基于系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)的公共租賃住房價(jià)格因子分析

文/李 偉 王朝健

（1.重慶工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院；2.重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 重慶）

前言

自1998年我國實(shí)施住房體制改革以來，而今已形成由廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、公共租賃住房為主的住房保障體系。借鑒廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)，保障性住房定價(jià)是否合理是實(shí)現(xiàn)保障功能的關(guān)鍵所在。對(duì)此，我國有關(guān)專家學(xué)者做了廣泛研究，歸納起來主要有三種觀點(diǎn)：一是宜采取“成本加成模式”，同時(shí)參考保障人群的收入水平，應(yīng)當(dāng)采用“封閉市場”原則，即獨(dú)立于商品房市場才能有效地規(guī)制保障性住房價(jià)格；二是應(yīng)當(dāng)考慮三項(xiàng)因素，即保障對(duì)象的經(jīng)濟(jì)承受能力、保障性住房的合理建設(shè)成本和經(jīng)營利潤、保障性住房與同區(qū)域同品質(zhì)的商品住房要保持合理的價(jià)格比例關(guān)系。其中，第一項(xiàng)為主要因素，第二、三項(xiàng)為兼顧因素；三是應(yīng)當(dāng)以商品房市場為導(dǎo)向，對(duì)于公共租賃住房，應(yīng)當(dāng)按照商品房市場租賃價(jià)格下浮10%～30%，并考慮保障對(duì)象經(jīng)濟(jì)承受能力、建造成本因素定價(jià)。

公共租賃住房定價(jià)即不宜單純采用“封閉市場原則”，更不宜采用“完全市場法則”。首先，公共租賃住房價(jià)格涉及因素眾多，雖然“封閉市場原則”有利于公共租賃住房監(jiān)督管理，但城市商品房市場、建材市場、城市人口、城市收入水平等對(duì)公共租賃住房供應(yīng)和價(jià)格具有一定的影響，不可能做到完全封閉；其次，若采用“完全市場法則”，公共租賃住房租金將隨著商品房價(jià)格、建材價(jià)格等市場因素而水漲船高，根本不能解決“夾心層”人群的住房保障問題。為探索公共租賃住房價(jià)格形成機(jī)制，本文基于公共租賃住房屬性，應(yīng)用系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)原理構(gòu)建其價(jià)格形成的影響因子系統(tǒng)，提出應(yīng)當(dāng)以“保障+市場信號(hào)”的原則定價(jià)。系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)適合研究復(fù)雜、非線性、多因素的巨型系統(tǒng)，在城市房地產(chǎn)市場已有諸多成功研究案例。公共租賃住房的價(jià)格形成正是這樣一種復(fù)雜的巨型系統(tǒng)，受社會(huì)經(jīng)濟(jì)、城市人口、商品房市場、需求與供給、政策等因素影響。應(yīng)用系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)原理研究公共租賃住房價(jià)格因子具有科學(xué)性與可行性，從而探索其合理的價(jià)格形成機(jī)制。

一、公共租賃住房概念及屬性

所謂公共租賃住房是指由政府投資并提供政策支持，限定套型面積和按優(yōu)惠租金標(biāo)準(zhǔn)向符合條件的家庭供應(yīng)的保障性住房。各地供應(yīng)政策不一，但均具有共同的屬性：第一，其所有權(quán)歸政府，具有公共產(chǎn)品屬性；第二，目的在于保障中低收入的“夾心層”，具有住房保障屬性，其租金定價(jià)應(yīng)當(dāng)以保障對(duì)象的收入為基準(zhǔn)；第三，受社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、商品房市場等影響，具有半開放的市場屬性。因此，其租金價(jià)格需要?jiǎng)討B(tài)調(diào)整才能做到有效、公平保障；第四，住房保障問題以成為普遍關(guān)注的民生問題，公共租賃住房具有明顯的社會(huì)屬性。綜上，其價(jià)格形成機(jī)制理應(yīng)以保障人群的平均收入基準(zhǔn)，否則將失去保障的意義。另外，公共租賃住房具有市場和社會(huì)屬性，城市人口在變化、社會(huì)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展、人們收入水平在提高、城市商品房價(jià)格也在波動(dòng)，這些因素都會(huì)影響公共租賃住房價(jià)格形成。

圖1 公共租賃住房價(jià)格因子系統(tǒng)

二、公共租賃住房價(jià)格因子系統(tǒng)分析

（一）公共租賃住房價(jià)格因子系統(tǒng)。公共租賃住房具有保障屬性、公共屬性、社會(huì)屬性、市場屬性，其價(jià)格形成不能僅參考保障對(duì)象的收入水平，僅靠政府租金補(bǔ)貼并不能建立一個(gè)持續(xù)良性的公共租賃住房循環(huán)體系。本文根據(jù)公共租賃住房屬性將其價(jià)格影響因子劃分為六大子系統(tǒng)，如圖1，即城市人口子系統(tǒng)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)子系統(tǒng)、政策調(diào)控子系統(tǒng)、供給子系統(tǒng)、需求子系統(tǒng)、商品房市場子系統(tǒng)。其價(jià)格形成應(yīng)當(dāng)以保障為主，并兼顧其他因素，以市場信號(hào)實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整。動(dòng)態(tài)調(diào)整包括時(shí)序調(diào)整和地區(qū)差異調(diào)整。時(shí)序調(diào)整是指，隨著時(shí)間變化，公共租賃住房供給、需求在變化，房價(jià)收入比也在變化，那么其租金價(jià)格應(yīng)當(dāng)以供需比為指標(biāo)動(dòng)態(tài)調(diào)整。地區(qū)差異調(diào)整是指，應(yīng)當(dāng)根據(jù)公共租賃住房地段、品質(zhì)動(dòng)態(tài)調(diào)整其租金價(jià)格。（圖1）

（二）價(jià)格因子系統(tǒng)結(jié)構(gòu)。價(jià)格因子系統(tǒng)是一個(gè)統(tǒng)一的整體，六大子系統(tǒng)之間相互聯(lián)系、相互影響，從宏、微觀角度作用于公共租賃住房。其作用關(guān)系是復(fù)雜的，具有直接關(guān)系或間接關(guān)系。本文基于系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)專業(yè)軟件，以VENSIM軟件構(gòu)建公共租賃住房價(jià)格影響因素的系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型，以表示價(jià)格因子系統(tǒng)的作用關(guān)系。其因果回路圖如圖2所示。（圖2）系統(tǒng)涉及20多個(gè)變量，價(jià)格因子之間既具有確定的定量關(guān)系又具有不確定的定性關(guān)系。系統(tǒng)構(gòu)成了兩個(gè)負(fù)反饋回路，兩個(gè)正反饋回路。

1、公共租賃住房價(jià)格→+建材價(jià)格→+公共租賃住房價(jià)格，正反饋回路。表明公共租賃住房建造成本受市場因素影響，公共租賃住房價(jià)格上漲必將導(dǎo)致建材價(jià)格上漲，進(jìn)而促漲公共租賃住房建造成本，地方政府處于財(cái)政預(yù)算的考慮應(yīng)當(dāng)調(diào)整公共租賃住房價(jià)格。

2、公共租賃住房價(jià)格→+開發(fā)意愿→+開發(fā)速率→－公共租賃住房價(jià)格，負(fù)反饋回路。表明由于政策因素影響，當(dāng)公共租賃住房價(jià)格上漲時(shí)，政府開發(fā)公共租賃住房的意愿就越強(qiáng)烈，通過提供更多的保障性住房而降低公共租賃住房價(jià)格。

3、公共租賃住房價(jià)格→+建材價(jià)格→+商品房房價(jià)→+房價(jià)收入比→+開發(fā)意愿→+開發(fā)速率→－公共租賃住房價(jià)格，負(fù)反饋回路。表明公共租賃住房價(jià)格導(dǎo)致建材價(jià)格上漲同時(shí)必將導(dǎo)致商品房房價(jià)上漲，而更高的收入房價(jià)比會(huì)促使政府更強(qiáng)烈的開發(fā)意愿，從而抑制公共租賃住房房價(jià)。

4、公共租賃住房價(jià)格→－住房需求面積→+供求比→+開發(fā)意愿→+開發(fā)速率→－公共租賃住房價(jià)格，正反饋回路。表明隨著公共租賃住房房價(jià)上漲會(huì)抑制部分購房需求，而政府開發(fā)意愿加大，進(jìn)而抑制公共租賃住房價(jià)格。

（三）系統(tǒng)主要模塊。城市人口子系統(tǒng)由人口遷入（a1）、人口遷出（a2）、人口自然增長率（a3）、總城市人口（a4）、保障性人群（a0）組成。保障性人群是指那些既無條件申請(qǐng)廉租房又買不起經(jīng)濟(jì)適用房的“夾心層”，根據(jù)各地公租房申請(qǐng)政策可以概算出保障性人群數(shù)量。然而，保障性人群的數(shù)量并非固定不變，將隨著城市人口的遷入、遷出、社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的提高、公共租賃住房政策的變化而變化。保障性人群的收入水平與社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平直接相關(guān)，是界定保障性人群的主要指標(biāo)，模型中以人口調(diào)節(jié)速率（ωf→a）來表示。

ωf→a系數(shù)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)子系統(tǒng)與城市人口子系統(tǒng)的鏈接帶。實(shí)際中可以收入上漲比代替ωf→a系數(shù)。保障性人口增量為：

其中，a′為根據(jù)現(xiàn)行公共租賃住房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)劃分的公共租賃住房申請(qǐng)對(duì)象占城市總?cè)丝诘谋戎怠?/p>

需求子系統(tǒng)由住房需求面積（b0）、保障性人群（a0）、人均居住面積（b1）構(gòu)成。其中，人均居住面積將會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人們收入水平的不斷提高而增加。公共租賃住房需求面積為：

供給子系統(tǒng)由空置住房用地（c1）、商品房用地（c2）、公共租賃住房用地（c0）、其他保障性住房用地（c3）組成。將城市建設(shè)用地簡化為可供保障性住房和商品房用地開發(fā)。由于土地的有限稀缺性，兩種用途是相互制約的。公共租賃住房的供給源除通過新建還可以通過以下方式：其一，政府改造經(jīng)濟(jì)適用房；其二，空置商品房轉(zhuǎn)化為公共租賃住房。我國空置商品房大量存在，我國2010年8月份統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示空置商品房1.9億平方米。所以，加快出臺(tái)空置商品房如何轉(zhuǎn)換為公共租賃住房的政策研究尤顯必要。公共租賃住房供給為：

其中，r為公共租賃住房容積率，不同地區(qū)各不相同，受規(guī)劃政策影響。ωs→g為空置商品房轉(zhuǎn)換為公共租賃住房的比率，受保障性住房政策影響。由于目前沒有相關(guān)政策規(guī)定空置商品房轉(zhuǎn)換為公共租賃住房的具體實(shí)施細(xì)則，為便于研究取值為0。公共租賃住房需求與供給之比是影響政府開發(fā)意愿的主要因素之一，應(yīng)當(dāng)作為衡量地方政府住房保障工作效益的考核指標(biāo)之一。需求供給比k越大則政府開發(fā)意愿越強(qiáng)烈。需求供給比為：

政策子系統(tǒng)指規(guī)劃政策、保障性住房補(bǔ)貼政策、房價(jià)調(diào)控政策等構(gòu)成。政策子系統(tǒng)具有不確定性、難以量化性、多變。由于規(guī)劃政策控制的容積率r是公租房供給的主要因素，因此公共租賃住房價(jià)格因子系統(tǒng)應(yīng)重點(diǎn)考慮，并作為與其他子系統(tǒng)的鏈接紐帶。

商品房市場子系統(tǒng)由商品房用地（d1）、樓面地價(jià)（d2）、利潤（d3）、稅金（d4）、建材價(jià)格（d5）、商品房價(jià)格（d0）組成。商品房市場子系統(tǒng)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，對(duì)公共租賃住房價(jià)格具有重要影響。商品房用地將直接影響公共租賃住房用地供給，房價(jià)收入比將直接影響政府開發(fā)意愿，從而影響公共租賃住房價(jià)格；另外，商品房價(jià)格也將直接影響建材價(jià)格，進(jìn)而影響公共租賃住房建造成本。

社會(huì)經(jīng)濟(jì)子系統(tǒng)由城市GDP、固定資產(chǎn)投資、人均收入（e0）構(gòu)成。城市經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，人均收入越高，保障性人群隨之調(diào)整。公共租賃住房不可能封閉與商品房市場運(yùn)行，房價(jià)收入比是衡量房價(jià)是否合理的重要因素，房價(jià)收入比越高說明保障性人群缺口越大，政府應(yīng)當(dāng)大量提供公共租賃住房。房價(jià)收入比作為重要的價(jià)格信號(hào)，是商品房市場子系統(tǒng)與公共租賃住房價(jià)格聯(lián)系的紐帶之一。以l表示房價(jià)收入比：

三、公共租賃住房價(jià)格形成及監(jiān)管機(jī)制

公共租賃住房價(jià)格即租金有多種定價(jià)模式。基于前文所述，公共租賃住房具有四大屬性，其中保障屬性又是其根本所在，因此公共租賃住房應(yīng)以保障性人群收入水平為計(jì)價(jià)基礎(chǔ)。為切實(shí)確保“夾心層”住房保障的實(shí)現(xiàn)，滿足不同收入人群的住房需求，應(yīng)按照收入統(tǒng)計(jì)為標(biāo)準(zhǔn)劃分梯度租金。相關(guān)研究指出，收入中用于住房的比例為25%～30%較合理，根據(jù)這一參數(shù)可測算出公共租賃住房價(jià)格基準(zhǔn)值p′：

其中，γ0為住房支出占月收入的比值。

但是，公共租賃租房價(jià)格并非簡單地根據(jù)收入確定，其將會(huì)受到政策調(diào)控、房價(jià)收入比、供給需求比、區(qū)位因素（m）的影響而動(dòng)態(tài)調(diào)整。公共租賃住房價(jià)格p0=p′+Σ（k+l+m），其中Σ（k+l+m）表示由于房價(jià)收入比、需求供給比因子及區(qū)位因素而對(duì)公共租賃住房價(jià)格的調(diào)整值，是公共租賃住房價(jià)格調(diào)整的重要市場信號(hào)。

四、結(jié)論與建議

公共租賃住房具有保障性、社會(huì)性、市場性、公共產(chǎn)品四大屬性，其價(jià)格形成機(jī)制受價(jià)格因子系統(tǒng)影響，應(yīng)當(dāng)采用“保障+市場信號(hào)”的模式定價(jià)。本文僅從宏觀角度構(gòu)建了公共租賃住房價(jià)格因子系統(tǒng)，探討其價(jià)格形成機(jī)制，缺乏對(duì)各因子對(duì)公租房價(jià)格影響的深入探討。目前我國公共租賃住房保障體系尚未完善，還有諸多理論與實(shí)踐問題值得深入研究，例如公共租賃住房融資模式研究、空置商品房及經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)換為公共租賃住房的研究，以探索公共租賃住房供給源等問題。

[1]王嚇忠.中國保障性住房的價(jià)格經(jīng)濟(jì)規(guī)制分析[J].福州大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版），2008.5.

[2]林積昌，陸云，邵國華，倪宏星.對(duì)保障性住房價(jià)格機(jī)制及其監(jiān)管的思考[J].價(jià)格理論與實(shí)踐，2010.9.

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