基于老年人心理需求的房地產項目開發特點探析

摘要 老年群體的消費行為受到心理因素的影響較大，本文通過對該群體的深入分析，我們發現，老年房地產項目的開發有較大不同于普通地產的特點，在定位階段就應進行全方位的考慮。

關鍵詞 老年人心理 房地產項目 開發特點 探析

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

毫無疑問，中國正在快速走向老年期，據分析表明，到2025年我國老年人的比例將達到25%強，如此龐大的老年群體勢必帶來大量的銀發商機。但是目前市場上針對老年群體的地產項目發展的并不理想，從數量上、質量上均達不到平均開發水平。可以預計的是，隨著時間的推移，未來的消費目標群體定位中，老年人是無法忽略的群體，投資機構應規避自身的短期逐利性，提早研究，切入到銀發商業領域。本文從分析老年人心理需求的角度出發，主要探析城市有能力的目標消費群對未來地產項目的開發要求。

一、城市老年人心理需求發展矛盾及特點

進入暮年，老年群體的心理及生理會發生幾方面重要變化。一是老年人的社會角色發生了變化，從之前的被關注、被包圍的氛圍轉化為渴求、希望被關注的角色，從財富的創造者變為被贍養者。社會發展帶來的價值觀的重塑，與老年人的傳統觀念也格格不入，由此會造成老年群體孤獨、猜疑、固執、自私的心理變化；二是社會的發展導致的老年人精神需求與供給不足的矛盾，使老年人更加趨向于群居，趨向于群體活動。傳統的養兒防老已無法實現，現代家居狹窄的困境也無法提供物質基礎，老年群體之間更加傾向于同齡人之間的自我認同，增加了銀發群體與商業開發者之間的認知隔閡；三是老欲所為與身心衰老之間的矛盾會帶給老年群體一種矛盾及掙扎的心理困境。尤其是城市老年人，豐富的生活經歷及財富積累過程讓他們認為人生還充滿未來，但身心的生理變化，以及城市發展建設對該群體的關注程度不夠，讓他們心有余而力不足。

河海大學公共管理學院博士許佃兵研究表明，城市老年群體心理特點的發展軌跡最后集中到三點：一是由關注社會發展到更加關注自身；二是由關注生活更加關注生命；三是由關注物質發展為更加關注精神。結合未來社會的發展軌跡及財富積累方向的思考，我們需要認識到，打造符合老年群體需求的項目，這里專指地產項目，前景是可預期的，是未來的方向。

二、老年人消費行為心理分析

由于老年群體的身體及心理特點，該群體的消費心理及消費行為與中青年有較大區別。但是我們不能否認老年群體的消費意愿及要求豐富多彩生活的心理需求，以及老年群體日益增強的經濟消費能力。在我國逐年加大離退休群體的養老收入的宏觀前提下，這個尤其值得注意，城市部分老年人的養老金水平甚至遠遠超過在職人群。

老年群體的消費行為受到心理因素的影響較大，一是產品依賴度較強，對于信任的產品品牌，有較強的購買情感；二是追求方便使用的產品，過多的修飾及影響使用的功能反而會降低其購買意愿；三是對食品、醫療保健、娛樂健身、良好的居住環境有優先的購買意愿。

通過對該群體的深入分析，我們發現，老年房地產項目的開發有較大不同于普通地產的特點，在定位階段就應進行全方位的考慮。

三、基于心理行為因素的老年地產項目的特點分析

（一）選址及布局特點。

老年地產項目的選址要考慮幾點因素，一是要注意地點的環境質量，遠離噪聲污染，空氣污染。如果在城市綠化帶或水體周邊，盡量利用市政資源是更好。二是要有充分的陽光、日照和通風環境。切忌將老年地產項目安置在高層住宅或樓宇的包圍之中，也不能置于面臨強光照射及大風量的環境中。三是有較好的出行交通。四是盡量杜絕坡地住宅或商業體。整體的布局上，老年群體所需要的功能比較全面，超市、銀行和小型劇場等都要考慮設置。能盡量利用社區資源當然更好，比如能毗鄰醫院、學校或者廢棄的工業廠礦、自然山體或湖泊是優先選擇的方向。

這里存在一個矛盾的問題是，有豐富自然資源及社會資源的地塊往往是地產項目開發的熱點區域，城市經營者更希望開發成為商業綜合體或者短期效益更加明顯的項目。老年地產如果選址在這些區域，往往拿地成本過高，導致未來的經營成本居高不下。筆者認為這里存在政府的引導和扶持問題。有眼光的開發單位會選擇致力于扶持老年產業的地方政府合作，或者在新城開發區域預留部分資源地塊用于老年地產項目。未來會出現一種趨勢就是，在針對中青年開發的項目周邊會出現為其配套的老年地產項目，使其像銀行、郵局一樣成為必然的配套設施，以滿足解決老年人希望與兒女聚集及城市中青年解決贍養老人及自身工作、生活的矛盾。

（二）室內外環境形態設計特點。

如前所述，老年群體的身體較中青年時代發生較大變化，老年地產項目的室內外環境布局及設計也應有所不同，真正做到以老年人為本。

在室內環境上面，要充分考慮到無障礙設計的要求，滿足國家關于殘疾人及老年人的建筑設計標準要求。在材質上要考慮粗糙、防滑、舒適的界面，并有利于保養和清潔，方便進行消毒處理；在色彩上面盡量選用易于識別的圖案及顏色，盡量利用原色設計，鮮明且視覺沖擊力強，少采用或不采用灰暗或難辨別的色彩系統；在家具的選擇上，經久耐用及環保是首先考慮的因素，少裝飾，多實用是基礎條件。老年人習慣儲存，不輕易丟棄，足夠的藏納空間是必須考慮的。造型上要避免尖銳的構件，比如拉手能用條形的，就不要實用點狀的，能用弧形，就不要實用三角的。在室內通行上面，輪椅的旋轉半徑是考慮因素，所以，通道通常要比常人寬約400mm，室內的高階不平的現象應杜絕，防止摔倒。室內的通行輔助設施需要設置，比如扶手及助力設施等。陽臺的欄桿較正常水準要偏高設置，防止老年人眩暈。在燈光設計上宜采用均布、面光源，宜采用顯色性高的光源，防止點光源導致老人目眩，切忌射燈及強光。墻面材質的選擇應避開光澤度高的諸如玻璃，鏡面不銹鋼等，防止出現沖撞及重影。

在室外環境上面，要盡量避開強光及強日曬、大風等不利因素。充分利用地形設置，必須設置坡道的地方，采用緩坡。綠化帶的設置是必不可少的，應多采用長青植物與有色植物結合的設置，高矮搭配，不能過于密集及封閉，防止老人出現孤獨感，或者出現暈厥而不利于行人發現的情況。室外的座椅應多采用軟質及木質，采用弧度護手，高度要適中，與輪椅齊高較為合適。室外環境的色彩應該淡雅大方，少刺激，室外的夜間照明要滿足功能使用，且不易過于強烈。基于老年人有靜坐注視行人的習慣，涼亭及休閑廣場的設置不能太偏，或太封閉，設置點以能同時容納6-8人為宜。考慮到注視行人也是滿足老年人心理需求的一種方式，設置路邊的休閑場所較為合適。室外的通行系統要發達，尤其是豎向通行方面要做到寬松無障礙。

（三）功能、運營布局特點。

老年人的行為習慣中，基本的功能包括一是休閑娛樂場所，娛樂場所的設置宜靜不宜動，如閱覽、棋牌、小球類等設施需要優先考慮。二是中型聚集場地的設置，研究表明，諸如群體歌舞及太極拳運動是城市老人的首選項目，廣場設置從文化上、形態上、規模上均應考慮以上因素。三是醫療設施，老年人對于自身生命的關注會大于對于生活的關注，良好的，滿足基本急救功能及日常醫療的設置會更加吸引老年群體。四是其他的商業設施，比如老年人的健康產業系列的產品超市、老年心理咨詢中心，又或者布置相應的宗教場所，比如教堂或寺廟等等。當然通常的生活必須的基本場所是不可少的，如超市，銀行等

除了基本的功能布局以外，筆者認為，應將未來的物聯網技術引進老年社區，加大智能化設施的投入，并簡化使用程序，比如緊急呼救系統，3G通話系統，視頻聊天系統等等。這些硬件設施具備了，還應配備專業運營老年地產項目的物業企業，開展系列的活動，從而豐富老年的精神生活。

四、結論

從社會主義的核心價值觀出發，老年地產事業是一項利于國家及人民的良心事業，無論人的富貴與貧窮都無法阻擋時代的年輪；從社會發展的角度出發，我國步入老年化的時代已到來，未來的老年人將會成為社會生活不可忽視的主體之一；從經濟的角度出發，老年事業及銀發產業中蘊量著巨大的商機。老年地產項目必定在未來的20年成為地產項目開發的主要類型之一，成為未來地產企業的主要利潤點之一。如何抓住這個機遇期，是研究者及投資者都需要進行深入考慮及布局的關鍵點。結合國情，從滿足老年心理發展需求出發開發老年群體熱衷的地產項目會是一件有德、有利的事業。

參考文獻：

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[3]孟凡杰 蔣曉. 淺談老年人心理需求對設計的啟發.大眾文藝， 2012. 7