踩著鋼絲買房,能站穩嗎?

房屋買賣市場里總有一些只能做不能說的事兒。為了少繳稅，為了多貸款#8943;#8943;有些行為明顯違法，有的嚴格說來并不違法，但確實不合規定。你最好弄清楚這些事兒意味著什么，才能知道平衡點在哪兒。萬一沒弄好，麻煩可不是一點兩點。

做低房價，當心交易不成

在房屋買賣交易尤其是二手住宅、二手商鋪交易中，“做低房價”已經不算什么秘密了。所謂做低房價，就是買賣雙方共同協商并簽定兩份房屋交易合同—通常被稱作陰陽合同：一份是以一個虛假的較低的價格送進房地產交易中心，用以評估納稅的合同，另一份合同上的才是真正成交價，雙方按照這份合同約定的價格進行交易，公開報給政府納稅的房價比實際成交的價格低。

便宜在交易稅

買房、賣房，很大一部分的成本支出就是交易稅費。以上海市住宅交易稅的繳稅標準舉例，稅率檔次主要圍繞普通房和非普通房設置。一旦交易的房屋跨入普通房行列，賣家至少能少交6.55%的交易稅，買家能少交1.5%的契稅。如果交易一套總價200萬元的房子，普通住宅和非普通住宅，僅交易環節的稅收就相差16萬元以上。

2012年3月上海市最新調整的普通住房標準是：坐落于內環線以內的低于330萬元／套，內環線與外環線之間的低于200萬元／套，外環線以外的低于160萬元／套。因此，“做低房價”的主要手段是把同等環線范圍的房子用評估報稅的交易價格，盡量做到標準線以下，減少繳稅金額。

可能交易受阻，而且它是違法的

做低房價的最大風險是：成交價格和報稅價格相差太大、報稅價格太低，都有可能通不過住房交易中心的評估，直接結果就是不能在交易中心備案、辦理過戶。對買方來說，由于買入時登記的價格較低，導致過幾年再次出手時，買賣差價必然高于真實差價，以買賣差價作為基數的稅負也會增加，除非再次冒著交易受阻的風險，再次“做低房價”—這真是個死循環。

糾紛多，處罰少

作為買賣房屋的雙方，做低房價在實踐中很少被處罰。但是如果開發商做低，則可能被房管部門和稅務部門予以處罰。若由于做低房價而引發糾紛，進入訴訟，則很可能會被法院認定合同無效，買賣雙方的利益都得不到保護。

小產權房，買了也未必是你的

“小產權房”是指在農民集體所有土地上建設的、向本集體經濟組織以外居民銷售的住宅。這一官方提法最早出現在2007年6月建設部發布的《關于購買新建商品房的風險提示》中。建設部提醒“城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋”。

因為非集體經濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產權登記，合法權益難以得到保護。簡單地說，城鎮居民私下購買農民房，是無法過戶到自己名下的。

但是小產權房的價格便宜，即使明知不能過戶，還是有不少城鎮居民購買。為了避開法律約束，不少人在合同上寫明是轉讓房屋的永久使用權，以此“解決”交易不合法的問題。

就便宜在地價和稅費上

城鎮產權住宅建在經過正常出讓流程的建筑用地上，繳納了大筆土地出讓金和交易稅費。小產權房之所以便宜，是因為它建在農村集體土地或者農民宅基地上，土地性質屬于集體土地，也不存在繳納出讓金和相關交易稅費，兩者價差主要就在這里。

“永久租賃權”？沒這回事

國家的相關法律對土地制度規定得非常明確：集體土地及其之上建起的房屋只能在農民之間內流轉。因此，城鎮居民購買“小產權房”是違法的，買入“小產權房”后，一旦賣家反悔產生糾紛，購買者的權益得不到保護。

至于偷換概念，在合同上寫明轉讓永久租賃權的做法，也無法保障購買者的利益。法律規定房屋的最長租賃期為20年，并不存在“永久使用權”這一說法，還明確規定房屋的權益屬于所有權人。舉個例子，這房子和土地一旦發生征用或動拆遷，由于所有權不能轉移到城鎮居民名下，你的“買”房錢付給了人家，這房子的補償款和征用款還跟你沒關。

合同大多被判無效

糾紛產生時，法院可能會認定這類小產權房租賃合同是表面租賃實質買賣的合同，并根據有關規定認定合同無效，判定買房的一方要返還房屋，賣房一方返還房款，買方如有損失，由賣方適當賠償。

如果買入小產權房后再轉賣，合同仍然有可能被認定無效，接下來產生的糾紛就是連鎖的了。

一成首付，幫的是開發商

“9萬元，在上海買套大三房！”，看到這條廣告，心動嗎？但它實際上不是降價的意思，9萬元僅僅只是總房款的一成。

從去年開始，很多新開售的樓盤打出“一成首付”的廣告。

“一成首付”分兩種情況：一種實際上是“分期首付”，付完一成首付后，購房者必須在短時間內（短則一周，長則半年）付清其余兩成款項，才能簽訂購房合同、辦理按揭貸款等；另一種情況是購房者付一成首付，其余兩成由擔保公司擔保或開發商墊資。購房者憑足額首付的發票，向銀行申請辦理按揭貸款。簽約前提是買房者需在接下來的1個月至12個月內補齊首付款的剩余部分。

你并沒有得到什么優惠

這是開發商聚攏人氣的方式，“一成首付”促銷上的噱頭大于實際優惠。

如果是首次購房者買房，付一成首付，開發商墊付兩成，實際上是開發商用這20%的墊付，和購房者一起套取銀行貸款，貸款申請成功，就意味著開發商回籠了80%的房款。

即便是第二次購房者，開發商也能回籠50%的房款。墊付20%至40%，就能回籠50%至80%的房款，這比房子滯銷，一分錢收不回來要強得多。況且墊付的部分還是限期歸還的。

只有利于極少數人買房

這種辦法其實更利于開發商快速回籠資金。對買房者來說，只對極少數暫時資金籌集不到位的買家有好處，可以緩解這類人的資金周轉緊張局面，短期內資金寬松了，再付清剩下的首付。對于大部分購房者來說，“一成首付”的意義不大。

開發商即使幫你墊付，最多1年內就要交齊剩下的首付，如果支付不了首付款的剩余部分導致違約，房子不但買不成，定金也歸它們了。

合同里，別忘了加條款

對買房者而言，“一成首付”只是增加了短期內歸還大額款項的壓力，除此以外，并不會新增法律風險。在簽約時要注意借款金額、利息、還款時間，在合同條款中約定：不得預先扣除利息，不得計復利，利率不得高于銀行同期貸款利率的4倍。

其實，“一成首付”讓開發商承擔的風險也會更大。它們墊資或擔保后，一旦房價下跌購房者違約，開發商不但資金回籠受阻，面臨巨大的財務壓力，還有可能被銀行“斷貸”。

別為房子搭上你的婚姻

為了抑制投資投機買房，從2010年開始，首套房和第二套房的購買，漸漸被各種規定嚴格區分，買首套房能首付三成，貸款利率也能打折，買第二套房最少要首付六成，貸款利率還要上浮1.1倍，并且以家庭為單位認定首套房和第二套房。

為了享受首套房的優惠，有人就從“以家庭為單位”做文章：把房屋產權全部轉移到有貸款記錄的一方名下，然后辦理離婚手續，名下沒有貸款記錄和房屋產權的另一方再去買房，就可以被認定成首套房，享受契稅優惠、首付的低門檻和貸款利率的優惠。相比第二套房的六成首付，買房成本更低。

不敢冒險離婚的，也想享受首套房的優惠，在轉移完產權以后，無產權和無貸款記錄的一方在交易中心登記備案時會出示假的離婚證明。如果僥幸瞞過去，也可能享受購買首套房的優惠。

現在都從嚴執行了

房地產交易中心和民政系統沒有實現聯網，真實的婚姻狀況無法實時查詢，買房者必須出示婚姻狀況證明。

在政策執行偏寬松的時候，查證也比較寬松，提交假的離婚證明，有可能蒙混過關，但是現在政策從嚴執行，工作人員也增加了電話詢問民政部門查證婚姻狀況的頻率。所以，用“假離婚”換首套房優惠的失敗率還是很高的。

交易中心和銀行都不傻

盡管為了獲得買房的優惠而離婚，在倫理上不太被接受，但結婚、離婚自由受保護，從法律上說并無問題。不過，通過了交易中心這一關，只能獲得契稅的優惠。

向銀行申請貸款時，除要求出示離婚證外，還會要求出示離婚協議書，涉及財產分割、子女撫養等具體問題，如果沒有或離婚時間太短，也很難通過銀行審查，申請貸款同樣會失敗。

但如果提交的“離婚證明”通過工作人員的查詢，被證實是假的，對提供虛假證明文件的購房人，交易中心將不予辦理產權登記手續，向銀行提交的貸款申請就更通不過了。

因為買方作假而造成交易無法最終達成，買方就要按合同規定賠違約金了。

萬一成了真的#8943;#8943;

如果是真離婚，又沒有其他協議，夫妻原先共有的房產就會變成某一方的財產，直到復婚之前，共有房產都成了這一方的婚前財產，而復婚不能改變婚前財產的性質。

利用離婚買的房，只有首付部分是放棄產權一方的婚前財產，復婚后貸款部分屬于夫妻共同財產。一旦以后發生真的婚變，財產分割上的糾紛對離婚時放棄產權的一方非常不利。

假贈與，可能既費事又費錢

假贈與主要是兩種情況：一種是以贈與的名義做房產買賣；另一種是假贈與博優惠，將名下房產贈與其他親屬，繞開限購，獲取政策優惠。

贈與也要交不少稅

和假離婚一樣，都是為了避稅想出的招。近年國稅總局發文，除了繼承、遺囑、離婚、贍養關系、直系親屬贈與以外，其他無償贈與行為中接受贈與的一方將來出售這房子，要征收20%的個人所得稅。目前假贈與的主要目的是清空名下房產，繞開限購令再買房，同時規避房產稅。

這樣做，不一定劃算

即使是一般贈與行為，受贈人也要繳納契稅。受贈人再轉賣該房時，賣房所得還得納稅。如果把房產贈與給父母，父母去世后，繼承房產還得交一筆公證費。目前上海的標準是房屋評估價的1%。一來一去，要付相當于房價4%以上的稅費，而上海房產稅標準是評估價×70%×4‰或評估價×70%×6‰。

再拿回來，難了

一旦把房子贈與給父母，父母就有權處置房屋，如果將房屋給其他人，再想拿回來就不容易了。

另外，國家稅務總局規定，對于在生前就將房產權交給繼承人的贈與行為以及將房產指定給法定繼承人以外的單位或個人的遺贈行為，應當征收契稅。也就是說，如果想在父母在世時再拿回產權，就要和買房一樣繳納契稅了。

（感謝上海大邦律師事務所律師張黔林律師和

上海步界律師事務所郭韌律師提供法律咨詢協助）