū)間。而非制造業(yè)景氣指數(shù)的上升，顯示的是資金四處奔流的場景。

面對上述數(shù)據(jù)，我們必須要有清醒認(rèn)識。經(jīng)濟(jì)增速回落，銀行壞賬風(fēng)險(xiǎn)增加，消費(fèi)并未有質(zhì)的飛躍，出口不可能占據(jù)主導(dǎo)，拉動GDP暫時只能靠投資。此時，如果房地產(chǎn)下挫50％，意味著與房地產(chǎn)相關(guān)的消費(fèi)如建材、紡織、家電等都將大幅下降，而銀行的房地產(chǎn)抵押品很快就會成為銀行的負(fù)資產(chǎn)，此時銀行不得不啟動新一輪的資本金補(bǔ)充計(jì)劃，他們無法從信心低迷的股市與債市融資。不要以為地方債受到追捧，就以為社會不缺資金，那是貨幣定向?qū)捤芍碌漠a(chǎn)物，而不是常態(tài)。

筆者一直堅(jiān)定地支持房地產(chǎn)調(diào)控，正因?yàn)槿绱耍胖С滞瞥龇慨a(chǎn)稅，才支持房價緩慢下行軟著陸，前者是為了讓地方財(cái)政與土地脫鉤，后者是為了防止房地產(chǎn)調(diào)控政策反復(fù)。房價下跌50％很可怕，這并非只針對房地產(chǎn)市場而言，而是針對中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)與金融體系而言。