“買房投資”從拆遷開始

本期人物：王學富

眾多商業投資者中的一個不起眼的人物，他在2009年出房地產市場時預言房地產行業兩年之后將陷入瓶頸，并撤回了投資住宅的大部分資金，僅僅保留了幾處地段較好的高檔住宅。退出住宅投資后王學富開始轉向小區商業配套的投資。截至2011底，王學富身家已經超過千萬。

據王學富介紹，2003年，從報上得知成都市城市規劃擬定了向東向南發展的思路。考慮到規劃實施的過程中必然涉及到許多拆遷項目，王學富擇機賣掉了自己在雙流城區的住宅，然后在可能納入規劃區域的公興一代購買了一棟一樓一底的老房子。

事實上，王學富的這一舉措確實走在了城市規劃的前面。2003年，南玻落戶雙流公興，王學富購買的一樓一底的房子被列入了拆遷的范圍，由此王學富拿到了50多萬的拆遷賠償款，這也成為了他投資房產得到的第一桶金。

有了這次成功經驗的王學富，又如法炮制了類似的兩次政府拆遷項目的房產投資。但是最后一次他卻失算了，他購置的老房子所處區域沒有納入政府的拆遷范圍之內。對此，王學富總結的教訓是：拆遷項目還得讀懂政府政策、城市規劃，摸清城市發展脈絡。光憑運氣，很可能一夜暴富，更多的可能就是負債累累。

炒房掘金看準的是好時機

自2004年開始，成都樓市迎來了快速的發展時代，王學富也迎來自己炒樓的黃金時期。“可以說，那個時候，買房就是買不動產，買房就是買升值，買房就是買保障這樣的觀念，喚醒了大多數人的購房意識。”現在說起之當年炒房的好時機，王學富還顯得意猶未盡。據他介紹，那時候買房相對現在，一方面沒有那么多繁瑣的政策和手續，另一方面，成都城市化水平的提高以及在城市地位的提升，讓很多外地人看到了商機，炒房團似乎也就是那時“流行”起來的。也是在這樣的背景下，王學富設計了自己炒房的“第一個五年計劃。”

“炒房，炒的就是錢!”這是王學富以前說的最多的一句話，而他的資金來源有三種：銀行貸款、融資機構貸款、親戚朋友借款。“當時的政策相對寬松，在銀行貸款買首套房，然后又將首套房抵押，再貸款購二套房子，利率差別不大。”王學富告訴記者，除此之外，因為房地產市場當時比較火熱，他除了銀行貸款購房外，也通過關系在開放商哪里買號，轉手就賺錢。一個人的精力畢竟有限，王學富后來想到了“抱團發展”，他邀請了幾個圈內的朋友加入進來，各自分工：有的負責看盤，有的負責銀行貸款，有的負責尋找客戶，有的負責聯系開放商。就是許多類似這樣的“炒房團”，在那個年代把房子炒的“風生水起”。

以退為進賺的是好收益

“所幸的是我中途退出來了。”事實上，王學富并沒有在炒房這條道路上一路走到黑。王學富告訴記者，2009年，成都的房價較2004年，多數區域都已經漲了三四倍，成“瘋漲”趨勢，而此時加入到炒房隊伍中來的人也越來越多。“這個時候，我也明顯感覺到銀行貸款不那么容易了，正常的渠道貸不到款，許多人就走民間渠道，就是所謂的借高利貸。”據王學富回憶，也正是考慮到炒房這條路將越走越短，加之自己也通過報刊媒體看到國家將著力調控房地產市場，遏制房價過快上漲的勢頭，他毅然決定回籠資金，逐步退出“炒房市場”，為了退出來，他甚至有兩套房子基本都沒有賺到錢，那時他的其他合伙人都覺得他很傻。

王學富掘金的“第二個五年計劃”雖然與直接的房產買房無關，用他的話說還是“沾了房地產的光”。當時王學富在城東水岸華庭當時有一處房產，水岸華庭所在的位置是一片老小區的位置，靠著的街道也是一條商業氣息單薄的名叫長天路的小街道，周邊餐飲以及超市都比較缺乏，王學富談到，他當時就想到購買幾間水岸華庭對面的商鋪進行餐飲、發藝、超市的投資，2010年初，王學富在水岸華庭的對面分別開了餐飲、發藝、超市三家店鋪，經過幾個月的運營，收益相當不錯。

“以退為進是我近幾年發展一貫堅持的戰略。”借著在水岸華庭的投資經驗，王學富的“第二個五年計劃”就是退出住宅的投資，走向小區配套商業投資。截至2012年，王學富已經有二十多家商鋪，資產數千萬。這些商鋪分布在成都的各大區域，其中有幾家是王學富自己經營的鋪子，其余店鋪都是他通過合理裝修后租賃給其他商家。“選擇商業配套投資是在炒房終結后的一個比較好的出路。”