房地產市場結構與市場行為對產業效率的影響

文/朱 靜

（同濟大學經濟與管理學院 上海）

正統的哈佛學派的產業組織理論，以新古典學派的價格理論為基礎，構建了一個市場結構（Market Structure）、市場行為（Market Conduct）、市場績效（Market Performance）的分析框架，簡稱SCP分析框架。哈佛學派認為，市場結構、市場行為、市場績效之間存在因果關系，即市場結構決定市場行為，而市場行為則決定市場績效，以市場中企業數量的多少作為衡量相對效率改善程度的尺度，認為隨著市場中企業數量的增加，接近完全競爭狀態，能實現較為理想的資源配置。因此，基于哈佛學派提出的SCP范式，我國的房地產市場結構決定了房地產的市場行為，從而影響了房地產業的市場效率。具體如何影響，本文將進行深入探討。

一、我國房地產業市場結構分析

從產業經濟學的角度，我國房地產市場結構可以從市場集中度、產品差別、進入壁壘這三方面進行分析：

（一）我國房地產市場集中度。市場集中度本來是指各行業中若干最大企業產銷量占總產銷量的百分比，是表明行業市場結構情況和大企業市場控制力的概念，一般來說，集中度越高，競爭度越低，偏向壟斷市場。但是實際情況中，房地產由于本身位置的固定性和不可移動性導致房地產無法在全國范圍內流動，房地產具有區域性。房地產商品主要在特定區域生產，內部流出和外部流入相對較少，由于房地產的不可移植，在每一區域內都會形成房地產區域壟斷，這種區域壟斷性使得不同的兩處房產基本上不具備替代性，再加上房地產市場的區域邊界不僅受房地產本身價格、功能、環境等影響，消費者偏好、交通狀況因素也能影響區域邊界，這就導致房地產市場邊界模糊。由于產業集中度的高低必須基于其所在市場的區域邊界，房地產市場的區域邊界模糊使得“市場集中度”指標失去了意義。

在我國的各大城市和小城市，一般情況下都是由一個或幾個頗有勢力的房地產企業控制著當地的主要市場份額，比如福州地產業就是融僑集團的天下，而其他的小型房地產企業則在小份額中競爭以分一杯羹。從總體上而言，我國的房地產市場是偏寡頭壟斷性的市場。

（二）產品差別。產品差別化是指企業在所提供的產品上由于具有物理性能、消費服務、消費者偏好的特殊性，而與同類競爭企業所生產的同類產品具有不可替代性的特點。在市場經濟中，由于產品差異化的存在，能夠使得一些企業贏得消費者偏好進而擁有較大的市場份額和市場占有率，提高市場效率。

而房地產產品由于本身就具有區域壟斷性，這種區域性使得房地產市場中每個獨立項目都在地理位置上具有獨一無二的特性，因此房地產商品具有完全產品差別化，房地產市場是產品完全差別化市場。我國房地產開發市場具有產品差異化，主要表現在：1、區位差別：不同地段的房地產的消費者需求顯然不同；2、小區規劃差別：區位無法更改，但各小區的規劃風格例如建筑風格、朝向、戶型等都可以有所不同；3、品牌差異：任何產品都有“品牌”效應，房地產商品也不例外；4、質量差異；5、服務差異。

（三）進入壁壘。一般而言，市場的進入壁壘包括必要資本量、規模經濟、政策法規、阻止進入壁壘等。對于我國房地產市場而言，主要起到壁壘作用的是政策法規和企業阻止壁壘，而規模經濟壁壘較低，必要資本量壁壘在近年來有所提高，但總體而言，必要資本量壁壘還是偏低。

1、必要資本量。我國房地產資本進入壁壘不高，我國房地產開發企業歷來有高負債經營的特點，根據相關數據，房地產開發企業每年的資產負債率都在70%以上，從房地產開發企業資金來源來看，房地產開發企業自籌資金比重一直在30%左右，并不高，而由于房地產業競爭激烈，我國房地產市場存在建筑商為承攬業務而向開發商墊資的情況，開發商自己并不需要投入過多資金便可投入房地產開發市場。但由于近些年來房價上漲、房地產市場出現一系列問題，國家對信貸等提出了更高要求，例如央行上調準備金率，開發商貸款縮減，導致中小型房地產開發企業紛紛倒閉，房地產業資金壁壘才真正起到了一定的作用。

2、規模經濟。根據國家統計局數據，到2009年底，我國房地產開發企業有80，407 家，其中內資企業 74，674 家，擁有一級資質的僅1，026家，政府對房地產企業進入要求也偏低，僅2，000萬元就可以注冊一個具有二級資質的房地產開發企業，這就導致了房地產市場上中小企業多而整體規模偏小，削弱了規模經濟壁壘的作用。

3、政策法規。由于我國土地資源的稀缺性，國家對土地的政策法規并不寬松。就土地出讓而言，招拍掛和協議出讓的方式都形成了很高的政策法規壁壘，拍賣基于價高者得對用地企業或個人資金要求高，小企業與大企業相比顯然在資金鏈上不占優勢，而協議出讓方式由于政府的“尋租”行為，政府保持與一些老企業的合作關系，新企業拿地困難，對新企業的進入也形成了很大的壁壘。土地出讓金的批租制以及國家自2009年底明確規定開發商以后拿地時首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%等政策法制壁壘，對我國房地產市場都起到了壁壘作用。

4、阻止進入壁壘。這主要是指在位開發商為了保持自己在市場上的主導地位以獲得持續的壟斷利潤，而利用自己的在位優勢所進行的一系列有意識的戰略行為以阻止潛在進入者的進入而形成的壁壘。當外來開發商想要進入本地市場時，通常都會遇到本地開發商的強力阻擊，因而會出現諸如不得不以更高的價格購買土地的情況。

二、市場結構下我國房地產市場行為對市場效率的影響

綜合上文對我國房地產市場結構的分析可知，我國房地產市場是缺乏規模的寡頭壟斷市場，基于哈佛學派提出的SCP范式，房地產市場結構決定了房地產的市場行為從而影響了房地產業的市場效率。在我國目前的市場結構下，房地產企業可以通過合謀行為控制房價，可以通過廣告行為與產品策略行為實現產品差別化，通過兼并行為實現規模化。

（一）合謀行為對市場效率的影響。根據古諾模型，寡頭市場的研究表明，合謀有利于寡頭企業攫取超額利潤，實現利潤最大化的利益目標。萬浩華（2006）從定產和定價兩個角度，對我國房地產企業的定產行為和定價行為進行模型分析及研究，得出在區域性寡頭壟斷的房地產市場，房地產企業之間有強烈的合謀動機，以避免相互之間激烈的競爭而導致的每個企業利潤的損失。陳煥通過對房地產企業價格合謀行為的博弈論分析，寡頭房地產企業選擇合謀行為是理性的，這種合謀行為推動了房價的上漲。在我國，房地產市場有名的合謀行為，當屬2002年的“餐桌陰謀”，北京CBD地區三個房地產開發商在餐桌旁達成協議，共同約定房價的升降，并保持信息溝通以達到控制房價的目的，2004年CBD地區樓盤價格開始暴漲，這就是合謀行為導致的房價上漲最好例證。這種合謀行為使得寡頭企業掌控了房價，提高了市場的集中度，似乎對房地產市場效率提高是有好處的，但長期來看，價格聯盟的成立推動房價的上漲，為了獲得高額利潤，寡頭開發商很有可能過多注重對高檔住宅的開發而忽略中低檔住宅的開發，造成供求結構的失衡，出現結構性過剩，導致資源浪費，而目前我國閑置房的大量存在已經說明了這一點。合謀推動房價上漲，房價過高引發的價格泡沫導致市場價格機制無法起作用，造成“市場失靈”，以房價收入比（即一套住宅的總價格與家庭年收入的比例）來看，世界銀行的標準是 5∶1，聯合國的標準是 3∶1，日本是4∶1，而在中國這一比例則約在 10～15∶1。合謀行為降低了房地產市場效率。

（二）廣告行為對市場效率的影響。近年來，隨著房地產市場競爭加劇，我國房地產廣告支出占銷售額的比重不斷增加，2001年這一比重為1.43%，2003年則上升為2.52%，上漲近一倍。廣告行為有助于減少消費者搜尋信息成本，強化了房地產產品的主觀差別化，提高了房地產企業品牌的知名度和美譽度，獲得消費者偏好，進而提高了房地產市場效率。但與此同時，我國虛假廣告投放問題嚴重。2002年我國關于房屋建材的投訴中，僅虛假廣告一項就達到888件。虛假廣告導致了開發商和業主之間的矛盾糾紛，據不完全統計，業主與房地產開發商、物業公司的沖突50%是由虛假廣告引起的。虛假廣告導致了消費者和開發商之間的利益沖突，降低了房地產市場的效率。

（三）產品策略行為對房地產市場效率的影響。我國大型的房地產企業為了在市場競爭中獲得更大的市場份額，針對不同層次的消費群體，采取不同的產品策略行為，這一行為和廣告行為一樣，都是強化了產品的差別化，有助于提高房地產市場的效率。但在實際情況中，根據上文對市場結構的討論，我國市場結構是不規模的寡頭壟斷。在中國，只有少數大型企業采取的產品策略行為是理性的，而市場上存在的大多數是小規模企業，對市場的定位把握并不清楚，一度開發中高端樓盤能帶來更大利潤，就一窩蜂去開發中高檔樓盤，而現在低端住宅、經濟適用房等的開發是主流，則經濟適用房的開發又過量，這就導致了結構性供求矛盾突出。據國家統計局數據，近幾年來別墅、高檔住宅銷售率提升了，而經濟適用房銷售率雖然在1左右徘徊，但由于銷售數據里包含了期房，因此實際上經濟適用房是供過于求的，但每年仍加大對經適房的開發，這樣的供求結構是不合理的。

（四）兼并行為對房地產市場效率的影響。近幾年來，隨著政府對房地產調控力度加大、信貸等政策縮緊、房地產業進入壁壘增高，在這種大背景下，缺少充足資金支持以及得不到銀行貸款的中小型開發企業紛紛倒閉，大型房地產企業開始追尋規模化發展的道路，兼并行為作為獲得規模經濟的有效市場行為一時成為大勢所趨。以萬科為例，2005年萬科以總計18.58億元人民幣并購南都地產，2006年新增規劃項目面積1，201萬平方米中，約60%的資源是通過兼并方式所得。通過兼并，萬科強化了在長三角經濟圈的布局，在上海、江蘇、浙江的未來項目資源呈現三足鼎立的姿態。由于我國房地產市場依舊是不規模的，中小型企業居多，規模偏小，通過兼并行為可以有效提高競爭能力和資源整合能力，房地產大型企業的擴張行為通過企業間的優勢互補，提高了資源利用率，有助于市場效率的提升。

三、小結

綜上可知，在我國不規模的寡頭壟斷市場下，理性的廣告行為、產品策略差別化行為、兼并行為對于房地產市場效率起著正面推動作用，而合謀行為則危害了消費者的福利，降低了市場效率。

[1]王曉亮.我國房地產行業的SCP范式淺析[J].山西建筑，2007.33.33.

[2]萬浩華.我國房地產市場的結構和行為分析[J].江西社會科學，2006.6.

[3]陳煥.基于SCP范式下的我國房地產業組織分析[D].福建師范大學（碩士學位論文），2007.

[4]王曉華.中國房地產業SCP范式初探.市場論壇，2006.1.