房價速跌,對房地產來說是毀滅

希望房地產市場與中國實體經濟脫鉤的人，會盼望兩件事，第一，軟著陸；第二，推出房產稅。恰恰是這兩點，讓許多希望房價下跌的急性子痛苦不已。他們希望房價急速下跌，這將毀滅中國房地產已有的調控成果。

房價下跌50％很可怕，筆者已經一再論述，那意味著實體經濟崩潰與信用市場凍結。不要說房價同比下降30％，哪怕是下跌20％，包含通脹因素在內，意味著房價下跌25％以上。到那時，恐怕我們等來的不是房地產繼續調控，而是政府再次放松房地產調控，房價迎來報復性反彈，到那時，一些人期盼放松房地產調控的預言就會成真。政策忽上忽下，是企業不可承受之重。

原因很簡單：放松調控，喪失信用；繼續緊縮，失去經濟。答案顯而易見。

目前中國經濟進入困難期。雖然在全球經濟的審丑大賽中，排名不會靠后，卻因為全球經濟疲軟、債務危機層出不窮、國內經濟結構調整，而陷入內憂外患。

國內經濟構成的各個部分，都處于緩慢下跌的過程中。出口對GDP的貢獻可以忽略不計，從2008年出口驟降以來，出口不振就是主旋律，而2012年的出口對GDP的貢獻可能為負。

海關公布的數據顯示，2011年，我國外貿進出口總值36420.6億美元，比2010年同期增長22.5％，外貿進出口總值刷新年度歷史紀錄。其中，出口18986億美元，增長20.3％，進口17434.6億美元，增長24.9％。貿易順差1551.4億美元，比上年凈減少263.7億美元，收窄14.5％。

2011年，在“擴大進口”的政策引導下，我國進口增速高出同期出口增速4.6個百分點，外貿順差在2010年同比收窄7.2％的基礎上繼續收窄14.5％，減少263.7億美元，當年貿易順差與外貿總值的比值為4.3％，比上年降低1.8個百分點。

在后金融危機時代，匯率爭端、成本上升與全球就業，都約束了中國出口的增長，WTO時代的出口紅利一去不復返。

投資與消費同樣不容樂觀。工業增加值10月同比增長13.2％，低于9月和市場預期。而社會消費品零售總額也遠低于市場預期，僅增長了17.2％，如果刨去通脹與政府采購部分，恐怕消費更低，與3月份以來房地產與汽車消費的下降基本同步。年末企業利潤下降，主要表現在所得稅下降。唯一與市場預期接近的，是固定資產投資總額，但勉力而行的房地產投資已經窮途末路。此時，最好的辦法是通脹下行、收入平穩增長、投資市場進行向民資開放、提高效率的改革。

再看采購經理人指數。制造業采購經理指數雖然在臨界點50％以上，中小企業的制造業指數處于緊縮區間。而非制造業景氣指數的上升，顯示的是資金四處奔流的場景。

面對上述數據，我們必須要有清醒認識。經濟增速回落，銀行壞賬風險增加，消費并未有質的飛躍，出口不可能占據主導，拉動GDP暫時只能靠投資。此時，如果房地產下挫50％，意味著與房地產相關的消費如建材、紡織、家電等都將大幅下降，而銀行的房地產抵押品很快就會成為銀行的負資產，此時銀行不得不啟動新一輪的資本金補充計劃，他們無法從信心低迷的股市與債市融資。不要以為地方債受到追捧，就以為社會不缺資金，那是貨幣定向寬松之下的產物，而不是常態。

筆者一直堅定地支持房地產調控，正因為如此，才支持推出房產稅，才支持房價緩慢下行軟著陸，前者是為了讓地方財政與土地脫鉤，后者是為了防止房地產調控政策反復。房價下跌50％很可怕，這并非只針對房地產市場而言，而是針對中國實體經濟與金融體系而言。