房產稅難解地方財政之憂

陳功

房產稅的征收金額，對于習慣了土地出讓環節、房地產交易環節等大額稅收的地方政府而言無異于毛毛雨，自然也難以調動他們工作的積極性。

自從去年年初在上海、重慶兩地進行征收房產稅試點以來，房產稅被看作可以取代土地出讓金的新財源。事實上，房產稅解決不了地方財政之憂。對地方政府而言，房產稅遠不如物業費來得便捷實惠。

根據試點方案，重慶市房產稅主要針對存量和增量的獨棟商品住宅征收，稅率在0.5%至1.2%之間，共分3檔。在2011年1月28日之前購買的存量獨棟商品住宅可享受180平方米免稅面積，新購獨棟商品住宅可享受100平方米免稅面積。

與重慶市主要針對高檔住房、存量增量均包括在內的征收方式不同的是，上海市主要針對新增的一般房產，將人均60平方米作為起征點，采取累進稅率，人均面積越大、房屋價值越高的房產，稅率就越高。

試點征收的房產稅屬地方財政收入，是對房地產的持有環節征稅，政府并不提供額外的服務。從實際的征收效果看，房產稅從征收收益、征收難度和征收成本幾方面而言，都難以承擔地方財政新財源的重任。

首先，房產稅的稅率相對較低，征收的覆蓋面較窄，房產稅的征收收益難以和土地出讓金同日而語。

截至去年11月30日，重慶房產稅征繳基本做到“應收盡收”，征收率在99%以上，征收金額接近1億元。2012年年初，上海財政局在其官網上公布了2011年上海預算執行情況報告，其中上海房產稅達22.1億元，完成預算的110.5%。

需要指出的是，此房產稅非彼房產稅。按《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定，目前的房產稅除了個人住宅外，商鋪、寫字樓也在房產稅的征收范圍之內。因此，22.1億元中，新征試點的房產稅可能只占了小部分。

這點稅收金額，對于習慣了土地出讓環節、房地產交易環節等大額稅收的地方政府而言無異于毛毛雨，自然也難以調動他們工作的積極性。此外，房產稅還是交易環節上的重復征稅，這與理性城市化的努力是相背離的。

相反，如果針對已建成的物業，政府提供更多的公共服務、更優質的監督管理，新增的物業費完全可以為地方財政提供更加充足的財源。從征收成本來看，物業費也更具優勢。

房產稅屬于個性化征收，無論國內外，房產稅都是征收成本很高的稅種，中國的房產稅征收成本占收入的30%，而這僅僅是前期投入的結果。具備開征的條件之后，還需要深入討論未來怎么征收、哪個機構來做評估、如何保障評估的權威性、評估過程如出現腐敗誰來監督。這些都是問題，未來還有很多準備工作要做。

而物業費的征收渠道則相對簡單。現在的物業費主要由物業公司向業主收取，用于對小區內的房屋建筑及其設備、公用設施等項目進行日常維修，雖然物業公司歸房管局管理，除了常規的營業稅以外，政府部門并沒有其他額外的收入。

政府如果將社區管理納入城市規劃，以公共服務換取稅費的增加，社區規劃就是民心規劃，既收獲民心，也增加財政。操作層面上，可以與物業管理公司分成，加收的這部分歸政府。鑒于政府為物業管理公司做了大量的工作，包括對物業管理公司做資質審批、提供擔保，物業管理公司原有利潤的一部分也可歸于政府。

對于城市而言，與其費盡心力征收房產稅，不如提供更優質的公共服務，通過社區管理的收益彌補土地財政的缺口。

陳功

安邦集團董事長，首席研究員