淺議業主委員會的社區參與及管理

眭占菱

（南京師范大學法學院，江蘇 南京 210097）

淺議業主委員會的社區參與及管理

眭占菱

（南京師范大學法學院，江蘇 南京 210097）

社區各種功能的實現需要業委會以及其他社區組織的積極參與，業委會的社區參與能更有效地保障業主的切身利益的享有和社區事業的發展。將業主委員會納入社區管理范疇，可以保證、督促業委會行為的合法性、規范化，發揮業主自我管理和行政管理相結合的聯動效應。

業主委員會；社區參與；管理

城市社區承載了許多社會管理、服務功能。社區各種功能的實現需要業委會以及其他社區組織的積極參與。廣泛而主動的社區參與，能更有效地保障業主的切身利益的享有、實現，并可以積極推動社區經濟、文化、娛樂等事業的全面發展和進步。業委會參與社區活動，當然需要地方政府的支持、幫助和監督，將業主委員會納入社區管理范疇，是一種很好的法律規則和社會管理創新措施。

一、業主委員會的職責范圍

業主委員會作為業主大會閉會后代表全體業主行使職權的組織，業主委員會是業主大會選舉，經房地產行政主管部門備案，開展物業管理活動的非法人組織?！段餀喾ā芬幎?，業主大會和業主委員會，對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

根據住房和城鄉建設部《業主大會和業主委員會指導規則》，業委會有執行大會決定和決議，監督管理規約的實施，組織和監督專項維修資金的籌集和使用，調解糾紛等職權。業主委員會除了負責召集和主持業主大會，報告物業管理的實施情況，草擬業主公約、業主委員會章程草案或修訂草案并報業主大會通過這些基本職責外，業主委員會主要權利包括：（1）決定權。業主委員會有權決定選聘或解聘物業管理公司，代表業主與物業服務企業簽訂物業服務合同；決定物業維修基金的使用，設備的維修保養或更新，需動用物業維修基金時，必須經業主委員會的同意；決定物業管理費用預算及審批重大開支；決定物業內公用部分的開發使用及處理，等等。（2）審查權。對提交到委員會的提案進行審查，如管理費預算，每月、季、年度財務會計報表，管理公司的每月及年度工作報告和工作計劃等。（3）監督權。行使監督權是業主委員會的重要職能，主要表現在對物業服務企業工作的監督，監督管理物業服務企業是否嚴格履行委托管理合同的職責；監督各項費用支出是否合理得當；監督物業工作能否達到目標；同時，業委會也應當監督業主認真履行管理公約，監督業主遵守各項管理規章，監督共用設施設備、場地的使用與維護等。

業主委員會作為業主自治組織，在享有業主賦予的各項權利的同時，其活動必須遵守國家法律法規和政府管理部門的有關規定，支持配合物業服務企業開展工作，做業主的宣傳、教育、說服及督促工作。業主委員會向業主公布宣傳各項管理規章，教育業主自覺遵守管理公約及規章，說服業主理解有關管理收費，督促業主按規定繳納管理費及其他應分攤的費用。

業主大會決定對業主具有約束力，單個業主反對的不能獲得支持。但是以下幾方面有特別規定：一是“集體決策”制度。根據《物權法》第76條“雙重多數決”規定，對籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施的決策，必須達到業主人數和其專有部分占建筑物總面積的2/3才能通過。二是業主的“撤銷權”。業委會決議侵害業主合法權益，《物權法》第78條，受侵害業主可以請求人民法院予以撤銷。撤銷權期限自知道或應當知道起1年。三是決議的“相關性”。業委會決議必須與物業相關?！段飿I管理條例》第19條規定，業主大會、業主委員會不得作出與物業管理無關的決定、活動。四是政府的“撤銷權”。業主大會、業委會決定違反法律、法規的，區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

二、業主委員會的社區參與

社區各類組織及居民，在自覺自愿的基礎之上，可以通過多種渠道參與到社區公共事務的管理、服務之中。業委會基于其廣泛的代表性，可以在社區各項事務中與地方政府、自治組織形成合力，積極影響社區決策、推動社區發展，為社區的經濟社會文化的全面發展，為業主權益的維護、實現，創造更有益的條件與空間。

在傳統的社會交往模式下，社會資源分配、各種利益及訴求的兌現，多離不開國家的統一政策調度及自身所在的單位的配置。地方的居民社區的社會文化功能多被人們忽略甚至輕視。隨著改革步伐的前行，原來由企業、政府承擔的職能開始向社區轉移，社區越來越成為社會發展、秩序穩定的最現實的基礎環節。業委會作為社區直接與百姓聯絡的社會組織，也是最能夠將居民從“工作單位的人”變化為“社區的人”之載體。因此，業委會參與社區管理與服務，最能夠實現人的資源恰當配置，滿足社區發展的多元利益要求與其他社會事業、社會穩定需要。從業委會自身發展利益需求看，業委會也要從單純的“小區管物”擴展到“社區問事”。業主委員會能夠代表業主解決與改善生活環境、提高生活質量有關的現實問題，體現社區各小區居民的利益訴求。業主委員會參與社區活動，事實上拓展了反映、體現社區居民民意的平臺，居民可以就社區中大家關心的事務提出意見和建議。

社區作為人們最重要、最基礎的生活領域，社會轉型的各種現象和矛盾都深刻地表現于其中?？傮w來看，現在的居民的主動參與精神和責任意識還比較淡漠，人們對社區的認同感、參與的熱情還不夠充分，某些地區的政府對公共事務的包辦也會影響人們對社區參與的積極性。

近年來，隨著部分地區的社區改革實驗，大量的業委會、物業服務企業開始參與社區事務活動，承擔起了為社區服務的職能，并取得滿意的成效。

業委會參與社區管理服務，最重要的是處理好業主委員會與社區居委會及其他社區管理機構的關系。居委會作為地方群眾自治組織，有著深厚的群眾基礎及豐富的社區工作經驗，在社區各項事務方面仍發揮主要作用。業主委員會參與社區活動，特別是涉及社區管理、服務方面的事務往往離不開居委會的多方支持。

業主委員會的出現和發展是我國城市社會制度變遷和發展的結果，這既是城市社區發展的客觀要求，也是房地產市場發展的客觀要求。而真正實現城市社區參與，離不開社區業主委員會的發展和成熟，離不開業主委員會規范而有序的運作。

三、地方政府對社區中業委會的指導

近年來，一些地區在社區建設工作上取得了許多有益的經驗，如南京建鄴區實行的“一委一居一站一辦”工作舉措獲得了社會各界的肯定，在全省乃至全國均有一定影響。這種政府引導、各社會組織積極參與的社區管理模式建立，同時為業委會參與社區建設、管理提供了有效的制度及物力、人力保障。

物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助，負責對業主大會和業主委員會的日?；顒舆M行指導和監督。這種指導監督權力主要表現在以下幾方面。

一是首次大會組織、指導權。專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當報送籌備首次大會的材料。政府收到籌備申請后60日內，負責組織、指導成立首次大會籌備組?；I備組由業主代表、建設單位、街道辦事處、鄉鎮政府代表和居委會代表組成。其中，業主代表不少于籌備組人員的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮政府代表擔任。業主代表由街道辦、鄉鎮政府或居委會組織業主推薦。名單公告后，業主有異議的，由街道辦、鄉鎮政府協調解決。

二是違規行為的糾正權。如果業委會未依法組織召大會定期會議或臨時會議，政府可責令限期召開，逾期仍不召開的，可在政府指導和監督下組織召開；對擅自使用業主大會印章、業委會印章，政府應當責令限期改正，并通告；業委會委員資格終止或任期屆滿后，拒不移交資料、印章、財物的，其他委員、新一屆業委會可以請求公安協助移交；業委會在規定時間內不組織換屆選舉的，房地產行政主管部門或者街道、鄉鎮政府應當責令其限期組織換屆選舉，逾期仍不組織的，政府指導和監督，組織換屆選舉工作。

三是業主大會召開權、業委會召集權。業委會不按時組織業主大會，經20%以上業主書面提議，政府應責令其限期組織召開；逾期仍不召開的，由政府組織業主召開業主大會。其他任何單位和個人不得組織召開業主大會會議。三分之一以上委員提議召開業委會，不召集的，政府可指定業委會其他委員召集業委會。

四是居委會的業委會代行權。因客觀原因未能選舉產生業委會或委員不足二分之一的，新一屆業委會產生之前，居委會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。

五是決定的撤銷權。業主大會、業委會決定違法，房地產行政主管部門和街道辦、鄉鎮政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。當然，撤銷權一般僅適用于嚴重侵害業主權益或影響穩定的決定。

此外，政府部門還有社區聯席會議的召集權。物業管理區域內可以召開物業管理聯席會議。街道辦、鄉鎮政府召集，區、縣房地產行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加，共同協調解決物業管理中遇到的問題。

[1]徐泓，眭鴻明.淺論業主委員會在社區管理中的作用[N].江蘇商報，2011-12-7.

[2]劉宇洋.業主委員會在促進社區參與中的作用與不足[J].改革與開放，2011，（8）.

[3]劉安.社區業主委員會的發展和城市社區自治[J].社會學研究，2006，（1）.

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1673-0046（2012）5-0066-02