城市地下空間的開發與利用問題研究——以武漢市為例

李艷楠,彭賢博,談琦隆,章夢影

(武漢科技大學 管理學院,湖北 武漢 430081)

由于世界經濟和科學技術水平的不斷發展,人口的不斷增長,地上空間日益減少,開發利用地下空間成為提高土地利用效率、節省耕地、改善城市環境的有效途徑。因此,開發利用地下空間逐漸受到重視。

一、國內外地下空間開發利用現狀與趨勢

1.國外地下空間開發利用現狀

國外城市對地下空間的開發利用有著比較豐富的經驗,他們起步早,大規模的開發至今大約已經有150多年的發展歷程。國外地下空間的開發首先表現在建設地鐵,比如說英國倫敦1863年就建成了世界上第一條地鐵,開創了城市地下鐵道建設的先河,目前世界上已經修建地鐵投資運營的國家和地區有40多個,城市有100多個。國外地下空間注重立體開發,充分利用地下空間的多功能性,建設四通八達的地下城,從地鐵交通工程、大型建筑物向地下自然的延伸發展,到復合型地下綜合體,再到地下城,形成了地下交通、地下商業、地下疏散干道、地下共同管溝建設的有機融合。美國基本上是實行道路交通的地下化。加拿大國土遼闊,它突出的做法就是重點建設地下步行系統。日本國土狹小,城市用地緊張,地下空間的綜合利用雖比北歐等國起步晚,但是地下街道、地下車站、地下鐵道、地下商場、地下共同溝的建設規模,成熟程度已居世界領先地位。瑞典地質條件良好,是地下空間開發利用的先進國家,地下空間的利用與民防工程的結合,實現平戰兼容是其突出特點。

2.國內地下空間開發利用現狀

我國在建國以后才開始對城市地下空間進行開發利用,并隨著國防戰備建設和城市建設實踐發展而不斷發展。20世紀中后期,城市地下空間開發利用的主要方面是國防、人防工程建設,以戰備疏散為主。兼顧城市交通運輸為總體指導思想的北京地鐵首開我國開發利用城市地下空間建設交通的先河。上海市也是我國地下空間開發較早的城市之一,自20世紀60年代修建第一條打浦路水道以來,到目前已建設延安東路、復興東路、大連路過江隧道和外灘觀光等隧道。進入21世紀,我國面臨大規模開發利用地下空間資源、加速推進城市現代化進程的歷史機遇。如今,地鐵在很多大中城市進一步發展,城市高層建筑地下室也大量發展,人防、隧道、地下過街通道、地下商場、地下停車場等設施在很多城市已司空見慣。隨著高鐵時代的到來,各地高鐵車站地下工程也同步發展。

3.地下空間利用的未來發展趨勢

國外地下空間利用發展的主要趨勢是綜合化。首先是地下綜合體的出現;其次表現在地下步行道系統和地下快速軌道系統、地下高速道路系統的結合,以及地下綜合體和地下交通換乘樞紐的結合;第三,綜合化表現在地上、地下空間功能既有區分,更有協調發展的相互結合模式。在地下淺層部分已基本利用完畢的一些對地下空間利用先進的發達國家城市中,深層開挖技術和裝備的逐步完善,為了綜合利用地下空間資源,地下空間開發逐步向深層發展。城市交通和“高密度、高城市化地區”城市間交通的地下化,將成為未來地下空間開發利用的重點。

我國將以地下交通為主流開發地下空間,城市地下軌道交通和地下快速道路建設總體規模將進入空前發展時期。對民營企業、外資投資建設平戰結合人防工程方面,國家將繼續給予鼓勵支持。開發建設城市商業地下空間是地下空間開發建設的重要組成部分。當前,我國地下商業空間開發項目主要由三部分組成：一是商業地產開發按國家要求必須修建的附著于地面商業建筑的地下室;二是按照國家規定和人防建設與城市建設相結合規劃單獨修建的戰時用于防空,平時用于商業的人防工程;三是將已建成的人防工程在商業方面的開發利用。商業地下空間開發兼顧人防要求將成為新的經濟增長點。地下商業街、購物中心、交易批發市場等新點建設項目將不斷增多。北京等經濟發達的城市將出現世界一流水平的地下城,城市地下管網共同溝建設將納入城市新區建設規劃。

二、武漢市地下空間開發利用綜述

1.武漢市地下空間開發的必然性

(1)城市經濟發展的要求

武漢市作為華中地區的最大都市,是華中地區最大的工商業城市,也是中國重要的工業基地,在交通運輸方面素有“九省通衢”之稱。一般來說,衡量一個城市經濟實力的主要指標是國民生產總值(GDP)。近幾年來,隨著武漢市城市化進程的加快,武漢經濟持續快速增長,人口逐漸增多,對土地利用的需求也就越來越強烈。據專家預計,一個國家人均國民生產總值達到800～1000美元,就認定有能力開發利用地下空間。2007年武漢人均國民生產總值已達到4700美元。由此說明,武漢市完全有能力也有必要進行地下空間的開發利用。

(2)城市交通的壓力

如今,武漢城市交通面臨著大量流動人口涌進城市,人員出行和物資交流頻繁的嚴峻局勢,致使武漢市經常出現道路擁擠、車輛堵塞、交通秩序混亂的現象。據估計,到2020年武漢市中心城區人口將達到1300～1700萬,機動車擁有量將達到180～240萬輛,武漢市將面臨著極大的交通壓力。緩解城市交通壓力將成為武漢市的重要問題。但是武漢目前基本上還是采用傳統交通運輸工具,如運量不大的公共汽車和無軌電車。在一天的客運高峰期間,武漢市普遍存在旅客高度集中、流向大致相同的客流現象,人們的出行需要已不再是低運量的交通工具所能滿足的。為了緩和與改善城市交通緊張的局面,需重點發展以軌道交通為骨干的公共交通網絡,積極引入具有大、中客運量的地鐵和輕軌交通方式。因此,武漢市開發利用地下空間是地上地下協調發展走集約化城市建設道路的必然選擇。

近年來武漢加快了地鐵建設進程,預計地鐵建成后,將承擔50%的公交跨江客運量,長江大橋因此每天可少走4000臺/次公交車。據專家測算,地鐵運營速度(指全程平均值)將達到每小時35公里,而通常公交車的運營速度只能達到每小時15～20公里。屆時,武漢市的城市軌道交通將實現一個徹底的進步,城市的交通將變的更加方便和合理。

2.武漢市地下空間開發利用現狀

(1)可開發空間大,開發較規范

武漢編制了《武漢主城區地下空間開發利用規劃》對城市地下空間開發利用進行規范,明確了地下空間開發利用的功能、布局、規模和規劃期限。在《武漢市地下空間開發利用暫行規定》中,還提出了武漢市地下空間將實行有償使用的計劃,這一規定為武漢市全面開發地下空間打下了基礎。

(2)功能單一,規劃不合理

武漢市地下空間開發缺乏統一規劃,地下空間建設缺乏整體性、系統性,地上、地下空間不協調的問題都是由于缺乏長遠的戰略眼光,片面追求經濟效益所導致的。由此可見,規劃不合理已經對地下空間的繼續開發利用帶來了嚴重的影響。除此之外,據了解,武漢市90%以上的地下空間用作停車場,而這些停車場之間功能較單一,利用率不高。不合理規劃地下空間的開發利用,將對武漢市市區交通帶來較大的壓力,如當初建洪山廣場時認為洪山廣場地鐵2號線站在洪山體育館北側,而現在要改在洪山廣場正下方,這樣不管是在經濟方面還是在交通壓力方面都將帶來很大的影響。

(3)資金短缺,法律法規不健全

我們應充分認識到開發地下空間可以增強城市功能,改善城市環境,實現城市土地可持續利用,并可以帶來預期的經濟效益。同時我們也應看到武漢在開發利用地下空間所面臨的挑戰。如果按照武漢規范中的王家墩商務區人防地下面積約70萬平方米耗資約30億元來計算,每平方米建設成本將達到4500～6000元。那么王家墩商務區規劃中約300萬平方米的地下空間開發利用將需要投入資金135億～180億元。70公里地鐵線至少需要投資260億元。可見,武漢市地下空間的開發利用將面臨著嚴峻的資金困難。

武漢市地下空間的開發不僅有嚴重的資金短缺還面臨著法律法規不完善等問題。雖然有些法律、法規的規范涉及到了地下空間開發利用,如《城市規范法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《人民防空法》、《建筑法》等,但這些法律法規中均缺乏對地下空間開發的具體規定。主要表現在：一是沒有合法的土地批準文件,權利范圍不明確;二是土地權屬界定不清晰。由此造成了許多部門都朝著各自的目標方向發展,短期行為嚴重。

三、武漢市地下空間開發利用的經濟效益

1.地下空間開發的分類

地下空間開發分為盈利性和非盈利性兩種情況。地下商場等商業空間為盈利性開發,地下交通設施、地下公共設施等則為非盈利性開發。在非盈利性開發中,雖然地下空間開發的經濟價值較低,甚至無法以經濟效益來衡量,但是我們可以通過人們從已開發地下空間資源中得到的社會生活條件改善和環境改善的程度來間接地感受它的價值。

2.武漢市地下空間取得經濟效益的具體表現

據了解,武漢市首個地下商業設施,是2001年開業的武展地下購物廣場。而隨著大量市政工程的建設,地上的城市空間逐步受限,商家漸漸將目光轉入地下。2009年,中國最大的地下商業空間開發運營商——人和商業控股有限公司來到武漢,旗下商業品牌“地一大道”正式進駐武漢。地一大道的到來,改善提升了武漢傳統的商業核心——漢正商圈的商業模式,從渠道的深度建設,品牌展示及拓展平臺的搭建,推動以服裝業為主的漢派商業再次躍升。地一大道的建成,不僅帶動商業的發展,取得了顯著的經濟效益,而且在城市建設方面,將大大緩解漢正街商圈的交通混亂擁堵現狀。地下商業街啟用后,地面的人流可以在恒溫舒適的地下商業步行街自如穿行,這樣既對擁堵的地面交通有所改善,又降低了行人的安全隱患,另外還起到聚合商業人流的多重效應。在助推漢派商業向外突圍方面,地一大道第六代深度商業平臺,為漢派商家提供了將本地品牌對接全國市場,并拓展海外業務的機會。

另外,根據武漢市對王家墩商務區市政綜合管理研究表明,采用地下綜合管溝集約化建設地下管線比分散直埋地下管線投資節約18%,經濟、社會效益也十分明顯。

四、提高武漢市地下空間開發經濟效益的對策

1.結合城市發展的全局規劃,制定武漢地下空間開發利用的計劃,健全地下空間開發方面的法規

從我國已經出臺的相應的地下空間法律條文來看,我們在地下空間開發利用方面的法律、法規還不夠健全,沒有明確地下空間建設用地的審批和權屬管理,沒有明確的地下空間建設的詳細使用規范,缺乏規劃管理的統一管理標準。武漢市已經推出的《武漢市地下空間開發利用暫行規定》對地下空間開發方面缺乏很具體規定,導致了對土地所有權界定不清晰,造成了許多部門各自開發,短期行為嚴重,對武漢本地長遠經濟效益影響較大。在編制地下空間規劃時,應根據城市發展的需要,具有戰略性和可實施性,要科學的、具體的預測城市發展的需要,堅持因地制宜,遠近兼顧,全面規劃,分步實施。

2.完善地下空間發展需要的條件,因地制宜的開發

結合地面設施,盡量的優化地下空間單體設施的配置標準,實現地下商業、娛樂休閑、交通、防災等功能一體化,充分利用地下空間的價值和作用,創造更好的更長遠的經濟效益。

3.注重長遠效益,加強地下空間開發管理人才的培養

與地下空間開發管理有關聯的部門眾多,最好是建立專門的管理部門對地下空間的開發進行管理。

4.時刻對城市地下空間開發利用進行經濟分析,構建城市地下空間開發的信息系統

依據武漢市的具體情況進行開發利用地下空間的經濟分析,盡力吸收更多資金投入到武漢地下空間的開發與利用中去,從而更好地發揮地下空間的價值,創造良好的、長遠的、經濟效益。同時,構建城市地下空間開發的信息系統,方便全面完善地下空間建設和管理的運營措施,有利于地下空間的開發利用和信息管理。

地下空間的發展將成為21世紀城市發展的主題,開發利用城市地下空間,對節省城市用地,節約能源,改善城市交通,減輕城市污染,擴大城市空間容量,提高城市生活質量等,都有重要作用。武漢市地下空間的開發利用,對于節約土地資源、緩解城市交通壓力及提高城市綜合效益有著不可替代的作用。合理開發并充分利用地下空間、按照市場經濟規律,把開發利用地下空間納入城市發展總體規劃,加強開發管理,就能夠充分發揮地下空間的價值,取得較好的經濟效益。向地下要土地、要空間,是全世界城市發展的必然趨勢,并成為衡量城市現代化的重要標志。隨著地下空間開發利用的法律、管理等體制的逐漸完善,建設可持續發展的地下空間將成為武漢市城市化進程中重要的部分。

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