我國房地產業發展的趨勢與政策建議

【摘要】 文章分析了我國房地產業發展的趨勢及，針對房地產政策和制度提出了一些意見和建議。

【關鍵詞】 房地產業 發展趨勢 建議

房地產業在國民經濟中起重要作用，是增強國民經濟和改善人民生活的重要產業。由于房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的重要產業。近年來形成的房地產熱吸引著眾多投資，房地產企業像雨后春筍一樣，迅速冒出來，急速增長。企業數量的增多引得市場競爭更加激烈，在激烈的市場競爭中，企業要尋找發展的機會，就必須對企業、行業進行分析。

1.我國房地產業的發展現狀

我國房地產業從20世紀80年代改革開放起，經過三十年的發展，房地產固定資產投資快速增長，隨著人民的生活水平不斷提高，購房需求不斷增長，房地產業得到飛速發展，取得了令人矚目的成就。

1.1 投資方面

房地產投資的總體規模逐年增大。由1997年的3178億元，逐年增加至2006年的25289億元，增長率高于全社會固定資產投資增長率，房地產開發投資占全社會固定資產投資比例由1997年12.74%增長為2007年的18.42%，增長5.7個百分點。從商品房投資類型結構看，普通住宅比重稍有上升，從1997年87.3%上升為2007年的90.7%；經濟適用房所占比重直降，從1997年的13.4%下降為4.5%，尤其是2000-2007年的七年間，更是下降達15.7%；辦公樓所占比重稍有下降，而商業用房所占比重趨于穩定，基本維持不變。

信貸比重有所降低，但對銀行的依賴度依然過高。從1997年起國內貸款占房地產開發資金的比重呈持續下降的態勢。從1997年的23.9%下降為2007年的18.7%；自籌及其他來源資金的比重從1997年的63.61%增長為2007年的79.56%，資金結構有所調整。但國內貸款額自1997年以來持續增大，2007年超過7000億元，為1997年的近8倍，是1997年以來的最高值。

1.2 銷售方面

銷售量持續增長，商品房銷售面積、銷售額持續上升，2007年商品房銷售面積是1996年銷售面積的近10倍，達到77355萬平方米，其中：住宅銷售量從1996年的6898萬平方米增長到2007年的70136萬平方米，增長了10倍。2007年商品房銷售額接近3萬億元，為1996年商品房銷售額的21倍。

房價大幅攀升。1997-2007年全國商品房價格，年均增長187元。2004年、2005年全國商品房平均房價大幅攀升，1年增長400元/平方米左右。商品房價格從1997年到2005年增長了1171元，其中2004年和2005年增長了809元/平方米，占69%。2007年較2006年增長了497元/平方米，占1997年以來商品房價格增長的27%。商品房價上漲是綜合因素導致的，這些因素包括土地價格上漲、建筑材料價格上漲、人工價格上漲、新建住宅品質提升、中低位商品住房供應比重下降、投資和投機性購房的拉動、消費者對房價的預期等。房地產業在我國的發展三十年，屬于新興起的產業，存在較高的利潤，同時宏觀調控措施總體上抑制了商品房供應量的增加，推動了價格增長。由于我國政府的土地出讓制度造成房地產進入壁壘和房地產產品完全差別的內在特性導致房地產市場不完全競爭性，形成壟斷競爭市場；而我國區域經濟發展不平衡加劇了房地產產品的差別性，加強了房地產商的市場力量，提高了他們進行壟斷定價的能力，進行產品定價時更多的是基于消費者的保留價格而攫取盡可能多的消費者剩余，這是當前我國房地產價格持續上漲的原因。

1.3 開發方面

開發規模快速增長。2007年全國房地產施工面積從1997年的44985萬平方米上升到2007年的236318萬平方米，增加了191333萬平方米，房地產開發規模逐步擴大。

1.4 區域發展

東部、西部區域發展不平衡。東部城市相比中西部城市，地理位置優越、交通方便、經濟發達、資金相對寬裕，城市規模和城市密度較大，城鎮化水平較高，這些優勢使得東部的房地產業在起步階段就走在中西部房地產業的前面。2007年施工房屋面積東部省份占全國的55.6%，竣工房屋面積東部省份占全國的54.3%，均占有一半以上比例。隨著東部地區土地資源的減少，土地價格上升引起的成本大幅度上升和競爭加劇，一些房地產商投資重心開始向中西部轉移，房地產投資的最優區域發生變化。西部地區由于地理位置、基礎設施條件較差，經濟發展水平和城市化仍然處于初級階段，因此存在著巨大的增長空間。近年來受到國家\"西部大開發\"戰略的扶持，西部地區宏觀經濟的發展正在享受著高速增長的回報。

2.我國房地產業發展的趨勢

2.1我國未來的房地產價格是穩中有升，上升和下降幅度都不會太大

從前面的房地產周期分析可以看出，我國房地產的發展具有明顯的周期性，而且不同的地區存在著周期時間的差距。以及結合近年來有關的數據特征，我們可以判斷，2009年是本次周期的低谷點，2010年宏觀經濟開始復蘇。預計2010年住宅價格有可能穩中有升，但大部分地區將趨于理性，不會出現大幅度的增長。同時，由于未來我國城市化的進程加快，會使大量農村的人員進入城市，促進城市房地產的剛性需求，使得房地產的價格不會出現大幅下降的可能。

2.2商品房屋空置面積會有較大幅度增加

2006年和2007年商品房屋新開工面積都保持了將近20%的較大增幅，，2009年商品房屋竣工面積有較大幅度增加。由于2008和2009年房地產市場成交低迷，決定了2010年商品房屋空置面積會有較大幅度增加。

2.3房地產開發企業并購重組將會增加

受金融危機的影響，對一些小房地產企業打擊較大，企業資金鏈條日益緊張，部分中小企業將會面臨資金困境，未來企業并購重組將會增加。而且一些一線和二線城市的地價一直處于上升狀態，在激烈的土地競拍過程中，小企業自然失去了優勢和機會，最終會走向優勝劣汰和并購重組的道路。

3.對現階段我國房地產業發展的政策建議

3.1加強房地產開發商信息披露制度

市場只有更多的認知才能更大效用地合作，房地產開發商和購房者之間應加強了解。建議房地產開發商在季報中加入空置率、建筑面積、銷售面積和各項成本等房地產數據。使房地產市場透明化。

3.2加大經濟適用房和廉價租房的建設規模和質量

現在的商品房價格過高，城鎮的消費水平的上漲還跟不上房地產價格的上漲。大多數消費者的經濟實力屬于購買經濟適用房的范圍，應該加大經濟適用房的建設。這個方面中央和各級地方政府都出臺了相關政策文件，經濟適用房和廉價租房的建設已經正在進行。

同時，還要加強經濟適用房和廉價租房的售租制度建設，加強監管。在前幾年一些地區出現一些中低收入者買不到，反而都是一些高收入者憑借關系買到經濟適用房。在銷售過程中存在嚴重問題和不公平現象。

3.3國家對房價進行有效的宏觀調控

針對開發商不愿降價的情況，地方政府應幫助指導房價。應對低價房減免稅費或貼現補償；對高價房追加稅費。同時對一些故意抬高價格進行房價炒作的企業和個人進行查處。對一些房價偏離市場價值過大的地區進行有效的控制和降價。中國的房價收入比過高。房價收入比是被世界廣泛使用的判斷房地產價格是否合理的重要指標。世界銀行的標準是5：1，聯合國的標準是3：1。美國目前的比例是3：1，日本則是4：1。而在我國，這個比例大約是10：1～15：1。香港房地產在1997年跌落之前，房價收入比大約是14：1。我國的房價存在明顯的虛高。

參考文獻：

[1]譚剛.房地產周期波動[M].北京.經濟管理出版社，2001.轉

[2]王重潤，崔玉平.房地產業對經濟增長的貢獻率研究[J]A.集團經濟研究，2007.

（作者單位：合肥沃爾特置業發展有限公司）