淺析我國房地產(chǎn)融資渠道

趙淑芳

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道現(xiàn)狀

（一）銀行信貸規(guī)模有限

據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的至少60%以上直接或間接來自銀行。這表明我國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行依賴程度過高。由于存款準(zhǔn)備金率達(dá)到歷年高位，銀行貸款規(guī)模有限，房地產(chǎn)貸款首當(dāng)其沖受到壓縮，且銀行提高了信貸審批條件使得貸款難度加大。同時(shí)，2010年以來多次加息和銀行上浮貸款利率、征收財(cái)物顧問費(fèi)，大幅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本。

（二）國內(nèi)資本市場融資受阻，海外發(fā)債融資成本高

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)資本市場融資的可能性很小，首發(fā)、增發(fā)、配股和借殼上市等方式已被紛紛叫停。國內(nèi)上市手續(xù)較為繁雜且最少需要一年的時(shí)間，同時(shí)發(fā)行股票必須在資產(chǎn)規(guī)模、盈利記錄、公司治理及產(chǎn)業(yè)政策方面符合相關(guān)要求。能符合這些要求的房地產(chǎn)企業(yè)寥寥無幾。從2010年4月房地產(chǎn)調(diào)控開始，證監(jiān)會嚴(yán)格審查所有涉及房地產(chǎn)行業(yè)的融資重組，并這些融資重組要先經(jīng)過國土部的審核才能通過。目前我國約5萬余家房地產(chǎn)企業(yè)中，在滬深兩地以房地產(chǎn)為主業(yè)的上市公司僅102家左右，上市公司占全部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的比例僅為2‰～3‰。從2010年開始，恒大地產(chǎn)、碧桂園等國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)相繼發(fā)布了其在H股發(fā)債融資計(jì)劃。但發(fā)債融資平均年利率超過10%，遠(yuǎn)高于國內(nèi)信貸融資，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

（三）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具缺少

與發(fā)達(dá)國家相比，我國房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新較少，基本上是沿襲傳統(tǒng)的模式。目前房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的基礎(chǔ)十分薄弱，相關(guān)法律條文處于真空狀態(tài)，金融創(chuàng)新處于一種無法可依的情況。此外，金融工具的針對性也較差，這使得我國房地產(chǎn)業(yè)與發(fā)達(dá)國家同業(yè)的差距進(jìn)一步拉大，同時(shí)也嚴(yán)重影響了我國房地產(chǎn)的金融服務(wù)水平和防范風(fēng)險(xiǎn)能力的提高。

（四）房地產(chǎn)金融法制建設(shè)落后

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，各種金融法制問題也層出不窮，這迫使政府出臺了一系列金融法律法規(guī)以規(guī)范房地產(chǎn)市場。但與房地產(chǎn)融資相關(guān)的金融法制建設(shè)仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于市場的發(fā)展。目前，我國有關(guān)房地產(chǎn)抵押貸款方面的法律主要是《擔(dān)保法》，但關(guān)于住宅抵押貸款方面的規(guī)定并不詳細(xì)，這在很大程度上影響了房地產(chǎn)融資渠道的發(fā)展。

二、完善我國房地產(chǎn)業(yè)融資渠道的建議

（一）完善相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)融資渠道

目前我國很多金融產(chǎn)品相關(guān)的法律、法規(guī)政策還很不完善，法律體系不健全，規(guī)定不具體，這在很大程度上影響了房地產(chǎn)融資渠道的發(fā)展，因此完善相關(guān)法律、法規(guī)制度是急需要解決的問題。如制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法、房地產(chǎn)信托管理辦法等，明確規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場健康發(fā)展。

（二）拓寬融資渠道

房地產(chǎn)融資可以吸收高質(zhì)量的社會閑散資金，如社會養(yǎng)老保險(xiǎn)基金在內(nèi)的社會保障基金，實(shí)現(xiàn)投融資方向的創(chuàng)新以及融資渠道的整合提升。我國的社會保障基金規(guī)模巨大，正在積極地拓寬保值、增值的渠道，與資金需求規(guī)模大、周期長的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有很強(qiáng)的互補(bǔ)性。如果引入優(yōu)質(zhì)的社?；穑康禺a(chǎn)企業(yè)既可以實(shí)現(xiàn)融資目的，還可以分散自身的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）加大金融產(chǎn)品創(chuàng)新

房地產(chǎn)融資渠道的多元化發(fā)展，關(guān)鍵是需要設(shè)計(jì)出有差異的、服務(wù)不同房產(chǎn)企業(yè)的金融產(chǎn)品，形成一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品供應(yīng)體系。金融產(chǎn)品創(chuàng)新可以在一定程度上降低企業(yè)的融資成本，提高融資的效率。近年來，我國房地產(chǎn)金融建設(shè)才剛起步，從目前來看，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品比較單一，缺少系統(tǒng)、專業(yè)的房地產(chǎn)投資開發(fā)貸款機(jī)構(gòu)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，對金融創(chuàng)新的需求將會越來越高，如何滿足企業(yè)多樣化的融資需求、規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新所必須關(guān)注的。

（四）發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金

房地產(chǎn)投資信托基金是房地產(chǎn)證券化的重要手段。房地產(chǎn)證券化就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)投資信托融資方式不但可以降低房地產(chǎn)業(yè)整體的運(yùn)營成本、節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，還有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)運(yùn)用和公司的發(fā)展。其對于房地產(chǎn)企業(yè)屬于股權(quán)投資，不會給企業(yè)增加債務(wù)負(fù)擔(dān)，因此它不僅是對銀行資金的極大補(bǔ)充，也有利于拓寬房產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，而且能使房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)在不同投資主體之間進(jìn)行分擔(dān)，防范和化解系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，因此應(yīng)加快發(fā)展。