城市擴張背景下的地鐵商業發展研究

◎ 王先慶

觀點

城市擴張背景下的地鐵商業發展研究

◎ 王先慶

地鐵商業是城市化過程中，隨著地鐵這一交通工具的興起而出現的一種新興商業。地鐵商業的發育成長及發展不同于地面商業形態，有它自身的特點和規律，只有充分地重視和認識這種特殊性，才能有效地培育和推進地鐵商業的發展，也才能充分發揮城市地鐵的功能和作用。那么，地鐵商業是如何起源的？其發展定位是什么？有哪些特點？影響地鐵商業發展的因素有哪些？地鐵商業的發展有哪些規律？世界其他知名城市的地鐵商業發展有哪些模式和經驗啟示？文章對此進行了探討。

城市化 地鐵商業 軌道交通 城市擴張 零售業

城市化水平的提高將會直接帶動各個領域的發展，隨著城市化進程的推進，城市有限的資源面臨著容納更多人口的要求，同時也面臨著城市范圍擴張與居住工作分離的必然前景，軌道交通的發展是城市化進程的必然選擇，對城市發展起到了積極的推動作用。地鐵商業正是隨著城市化水平的提升及城市擴張，而不斷發育成長的一種新興商業形態。

一、城市化過程中地鐵商業的起源及發展定位

當前，我國內地已有北京、上海、廣州、深圳、南京、天津等城市相繼投入地鐵運營，對解決城市交通問題與人口流動產生了極大的作用。地鐵在實現城市空間結構調整的同時，也在促進城市商業的變革。

所謂地鐵商業，是指由于交通的通達性而帶來的大量人流的集散轉化為商業客流，從而將地鐵站點與商業系統融為一體，實現地鐵與商業系統共同發展的結合體。地鐵商業可劃分為地上商業和地下商業兩個部分。城市地鐵的主營業務是為乘客提供各種交通服務，方便乘客出行，其固有資源是保證地鐵正常運行的線路、站場、通道、隧道、車輛和站域用地等服務設施，但是，由固有資源建設運營派生出一系列的房地產、廣告、地下商業、旅游、餐飲等服務業，成為城市地鐵的一種衍生資源。①地鐵沿線容易形成新的商業走廊，而商業的付租能力最高。②早在1930年，歐美國家就對城市地鐵對土地開發的影響進行了研究。③我國第一條地鐵開通時間與一些發達國家相比相對滯后，如表1所示。

表1 世界部分國家/地區第一條地鐵開通時間

（一）地鐵商業的起源

地鐵商業實現了軌道交通和商業的雙贏。地鐵商業史上具有代表意義的是日本東京地鐵商業街。1931年地鐵步行道由于未設置商業設施，小商鋪在地下通道兩側擺設臨時攤位，迎合地鐵帶來的巨大客流量的需求，并發展成為最初的“上野地鐵商店”，后逐漸演化為地下商業街，實現了商業中心、地鐵中樞和地面商業紐帶三大功能的銜接。④地鐵的出現不僅實現了人流的快速輸送提高了交通效率，同時地鐵出口也廣泛成為城市的黃金地段。商務、住宅、商業的迅速崛起總是與地鐵站口之間存在密不可分的關系，如香港政府全資的地下鐵路公司除提供列車服務外，更積極地參與地鐵沿線的上蓋住宅、商用物業發展和物業管理，提供各項設施服務，將交通與其他社區設施融為一體。⑤國內外地鐵商業發展的事實表明，經濟發達城市的地鐵對城市商業具有重大的影響，地鐵商業已成為城市區域擴張與城市發展的重要載體，對城市經濟發展具有重要作用。在我國，地鐵商業近些年也實現了迅速崛起，形成了一個個繁華的地鐵商圈，成為我國商業史上不可忽視的現象，我國內地一線城市主要地鐵商圈如表2所示。

表2 我國內地一線城市主要地鐵商圈列表⑥

地鐵商業的產生與城市化進程以及城市發展有著密不可分的聯系。地鐵商業代表了地鐵與商業的聯姻，綜觀地鐵商業的產生，大致可分為兩種情況：（1）先有商業，后有地鐵。地鐵的發展會鞏固壯大已有商業，促進商業的快速發展。如有著深厚商業積淀的廣州北京路商圈，地鐵的開通為其帶來了活力，是地鐵促進商業繁榮的重要證明之一；（2）先有地鐵，后有商業。地鐵的開通促進產生新的地鐵商業甚至新的商圈，如地鐵對中華廣場商圈、天河商圈發展所產生的推動作用。在城市地鐵發展之初，在促進已有商業/具有商業底蘊的商圈的繁榮方面表現明顯，當發展到一定程度，體系較為完善之后，作用逐漸轉向為促進新的商業的產生，商業隨地鐵而擴張。在城市地鐵路線設計之處，應著重于考慮連接城市主要節點，將商業中心納入到重要節點范圍之內，設立地鐵站口在商業中心附近，將會對城市商業的發展與商圈繁榮產生重要的集聚作用和推動作用。隨著地鐵建設的完善，地鐵站口更應傾向于城市發展方向與城市人流集聚區域的發展，促進具有較高消費能力區域的商業建設與消費引導，服務于城市整體經濟發展與空間布局。

（二）地鐵商業的發展定位

地鐵商業的產生將會改變城市的商業格局，地鐵的功能需要借助地鐵周邊具有豐富業態的商業來完善和發揮。小至商販、小店，大至賣場、商圈，無不深諳“人氣旺，則財旺”的道理，但目前對地鐵商業的大部分認識仍停留在“有人流即可有商機”的偏狹觀念上，而對地鐵商業的整體發展缺乏較為全面的認識。將人流轉化為商機，除關注交通在人流與商流之間的過渡作用之外，更應關注整體商業文化的建設，將地鐵與商業的發展階段相融合，營造基于地鐵和商業發展不同階段之間相互組合的特色，通過對地鐵商業的發展定位，實現不同成長模式之間的互補與錯位發展。與傳統商業相比，地鐵商業基本特征表現在：

（1）區域分布顯著。地鐵使得城市商業布局呈現出更為明顯的扎堆趨勢，傳統商業空間分散與消費需求不夠強勁而帶來的商圈影響力限制在很大程度上得到了解放，傳統商業具有了更大的發展空間，在同一區域上，商業密度增加，商業的區域優勢逐漸突出，空間集聚使地鐵商圈能夠產生傳統商業所不能媲美的集聚效應。與傳統商業的分布相比，地鐵商業的區域性特征更為明顯，對人們的購物選擇具有更大的導向性，使人們在消費選擇上具有更強的目的性。

（2）商業集聚明顯。商業網點的高密度分布態勢更為明顯。地鐵出行的兩個最大目的是通勤和消費，地鐵的交通優勢使人們更易根據自己的意向來選擇消費的目的地，商業吸引力和商圈定位對于消費者選擇具有重要影響。地鐵站口作為商業寶地，商業集聚效應日益明顯，體現在輻射范圍的不斷擴大、商業網點的不斷增加、業種業態的不斷完善，⑦所產生的市場效應日益增強，促進了商業的發展與沉淀。同時，城市的商業集聚效應和商業布局將受到更大的挑戰，地鐵商業的商業集聚對激活整個商業圈的發展具有重要作用。

（3）商圈價值提升。地鐵商業對商圈價值提升具有重要影響，這起源于地鐵所帶來的交通優勢，同時，也有賴于原有的商業沉淀。從國內外經驗來看，商業的發展對交通的發展具有極高的依賴度，多種交通方式之間的互補發展對商圈繁榮具有重要意義，對一般商圈而言，幾種主要的交通方式包括地鐵、公交、私家車、步行，對火車站大型批發商圈來說，還包括火車這一主要交通方式。對于當前許多大型零售商圈而言，地鐵與商業已經實現了密切結合，地鐵所帶來的客流對商圈價值提升具有重要意義。

在城市化進程中，地鐵商業的發展在城市商業中的地位將越來越重要，在大部分發達地區的城市中，地鐵商業正逐漸成為城市商業的代表與重要支撐，成為城市商業形象的重要部分。在城市商業的發展定位上，地鐵通過預期效益、通達性、人流效應作用于商業，推動城市商業的前進，地鐵商業起著促進商業集聚、豐富繁榮商圈、代表城市形象、補充主體商業等不同的作用。綜觀國內外地鐵商業的發展，地鐵商業的定位可分為兩種：（1）主導城市商業發展；（2）城市商業補充定位。

當前我國部分城市正處于城市轉型的重要時期，商業發展將成為城市發展的重要部分，地鐵對商業的影響及在整個城市商業中的定位使得對地鐵商業的研究具有重要意義。

二、影響地鐵商業發育成長的主要因素及機制

（一）影響地鐵商業發育成長的主要因素

1.城市擴張與城市規劃

城市具有顯著的集聚效應與規模效應。城市擴張與城市規劃以及城市化過程中所伴隨的城市功能改造和基礎設施改造對地鐵商業的發育成長具有極其重要的作用。每個城市在特定時期都有其特有的發展方向與擴張規律，城市擴張的原因，被一些大城市稱為“承載能力到了極限”，而實際上，城市擴張體現要素流動的方向，在國家發展過程中，許多要素處于不斷流動的狀態，如人力資源要素、資本要素、技術要素等，都處于一個動態變化的狀態，資源總是向區域經濟強勢的地方集聚，要素的流動與集聚導致城市規模的不斷擴大。當前我國城鎮化率處于不斷提高的狀態（如圖1），城市擴張不可避免地伴隨有交通問題及城市居民生活與消費問題，進而推動城市交通事業與消費環境的打造問題，而城市規劃則更好地體現了城市的總體綜合定位，起到了鞏固已有商業和發展新商業的作用，在城市商業發展上具有極大的指導意義，對地鐵與商業的結合具有重要作用，一方面促進了資源要素的快速合理流動，另一方面促進了城市經濟的高速發展。城市擴張與城市規劃對商業的發展具有極大的影響，促進了城市商業的繁華與衰退，見證了商業的跌宕起伏，起起落落中不斷彰顯城市的成長與特色。

圖1 中國城鎮化率變化圖

城市擴張為地鐵商業帶來了機會，城市規模的擴大有利于商業在城市中地位的增強與人口集聚的形成。在一定程度上，地鐵商業的發展與城市發展方向存在著極大的相關性，商業的發展方向總是與城市的發展方向相匹配，商業重心的變化也經常與城市發展方向保持一致。地鐵的發展形成了一張網絡，將城市發展籠絡其中，同時也對城市的發展方向形成了一種導向性的影響，對時空觀念、就業習慣和生活方式都造成了大幅的變動。由于交通通達性的提高，空間轉移消耗時間變少，城市人口內部流動率大大提升，消費空間也大大提升，地鐵商業擁有大規模的人流量作為支撐，滿足商業發展的基礎條件——人的因素，對促進消費流的集聚具有重要作用，國內外許多地鐵商業的發展都見證了從一無所有到人潮洶涌的變化。城市規劃對交通與商業的融合，將會對城市經濟發展產生質的影響。

2.區域經濟與產業結構

地鐵商業的發展離不開消費能力的支持，消費能力離不開區域經濟發展水平的支撐。商業發展與區域內收入水平直接相關，在城市化發展過程中，如果商業發展不能夠及時跟上城市經濟發展步伐，則極易導致消費大量外流，不利于本區域經濟的發展，如何將消費能力留住甚至吸引外部消費的進入，已成為當今許多大中型城市的主要研究課題。

區域經濟發展創造了消費需求，為商業提供了充足的資金流保證。并為吸引要素流向起到了重要的作用，以廣州市最早運行的一號線為例，在一號線單線運行的幾年內，“東部熱（尤其是天河城、公園前等段），西部冷（尤其是長壽站以西段）”，地鐵線路內的這一運營表現與地面相應區域的社會經濟發展水平大致吻合，當然，在一號線建設之前，區域間發展水平高低不均的情況已經客觀存在。在地鐵一號線單線投入運行最初幾年，西部的芳村地區更多地扮演著一種“輸出”角色，而這種“輸出”角色反映于區域經濟發展中的簡單表現，莫過于芳村地區的房地產業一直得不到大發展，也一直落后于廣州市的平均發展水平。地鐵的開通方便了交通往來，卻也產生了“風洞效應”，方便了各種經濟要素的流動，進而卻帶來了“馬太效應”，使得發達區域發展更快，相對落后的區域則拉大了差距。⑧

在產業結構方面，第二、三產業的發達程度與商業的發展程度密切相關，第二產業通常為城市發展初期帶來巨大的資金，但第三產業比重對商業的影響更大，如果說第二產業為區域經濟發展帶來騰飛，則第三產業的作用是更好地將經濟發展成果實現轉換。在國內外商業發達地區，第三產業都具有較高比重，而且，在城市發展歷史上通常都有工業史。當前存在一個疑惑，很多工業集聚地區并不能形成良好的商業，這一現象主要有以下幾個原因：（1）工廠員工以打工者為主體，收入用于攢錢回鄉而非消費，不能納入大商業的消費人群范疇；（2）區域內未形成良好的商業氛圍與消費環境，導致消費外流；（3）各方更重視工業對地區貢獻，而忽視商業發展；（4）商業對工業的替代作用過弱。

3.商業配套與商業環境

地鐵為商業帶來充分的人氣，但地鐵的商業價值仍需通過其周邊物業與商業的配合才能得以實現，地鐵商業需要在地鐵站口設置豐富而完備的商業基礎設施，業態多樣的商業綜合體來實現地鐵與商業的銜接。如上海徐家匯，能夠融合的同時，也易于形成明顯的商業核心區，有利于地鐵商業形成品牌來促進擴張優勢。如果有成熟的商業區作為依托，則地鐵商業的作用更易發揮，促進商業集聚的作用更加明顯。

對于老城區而言，地鐵建設能夠有效改善交通飽和狀態，改善營商環境；對于新城區而言，地鐵建設能夠對新的商業環境的形成與改革起到極大的促進作用。但商業歸根結底是需要一個良好的商業環境。商業環境建設主要受歷史因素、規劃因素、區位因素、消費者行為因素、投資因素等多方面的影響，在實體環境方面，包括商業空間外部環境（整體商業布局、廣場、戶外廣告、建筑形態等）、商業空間內部環境（內部裝修、室內廣告、展位布局等）和商業公共配套設施（休息區設置等）；在虛擬環境方面，包括商業文化（商業積淀、品牌開發等）和商業氛圍（購物氛圍與購物體驗）等，地鐵商業必須要考慮與周邊商業環境的統一性。

天河城、中華廣場等因為地鐵而功成名就的經典案例自然讓人津津樂道，然而特色建筑物的拆除、自然生態景觀的破壞，也使得中山路曾經的繁華景象一時風光不再。在地鐵為沿線區域開發帶來刺激效應的同時，也應該高度重視地鐵建設可能對途經區域造成的破壞作用，尤其在生態環境、商業氛圍等方面的負面影響。⑦

（二）地鐵商業發展規律探討

商業的發展一直都存在著內在的發展規律，這種規律體現在商業發展與經濟發展階段相適應、與流通經濟發展水平相適應、與城市發展方向相適應等多種形式。而對地鐵商業而言，如果地鐵系統與商業聯動得好，城市既發達又方便，它會制造出新的商圈。探討地鐵商業內在發展規律將有助于實現更為合理的定位，突出城市商業特色，又能實現城市商業繁榮與促進城市經濟合理快速發展，可以說，商業的成功是遵循商業規律的結果。

規律探討之一：一城之中，地鐵商業的發展空間大小

顯而易見的是，地鐵商業不可能無限發展，地鐵商業的發展空間最終仍會遇到其局限，但地鐵商業的發展空間究竟如何評價，仍是一個需要實踐檢驗的話題。以廣州中華廣場商圈（英雄廣場商圈）為例，英雄廣場商圈是廣州第一個以地鐵人流支撐起來的商圈，是北京路商圈和天河商圈東西兩個商圈的連接點，英雄廣場商圈具有畦地連接作用，只能作為次級商圈，再加上商圈在進一步擴展上受到地域空間的限制，再建商業設施幾乎是不可能的。目前該商圈基本已經定型，很難再有大的突破。地鐵商業發展空間的影響因素主要包括：（1）地鐵商業發展潛力；（2）地理空間限制；（3）要素投入水平；（4）地鐵商業發育成長過程中的消費力銜接；（5）人流量限制；（6）交通銜接；（7）商業認同感；（8）商業氛圍。

克里斯塔勒（1933）所創建的中心地理論中將中心地定義為向居住在它周圍地域的居民提供各種貨物和服務的地方，與現代商圈概念較為接近。根據中心服務范圍的大小分為高級中心地和低級中心地，兩者之間存在中級中心地，認為居民的日常生活用品基本在低級中心地就可以滿足，但要購買高級商品或高檔次服務必須到中級或高級中心地才能滿足，不同規模等級的中心地之間的分布秩序和空間結構應該是不同的。

因此，并不是每個商圈/每種商業，都必須以充當都市龍頭老大為己任，也不是都適合定位為最高端的商業，特色和持續生存，遠重于盲目的攀比規模和等級。地鐵商業發展過程中，機緣巧合之下，也可通過“合體”來實現大型化、規模化，以提升商圈的集聚能力，實現商圈發展，增強商圈的發展空間。如廣州天河城商圈，目前正與崗頂商圈逐步成為一體，將三個地鐵站連成一條帶狀商業，輻射效應將更為明顯，但同時也意味著商圈之間的融合與消長，新的大商圈逐漸形成，老的小商圈必有消失的部分。但對大部分地鐵商業而言，生存必須走差異化路線，通過個性化和特色化的打造，盡可能引起消費者的好奇心和消費熱情，除購物本身之外，盡可能增加消費附加值。從現代商業要素來看，這種附加值的來源必然是休閑、餐飲、旅游、文化和娛樂。

規律探討之二：地鐵延伸與商業的融合與偏離

我國地鐵線路設計大多是選擇居住人口或流動人口具有較高密度的地區，較易促進新的商業區的形成。如北京公主墳商圈的形成和發展與地鐵便有著密不可分的聯系，而廣州天河城的發展已與地鐵發展密不可分。地鐵的延伸，伴隨著大量的商業集聚產生，在一定程度上，地鐵形成了網狀分布后，聚攏作用將表現得甚為明顯，可帶動區域范圍內的商業規劃和商業整合，提升商圈效應。如在天河商圈購物消費的不僅是廣州人，有很多來自珠三角甚至是全國各地的消費者，天河城目前70%的客流量來自珠三角地區的消費者，而調查顯示，這些消費者到達天河城的方式，大多數是通過地鐵。地鐵對人流、商流、資金流的集聚作用在天河城的發展歷史和現狀上體現得淋漓盡致。

但并不宜將地鐵對商業的提升作用理想化、過度夸大，地鐵的集聚作用并非總是能實現商業集聚，地鐵沿線商業也并非處于“一榮俱榮”狀態。地鐵是對商業造成影響的諸多因素中的一個，但如果沒有其他因素的配合，特別是商圈商家的努力，很難說就會對商業產生多大拉動作用，在商圈高速發展時期，影響商圈聚集的主要因素不僅包括商圈本身的地理交通條件，還在很大程度上受周邊環境因素的影響。⑨當地鐵充分發展，形成成熟的網狀分布后，則會產生稀釋客流的作用。當地鐵成為一種常態，僅靠地鐵的便利性和稀缺性顯然是不可能成功的，更重要的是要看經營者的管理水平。⑩當地鐵商業的發展超出區域經濟發展水平，則消費的分散也會隨之發生。

地鐵延伸與商業之間也存在著悖論。如“疏散人群”與“滯留人群”之間的辯題，地鐵本身的基礎必備功能是實現交通的發展，達到快速疏散人群的目的，而商業的發展則需要人流的大規模集聚，兩者的結合為城市商業發展創造了前所未有的生機，但兩者的存在目的在本質上是相背離的，地鐵與商業之間的融合與偏離是客觀存在的，解決該矛盾的關鍵仍舊在于合理進行商業定位，促使地鐵與商業能夠達到相互促進協調發展的結果。

規律探討之三：地鐵的人流與商業客流之間的轉化

傳統意義上認為，人流規模與商業規模存在正相關關系（如圖2所示）。在傳統商圈發展中，這一觀點具有重要意義。事實上現代商圈發展仍舊離不開大規模的人流量作支撐，地鐵能夠在短時間內帶來大量人流，那么是否地鐵一定能夠形成巨大的商業發展空間呢？

圖2 人流規模與商業規模相互關系圖

地鐵所聚集的人流，以通勤和消費兩種出行目的為主，能否形成商業，仍舊需要地鐵人流與商業客流之間的轉換。由于地鐵所帶來的人流量大，容易使人高估地鐵的價值，而實際上，地鐵站點只是影響地鐵商業的一個優勢因素，僅僅具有地鐵所帶來的人流因素，并不能實現商業的大發展，更關鍵的在于將地鐵所帶來的人流轉化為有效的消費，并同時形成消費吸引力，同步吸引地鐵及地鐵以外的消費人口的進駐。我國當前總體上地鐵小商業分布廣泛，其中不乏優秀經營者，但若無法引導大的潮流，僅依賴于快速消費為主的人流特征，并沒有辦法形成實際意義上的商業前景，較大商業體仍會面臨客流不足的危險。因此，地鐵商業建設依據不同區域的實際情況對客流量有不同的依賴程度。

乘客的流動并不直接表示消費的到來，若要將地鐵人流轉化為商業客流，僅靠地鐵的魅力是遠遠不夠的，必須考慮乘客結構與站點區位發展等因素，形成一種商業氛圍，培養出目標客戶的商業認同感，形成自身獨有的特色與定位。從目前來看，影響地鐵商業客流形成與集聚的主要因素包括：（1）地鐵商業的業態組合；（2）地鐵周圍的商業配套；（3）商業氛圍與商業積淀；（4）與客流消費定位的匹配度；（5）滿足多樣化需求的程度。綜觀國內外客流集聚較大的地鐵商業，都實現了商業、休閑、旅游、購物等的充分結合，可滿足客流多方面需求，實現潛在顧客需求的一體化，留住顧客腳步。

從國際地鐵商業及廣州、深圳的地鐵商業發展經驗看，在地鐵開通的初期，一般是強勢的商圈通過地鐵將更遠的人流吸引過來，而隨著“商業均等化”趨勢的加強，地鐵商業客流才開始回流，然后“倒吸”大都市商業人口的外出購物。這有一個互相變動的過程。客流可分為小區域客流與大區域客流，強勢商圈輻射范圍大，在客流方面具有極大的吸引力，在各層次商業定位，尤其是高端商業方面具有較大優勢，而略顯弱勢的商圈則可滿足一定區域范圍內的需求，消費者不會因為地鐵交通方便而到較遠區域購買生活必需品，所以不同的地鐵商業對客流的定位可實現差異化。

一個城市中商業最理想的狀態是，城市內擁有大大小小數個商圈，這些商圈能夠連成整體，商圈之間形成相互競爭兼差異化生存的關系，滿足出行目的的多樣化，同時體現出城市的精神文化。如倫敦的地鐵與當地歷史人文相聯系，以地鐵將不同年代的建筑融為一體，將交通文化、商業文化、歷史人文連接成一個整體，體現出城市的商業與人文特色。

表3 地鐵商業不同發展階段的特征及定位

三、地鐵商業的階段特征與發展趨勢

（一）地鐵商業發展的階段特征

與傳統商業相比，地鐵商業對交通體系的依賴性更強，能夠整合多種交通方式（步行、公交、地鐵、私家車等），才能夠滿足消費人群的出行需求。成熟的地鐵商業必須能夠形成多業態并存的格局，滿足消費人群全方位的需求，在地鐵商業的不同發展階段，表現出不同的特征和其相對應的定位特點，如表3所示。

從地鐵商業發展路徑來看，優秀的地鐵商業都是經過無數次發展轉型從而逐步走向成熟，在發展過程中，不斷地進行優勝劣汰的選擇，同時也在定位上不斷突破，在業態上逐步升級，從而實現商業上的壯大，這是一個動態的發展過程。從當下來看，地鐵商業的主體構成與層次分布如表4所示，而地鐵商業發展程度與業態之間的對應關系則可簡單地歸納為圖3。

在地鐵商業發展過程中，存在地鐵商業的業態組合選擇與調整問題，其設置和布局關系到地鐵商業的發展與定位，甚至關系到地鐵商業的生死存亡。業態組合是指在特定區域內，通過各種經營方式的交叉組合，達到互補經營的方法。具體地說就是多種業態在相關商業區域內的取舍選擇，這個過程主要通過相關業態的互補性作用來達到最佳的商流、人流的效果，是區域商業持續繁榮的核心要素。地鐵商業的業態組合與選擇要考慮區域范圍內的商業發展基礎條件、有效購買能力、周邊商業環境、地鐵與商業的距離等有效銜接，當前地鐵與商業業態的聯接方式大致如表5所示。

表4 地鐵商業主體構成與層次分布

圖3 地鐵商業發展與主體業態的對應關系

（二）地鐵商業發展的主要趨勢

1.商業定位與業態組合選擇將更受重視

隨著城市商業發展，同質化在競爭過程中將會越來越顯示出不利于地鐵商業的成長壯大的狀態，地鐵商業必然面臨著商業定位和業態組合的問題。現代商業普遍表明，商業定位在某種意義上重要程度高于地段位置，尤其是在同質化發展較為普遍的今天，只有達到定位準確，才能實現地鐵商業的繁榮，很多地鐵商業都在發展過程中不斷改變著自身定位，以期更為符合消費者需求，創造差異化，避免同質化，來占據市場地位。地鐵商業的定位要立足長遠，對目標客戶群進行分析，根據目標消費者的真實而持久的需求進行定位，打造地鐵商業的經營檔次和綜合形象。

業態組合直接關系到商業在留住客流方面的能力，同時也對地鐵商業的定位起到積極的展示作用。從人的需求發展方向來看，有形商業和無形商業相互匹配，才能滿足消費者多樣化的需求。在業態組合中，主力店選擇往往會成為商業開發的重點，因為主力店需具有極強的號召力，促進人氣集聚，釋放廣告效應和收獲經濟效益，成為商業整體業態活力的源點。同時，不同的業態組合會體現地鐵商業的不同定位。一般而言，豐富而合理的業種和業態組合更能實現地鐵商業的“留人”功能。將商業定位與業態組合實現良好的銜接，才能將商業的整體形象展示出來。許多地鐵商業在發展史上都有著不斷調整商業定位與業態組合的經歷，這是地鐵商業產生的集聚效應所帶來的必然結果，也是地鐵商業未來所必須進行的抉擇。

2.地鐵商業差異化發展的狀態將逐步顯現

地鐵商業的集聚效應使商業在城市實現高度集中而形成一種城市商圈網，當地鐵進一步發展，“商業均等化”效應進一步凸顯之時，本地客流的流動將會降低，此時城市商業如果不能及時吸納外界人口，則必須通過差異化來促進客流的流動，以維持城市商業的活躍，不能有效實施差異化戰略的地鐵商圈，將會面臨生存的問題。

表5 地鐵商業業態選擇

以香港為例，地鐵通車之前已出現零售業高度集中的購物街區，如港島英皇道和九龍彌敦道，商業集聚現象十分明顯，但當地消費者跨區購物現象卻并不是特別普遍，因為交通條件的限制也同時促進了能夠滿足消費者就近消費的區域零售商業，除集聚效應特別明顯的英皇道和彌敦道外，其他地區的零售商業面積表現得較為平均，但隨著地鐵的發展，消費者跨區購物現象迅速發展，地鐵商業從傳統商業中脫穎而出，獲得了快速發展，地鐵沿線約30個購物中心可占據香港購物中心總數的3/5，地鐵對購物中心開發的影響甚大，同時，如此多的購物中心也使得消費者在一定程度上沿地鐵線路進行分散，易于在近處實現購物目標。

內地與香港的不同之處在于，香港消費者來自世界各地，香港商業對外來消費力量的依賴程度較大，能夠支撐數量較多的地鐵商業的發展。而我國內地大部分城市能夠吸引的外界消費有限，對當地客流的依賴極大。只有差異化的發展定位才能夠實現客流的交替，成為長期發展的動力。此外，地鐵商業的發展也是一個不斷演化的過程，每時每刻都在發生著變化。只有差異化的實現是一個逐步形成的過程，也是地鐵商業未來的重要發展方向。

3.由地上空間開發開始轉向對地下空間開發的重視

地下附屬空間可進行大量以地鐵站為樞紐的綜合節點線性開發，在商業上具有許多有利條件。如較為固定的大量人流、完全步行化的空間、不受氣候影響等，理論上會獲得較好的經濟效益，但事實上卻往往處于附屬商場地位或穿越過道，未能如想象中體現出良好的效益。

根據一般的規律，城市化后期，地上空間不足，才會考慮發展地下空間。地下商業項目需要提供幾個動力，一是交通優勢，二是更方便，三是彌補地上的不足，有特色吸引力。當地上空間被充分開發且不能滿足商業發展需求時，地下商業的開發將成為一種必然的選擇，當前大部分的地上商業都未得到充分開發，因此，地下商業的定位大多是為了彌補地上商業的不足，個別地上商業的地理空間開始受限，出現了地下空間的開發需求，但總體而言，與國外相比，我國地下商業仍未達到能夠成為城市商業重心的地位（表6）。

表6 部分國家/地區的地下商業定位選擇

四、廣州地鐵商業的發展歷程及經驗啟示

（一）廣州地鐵商業的發展現狀

廣州具有“千年商都”的歷史文化積淀，近年廣州商業的崛起和輝煌，與地鐵商業有著密不可分的關系，地鐵商業在廣州商業總體中的地位變得尤為重要，自1997年廣州第一條地鐵線路開通至今已有14年的時間，至2011年，廣州地鐵已有8條線路運營，運營里程接近260多公里，在當前我國已開通地鐵城市里排名第三，到2012年廣州計劃實現300多公里里程的運營，遠期規劃中，計劃實現600多公里的里程，地鐵將會對城市交通格局和城市商業發展產生重要影響。當前我國部分城市地鐵線路與運營里程如表7所示。

廣州地鐵發展速度加快，地鐵商業進入黃金增長期。2010年上半年，地鐵商業面積占整個廣州市商業面積的13.5%，地鐵商業零售額占整個廣州社會消費品零售總額（1184.9億元）的31.4%，地鐵人群每月在地鐵周邊的直接消費達718.8元/人。地鐵商業為廣州零售經濟做出了很大貢獻。地鐵的開通帶動了站點周邊部分地區的商業、商務、居住、娛樂設施等的集中分布，推動了城市發展格局的改變，大型商業中心都逐步顯示出向地鐵站口集中的趨勢，一些著名商業單位都在積極籌劃將自身的商業物業與地鐵站口相聯系，拉近與地鐵的距離，以實現進一步發展。廣州市所形成的部分著名地鐵商業圈發展情況如表8所示。

地鐵商業見證了近幾年廣州商業的騰飛，并造就了中國最先進的、最有代表性的帶狀地鐵商業集群——天河商圈、崗頂商圈。從地域上看，天河路東西走向，路北一側為廣州購書中心、維多利亞廣場、天河體育中心，太古匯，路南則有中怡時尚、天河城、正佳廣場、萬菱匯；再往東延伸，廣州電腦城、南方電腦城、頤高數碼廣場、天河娛樂廣場、摩登百貨等均已進入成熟期，當前萬菱匯的開業使東西方向連成一線。地鐵體育西路站、石牌橋站和崗頂站之間在地上商業方面實現了貫通，公交路線更是密集匯聚。從單個商圈的總面積看，遠遠高于深圳的東門、華強北，還大于上海的徐家匯、淮海路、南京路步行街及北京的西單、王府井與CBD核心商業區，天河商圈已成為囊括眾多業種、地上地下商業豐富、包容各種業態的名副其實的超大型現代地鐵商業代表。

表7 當前我國部分城市地鐵線路與運營里程

表8 廣州市部分著名地鐵商業圈發展情況

同時，地鐵商業也見證了廣州新興商業形態的成長，1996年天河城作為中國大陸最早的SHOPPING MALL之一，在1997年地鐵通車之后開始實現跨越式的成長。地鐵是廣州新興商業的見證者。如今，廣州已形成數量眾多的大型商業形態，超市、便利店、購物中心等琳瑯滿目，代表性的商業企業有：天河城、正佳廣場、廣百百貨、摩登百貨、中華廣場、友誼商店等，這些本土企業得地利之便，實現了迅速崛起，當前正在逐步進行地域上的擴張，而在擴張模式選擇及擴張選址方面，已將地鐵發展作為極其重要的因素考慮在內。

綜觀廣州地鐵商業的發展路徑，可總結出以下特點：

1.地鐵成為商業發展的重要助力，商業發展逐漸沿地鐵線形成集聚分布

廣州地鐵商業已構成了城市商業的主體，城市商業沿地鐵線路分布的趨勢越來越明顯。在城市規劃初始階段各方并未預料到地鐵對商業的影響，地鐵建成以來廣州商業發展發生了巨大調整，地鐵商業對廣州傳統商業布局形成了巨大沖擊，而在意識到地鐵對城市及商業發展的重要意義之后，地鐵與商業的結合程度大大提升，兩者之間密不可分，地鐵商業圈的發展引人矚目。從當前發展情況來看，人們所熟悉的發展水平較好的商圈都位于地鐵周邊。

一號線使得處于衰退的北京路商圈煥發生機，使得中華廣場商圈旺了起來，令商業相當薄弱的芳村批發市場商圈發展壯大；二號線不僅穩定和進一步盤活了流花商圈，還帶旺了江南西商圈、中大布匹市場商圈和客村商圈；三號線的開通，則造就了未來最有前途的番禺商圈。

地鐵對商圈發展的帶動作用，在各個商圈發展史上體現得淋漓盡致，對比廣州大型商圈在發展歷程上的關鍵成長點，無一不與地鐵的發展相關。而在交通上發展較為滯后的老城區商圈，則在發展上也呈現出發展滯后的現象，或被后起之秀搶占先機，或明顯出現客戶流失，甚至出現大幅的衰落，種種跡象都使經營者開始重視地鐵交通的力量，關注地鐵交通對城市商業的助力作用。

2.地鐵商業對商業格局變化沖擊大，核心商圈處于不斷發展與調整之中

在商業發展程度很高、競爭極為激烈的廣州，商業格局的變化也從來沒有停止過。從城市整體發展來看，城市商圈必然存在核心商圈、次級商圈和邊緣商圈，商圈也存在生命周期的不同階段。能夠與消費需求相適應的商圈將會獲得更好的發展，而不相適應的商圈則會逐漸沒落。綜觀廣州地鐵商業發展歷史，地鐵商業的定位與轉型一直都處于不斷的探索之中，地鐵商業對廣州商業格局變化起到了巨大的推動作用。

圖4 廣州地鐵沿線商圈分布

在廣州市的商業歷史傳統中，傳統的商業布局在珠江以北，而河南商業則處于長期落后的狀態，河南人到河北購物，是幾十年甚至幾百年的歷史習慣。而廣州市的地理分布呈沿珠江東西走向，廣州市的城市發展路徑與商業分布在一定程度上與廣州市的地理分布十分契合。而地鐵商業對廣州商業格局沖擊甚大，原城市商業中心中，西堤已風光不再，北京路無法一枝獨秀，上下九定位下移，而天河商圈則迅速成為廣州一個新的城市商業中心。

與廣州市傳統商業格局相比，地鐵交通的便捷和快速大大促進了廣州商圈的格局調整。北京路、上下九等商圈在地鐵商業發展之前一直處于廣州商業的領頭羊地位，在地鐵商業發展以來，造就了包括天河商圈、東山口商圈、中華廣場商圈、北京路商圈、康王路商圈、上下九商圈、江南西商圈 、崗頂商圈、環市路商圈等在內的9個大型新老商業圈，成為廣州市商圈的典型代表，同時也促進了其他處于發展過程中的商圈的形成。以天河城商圈為例，天河城商圈是最早的地鐵帶動商業發展的證明，從經營慘淡到如今的華南第一商圈。在天河城的發展進程中，地鐵促進了商業集聚的形成，天河城商圈發展到現在的商業風向標地位，將高端定位與業態組合作為商圈的主要特色。相形之下，廣州大道北商圈、番禺廣場商圈、芳村商圈、白云新城商圈等都處于發展過程之中，仍需不斷進行定位調整，適時轉型，實現更好的發展。

3.地鐵商業引領“千年商都”，促進廣州整體商業升級與發展

廣州有著濃厚的商業歷史，商業立世，是廣州千年商都的根本。當前，廣州的商業形態正在發生著劇烈變化。地鐵商業正在促使城市商業從“一站式消費”到“商圈式消費”、“商業帶式消費”過渡，人的消費空間變大，消耗時間變小，商業形態也因為地鐵經濟的出現而更加繁復成熟。凱威爾和肖(Kivell＆Shaw)認為，商業業主之所以傾向于聚集，很大程度上是受顧客需求多樣化的影響，即隨著需求的多樣化，商品零售者很可能會聚集在一起。地鐵站點凝聚而來的各類商場形成有性格有特色的商圈，帶動起“商圈式消費”，有利于城市商業中心由“單中心”向“多中心”轉變，全面促進城市商業發展。

地鐵商業所帶來的商業集聚對商圈的形成與發展具有重要作用。地鐵所帶來的人流轉化為消費力，從而吸引商業入駐，具有一定輻射范圍的重點商業網點集中于商流、客流、物流的中心所在地。隨著商業聚集地的輻射范圍不斷擴大，容量不斷變大，商業網點不斷增加，業種業態不斷完善，商圈就形成了，如圖5所示。

圖5 商業集聚與商圈的關系

地鐵商業對消費半徑的擴大有重要作用，規模化的商業氣氛將會依托地鐵而逐漸形成，地鐵逐漸超出交通概念范疇，演變為城市商業概念，由于地鐵的發展，城市商業網點得以有效銜接，商圈能在多大程度上滿足消費者的多樣化需求，逐漸成為商業發展的重點。以天河商圈為例，從西向東形成了商貿業、電子業的多樣化銜接，每個大型商業設置都有其不同的定位，商圈整體上實現了商業形態的組合與商業定位的轉型，功能上實現購物、餐飲、娛樂百花齊放的轉型。中華廣場商圈中，中華廣場也曾存在商業定位模糊、業態布局混亂、品牌結構散雜等特點，經過重新調整，定位為以高端時尚潮流活動力為鮮明主題的大型購物中心，與周圍業態融合較好，從而實現了地鐵商業圈的突破。當下，地上商業與地下商業聯動發展的態勢更加明顯，商業形態的互補為地鐵商業提供了更大的發展空間，同時也對商業形態組合與商業定位的互補起到了極大的優化作用。地鐵商業對廣州商業整體的升級與發展起到極大的促進作用。

4.地鐵商業發育成長迅速，推動廣州商業的繁榮

地鐵商業對城市商業的發育成長具有重要貢獻。廣州地鐵商業的發育成長模式可分為三種：中心企業帶動模式、零售網點帶動模式和地鐵與商業互動模式（如表9所示），各種模式協調發展，使廣州市地鐵商業發展迅速，對廣州市商業的繁榮起到了極大的促進作用。

地鐵商業發育成長模式與地鐵商業的發展基礎與區域經濟發展水平、客流的消費力及消費目的、地理因素、商業文化基礎、商業投資等有直接關系，而地鐵所帶來的人流量是地鐵商業客流量的基礎，地鐵站口所指向的目的地代表了客流的主要出行目的，地鐵商業創造了大量的消費需求。更重要的在于，推動了城市的轉型，對長期以來重工輕商的觀念形成了沖擊，為廣州市商業的繁榮與城市長期發展定位的改變做出了重要貢獻。

（二）廣州市地鐵商業存在的問題

1.交通發展與客流分布問題

廣州的立體交通體系打造取得了很大成效，在幾十年的發展過程中所未考慮到的問題正在逐漸被重視，如城市的規劃和各部門的規劃考慮交通時，逐漸將商業的購物停車、購物用車、物流配送車考慮進去。過去幾十年廣州重制造、輕商業，曾一度忽略商業方面的交通考慮，未留過多的地方停車，搶了其他規劃的用地，這樣就構成了矛盾和沖突，這種矛盾和沖突不是一時可以化解的，但當下正逐漸受到重視。

在客流上，當前廣州中心城區，尤其是天河路商圈的客流正在急劇分化。首先，廣州本地的消費購買力一直都在外流，珠三角經濟實力強的人群中相當一部分人不在廣州消費已形成一種慣性，很多分流在香港、澳門及其他國家，所以留住本地的高端購買力相當困難，不利于廣州高端商業的發展。其次，廣州的城市化過程正在快速向郊區化轉型，在轉型的過程中，龐大的開車一族，已經開始脫離主城區，轉向郊區化消費，這個趨勢會越來越大，老幼等購買力不強的人會越來越多的在中心城區。第三，廣州商業的區域布局與均衡發展當前存在一些問題，主要包括白云、黃埔、開發區等的弱化問題與如何培育提升問題，老城區商業過度擁擠、發展潛力不斷枯竭及活力再造問題等。

表9 廣州地鐵商業發育成長模式

2.商業文化與基礎設施建設不足

當前廣州在商業文化方面的缺陷較為突出，缺少中長期發展戰略，盲目跟風現象普遍。同質化問題的背后，是缺少自主發展意識，更深層次的原因是企業普遍缺少創造，文化缺陷明顯。如品牌問題，外資品牌在廣州的擴張力度明顯，而本土品牌則處于弱勢地位，商業文化的行業缺陷表現突出。

在商業基礎設施建設方面，項目的公益性和私人性問題突出，商業基礎設施是城市商業文化實體的重要組成部分。以商業廣告為例，香港經驗認為如果沒有四五層高堆出來的廣告，就沒有城市的商業繁榮；而北京市的教訓則是不應該拆除廣告，廣告分為公益廣告和非公益廣告，還包括由私人企業承擔的公益性廣告，其中的投資與利益分享之間的平衡很需要合理把握。而在基礎設施建設方面，相關部門在進行城市規劃時，沒有把商業的購物停車、購物用車、物流配送車等考慮進去，造成交通堵塞、車位短缺等問題凸顯。

3.非理性因素對商業的影響廣泛存在

廣州市地鐵商業開發經營中存在很多的非理性因素。一是城市規劃的因素，導致城市配套與商業融合存在欠缺。如珠江新城規劃時對商業元素的考慮不足，打著以金融為主的CBD，以跨國公司總部為主的區域，不是中長期發展戰略的必然產物。二是在認識上概念上的崇洋心理，盲目追求高端品牌，不符合商業規律和市場規律，只要實現企業發展和城市繁榮即可，發展框架無須太過一致。三是對顧客消費心理的非理性把握，中華民族的消費心理學與西方在一些方面是有所不同的，“扎堆”是一個典型特征，以當前發展迅速的地下商業為例，如果不能實現很好的展示來吸引人，就不能達到將客流引到地下的目的，造成商業發展不起來。非理性的因素影響行業的健康發展，導致城市商業資源的大量浪費和發展機遇的流失，面對行業發展，必須保持理性態度，以生存為基礎，在此之上謀求發展。

4.地下商業開發超前與定位問題顯著

廣州目前地上空間開發尚且不足，遠未到地下空間大規模開發的階段，但地下商業開發項目卻表現出迅速增加的現象。廣州當前發展不均衡，中心城市擁擠，周邊則發展不足，雖然香港也存在這樣的現象，但是兩者之間城市化的進程和經濟發展不一致，不能相提并論。且大眾的消費習慣，并沒有往地下消費的習慣。改變這種習慣，廣州地下商業開發曾有許多失敗的教訓，如康王商業城、江南新地都經營慘淡，而天匯城三改定位更名東方寶泰，首創“非MALL”業態后才逐漸走上正軌，動漫星城和地王廣場，相比香港的地下商業，人氣還是稍顯不足，僅有流行前線、天河又一城、景點商業街的發展相對順利，而這是它們與成熟的商業環境互補發展的結果。廣州城市商業的發展現階段尚未達到大規模開發地下商業的程度，地上商業的完善程度仍存在很大空間。

地下商業可隨著地鐵商圈的成熟，把所在商圈的內在潛力激發出來。但地下商業開發從來都比地上商業開發難，地下商場更需要清晰的定位，商業規劃一定要做好，停車場等配套設施也必須配備到位，才能吸引人流。在地下商業的定位問題上，地下的商業在規律上沒有以走高端的做法定位，在地下淘金的地方不符合人的心理學，而方便性、實用性、靈活性是地下商鋪的最大特點，與地上商鋪形成合力，才能實現消費集聚與共贏發展。

（三）廣州地鐵商業發展的經驗啟示

1.地鐵站口與周圍環境相聯合，促進地鐵商業網點布局

地鐵站口與周圍環境相結合，在交通上，實現地鐵與汽車、火車、居民區、商務區等的有效銜接，使地鐵商業能夠擁有更多的客源，形成地鐵商業區，促進地鐵商業網點布局的發展；在用地上，重視地鐵站口周邊地理空間的合理開發利用，統一規劃，合理發展，立足長遠，為未來預留發展空間；考慮商業發展的情況下，盡量把地鐵站口開到有人氣、有商業氛圍的地方，科學布局沿線商業網點的數量、規模、配套功能等。以廣州二號線延長段的白云公園站和飛翔公園站為例，現階段看來，缺乏商業氛圍，但萬達廣場和五號停機坪將為白云新城商圈注入新的活力和生命力。

2.商業定位與業態組合相匹配，豐富地鐵商業經營機制

通過對地鐵商業進行合理的定位，發揮不同區域地鐵商業的個性特色，實現廣州商業的差異化、特色化的發展路徑，形成廣州城市商圈相輔相成的發展路徑，促進廣州地鐵商業的可持續發展。同時，根據地鐵商業的定位，發展連鎖超市、便利店、百貨、購物中心、專賣店等多種業態，結合豐富的業種匹配，配合區域內的文化積淀與商業積淀，打造特色化經營，增強地鐵商業的特色化吸引力，同時，鼓勵多種經營方式并存的發展方式，為地鐵商業發展注入活力，豐富地鐵商業的經營機制。

3.城市規劃與市場配置相結合，共同推進地鐵商業發展

地鐵商業發展潛力非常大，尚有很大的提升空間有待開發，城市規劃應具有前瞻性，充分發揮地鐵對商業的正向作用，同時將整個交通體系納入考慮范圍之內，合理規劃路網系統，克服交通將人流直接帶走的不足，同時還要考慮購物廣場與道路的搭配，對預留發展空間問題、車流設計、住宅布局，都需要清晰透明的信息指引，實現地上交通與地下交通的合理對接，將城市規劃與地鐵商業結合考慮，促進地鐵商業與城市發展方向的統一，保護城市長遠發展能力與投資主體的積極性，遵循市場規律，適當引入競爭機制，形成合理的業態結構，充分發揮地鐵商業的作用，同時避免惡性競爭。

（注：本研究報告是2010年度廣州市商貿流通重點研究基地立項的重點項目的同名主報告，項目編號：GZSM201003。本研究要感謝原天河城董事長禹來博士、羊城地鐵報、廣州地鐵的支持。）

注釋：

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⑥崔霽.上海地鐵商業的發展趨勢及開發政策建議.

⑦王先慶.現代城市商業集聚與商圈的發育成長——以廣州大道北商圈為例[J].中國流通經濟,2009(6): 57-60.

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赫磊,束昱,王璇.地鐵車站及周邊地上、地下空間城市設計探討[J].地下空間與工程學報, 2006,2(7):1199-1203.

數據來源:廣州地鐵商業白皮書.

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王先慶.現代城市商業集聚與商圈的發育成長[J].中國區域經濟.2009(6):57-60.

Metro Station Commerce in the Context of Urban Sprawl

Wang Xianqing

Metro station commerce is a new type of business rises as the metro railway transport developed rapidly. Different in forms from business above the ground, it can be effectively promoted only when its distinctive characteristics are recognized. In this paper the author tries to find out its evolution process, business orientations, special features, influencing factors, development patterns and successful experience of some world-renowned subway commerce models.

urbanization; metro station commerce; railway transport; urban sprawl

F572

10.3969/j.issn.1674-7178.2012.05.001

王先慶，廣東商學院流通經濟研究所所長、商業地產研究中心主任，廣東省商業經濟學會秘書長。

（責任編輯：盧小文）