愛燈堡商鋪：得分74投資還可以

編者按：資深民間看房投資專家，以“客觀、專業(yè)、風趣、親民”的看房風格著稱。2003年開始在《成都晚報》創(chuàng)辦專業(yè)看房欄目，長達十年的專業(yè)看房經(jīng)歷，至今已累計看房、看鋪達400多個樓盤，為上萬購房投資者提供過專業(yè)建議。

這兩年房地產(chǎn)調(diào)控得緊，倒引發(fā)了一波商業(yè)地產(chǎn)投資的熱潮。由于不限購、不限貸，商鋪投資就又成為了不少投資客選擇的方向。近期投資客俱樂部內(nèi)不少成員朋友亦磨刀霍霍，準備“殺”向商鋪投資。由此，《投資客》雜志發(fā)布江湖追殺令，遣大內(nèi)房探零零柒他弟、零零狗他爹——大內(nèi)房探零零捌“眼哥”為大家先行探路，秘密潛入近期風頭正勁的專業(yè)市場商鋪。

一番打探，眼哥發(fā)現(xiàn)最近成都商業(yè)地產(chǎn)市場有個叫“愛燈堡”的專業(yè)市場比較“醒目”：一來是這個市場的名字讓眼哥最初一晃眼，還以為是賣男裝的那個“堡哥哥”，卻不想是做燈具專業(yè)市場的“堡哥哥”；二來這個“堡哥哥”最近在成都最貴的兩大報紙上創(chuàng)造性地打了“天窗”廣告，幾十萬的廣告費，白晃晃的版面上什么都沒有，引得一片猜測——炫富?裝神?中槍?洗白?……

呵呵，不多解釋，反正這個“愛燈堡”哥哥還是多有神秘感的。至于是不是有那種“一鋪賺五鋪、投資穩(wěn)賺不賠”的魅力，那就要看“堡哥哥”真的有木有投資的潛力和價值了。

愛燈堡西部燈飾采購中心位于新都“全球家居CBD”成都家具產(chǎn)業(yè)園，從三環(huán)上成彭高速出發(fā)，眼哥一路開了近二十分鐘，在龍橋家具園出口下高速就到達了愛燈堡。據(jù)漂亮的銷售MM介紹，愛燈堡整個項目占地150畝，建筑面積25萬平方米。分兩期開發(fā)，目前在售的是1期1、2號樓，占地100畝，建筑面積15萬平方米，預(yù)計在今年1明開業(yè)。

銷售MM還告訴眼哥，愛燈堡目前是處于認籌階段，排號可以享受“交1萬低6萬!”的優(yōu)惠，購買的時候1萬元誠意金可以抵6萬元房款用，這樣大的優(yōu)惠還是非常具有誘惑力!

長得又乖又直錢，如此大的誘惑力當然要“泡”!各位別誤會，眼哥說的要“泡”的不是愛燈堡售樓部的漂亮銷售MM，而是愛燈堡的商鋪。眼哥認為：要做好商鋪投資，一定要“泡”!一是“泡資料”，花時間如泡妞般詳細了解項目的資料介紹；二是“泡周邊”，了解商鋪周邊的區(qū)域情況；三是“泡價格”，詳細了解周邊同類項目的銷售價格、租金價格；四是“泡經(jīng)營”，詳細了解商鋪經(jīng)營所屬行業(yè)的目前現(xiàn)狀及未來發(fā)展，了解商鋪經(jīng)營戶的構(gòu)成及經(jīng)營狀況。所謂，大“泡”一響，黃金萬兩!說的就是“投資商鋪要多泡!”

經(jīng)過長時間對愛燈堡的“侵泡”，結(jié)合眼哥多年看鋪的經(jīng)驗，眼哥用獨門看鋪秘笈——“獨估十劍”對愛燈堡進行了投資測評：

測評要素一：商業(yè)競爭指標

商業(yè)競爭指標是指對商鋪所在區(qū)域的商業(yè)氛圍、商業(yè)競爭狀態(tài)以及對主力客戶群的定位及覆蓋范圍規(guī)模等的綜合測評指標。

商業(yè)氛圍：受政府“中調(diào)”、“北改”規(guī)劃等的影響，目前整個新都的“成都家具產(chǎn)業(yè)園”的開發(fā)氛圍相當濃厚，近5000畝的家具產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)聚集了大大小小的專業(yè)市場項目近十余個。從目前已建成使用的專業(yè)市場商鋪來看，零售份額較少，更多還是側(cè)重于專業(yè)批發(fā)市場功能。

商業(yè)競爭狀態(tài)：區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場較多，愛燈堡在整體規(guī)模上不具備優(yōu)勢。以“燈具燈飾”為主題的專業(yè)市場目前在該區(qū)域尚只有愛燈堡，但眼哥也了解到香江家居CBD、中潤歐洲城等項目后期都規(guī)劃有燈飾中心，這可能會影響到后期的市場競爭狀況。

主力客戶群的定位及覆蓋范圍規(guī)模：愛燈堡定位于西部最大的燈具批發(fā)集散中心，主力客戶群以省內(nèi)及國內(nèi)的燈具批發(fā)客戶為主，其定位覆蓋范圍較廣。

商業(yè)競爭指標：

總值10，愛燈堡指標數(shù)8

測評要素二：客流人氣指標

客流人氣指標是指商鋪所能吸引和覆蓋的范圍，以及在商鋪覆蓋范圍內(nèi)未來運營時可能聚集的人氣指數(shù)。

商鋪的生意好壞與人氣緊密相關(guān)。從目前的情況看，在城區(qū)長久、輝煌、金府等燈具專業(yè)市場尚存的情況下，成都市區(qū)的零售客戶到愛燈堡買燈的可能性較小，而其批發(fā)業(yè)務(wù)能否覆蓋到省內(nèi)及更大范圍，則需要依靠市場本身的成本優(yōu)勢及市場整體的推廣輻射。

客流人氣指標：

總值10，愛燈堡指標數(shù)5

測評要素三：可視性指標

可視性指標是指商鋪是否毗鄰主干道，對于客戶人群是否具有最佳的可視效果。項目內(nèi)的商鋪整體規(guī)劃是否都對于客戶具有良好的可視性。

從愛燈堡的項目位置來看，并未處于老成彭路主干道上，前面還有規(guī)模較大的中潤歐洲城阻隔客戶視野，客戶需進入陽光森林東路才能看到項目。從愛燈堡目前的1、2號樓規(guī)劃布局來看，項目內(nèi)商鋪的可視性較好，整體布局方正通透。

可視性指標：

總值10。愛燈堡指標數(shù)5

測評要素四：樓層分布指標

愛燈堡1號樓規(guī)劃為賣場形式，共4層，一樓是精品展示，二家居照明，三燈具輔料(開關(guān)、插座、LED)，四樓倉儲，商鋪面積在40-300平方米不等。專業(yè)市場做四層商鋪規(guī)劃目前較普遍，愛燈堡的樓層分布也較合理。

樓層分布指標：

總值10，愛燈堡指標數(shù)10

測評要素五：交通條件指標

專業(yè)市場的交通條件主要指外部交通條件，商鋪投資者需要結(jié)合專業(yè)市場經(jīng)營產(chǎn)品的種類、項目的市場定位、主要客戶群等問題做出判斷。目前從成都市區(qū)到愛燈堡，主要可以通過成彭高速、老成彭路都可以抵達，未來北新干線與之聯(lián)通后，將形成到達北部物聯(lián)港的貫穿交通。整體的交通條件較好。

交通條件指標：

總值10。愛燈堡指標數(shù)9

測評要素六：停車條件指標

專業(yè)市場的停車條件對于經(jīng)營特別重要，尤其對于規(guī)模較大的專業(yè)市場，停車條件將直接影響其經(jīng)營情況，以及商鋪未來的升值空間。愛燈堡目前規(guī)劃有1700余個停車位，地上地下均有停車位，應(yīng)該說車位比較充足。

停車條件指標：

總值10，愛燈指標數(shù)9

測評要素七：項目商鋪設(shè)計指標

項目規(guī)劃設(shè)計指標主要是指項目的公共空間的規(guī)格，包括分區(qū)方式，主要通道的寬度及長度，次要通道的寬度等。其中通道的寬度對于后期客流量的規(guī)劃以及客戶的購買體驗都有著非常重要的作用。愛燈堡目前規(guī)劃有4個主出入口，8個輔出入口，整體的人流動線較合理。市場內(nèi)的通道規(guī)劃在3-4米，基本符合專業(yè)市場的通道設(shè)計規(guī)范。相對來說，專業(yè)市場商鋪層高的設(shè)計參數(shù)對功能的影響相對較大，愛燈堡1號樓一樓層高5米，二樓層高4.8，這樣的層高相對于專業(yè)市場商鋪來說較低，考慮到燈具燈飾的空中展示功能，層高明顯不足。

項目商鋪設(shè)計指標：

總值10，愛燈堡指標數(shù)7

測評要素八：經(jīng)營商品經(jīng)濟效益類型指標

專業(yè)市場商鋪所涉及的經(jīng)營商品經(jīng)濟效益類型，反應(yīng)了所經(jīng)營商品的利潤及其所能承受的租金高低。近些年房地產(chǎn)市場的紅火，帶動了處于行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的燈具燈飾的市場發(fā)展。但是從2011年房地產(chǎn)市場受到嚴厲的宏觀調(diào)控政策打壓以來，燈具燈飾行業(yè)同樣面臨市場的沖擊。目前成都主要的燈具專業(yè)市場主要有輝煌燈飾城、東恒國際燈飾城、富森美家居、八益燈飾城、金府燈具市場、長久燈具市場等，經(jīng)營商家在1500余戶左右，經(jīng)營面積在20萬平方米左右。受房地產(chǎn)市場影響，目前的燈具市場商鋪生意有相當大的下降，各市場之間、商家之間競爭比較嚴重，整體利潤率也有所下降。目前市區(qū)內(nèi)這幾大燈具專業(yè)市場的平均租金在150元／平米，月左右。對于愛燈堡這樣的新興市場來說，短期內(nèi)如果這些市區(qū)內(nèi)的燈具專業(yè)市場不拆遷，則商鋪租金很難達到上述水平。當然，如果未來兩三年內(nèi)這些市場真的如期按“中調(diào)”規(guī)劃外遷，則又是另外一種狀況。

經(jīng)營商品經(jīng)濟效益類型指標：

總值10，愛燈堡指標數(shù)6

測評要素九：后期運營管理指標

后期運營管理指標直接關(guān)系到專業(yè)市場后期的整體運營狀況，包括專業(yè)市場的開發(fā)商投資模式、定位、管理水平等，對商鋪的價值影響是不言而喻的。

從愛燈堡目前的投資形式看，開發(fā)商成都巔峰投資有限公司宣稱將自持70％的物業(yè)，并將在后期進行統(tǒng)一的招商及商業(yè)管理。這種開發(fā)商持有絕大多數(shù)物業(yè)的投資模式應(yīng)該對后期運營有相當?shù)膸椭悄壳按蠖鄶?shù)開發(fā)商都無法做到后期真正持有，很多還是“見錢眼開，賣了就跑”!其定位目前看依然是以批發(fā)為主、高中低產(chǎn)品兼顧的這樣一種定位。

據(jù)了解，愛燈堡后期的運營商是開發(fā)商下屬的一家叫“兔兔操盤”的運營團隊，目前眼哥還未能探聽到這家運營機構(gòu)之前運營專業(yè)市場項目的經(jīng)驗，也無法考證其商業(yè)運營的專業(yè)水平。但從眼哥目前調(diào)查了解到的情況看，“兔兔操盤”極有可能僅僅是一家廣告公司，這讓人不得不懷疑其后期的商業(yè)運營能力。

后期運營管理指標：

總值10。愛燈堡6

測評要素十：商鋪初始售價指標

商鋪初始售價反映了商鋪現(xiàn)狀的客觀價值。從4月14日愛燈堡1期開盤的售價來看，其一樓商鋪均價在11000元左右／平方米，二樓商鋪均價在7000元左右平方米。目前愛燈堡的開發(fā)商所采用的是三年返租的方式，按前三年8％、8％、9％的比例給投資客返租。這種形式的實質(zhì)是開發(fā)商用—定的租金回報買斷未來三年的經(jīng)營權(quán)，然后統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理，以承擔未來經(jīng)營管理等不可預(yù)知風險的代價來做旺整個市場，給與投資者和承租戶以足夠的信心。

眼哥以購買愛燈堡一套60平米的一樓商鋪測算，按11000元／平方米售價，總價為66萬，按目前市區(qū)燈飾市場較低的租金水平每平米每月租金100元計算，則年租金收益為72000元，其投資回報率在10％左右。從眼哥調(diào)查的情況看，目前愛燈堡周邊的其他專業(yè)市場售價一樓在13000元—17000元／平方米這樣一個價格區(qū)間，結(jié)合測算的投資回報，眼哥認為目前愛燈堡的初始售價具有一定的成長空間。

商鋪初始售價指標：

總值10。愛燈堡9