承租人優(yōu)先購買權(quán)的“同等條件”成立要件分析

優(yōu)先購買權(quán)制度早在羅馬法中就已經(jīng)產(chǎn)生，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)在我國的立法和實(shí)踐中均有體現(xiàn)。房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的法律規(guī)定過于簡單、籠統(tǒng)，在實(shí)踐中出現(xiàn)了大量的問題，存在眾多爭議。房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)是優(yōu)先購買權(quán)的一種。我國現(xiàn)行法律法規(guī)、司法解釋對(duì)此也有相關(guān)規(guī)定，但是較為簡單，可操作性不強(qiáng)。有關(guān)承租人優(yōu)先購買權(quán)的很多問題還有爭議，主要就是承租人優(yōu)先購買權(quán)的成立要件問題。

我國法律上關(guān)于房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的成立要件，包括兩點(diǎn)，首先是出租人出賣租賃房屋于第三人；其次是承租人以同等條件購買。但對(duì)于同等條件的界定，卻值得研究。“同等條件”是承租人優(yōu)先購買權(quán)成立的實(shí)質(zhì)條件。國內(nèi)外的立法例少有關(guān)于“同等條件”的內(nèi)容的規(guī)定，筆者僅能在《德國民法典》和《法國民法典》中找到一些零星的條文?！兜聡穹ǖ洹返?64條第2款規(guī)定：“在先買權(quán)被行使時(shí)，權(quán)利人和義務(wù)人之間的買賣，依照義務(wù)人和第三人所約定的條款成立?！钡?66-466條分別規(guī)定了特殊情況下的“同等條件”，分別為“從給付”、“總價(jià)款”、“買賣價(jià)款的延期支付”?！斗▏穹ǖ洹返?15-14條規(guī)定：“……（優(yōu)先購買權(quán)人）將按照讓與人向其通知的價(jià)格與條件行使先取權(quán)。”“同等條件”包含兩層意義：（1）“同等條件”按何種標(biāo)準(zhǔn)確定；（2）“同等條件”的內(nèi)容。

“同等條件”的確定

所謂同等條件，一般認(rèn)為是“出賣人與第三人約定之同一條件”。這種觀點(diǎn)，與上述《德國民法典》和《法國民法典》的相關(guān)規(guī)定吻合，有利于承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使，可資贊同。在確定“同等條件”時(shí)，須注意以下問題：

1、“同等條件”是按照出租人與第三人間的租賃房屋買賣合同的條件確定的，其前提是：出租人與第三人的買賣合同合法有效。如該合同無效或被撤銷時(shí)，承租人亦不能根據(jù)該合同的條款確定“同等條件”。

2、在出租人與多人訂立以租賃房屋為標(biāo)的物的買賣合同時(shí)，承租人可自行選擇其中一個(gè)買賣合同來確定“同等條件”，以行使優(yōu)先購買權(quán)。

3、如果出租人與第三人訂立“黑白合同”(即出租人與第三人訂立價(jià)格不同的兩份合同，通知承租人的是交易價(jià)格高的“白”合同，以此迫使承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)后，出租人與第三人則按交易價(jià)格低的“黑”合同履行)，第三人因“黑”合同的履行取得了租賃房屋的所有權(quán)后，己經(jīng)放棄“白合同”購買條件下的優(yōu)先購買權(quán)的承租人，仍然有權(quán)以“黑”合同的條款重新確定“同等條件”，行使優(yōu)先購買權(quán)。

4、有時(shí)候，出租人為使自己免于雙重買賣的困境，會(huì)在其與第三人訂立的租賃房屋買賣合同中約定，該買賣合同的生效以承租人不行使優(yōu)先購買權(quán)為條件，或者在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的情況下，出租人享有解除合同的權(quán)利。在此情況下，“同等條件”按該約定以外的條款確定，該約定對(duì)承租人無效?！兜聡穹ǖ洹穼?duì)此已有規(guī)定，可資參考。其465條規(guī)定：“因義務(wù)人和第三人的協(xié)議，買賣取決于先買權(quán)的不行使，或就行使先買權(quán)的情形，解除權(quán)被保留給義務(wù)人的，該協(xié)議對(duì)先買權(quán)人不生效力?！?/p>

“同等條件”的內(nèi)容

對(duì)于同等條件的理解，應(yīng)當(dāng)遵循一個(gè)原則，即“承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使不能損害出租人的實(shí)體利益”。分述如下：

1、同等條件首先是租賃房屋買賣價(jià)格的同一。法律只有把承租人優(yōu)先購買權(quán)嚴(yán)格界定在同一價(jià)格的前提下，才能在保障承租人優(yōu)先購買的同時(shí)，保護(hù)出租人的利益，體現(xiàn)公平合理的基本原則。一般情況下，承租人支付的價(jià)款應(yīng)等同于第三人在合同中允諾支付的合同價(jià)款。在出租人基于某種特殊原因，以合理的讓利方式出售房屋給第三人時(shí)，承租人應(yīng)該以市場價(jià)格作為要求購買的同等條件，而非出租人給予特定人的優(yōu)惠價(jià)格。

2、支付方式對(duì)于出租人而言，也是一種利益。因此，承租人在主張優(yōu)先購買權(quán)時(shí)，其支付價(jià)款的方式，也應(yīng)等同于第三人允諾的方式。例如第三人允諾一次付清者，承租人不得主張分期支付。

3、如果出租人允許第三人分期付款，則承租人除非向出租人提供了充分和適當(dāng)?shù)膿?dān)保，否則不得請(qǐng)求分期付款。這是因?yàn)槊總€(gè)人的信用及支付能力不盡相同，出租人對(duì)第三人的信賴，也構(gòu)成出賣房屋合同的一個(gè)條件，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)時(shí)相應(yīng)地也應(yīng)當(dāng)提供相同條件。

4、同等條件還應(yīng)包括其他交易條件的等同。例如第三人允諾對(duì)出租人負(fù)擔(dān)從給付義務(wù)的，除非承租人能提供相同的從給付或該從給付可以用金錢作價(jià)，否則承租人不得享有優(yōu)先購買權(quán)。但是，當(dāng)出租人與第三人所約定的從給付，目的是為了阻礙承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的，從給付就不應(yīng)作為“同等條件”的一部分。

5、出租人將租賃房屋與其他標(biāo)的物一并出售于第三人，第三人支付總價(jià)金于出租人。這時(shí)，出租人與第三人沒有單獨(dú)就租賃房屋設(shè)定一個(gè)價(jià)格，租賃房屋的價(jià)格難以確定。對(duì)于這個(gè)問題，《德國民法典》第467條規(guī)定：“第三人以總價(jià)金買受有先買權(quán)的標(biāo)的物與其他標(biāo)的物的，先買權(quán)應(yīng)按比例支付總價(jià)金。全部標(biāo)的物不對(duì)義務(wù)人造成損害即不能分離的，義務(wù)人可以請(qǐng)求將先買權(quán)擴(kuò)及于全部標(biāo)的物。”我國目前的法律規(guī)定還不夠細(xì)致，對(duì)這個(gè)情形，沒有法律條文可依。筆者認(rèn)為，若租賃房屋可以與其他標(biāo)的物相分離的，承租人可以以市場價(jià)格主張優(yōu)先購買權(quán)；若租賃房屋單獨(dú)買賣會(huì)造成出租人損害的，可以借鑒《德國民法典》第466條的規(guī)定，允許出租人主張將優(yōu)先購買權(quán)擴(kuò)及到全部標(biāo)的物。

（作者單位：北京市律師協(xié)會(huì)）