博弈

吳云海：從事房地產營銷工作超過15年。曾參與過的項目遍布國內十多個城市。現為青島合建行房地產營銷有限公司總經理。

留意到最近一條爆炸性的消息，2月9日，安徽蕪湖市政府出臺《關于進一步加強住房保障改善居民住房條件的若干意見》，對于在蕪湖市區購買自住普通商品住房給予契稅補助、補貼、親屬戶口遷入等優惠，補貼最高可達300元每平方米。這個消息一露面，立刻引起了市場強烈關注。更加有意思的是，僅僅3天時間，該政策被暫緩執行。

根據搜狐焦點網青島站相關信息，青島1月份銷售新房2145套，同期相比去年同期11235套的高點減少9090套，就是同受春節影響的去年2月相比，也少了近800套。而存量房卻達到歷史最高點，可售房源數量為147182套。樓市越來越嚴峻，開發商想要消化儲備量，資金回籠，今年肯定會采取更大的促銷力度，降價將是不爭的事實。

同時，搜狐焦點網青島站稱，1月份青島有多達23家樓盤在搞促銷優惠活動。單是在李滄區就聚集了7家促銷樓盤，其他區域的降價樓盤也開始出現。李滄區有9折樓盤，嶗山區有8折樓盤，四方區起價已經低于8000元／平方米。

第一條消息，說明當下部分地方政府由于房地產的高壓調控已經步行顫栗，呼吸困難了。雖然國土部并未透露2011年全國土地出讓金的具體額度，但是據中國指數研究院數據研發中心最新發布的數據顯示，2011年全國130個城市土地出讓金總額為19052.3億元，同比減少11％，而去年2.7萬億收入同比增長為70.4％。地方政府前兩年寬松日子過得舒舒坦坦，這下要過緊巴巴的窮日子，要讓他們馬上習慣，還真的挺難，加上GDP政績的沖動、保障房的高壓實施以及今年政府換屆，可想而知，新政府領導班子必須有動作，所以安徽蕪湖市出臺的鼓勵購房的政策是情有可原的，否則巧婦難為無米之炊。

第二條消息，看起來是指青島，實際上，70個大中城市的1月份的狀況都差不多。俗話說“幸福的家庭都有各自的精彩，不幸的家庭都是一樣的悲哀”，用在當下各城市房地產市場銷售狀況來說再恰當不過?？墒鄯吭磶齑嬖黾樱康禺a市場價格面臨崩盤的可能性越來越大，聯想到時下越來越活躍的各種房地產基金和變相的信托產品，以及對應的是各個銀行沒有開發貸的放款額度，開發商融資成本越來越高，也使得開發企業違約成本會越來越低。在中國對于企業法人和出資人的資金監管還未完全系統的控制、有關破產保護的法律形同虛設的情況下，容易形成倒了企業，跑了投資人的情形不斷出現，社會風險逐漸力口大。

第三條消息，同樣，不僅僅是青島，全國都一樣。購房者觀望情緒濃厚，開發企業由于前期土地成本高掛，價格已經降無可降，優惠已經優而無惠。曾有媒體朋友聊天問我說，開發商也是的，價格一步到位，趕緊賣完算了。我無奈說，說起來容易做起來難啊。他問為什么，我說，當下那么多開發商折扣優惠都賣不動，不是因為價格不到位，是購房者的預期沒有底，這個預期沒人能控制，除了中央的政策。另外，大家都降了，等于都沒有降，還有一點事最重要的，萬一某個開發商降價狠了，還是賣不動，那怎么辦?后來這個討論沒有答案。

能夠真正扛起大幅降價大旗的，無一不是由前期獲取土地成本的絕對優勢推動，而對于大部分沒有這個優勢的開發商而言，保住成本出售不虧損是底線。既然開發商可以讓出部分利潤，地方政府為什么不能回吐部分土地出讓金呢?否則會形成怎樣的后果?政府將會失信于社會，失信于資本，失信于市場經濟規則，失信于龐大的民營企業。