旅游地產開發項目風險應對與監控

浙江財經學院東方學院 余斌

2012年12月6日，在深圳舉行的中國住交會上，我們可以看到，住交會儼然成為旅游地產項目的“推盤會”。據中國指數研究院統計，2012年一季度，全國旅游地產投資上億元的簽約項目有將近70個，總規模達到2600億元。在今年1月至4月的數據中顯示，全國房地產投資總規模為1.58萬億元，其中旅游地產約占其中的1/5。事實上，目前國內無論一線房企還是中小房企，其中包括萬科、碧桂園和金融街等多家地產公司，絕大部分都涉足了旅游地產這一領域。

由于國內住宅市場價格一路飆升，政府最近兩年相應出臺了國十一條、新國十條、新國八條等相關調控政策打壓地產市場、遏制房地產市場的房價、地價過快上漲的問題。另一方面，國內經濟發展迅速，人們生活水平普遍提高，旅游行業持續發展。在房地產市場調控政策日益從緊的政策背景下，國內多家知名開發商如萬達、恒大、碧桂園、世茂、雅居樂等另辟蹊徑，開拓新的營業點，轉而躋身旅游地產市場。因此，旅游地產開發項目逐步成為國內房地產開發企業投資新熱點。

1 旅游地產的概念及其開發項目特征

國內研究中，沈飛最早提出“旅游房地產是一種以旅游度假為目的的房地產開發與營銷的模式，其全部或部分實現了旅游功能”。本文認為，所有依托周邊豐富的自然、人文旅游資源而建的，集旅游、度假、休閑、住宅、消費、娛樂為一體且不同于傳統住宅地產項目的地產項目都可成為旅游地產。旅游地產的突出優勢在于旅游與房地產業的完美結合，不僅擁有豐富、獨特的人文、自然旅游資源，還有完善的基礎設施與多元化的消費場所。

隨著旅游地產的迅速發展，目前我國旅游地產市場中主要有下面五種類型的產品。一是景觀住宅，即是依托自然、人文旅游資源建造的高端地產、別墅等；二是度假休閑村，即是為消費者提供短期休閑之用的度假休閑區；三是主題公園，如安徽的方特、香港的迪斯尼、常州的恐龍園；四是休憩娛樂區，如高爾夫球場、溫泉療養地；五是與人文建筑、商業娛樂結合的地產項目，如電影院、shopping mall、ktv。旅游地產作為一種新興的發展方向，其具有以下特征：

(1)以個性化的自然、人文資源為依托。旅游地產開發商一方面通過營造豐富、個性化的自然、人文資源吸引消費者，另一方面提供完善、多元化的基礎設施與消費場所為目標顧客群體服務，以打造自己的旅游地產個性化的品牌。

(2)以中高端消費群體作為主要目標顧客群體，商業地產業務平時需求量低，旅游季節需求量高。旅游地產是人們的生活水平提升到一定階段的產物，因此，旅游地產以有一定收入基礎的消費者為目標消費群體。對于產權式酒店、度假休閑村等商業地產其業務平時需求量低，旅游季節需求量較高。

(3)需求彈性大。根據馬斯諾的需求層次理論，人只有在實現吃、穿、住、行等基本的生理需求，才會考慮到旅游地產層次的自我實現的需求。當經濟出現不景氣的時候，人們更多考慮的是基本的吃、穿、住、行，會相應地減少旅游地產的消費。

(4)項目開發投入資金需求量大，投資周期長、風險大，需要占用大規模的資金。旅游地產開發項目大多投入大，回收周期長，收益周期相比住宅和商業地產周期更長，管理、運營過程復雜且維護費用高，需要做經營長線投資。

2 旅游地產開發項目的風險分析

面對旅游地產開發項目的異軍突起，在現行經濟形勢的多元化和投資的巨大壓力下，旅游地產開發項目所面臨的風險在逐步累積，主要風險源于以下幾個方面。

2.1 盲目投資引起的資金需求風險

2012年的旅游行業異常火爆，旅游地產被專家預言將會迎來未來的黃金十年。但是，由于旅游地產投資周期長、需要占用大量的資金，收益周期相比住宅和商業地產周期更長。由于住宅地產行業政府政策的打壓與旅游地產投資帶來的高利潤，國內房地產開發商爭相投身于旅游地產開發項目。這種盲目性投資主要表現在跟風投資，缺乏思量引起的資金需求短缺風險。例如，在上個世紀九十年代出現的高爾夫投資熱，據報道，當時在西南地區建成的四個高爾夫球場雖然投資總額高達幾十億，但是由于跟風投資、缺乏全面思考，最終導致經營不善，資不抵債，各項投資資金深陷其中。

2.2 發展模式風險

從今年的住交會可以看出，國內開發商爭相投身旅游地產開發項目。例如，在經過海南清水灣項目銷售成功的房地產開發企業雅居樂于今年將遼寧盤錦遼河口紅海灘濕地旅游綜合體項目、云南瑞麗旅游度假項目一舉拿下，準備用于旅游地產的開發項目。一直專注于住宅地產的房地產開發企業萬科集團，于今年拍下的南充下中壩兩宗國有建設用地、青島與唐山等地塊，都基本用于旅游地產的開發項目。但是，在業內人士看來，投身旅游地產市場對房地產開發企業的運營與管理能力都是極大的考驗。不少房企因為國家政府對旅游地產開發項目所設置的約束與限制少，便盲目轉身投入其中，實質上，這種行為是欠缺很大的考慮。房地產開發企業將住宅地產的項目開發模式，野蠻復制到旅游地產上，使得旅游項目與當地發展嚴重斷裂。

2.3 運作模式風險

旅游和地產的結合，屬于更為細分的市場，要求更為專業的操作與運作模式，對專業人才與團隊的要求更高。國內房地產開發企業盲目進入旅游地產行業，在缺乏專業團隊和運作模式的基礎上，開發的旅游地產項目往往缺乏文化底蘊，造成相當一大部分旅游地產項目的“有旅游之名，卻無旅游之實”。旅游地產項目的健康與可持續的發展，關鍵在于先有“旅游”還是先有“地產”，如果僅僅是為了住房的好賣而后開發旅游項目，那結果顯而易見。

2.4 不可抗力風險

旅游地產開發項目主要依托豐富、個性化的自然、人文旅游資源而發展起來的，而旅游資源易受不可抗拒的自然災害與難以預計的政治風險影響，如地震、火山、泥石流、海嘯、旅游地產產業政策的轉變。例如，最近幾年內爆發的SARS、禽流感、豬流感等世界型流行病對當時的世界各地的旅游業有巨大的損失。不可抗拒的自然災害的爆發會增加旅游地產開發項目的經營風險，同時更會對旅游地產行業造成相當一段時間內的負面影響及巨大損失。此外，中國在國際的政治立場與形象也相應地間接影響我國旅游地產開發項目的走向。與他國保持靈活、隨機應變的國際關系對我國旅游業的發展至關重要。例如，最近因為“釣魚島”問題與日本劍拔弩張的關系，可以說，或多或少地都影響了兩國的相關經濟產業的發展。

2.5 難以預計的產業政策風險

除了不可抗拒的自然災害風險，旅游地產還面臨著難以預計的產業政策風險。政府政策對相關行業發展的影響可謂具有相當的不可逆性。最近幾年，隨著“國十一條”、“新國十條”、“新國八條”等相關政府政策的出臺，國家對土地管理、房地產投資資金比、購買商品房住宅等方面監管日益嚴格。房地產方面相關產業政策的出臺，無疑給旅游地產開發項目帶來了相應的不可抗力的政策風險。

3 相關風險應對與監控策略

3.1 宏觀調控，確保“循序漸進”的應對策略

面對國內房地產開發企業盲目進入旅游地產市場的情形，相關政府部門應加強宏觀調控，制定相應的政策，避免旅游地產開發項目出現過熱的現象，確保旅游地產行業的科學規劃、循序漸進地發展。同時，政府部門應加強對土地資源建設的審批與管理，對于過熱的旅游地產開發項目應當予以關注并制止。由于旅游地產開發項目屬于資金密集型項目，在相關規定中，房地產開發商的自籌資金不得低于30%，這就相應地要求銀行業對于旅游地產開發項目貸款業務進行嚴格的審批程序，貸后也務必實現嚴格的監控程序。各金融機構建立完善的監控與應對體系，確保有相應的抵押財產，合理放貸，遏制旅游地產過熱的現象。

3.2 充分地市場調查，進行可行性分析的應對策略

一個產業的發展，受到多方面因素的影響。因此，在進行投資決策之前，建立專業團隊進行充分市場調查與可行性分析是必不可少的。為了降低產業發展過程中的不確定性，減少與未來發展方向的偏差，房企應建立專業團隊進行充分市場調查，全面收集市場信息，以對相關行業、區位、政策、實際行情等有充分了解與掌握，并在此基礎上運用定性、定量的方法進行可行性研究，以此引導投資決策保證投資的預期收回。通過充分地市場調查，將不確定性風險降低至最低水平，了解與掌握全面信息，隨時監控與應對旅游地產投資風險，以此引導投資決策。

3.3 合理資金預算，建立風險管理體系的應對策略

旅游地產開發項目的運行中需要大量的資金支撐，合理預算資金對于平衡資金的需求與供給，維護整個資金鏈條的運行有重大作用。在進行資金的合理預算務必合理預估各階段的資金需求及來源，明確投資周期及所面臨的投資風險的大小，在此基礎上進行科學、合理的預算，以控制資金鏈條運行的方向。

3.4 培養專業人才，完善后期管理的應對策略

旅游和地產的結合，屬于更為細分的市場，要求更為專業的操作與運作模式，對專業人才與團隊的要求更高。因此，房企應針對旅游地產開發項目各個流程中的特點與所需知識，培養相應的專業化人才，定期對員工進行相關知識的培訓，不斷提升企業的戰斗能力與專業化能力。此外，旅游地產項目后期管理對旅游地產開發項目的健康、持續運行至關重要。不斷引入國外先進的管理體系，建立“多位一體”的互動機制，實現當地政府、旅游地產開發商、后期管理承包者、消費者、當地居民的多方共贏，以實現旅游地產開發項目的可持續發展。

3.5 “銷售”+“持有”的模式應對策略

旅游地產在前期項目開發過程中需要投入大量的資金，因此，大量房地產開發企業面對大量的前期資金投入選擇了“純銷售”模式的策略。但是，中坤集團的董事長黃怒波卻認為，“純銷售”模式策略的選擇導致開發項目成為“候鳥城”，項目未來缺乏統一的管理，會越做越死。為了使得統一管理未來的旅游地產項目，房企可選擇“銷售”加“持有”的模式應對。對于部分持有的旅游地產，可以通過地租來獲取收益，如商鋪、寫字樓、分時度假、產權酒店。一方面，部分“持有”的模式可以為開發項目帶來持續的現金流，另一方面，部分“持有”模式的引進為旅游地產帶來了相關文化特色并為消費者提供餐飲、休閑、娛樂、購物等消費性場所。

因此，“銷售”+“持有”的應對模式不僅可以為企業帶來足夠的現金流，而且能夠實現企業的后期運營、統一管理，實現旅游地產的可持續經營。

3.6 挖掘項目特色，明確戰略定位的應對策略

針對目前房地產開發企業將住宅地產的項目開發模式野蠻復制到旅游地產上的行為，使得旅游項目與當地發展嚴重斷裂，房地產開發企業應確定目標消費顧客群體，充分挖掘項目特色，明晰開發項目的主題。依據該項目與主題，組合各要素，形成自己獨特的人文、自然資源特色，實現多方共贏。為實現旅游產業的多元化發展，完善后期管理、維護體系讓消費者享受健康、綠色的生活方式，從規劃、配套、后續運營各方面增加對不可抗力的應對能力，以實現旅游地產開發項目的可持續發展。

[1]耿松濤,劉維林.我國旅游地產的開發模式及風險規避策略研究[J].房地經濟,2012(01).

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[3]王晗.淺析旅游地產與休閑經濟[J].旅游經濟,2010(05).