“以房養(yǎng)老”的雙向風險與我國的制度設計

導讀:隨著我國老齡化問題的日益突出，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式已經(jīng)不能滿足老年人養(yǎng)老的需要，而在住房資產(chǎn)不斷升級的情況下，“以房養(yǎng)老”(或反向抵押貸款)制度成為當前社會討論的焦點。反向抵押貸款制度的理念從2003年引入我國，但迄今鮮有成功的案例，其主要原因是將住房反向抵押貸款簡單等同于一般住房抵押貸款，認為依靠市場機制和市場主體的自發(fā)參與就可以成功運行該制度。而在國外，住房反向抵押貸款被各國政府界定為高風險行為，這種制度的推行高度依賴于政府提供的兩種制度保障，并需要兩個市場條件的配合。從住房反向抵押貸款制度本身出發(fā)，探討了“以房養(yǎng)老”制度在我國實施的可行性及可能的發(fā)展路徑，頗有制度設計層面上的重要意義。

關鍵詞:以房養(yǎng)老;住房反向抵押貸款;老齡化

DOI:10.3969/j.issn.1674-7739.2012.06.010

前言

我國自1999年步入老齡化社會以來，人口老齡化加速發(fā)展，老年人口基數(shù)大、增長快并日益呈現(xiàn)高齡化、空巢化趨勢，需要照料的老人數(shù)量劇增。第六次全國人口普查顯示，中國60歲及以上老年人口已達1.78億，占總?cè)丝诘?3.26%。截止2011年年底，全國60歲以上老人有1.85億，占總?cè)丝诘?3.7%。退休之后如何養(yǎng)老，如何提高老年人的生活質(zhì)量和生活水平，成為世人越來越關注的話題。

目前，養(yǎng)老金制度是我國老年人應對養(yǎng)老問題的重要形式。但是伴隨著老齡化程度的加劇，退休人口與勞動適齡人口的比例迅速提高，1990年領取養(yǎng)老金的退休人員數(shù)量與在職職工數(shù)量的比例為18.6%，到2010年此比例則提高至32.5%，這種趨勢會對養(yǎng)老金的循環(huán)帶來很大的壓力(封進、何立新，2012)。根據(jù)《中國養(yǎng)老金發(fā)展報告2011》，從1997年起，我國各級財政對養(yǎng)老金的補貼就迅速增加，截止2011年，財政累積補貼金額達到1.2526萬億元，這意味著現(xiàn)在近三分之二的養(yǎng)老保險結(jié)余(1.9萬億)來自于財政轉(zhuǎn)移支付。另外，相比于人們退休前的收入，養(yǎng)老金顯得微薄了許多。近些年來伴隨住房價格的不斷上漲和住房資產(chǎn)的不斷升值，如今住房已成為城市居民家庭最重要的固定資產(chǎn)。在此情況下，民政部鼓勵各地探索“以房養(yǎng)老”等養(yǎng)老新模式，北京、上海、南京、遼寧等地都在老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃中提出了“以房養(yǎng)老”試點工作。對于這些“住房富有、現(xiàn)金貧窮”(House Rich and Cash Poor)的老人，能否真的依靠房產(chǎn)幫助安度晚年，就成了擺在大家面前急需回答的問題。

一、“以房養(yǎng)老”的制度背景及內(nèi)涵

(一)“以房養(yǎng)老”制度提出的背景

“以房養(yǎng)老”制度，其專業(yè)名稱為“住房反向抵押貸款”(Housing Reverse Mortgage)，俗稱“倒按揭”。所謂住房反向抵押貸款，是指已經(jīng)擁有房屋所有權的老人將房屋抵押給銀行、保險公司等金融機構(gòu)，金融機構(gòu)則依據(jù)借款人的年齡、預計壽命、房屋的價值進行綜合評估后，按其房屋的評估價值加上預期房價未來的增值，減去預期折舊，并按借款人的平均壽命計算，將其房屋的價值以一定比例分攤到預期壽命年限中，按月份、年度或者一次性給付的方式支付現(xiàn)金給借款人。借款人在領取現(xiàn)金的同時，仍可以繼續(xù)居住在自己的房屋(房屋已抵押，但所有權依然屬于借款人)，且負責正常的房屋修繕，當借款人住房出售、房主永久搬離或借款人死亡等上述三個條件之一成立時，貸款人即可行使抵押權，將抵押的房屋拍賣以換取現(xiàn)金，償還其債權。借款人也可以選擇在任何時候自愿償還所有款項。

住房反向抵押產(chǎn)品的推出，主要是因為大多數(shù)老年人退休之后儲蓄不足，退休收入較低，隨著年齡增加醫(yī)療支出則不斷增加，而針對老年人的醫(yī)療保險費用則相對較高。或者因為人口結(jié)構(gòu)改變，一些老人沒有子女或子女沒有能力贍養(yǎng)。在這種情況下，對于那些“房屋富有、現(xiàn)金短缺”的老年人，如果可以通過反向抵押貸款將住房資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金，在不必搬離現(xiàn)有住房的同時，又可以增加退休收入，用以購買長期照護保險或其他保障，就可以解決退休生活資金短缺的問題從而改善老年生活質(zhì)量。對老年人而言，住房資產(chǎn)通常占到其財富的60%以上，增加住房資產(chǎn)的流動性，對于提高老年人的生活水平具有重要的價值。Mayer和Simons(1994)研究發(fā)現(xiàn)，美國的退休老人通過參與住房反向抵押貸款，至少可以提高現(xiàn)有生活水平的20%。Kutty(1998)也指出，住房反向抵押貸款在美國可以幫助29%的人脫離貧困線。

(二)住房反向抵押貸款的高風險性

住房反向抵押貸款的“反向”，意即住房資產(chǎn)轉(zhuǎn)換的“反向”，經(jīng)過反向抵押貸款，最終住房資產(chǎn)的權益由借款人轉(zhuǎn)移到放貸人，所以住房反向抵押貸款也可以稱作“住房權益轉(zhuǎn)換抵押貸款”(Home Equity Conversion Mortgage， HECM)。盡管都是抵押貸款，但住房反向抵押貸款和一般房屋抵押貸款有本質(zhì)的區(qū)別，這些區(qū)別也決定了兩者的風險程度具有顯著差異。一般房屋抵押貸款是以房屋為抵押物，以貸款購買房屋，是用流動性貨幣資產(chǎn)來取得非流動性資產(chǎn)(房屋所有權)，貸款金額上是“一次給付、分期償還”;而反向住房抵押貸款則是以已經(jīng)居住多年的舊房屋的所有權作為抵押物，是用非流動性資產(chǎn)(房屋所有權)來取得可供老年人退休日常生活所需要的流動性貨幣資產(chǎn)，貸款金額上是“分期給付、一次償還”。另外，一般房屋貸款的借款人，必須按照契約在貸款期間按時償還貸款，所以貸款金額會隨著時間逐步減少;而住房反向抵押貸款，盡管貸款金額隨著時間的增加逐步上升，但借款人對于該房屋擁有全部所有權，只有借款人死亡、永久搬離或者出售抵押的房屋時才喪失所有權，并通過出售住房來償還貸款。

正是由于反向抵押貸款是“分期給付、一次償還”，貸款協(xié)議抵押品的價值依賴于20年或更長時間后住房的價值，借款時間越長，借款人和放貸人面臨的不確定性就越高，所以美國、英國、新加坡等國家都明確將反向抵押貸款明確界定為“高風險”行為。

1.借貸人的風險

一方面，對于住房反向抵押貸款的借款人來說，在貸款期間不用定期償還貸款，且仍可以保有房屋所有權，繼續(xù)居住于抵押房屋內(nèi);在貸款結(jié)束時，即使房屋出售所得之金額不足以償還貸款，放貸機構(gòu)也沒有追索權，這些特點對于退休之后沒有足夠儲蓄或者子女贍養(yǎng)的老人而言，似乎是一種優(yōu)點大于缺點的理財產(chǎn)品。然而，借款人在實際申請住房反向抵押貸款時，可能發(fā)現(xiàn)該產(chǎn)品并不如意:

首先，住房反向抵押貸款需要高額的咨詢成本和手續(xù)費用，交易成本很高。由于住房反向抵押貸款往往持續(xù)20年甚至更長的時間，對于貸款期間可能發(fā)生的各種情況，包括借款人的信用程度、宏觀經(jīng)濟背景、住房質(zhì)量、貸款期間住房市場的發(fā)展情況等，貸款機構(gòu)都需要向?qū)I(yè)咨詢公司進行咨詢，或需要借助其他金融產(chǎn)品來對沖住房反向抵押貸款產(chǎn)品的高風險，基于上述開支，住房反向抵押貸款產(chǎn)品的手續(xù)費往往很高，可以達到住房價值的1%-2%。以美國市場為例，由于風險較高，手續(xù)費較貴，美國住房反向抵押貸款中最成功的住房權益轉(zhuǎn)換抵押貸款，其手續(xù)費就占到房屋價值的2%。加拿大政府也將住房反向抵押貸款界定為高風險和無獲益性的，所以手續(xù)費也非常高。其次，借款人可借金額有限，使得借款人對住房反向抵押貸款產(chǎn)品的興趣降低。由于住房反向抵押貸款還款周期很長，涉及了太多的不確定性;另外，住房反向抵押貸款協(xié)議簽訂后，借款人還可以居住在自己的房屋內(nèi)(不需要支付租金)。所以從國外經(jīng)驗來看，可貸款額往往不超過住房評估價值的40%，最多不超過60%。

2.放貸人的風險

另一方面，對于住房反向抵押貸款中的放貸人來說，由于其所有欠債歸還都依賴于未來住房銷售時的價值，且對于借款人的信息嚴重不對稱，所以發(fā)放貸款風險非常高。放貸人面臨的風險主要有:

第一，臨界風險(Crossover Risk)。反向房屋抵押貸款是一種無法行使追索權(non-recourse)的貸款，當房屋出售所得的金額無法償還貸款本金和利息時，貸款機構(gòu)亦不能向借款人或其繼承人追索未償還的貸款余額。反向房屋抵押貸款于拍賣出售時，有可能低于或者高于貸款本金和利息相加的總金額，如果是低于需要償還的總金額，就存在所謂的臨界風險。第二，房屋價值波動風險。反向房屋抵押貸款和一般房屋貸款不同之處還在于，如果以定期給付的方式領取貸款，貸款金額會隨著時間而累積。然而房屋的價值并非隨著時間而不斷增長，若在房屋拍賣時，趕上房地產(chǎn)市場不景氣的情況，則房屋有可能低于訂立契約時貸款機構(gòu)所預測的價值，若此時沒有政府提供保險或者是其他分散風險的方式，則將導致貸款機構(gòu)蒙受損失。第三，長壽風險。反向房屋抵押貸款可能像保險市場一樣面臨逆向選擇問題。當借款人選擇一次性的給付方式，則不存在逆選擇情況;但如果借款人選擇定期領取給付、且貸款人必須給付到借款人死亡的方式時，就可能存在逆選擇問題。若借款人預估自己的健康狀況良好，則反向房屋抵押貸款的契約存續(xù)期限會比貸款機構(gòu)預期時間更長，貸款金額隨著時間累積，貸款機構(gòu)會面臨借款人長壽風險;與此同時，時間越久，房屋價值偏離預測價值的可能性越大。第四，現(xiàn)金流風險。由于反向抵押貸款中，貸款機構(gòu)是“分期給付、一次償還”，貸款機構(gòu)在住房拍賣之前需要墊付大量的資金，這就對貸款機構(gòu)的現(xiàn)金流管理提出很大的挑戰(zhàn)，如果短時間內(nèi)申請反向抵押貸款的數(shù)量大幅增加，會給貸款機構(gòu)帶來巨大的現(xiàn)金流風險。

(三)住房反向抵押貸款實行的制度保障和市場條件

住房反向抵押貸款制度由于其高風險性，在純市場機制情況下難以推行，它需要政府出面，通過保障制度來降低借款人和放貸人的風險，同時需要借助市場條件來增加借款人和放貸人在住房反向抵押貸款中的積極性。從國外經(jīng)驗來看，無論是美國的聯(lián)邦房屋管理局(Federal Housing Administration， FHA)還是英國的金融服務管理局(Financial Services Authority，F(xiàn)SA)，都在反向抵押貸款中發(fā)揮著重要的作用。也可以說，沒有政府的積極撮合和提供擔保，住房反向抵押貸款很難成功。

住房反向抵押貸款的實行，必須具備兩個制度條件和兩個市場條件，四個條件缺一不可。兩個制度條件是無負值權益擔保(針對借款人)和權益保護條款(針對放貸人);兩個市場條件是低利率和相對穩(wěn)定的住房價格。具體內(nèi)容為:

1.保護借款人利益的無負值權益保證(No Negative Equity Guarantee， NNEG)。住房反向抵押貸款是一種無法行駛追索權的貸款，當房屋出售所得的金額不足以清償貸款本金和利息時，貸款機構(gòu)不能向借款人或者其繼承人追索未清償?shù)馁J款余額。無負值權益保證能為借貸者免除日后負債大于房價的憂慮，也不必擔心房價波動會影響他們以后的養(yǎng)老生活，而且由政府做主導的保險會讓借貸人對住宅反抵押產(chǎn)品更有信心。美國1961年出現(xiàn)第一份住宅反抵押合約，但一直到1989年政府推出無負值權益保證后，住房反抵押市場的發(fā)展才開始逐步趨向成熟。

2.降低放貸人風險的住房資產(chǎn)權益保護條款(Equity Protection Option)。反向抵押貸款中的放貸機構(gòu)，只要付一定的保險費用，就可以享受房屋變現(xiàn)時以預先設定的金額進行拍賣。如美國政府規(guī)定，住房反向抵押貸款中的金額，不可以超過FHA保險的上限。假如借款人的物業(yè)最后資不抵債，貸款人的損失將由保險計劃承擔。這個計劃實際上消除了貸款人賠本下限的風險。

3.低利率和相對穩(wěn)定的住房價格。低利率和相對穩(wěn)定的住房價格(逐漸上漲的住房價格更好)是住房反向抵押貸款制度實行的市場條件，在這種市場條件下，借款人可以獲得更多的借款額，放貸人對未來的住房價值風險相對可控，借款人和放貸人之間更容易達成一致，從而簽訂反向抵押貸款協(xié)議。國際經(jīng)驗表明，在低利率條件下，申請住房反向抵押貸款的項目數(shù)會明顯增加。以美國為例，盡管2002年以前已經(jīng)由美國聯(lián)邦房屋管理局出面，出臺了無負值權益保證條款，通過保險機構(gòu)或房地美、房利美等帶有政府背景的企業(yè)建立了住房資產(chǎn)權益保護條款，但住房反向抵押貸款發(fā)展依然比較緩慢。直到2002年以后，在美國銀行實行低利率(2%左右)的情況下，反向抵押貸款制度實現(xiàn)了爆發(fā)式增長。2001年申請數(shù)目只有7781份，2002年上升為13049份，2003年達到18097份，一直發(fā)展到2009年的114000多份，7年時間內(nèi)翻了十倍(NRMLA，2012)。英國的案例更為明顯，2002年，英國參與房產(chǎn)價值釋放機制(Equity Release Mechanism， ERM)項目有16300(價值6.55億英鎊)項，但由于2003年銀行利率降低(只有3.5%)，當年參與ERM的項目超過25000(價格超過10億英鎊)項，一年內(nèi)住房反向抵押貸款的項目就增加了53%。到了2007年，隨著住房價格漲幅放緩，ERM項目明顯減少，因為人們開始擔心未來住房價格能否繼續(xù)上漲。

二、中國開展“以房養(yǎng)老”的制度設計

(一)住房反向抵押貸款在中國推行的主要困難

住房反向抵押貸款制度于2003年引入我國，也曾在北京、上海等城市做了嘗試，成功案例還很少。如2007年，上海市公積金管理中心曾嘗試推行過“以房養(yǎng)老”模式，但在試點中，職能部門發(fā)現(xiàn)真正符合條件的申請者很少，而成功實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”的更是寥寥無幾。2011年中信銀行開始在北京和上海試點反向抵押貸款，該業(yè)務規(guī)定，若借款人為養(yǎng)老人本人，則須年滿55歲。計劃累計貸款金額最高不超過所抵押住房評估價值的60%，且每月實際支付養(yǎng)老金額不超過2萬元，貸款期限最長不超過10年。但從實際執(zhí)行效果來看，幾乎沒有借款人向其申請反向抵押貸款。

分析住房反向抵押貸款制度在我國推行遇阻的原因，主要有如下觀點:第一種觀點認為，中國傳統(tǒng)養(yǎng)老方式是依靠子女或者養(yǎng)老金養(yǎng)老，而住房資產(chǎn)要留給子女作為遺產(chǎn)，中國傳統(tǒng)文化不利于住房反向抵押貸款的開展。即使隨著社會的進步，“養(yǎng)兒防老”的觀念已逐漸淡化，但傳統(tǒng)觀念卻還在影響著這一代老人，將自己居住多年的房產(chǎn)抵押給銀行，不給子女，許多老人還難以接受。第二種觀點認為，住宅用地70年產(chǎn)權，給保險公司和銀行估算住房價值帶來了很大困難。我國住宅用地的使用年限一般只有70年，根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》，土地使用權的續(xù)期必須重新批準，重新繳納土地出讓金，否則土地使用權及其附著的建筑物，都將被政府無償收回。當老人年邁將房產(chǎn)抵押時，商品房的使用年限基本已經(jīng)不多，而當老人身故后，房子的使用年限更是所剩無幾。對于土地產(chǎn)權馬上到期的住宅，應該以何種價格進行續(xù)期，現(xiàn)在國家還沒有明確說法，因此住房價值很難估算，很可能住房價值將難以補償貸款機構(gòu)已經(jīng)支付的養(yǎng)老金成本。第三種觀點認為，我國住房制度市場化時間還相對較短，1998年以來許多城市的住房價格上漲了200%還多。2010年北京、上海、天津、深圳、杭州、成都、武漢、西安八大城市的“房價租金比”已經(jīng)達到35，住宅價格遠遠背離了租金所反映的市場價值;八大城市的房價收入比均值也已經(jīng)達到約18這一歷史高值(Wu et al.，2010)。高昂的住房價格使得銀行、保險公司等金融機構(gòu)對未來住房價格能否實現(xiàn)保值增值充滿疑慮。

本文認為，國內(nèi)對于住房反向抵押貸款制度的認識，上述三種觀點確實有一定合理性，但更大的問題在于許多學者將住房反向抵押貸款簡單等同于一般住房抵押貸款，將其理解為純市場行為，而對于住房反向抵押貸款制度本身的高風險，對于反向抵押貸款運行所依賴的制度保障缺乏足夠的重視。如果政府真可以通過無負值權益擔保和住房資產(chǎn)權益保證的制度來降低借款人和放貸機構(gòu)的風險，那么住房70年產(chǎn)權和住房資產(chǎn)價格波動都不會成為住房反向抵押貸款實行的障礙。另外，住房反向抵押貸款制度需要具備的兩個市場條件在我國都不能滿足。改革開放以來我國經(jīng)濟保持了高速增長，銀行的利率水平通常在5%以上，遠遠高于成熟經(jīng)濟體的西方發(fā)達國家。這里做一個簡單測算，一套100萬元的房子，申請住房反向抵押時，最多可以貸到60萬元，按照20年的貸款期測算，每個月可以得到住房補貼1500元，每年獲得18000元，這個金額對于申請反向抵押貸款家庭缺乏吸引力。

可見，住房反向抵押貸款制度的大范圍推行，需要滿足上述提到的兩個制度保障和兩個市場條件，目前由于這四個條件在中國尚不具備，所以，在短期內(nèi)要大范圍推行住房反向抵押貸款制度并不現(xiàn)實。

(二)住房反向抵押貸款在中國試行的相關制度設計

從國際經(jīng)驗來看，住房反向抵押貸款是一個主要適用于無子女、有房產(chǎn)老人的金融工具，而對其他人群的適用性并不強。那些退休后福利程度較好的老人家庭，其對住房反向抵押貸款的需求不大。就像在福利制度比較好的新加坡，盡管政府也推出相關住房反向抵押貸款產(chǎn)品，但申請者卻非常少。本文要強調(diào)的是，住房反向抵押貸款制度在國外實行得并非十分普遍，更談不上非常成功。以美國為例，截止2010年，美國共有不到50萬份住房反向抵押貸款，僅占到3500萬老年家庭的1.43%;而在申請反向抵押貸款的老年家庭中，75%的家庭是沒有子女的孤寡老人。在我國臺灣地區(qū)，2012年7月也是首先在100戶無子女、有房產(chǎn)老人中做“以房養(yǎng)老”試點，試行以房養(yǎng)老制度，且試點城市是住房資產(chǎn)比較高的臺北市、新北市、高雄市三地，對象是65歲以上擁有不動產(chǎn)、無繼承人，但因擁有房產(chǎn)未能符合低收入戶資格的單身老人。

所以，我國住房反向抵押貸款制度，也應該先選擇那些“無子女、有房產(chǎn)”的老年人進行試點。根據(jù)中國老齡協(xié)會的數(shù)據(jù)，我國現(xiàn)有老年人中約有10%屬于無子女、有房產(chǎn)老人，如果可以通過住房反向抵押貸款提高這部分人群的養(yǎng)老水平，也算是我國現(xiàn)有養(yǎng)老制度的一個很好補充。要讓這些無子女、有房產(chǎn)的老人與保險公司、銀行等貸款機構(gòu)在住房反向抵押貸款上達成一致，可以從如下方面入手嘗試:

第一，由政府出面，明確界定住房反向抵押貸款的借款人具有無負值權益擔保，即如果采用按月(或按季度、按年度)領取住房貸款金的本金額超過未來償債的住房價值，貸款機構(gòu)不能進行追索。由于貸款機構(gòu)對住房反向抵押貸款的風險了解得比較充分，所以這個制度應該相對容易形成。第二，由政府出面，聯(lián)合保險公司、住房公積金、房地產(chǎn)專業(yè)咨詢公司等機構(gòu)，建立針對未來住房資產(chǎn)保值的住房權益擔保。由于近些年來住房價格的飛速上漲，保險公司、銀行可能會擔心未來住房價格調(diào)整的風險，所以可以先選擇那些區(qū)位好、保值功能更強的住房進行試點，如北京、上海等城市的中心城區(qū)。第三，針對無子女的老人，可以由政府出面進行財政補貼，設定針對特殊群體的住房反向抵押貸款低利率，這樣在住房資產(chǎn)價值固定的情況下，借款人每月可以領取更多的現(xiàn)金，增加反向抵押貸款對老年人的吸引力。第四，貸款資金的給付方式上應該更加靈活，既可以采用一次性給付現(xiàn)金的方式，也可以采用定期給付的方式。在定期給付方式中，既可以貸款人將貸款金額存入賬戶，借款人有需要時再自行領取;也可以約定只要借款人仍居住在抵押房屋內(nèi)，貸款人就必須按月/季度/年度固定給予支付;在貸款金額的計息上，為鼓勵住房反向抵押貸款，可以約定在提前通知取款的前提下，貸款金額在個人賬戶中按照貸款利率(不是存款利率)進行計息，這樣借款人可以取得的貸款金額就會比較多，鼓勵其進行住房反向抵押貸款。

說明:本文系教育部人文社科重點研究基地重大項目《新時期中國城市發(fā)展的投融資模式創(chuàng)新研究》(12JJD790049)、“中國城市化道路:市場推動與國家治理”(11JJD790029)和國家自然科學基金“快速城市化進程與住房公共政策:交互性與協(xié)調(diào)性發(fā)展研究”(NSF71173045)的資助項目。

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責任編輯:包 焱