拆解商業地產高租金之謎

撰文_田廣利 編輯_趙曉嬿

房租、原料、工資三大因素促使餐飲業進入高成本時代。加之高物價下消費者的購買力下降，外出用餐減少，給餐飲業以致命的打擊。從前只是房租高，還比較容易消化。現在房租、原料、人力都居高不下，消化起來就相當困難了。

以某休閑餐飲企業為例，5年前食品成本率只有20%多，現在已經接近40%了；5年前一家200平米餐廳的人均工資性支出約為690元/天，現在已經超過1300元/天，同樣1萬元/天營業額，過去有7000多元毛利，現在只有5000元左右。扣除昂貴的房租和工資等固定費用，過去每天能有4000元左右利潤，現在已經所剩無幾，甚至會虧損。

不斷攀升的店面租金已成為越來越多的餐飲商家“不能承受之重”。下文主要列舉出導致商業地產高租金較具代表性的三種情況，有些是因為商業地產商的“過人高招”，有些則是由于餐飲企業自身的失序與失衡，而最終受傷的還是餐飲企業。

制造“競租”之假象

2000年，位于王府井東方廣場地下一層的餐飲街開業，是北京最早的大面積做餐飲的主流商場，當時租金大約45美金/月/平米，按當時的匯率大約折合為人民幣12元/天/平米。2004年，國貿附近一個甲級寫字樓一層店址的租金大約是30美金/月/平米，折合人民幣8元/天/平米（按使用面積計算）。2004年開業的遠大路金源購物中心餐飲租金也不過3～4元/天/平米，相比而言，王府井、國貿這兩處店址的租金在當時絕對是天價。

大約2005年以后形勢就逐漸變了，幾家來自國外的開發商和商業地產代理公司進入北京市場，一下子把北京餐飲地產租金提高了一大截。例如，2006年開業的望京某商業項目，招商時租金報價超過10元/天/平米（按建筑面積計算）。此時西單的主流商場租金報價也只有7～8元/天/平米（按使用面積計算）。望京是個新興起的區域商圈，客流量小，成熟度低，其價值只相當于西單的一半，租金最多值5元。實際上他們租金卻貴了將近一倍。

國內的餐飲企業和餐飲機構，在和這些來自國外的公司打交道時，屢屢處于下風，通過一次次的實戰，逐漸發現他們經驗老道，精通談判，善于利用肯德基等大品牌“忽悠”人；善于制造競租假象吊足餐飲企業的胃口，讓其以既癢癢又心疼的價格達成租約。這些公司工于算計，甚至比餐廳老板更了解餐廳的贏利能力，店鋪到期后他們甚至不給優先續租權，而是廣發消息，采取競標的方式讓眾多餐飲企業拼得頭破血流，自己坐收漁人之利。可以說正是這些公司的“攻心之計”在一定程度上抬高了租金，掀起了第一波漲價潮，也是商業招租中慣用的一招。

分割產權，層層抬價

在第二波漲價的浪潮中，某些房地產大亨在商業租售項目上又使出了新招式——分割產權。項目地段選得很好，商場經營模式說得很炫，然后以非常高的價格賣給小業主。小業主高價買了產權，自然會把租價抬得很高。當時他們的租金報價普遍都超過建筑面積10元/天/平米，使用率卻只有60%左右。剛開始時，租賃情況很不理想，但有的業主死扛不降價，寧肯讓店鋪空上三、四年，也不降價租售。

這些商業項目位置確實很好，有不少新入行的不明真相的餐飲老板被迷惑。但由于商圈很不成熟，租金又太高，餐廳開業后往往扛不了多久就關閉了。如果將這些項目剛開業時印刷的餐飲企業名錄，與現有的餐廳名單做對比，會發現極少有能堅持下來的，這些項目3年內平均換手率超過2次，早期進入的餐飲企業大多都成了犧牲品。

風投餐企“瘋投”之舉

第三波漲價潮其實是餐飲企業自身的不理智競價以及盲目追求擴張速度而造成的。有些具有一定規模和實力的餐飲企業獲得風險投資后，幾乎不計成本地瘋搶店址，其他商家出價10元/天，這些企業可能就敢出11元；別人出20萬元轉讓費，他們就敢抬高到22萬元。這波漲勢主要發生在2007-2009年之間。

最近幾年新開盤的商業項目很少了，血的教訓也使餐飲企業冷靜下來，市場上的餐飲租金水平基本穩定下來。但經過幾波漲價潮，北京租金已經變得相當昂貴，區域餐飲店址的租金已經從過去的3～5元漲到現在的10元以上，平均租金水平漲了1～2倍。高租金成為餐飲企業的沉重負擔，也使餐飲行業的門檻變得有點高不可攀了。