基于擴散指數的福州市房地產景氣循環周期研究*

陳國鐵

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基于擴散指數的福州市房地產景氣循環周期研究*

陳國鐵

福建工程學院管理學院

房地產景氣循環是指房地產活動或其投入與產出圍繞著其長期趨勢的周期性波動。從短期來看，房地產景氣循環呈現波動性，但在一個足夠長的發展時期內，這種波動又會體現出周期性循環的特征。本文運用擴散指數來實證分析福州市房地產景氣循環的軌跡，判斷福州市房地產目前所處的景氣空間以及未來發展趨勢。

房地產 景氣循環周期 擴散指數

0 引言

進入21世紀以來，我國的房地產經濟得到了飛速的發展，現已成為我國國民經濟的重要支柱產業。而房地產業在發展過程中，會表現出循環性的波動，即房地產經濟從景氣滑向不景氣，又從不景氣走向景氣這樣一種周而復始的運動過程。房地產市場的大幅波動，或者不健康發展將會給整個國民經濟造成很大的損失。

景氣是經濟景氣的簡稱，是指在生產周期中出現的生產增長、商業活躍、市場繁榮就業增加等現象。景氣分析就是用數學方法合成一組景氣指數（先行指數、一致指數、遲行指數），并將它們作為測定和分析經濟波動的綜合尺度，運用先行指數預測經濟周期波動的轉折點，以達到預警的目的。對房地產的景氣循環進行分析和研究，能夠為房地產持續健康發展提供較強的理論指導，政府部門可以據此制定房地產改革和發展的各項政策，出臺調節房地產健康發展的有效措施，投資者可以接受信息的正確導向，權衡投資的得失利弊，支配自己的投資行為，這樣就對房地產業的健康發展起到了信息導向作用。

我國學者20世紀90年代中期開始房地產市場發展周期及景氣研究，南開大學經濟研究所的何國釗、曹振良、李展（1996）利用商品房價格等8項指標，按環比增長率得出單項指標的周期波動后，再利用景氣循環法等方法，分析1981年至1994年的中國房地產業周期波動現象及其特點。譚剛（2001）在分析中國房地產業周期波動的基礎上，選擇總量、投資、生產、交易、金融及價格等6類共16項指標，利用擴散指數方法分析了深圳市房地產業周期波動特征。本文運用擴散指數（簡稱DI，下同）對福州市的房地產景氣周期循環進行研究，判斷福州市房地產市場目前所處的景氣空間以及發展趨勢。

1 擴散指數法分析

1.1 擴散指數的定義

擴散指數法是根據一批先行指數指標的升降變化，計算出上升指標的擴散指數，以擴散指數為依據來判斷未來的經濟景氣情況的預測方法。其優點在于利用一組經濟指標進行綜合考察，避免僅依靠個別先行指標作出判斷預測的弊端。其首要條件是選擇建立一套能夠全面、及時、準確地反映監測預警對象發展變化整體狀態的指標體系。擴散指數通常分別就先行指標、一致指標、遲行指標分別計算，即先行擴散指數（Leading indicator）、一致擴散指數（Coincident indicator）、遲行擴散指數（Lagging indicator）。因此，擴散指數的核心內容是對指標體系中各類指標進行三大類(先行、一致、遲行指標)的劃分，計算各類指標的擴散指數。

1.2 擴散指數函數模型

擴散指數又稱擴張率，是擴散指標與半擴散指標之和占指標總數的加權百分比值。即

計算步驟：

第一步：首先消除原始序列中季節變動、長期趨勢和不規則變動影響，從而使各指標序列比較穩定地反映循環波動，然后計算各指標環比發展速度。

第二步：確定示性函數。

第三步：將這些指標升降應得的數值相加，即得出“擴張的指標數”，即在t時刻擴張的變量個數。

第四步：以擴張指標數除以全部指標數，即得擴散指數（DI）。

1.3 擴散指數的特性

依據擴散指數數列可以對經濟景氣狀況，也就是經濟波動狀況進行分析，將擴散指數數列的波動分解成四個階段，其循環變化過程反映的是經濟總體從不景氣到景氣再到不景氣的變化特點。如圖1所示。

圖1 擴散指數景氣分析圖

1.4 擴散指數指標選取

本文運用時差相關分析法選取擴散指數指標，即若兩個時間序列在時間上存在相關性，它們之間的相關程度必定在某一時差上達到最大，求出這個最大相關系數所具有的時差，就可判定兩序列的時差關系。

根據宏觀經濟指標體系的特性、設計的原則性以及房地產市場的特征，本文從房地產活動的全過程出發，結合數據的可靠性和可獲得性原則，選取下列指標作為房地產發展的指標體系。

房地產直接指標體系：房地產開發投資完成額（億元）、施工房屋面積（萬平方米）、房屋竣工面積（萬）、商品房銷售價格（元/平方米）、商品房銷售面積（萬平方米）、商品房銷售額（億元）、全國房地產投資（億元）。

房地產間接指標體系：城市年末金融機構貸款余額（億元）、財政支出（億元）、全社會固定資產投資完成額（億元）、社會消費品零售總額（億元）、工業增加值（億元）、GDP（億元）。

2 福州市房地產景氣實證分析

2.1 原始數據選取

先行指標：金融機構貸款余額、財政支出；

一致指標：房地產投資、GDP、商品房銷售面積、商品房銷售價格固定資產投資、房屋竣工面積、商品房銷售額；

遲行指標：工業增加值、施工房屋面積、社會消費品零售總額。

2.2 擴散指數的房地產景氣分析

具體方法：

根據福州市房地產景氣分析各指標原始數據（表1、表2），計算結果如下。

表1 福州市房地產景氣分析各指標原始數據

統計數據來源：歷年福州市統計年鑒（2001～2011年度），福州市統計局.

表2 先行指數

表3 一致指數

表4 遲行指數

2.3 福州市房地產景氣空間分析

根據各類擴散指數的特性與作用，對擴散指數結果進行分析。三類指數空間走勢如圖2所示。

圖2 指數對比分析圖

2.3.1 用一致指數分析

房地產的一致指數可以用來勾畫房地產經濟的運行軌跡，確定房地產總體經濟所處的景氣空間，它是房地產運行態勢分析的重要變量。分析圖1，2001年到2011年間，福州市房地產經歷了不景氣—景氣—不景氣的狀態變化，最后的景氣狀態從2009年開始，一直持續到了2010年末。2010年福州房地產依然處于景氣階段，但是從景氣指數來看，2011年福州市的房地產景氣指數處下劃狀態。

2.3.2 用先行指數分析

根據一致指數，可以判斷當前的景氣狀態，不能對以后的景氣狀況進行預測，但是先行擴散指數可以解決這一問題，根據先行指數的走勢可以預測短期未來經濟總體的景氣狀況。一致指數與先行指數的空間走勢對比可以得出：（1）先行指數的景氣狀態與一致指數的景氣狀態不盡相同，但是二者的波動特征基本類似，如先行指數的波動同樣經歷了不景氣—景氣—不景氣的轉變，只是時間遲行了，即波峰波谷出現位置存在時間上的差異，一致指數與先行指數每一次波峰與波谷出現的時點相差1～2年左右，這個現象足以說明，本文用時差相關分析法對先行指標所進行的分類，結果是可信的，選定的先行指標確實是一致指標的先行者，根據先行指數的波動可以判斷短期內一致指數的走勢。（2）根據先行指數的走勢預測一致指數的走勢。先行指數從2007年未開始出現大幅度波動，可以判斷短期內（2年內）福州市房地產市場將持續不景氣狀態，不過景氣指數可能不會出現大幅的上揚或下降。

2.3.3 用遲行指數分析

遲行指數可以用于檢驗先行和一致指數所判別的景氣狀態是否準確，同時還可以檢驗經濟波動過程是否確已超過某個轉折點，進入了另一景氣狀態。一致指數與遲行指數波峰與波谷出現的時點有時一致，有時遲行指數要遲行一致指數1年左右。這個現象說明：本文按照時差相關分析法劃分的遲行指標是可信的。上文根據一致指數的走勢，對于福州市房地產的景氣循環進行了判斷，現在就可以用遲行指數來進行檢驗。根據圖2所示，2001年～2011年間，遲行指數也經歷了不景氣—景氣—不景氣的轉變，只不過每一個景氣狀態開始的時間與一致指數有所不同，在圖1上直觀表現為波峰和波谷出現的位置不同。

3 結論

根據景氣循環的原理，本文運用擴散指數模型對福州市的房地產運行進行了景氣循環周期分析，建立了福州市房地產景氣狀況分析體系，分析了福州市房地產運行的軌跡，評價了福州市房地產目前所處的景氣空間以及短期內發展的趨勢。2001年～2011年間，福州的房地產經歷了不景氣—景氣—不景氣狀態變化；根據擴散指數模型的先行指數走勢分析，預測短期內（1～2年內），福州的房地產經濟仍將持續當前的不景氣狀態。

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福建工程學院科研預研基金項目（GY-S09027）。