對堅持房地產市場調控問題的深入分析與探討

【摘要】 由于前幾年我國房地產市場的非理性發展，在一些大中城市房價飆漲至高不可攀，令望房興嘆的民眾心生怨恨。隨著幾輪房地產調控，房地產開發企業面臨困境，房價也有了回調的趨勢。本文就如何使房地產調控發揮合理作用進行探討。

【關鍵詞】 房地產調控 分析 目標 問題思考

伴隨著“史上最嚴厲”樓市調控政策的推出，及其毫無懸念的繼續進行，使我國的樓市持續低迷、成效慘淡，這表明樓市調控在逐漸發揮效力。取得這些成績不值得驕傲，還應對房地產調控中出現的問題深入探討，以期使我國的房地產經濟取得健康、穩定的發展。

1.堅持房地產市場調控利大于弊

“堅持房地產調控不動搖，促進房價合理回歸”是政府為實現“居者有其屋”夢想而進行的努力，對于迫切希望房價下降的普通民眾欣慰異常。然而與普通民眾不同的是，一些企業，特別是房地產企業多少對這個政策不理解，甚至是產生抵觸心理，感覺“堅持房地產調控”會阻礙房地產市場的發展，并最終對國民經濟的整體造成不必要的影響。堅持房地產調控不動搖，促進房價合理回歸，短期看有利百姓，長期看對房地產企業也有好處。

從短期內來看，堅持房地產調控，實施限購政策，的確會給房地產企業帶來資金回籠困難、發展不便和瓶頸等問題，但處在長遠發展的角度來看，堅持房地產調控，不但并非 “樓市寒冬”，甚至對國民經濟，甚至于房地產企業而言也是利大于弊的事情。這主要體現在以下兩個環節：

首先，房地產經濟屬于整體社會經濟的一個方面。房地產經濟支撐整體社會經濟，但整體社會經濟的良性與可持續，是房地產經濟的依托和基礎。過去幾年，中國房地產帶動了中國經濟，但也綁架了中國經濟。這致使中國經濟繁榮的表象之下，隱藏著重重隱患和危機：比如房地產發展過熱所導致的建設盲目、房子質量下降、實際使用壽命縮短的問題，比如房價過高所產生的樓市泡沫化嚴重問題，比如老百姓壓力感增大、滿意度下降的問題，比如買房、炒房導致的國民經濟虛幻化問題等。

事實上，房價過高已經快壓垮了中國普通民眾，甚至快壓垮了中國整體經濟發展的良好秩序。如果不加以調控，任由其瘋狂地、無序地發展，勢必會在以后的某一天面臨全盤崩潰的危險。基于此，堅持對房地產經濟進行調控，事實上是保護房地產企業的生存基礎、環境和依托。

其次，房地產企業是不能脫離消費者而存在的。過去的幾年，房價虛高，致使很多人用二三十年，甚至于一輩子的勞動所得，卻購買一套住房，這樣實現“住房夢”無疑是悲催的，這絕不僅僅是消費者單方面的感受，如果不加以調控房地產企業也會感同身受的。這不難理解，當越來越多的普通民眾相對于高房價都因為無力購買而放棄時，房地產企業也就自然失去了市場。沒有了市場，自然也就沒有必要再有房地產企業。

因此，堅持房地產調控，絕不是對房地產企業發展的制約，而是對房地產企業發展回歸理性、科學、可持續的引導。而擠出樓市水分、減少泡沫、降低房價，也正是促進企業回歸正常發展軌道的前提，是在避免瘋顛的房價將企業、將經濟帶上虛幻的云朵之中，繼而摔下來，跌得更慘的悲劇出現。

2.堅持房地產市場調控的主要目標絕非只是降低房價

實踐證明，以降房價為主要目標的樓市調控是難以奏效，根本原因在于主觀愿望脫離客觀實際，對中國城市房價上漲成因缺乏全面客觀的認識。現階段中國城市房價上漲具有非常復雜的經濟社會因素，其中包含了合理與不合理雙重因素。合理因素主要在于，經濟和城市居民收入總體上持續增長，政局和社會穩定，城市化和城市現代化進程不斷推進，這是支持中國城市房價上漲的基本因素，這些基本因素將長期存在并發揮作用。推動房價上漲的不合理因素主要有，社會收入分配和財富分布嚴重失衡，少數富裕階層擁有絕大部分財富，購房能力極強；部分大中型城市非理性快速擴張，大拆大建，引發被動補償性購房需求倍增；流動性過剩，中長期通脹趨勢，低利率和低房屋持有稅政策，形成了房產投資收益的超額穩定回報預期，消除這些不合理因素無疑可以有效遏制房價泡沫，但這是一個長期而艱巨的過程，短期難以見效。

基于以上認識，樓市調控的目標應以推進房地產業可持續發展為主，建立完善住房基本政策體系，有效遏制房地產過熱，促進社會各階層共享住房發展成果。與此相適應，樓市調控方式應實現三個轉變：一是從短期化向長期化轉變，追求政策措施的長期效應，不能強調政策出臺立即見效，房價一降，以為調控見效，隨即放松調控，結果是房價更快上漲，加劇房價波動，導致社會浮躁；二是從重治標向重治本轉變，中國房價高實質是房價收入比高，為解決這一問題，應該降低房價，但更具實質性意義的治本之策是增加工薪階層收入或購房補貼；三是從重運用行政手段直接干預市場向重經濟手段引導市場轉變，行政手段缺乏可持續性，如“限購令”有效，實行期間房價可能會下降，但能長期實行并有效嗎？回答是否定的。提高樓市調控科學性的關鍵政策措施是，開征房產稅，自住房免稅，出租房減稅，現階段只對開發商和購房者持有的空置住房征稅，空置半年起征，空置時間越長稅率越高，這對實現樓市調控目標與方式轉變具有決定性意義，急需知難而進，擺脫少數利益集團干擾，果斷決策實施。

3.對堅持房地產市場調控中幾個問題的思考

3.1 繼續落實和完善現有政策，穩定房地產市場，從供需兩方面進行調控。

一是繼續實行緊縮的貨幣政策。控制房貸規模，提高二套房首付，加大買房成本，抑制非剛性住房需求。在歐洲金融危機不斷擴散的大前提下，推動利率、準備金率進一步上行雖然不現實，但保持現有政策，緊縮信貸，抑制流動性，對于穩定房地產價格必然會產生積極的影響。二是繼續出臺相應政策。一方面加大對房地產開發商囤地、炒房的打擊力度，保證房源供應；另一方面在房價過高城市繼續限購，以打擊壟斷，促進房地產開發企業充分競爭，不僅比價格，還要比質量，更要比性價比，這樣才能使房地產價格趨向合理。此外，還應進一步盤活二手房市場，擴展城鎮房屋的供應渠道。

3.2 堅持正確發揮政府和市場的作用，進一步落實住房保障政策，增加經濟適用房和廉租房及兩限房的建設，讓廉租房真正成住房保障主角。擴大經濟租賃房建設渠道和房源，保障經濟租賃房建設和籌集房源的資金來源。

3.3 切實調整住房供應結構，重點發展中低價位、中小套型普通商品住房，優化商品住房結構，各地政府出臺相應規定，對新建住房結構提出具體比例要求。

結語

房地產業關乎國計民生，牽涉利益眾多，面對紛繁復雜的房地產市場調控問題，如何科學、靈活地對進行選擇與平衡，對于解決房地產價格非理性虛高，促進社會穩定和國民經濟的健康發展均具有重要的意義，值得深入探討。

參考文獻：

[1]蔡旺清《我國房地產市場調控的難點與對策研究》[J] 湖南商學院學報 2011（4）.

[2]曹鯤《我國房地產調控政策目標的選擇與平衡》[J] 中國房地產 2011（10）.

（作者單位：江蘇正道土地房地產估價有限公司）