博弈

吳云海：從事房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)工作超過(guò)15年。曾參與過(guò)的項(xiàng)目遍布國(guó)內(nèi)十多個(gè)城市。現(xiàn)為青島合建行房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司總經(jīng)理。

留意到最近一條爆炸性的消息，2月9日，安徽蕪湖市政府出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障改善居民住房條件的若干意見(jiàn)》，對(duì)于在蕪湖市區(qū)購(gòu)買(mǎi)自住普通商品住房給予契稅補(bǔ)助、補(bǔ)貼、親屬戶口遷入等優(yōu)惠，補(bǔ)貼最高可達(dá)300元每平方米。這個(gè)消息一露面，立刻引起了市場(chǎng)強(qiáng)烈關(guān)注。更加有意思的是，僅僅3天時(shí)間，該政策被暫緩執(zhí)行。

根據(jù)搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)青島站相關(guān)信息，青島1月份銷(xiāo)售新房2145套，同期相比去年同期11235套的高點(diǎn)減少9090套，就是同受春節(jié)影響的去年2月相比，也少了近800套。而存量房卻達(dá)到歷史最高點(diǎn)，可售房源數(shù)量為147182套。樓市越來(lái)越嚴(yán)峻，開(kāi)發(fā)商想要消化儲(chǔ)備量，資金回籠，今年肯定會(huì)采取更大的促銷(xiāo)力度，降價(jià)將是不爭(zhēng)的事實(shí)。

同時(shí)，搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)青島站稱(chēng)，1月份青島有多達(dá)23家樓盤(pán)在搞促銷(xiāo)優(yōu)惠活動(dòng)。單是在李滄區(qū)就聚集了7家促銷(xiāo)樓盤(pán)，其他區(qū)域的降價(jià)樓盤(pán)也開(kāi)始出現(xiàn)。李滄區(qū)有9折樓盤(pán)，嶗山區(qū)有8折樓盤(pán)，四方區(qū)起價(jià)已經(jīng)低于8000元／平方米。

第一條消息，說(shuō)明當(dāng)下部分地方政府由于房地產(chǎn)的高壓調(diào)控已經(jīng)步行顫栗，呼吸困難了。雖然國(guó)土部并未透露2011年全國(guó)土地出讓金的具體額度，但是據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)研發(fā)中心最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年全國(guó)130個(gè)城市土地出讓金總額為19052.3億元，同比減少11％，而去年2.7萬(wàn)億收入同比增長(zhǎng)為70.4％。地方政府前兩年寬松日子過(guò)得舒舒坦坦，這下要過(guò)緊巴巴的窮日子，要讓他們馬上習(xí)慣，還真的挺難，加上GDP政績(jī)的沖動(dòng)、保障房的高壓實(shí)施以及今年政府換屆，可想而知，新政府領(lǐng)導(dǎo)班子必須有動(dòng)作，所以安徽蕪湖市出臺(tái)的鼓勵(lì)購(gòu)房的政策是情有可原的，否則巧婦難為無(wú)米之炊。

第二條消息，看起來(lái)是指青島，實(shí)際上，70個(gè)大中城市的1月份的狀況都差不多。俗話說(shuō)“幸福的家庭都有各自的精彩，不幸的家庭都是一樣的悲哀”，用在當(dāng)下各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況來(lái)說(shuō)再恰當(dāng)不過(guò)。可售房源庫(kù)存增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格面臨崩盤(pán)的可能性越來(lái)越大，聯(lián)想到時(shí)下越來(lái)越活躍的各種房地產(chǎn)基金和變相的信托產(chǎn)品，以及對(duì)應(yīng)的是各個(gè)銀行沒(méi)有開(kāi)發(fā)貸的放款額度，開(kāi)發(fā)商融資成本越來(lái)越高，也使得開(kāi)發(fā)企業(yè)違約成本會(huì)越來(lái)越低。在中國(guó)對(duì)于企業(yè)法人和出資人的資金監(jiān)管還未完全系統(tǒng)的控制、有關(guān)破產(chǎn)保護(hù)的法律形同虛設(shè)的情況下，容易形成倒了企業(yè)，跑了投資人的情形不斷出現(xiàn)，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)逐漸力口大。

第三條消息，同樣，不僅僅是青島，全國(guó)都一樣。購(gòu)房者觀望情緒濃厚，開(kāi)發(fā)企業(yè)由于前期土地成本高掛，價(jià)格已經(jīng)降無(wú)可降，優(yōu)惠已經(jīng)優(yōu)而無(wú)惠。曾有媒體朋友聊天問(wèn)我說(shuō)，開(kāi)發(fā)商也是的，價(jià)格一步到位，趕緊賣(mài)完算了。我無(wú)奈說(shuō)，說(shuō)起來(lái)容易做起來(lái)難啊。他問(wèn)為什么，我說(shuō)，當(dāng)下那么多開(kāi)發(fā)商折扣優(yōu)惠都賣(mài)不動(dòng)，不是因?yàn)閮r(jià)格不到位，是購(gòu)房者的預(yù)期沒(méi)有底，這個(gè)預(yù)期沒(méi)人能控制，除了中央的政策。另外，大家都降了，等于都沒(méi)有降，還有一點(diǎn)事最重要的，萬(wàn)一某個(gè)開(kāi)發(fā)商降價(jià)狠了，還是賣(mài)不動(dòng)，那怎么辦?后來(lái)這個(gè)討論沒(méi)有答案。

能夠真正扛起大幅降價(jià)大旗的，無(wú)一不是由前期獲取土地成本的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)推動(dòng)，而對(duì)于大部分沒(méi)有這個(gè)優(yōu)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商而言，保住成本出售不虧損是底線。既然開(kāi)發(fā)商可以讓出部分利潤(rùn)，地方政府為什么不能回吐部分土地出讓金呢?否則會(huì)形成怎樣的后果?政府將會(huì)失信于社會(huì)，失信于資本，失信于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則，失信于龐大的民營(yíng)企業(yè)。