物流地產中國發展之路

上海大學 陳瑾 巫景飛

2003年，國際工業地產巨頭普洛斯正式進軍中國，同時，也給中國帶來了一個新的概念——物流地產，主要指地產開發主體根據顧客需求，選擇合適的地點，建成相關物流設施后，再轉租給客戶，比如制造商、零售商、物流公司等，之后再組建一個資產管理隊伍進行物業管理和服務。其本質正是物流服務和地產服務一體化結合的產物。

1 發展現狀

近年來，隨著全球制造業的復蘇，中國電子商務市場的蓬勃發展，市場對倉儲設施的需求越來越強烈。珠三角、長三角、環渤海等經濟區的倉儲空置率不斷下降，部分地區甚至出現“強倉”的場面。2011年，中國各大城市的倉儲價格都出現了不同幅度的上漲，其中北京、廣州等城市同比增長20%～30%，而上海的部分大型倉儲租金漲幅更是達到了50%。在需求爆發式增長的同時，物流倉儲的供給卻無法跟上發展的腳步，而能匹配電子商務企業的現代化高端物流倉儲配套設施更是捉襟見肘。因此，外資和國內企業都紛紛涌入物流地產行業(部分物流地產項目見表1)。

2012年，物流行業更是得到了中央政府政策的支持。6月，國家發改委等12部門聯合下發了《關于鼓勵和引導民間投資進入物流領域的實施意見》，明確提出鼓勵民間資本進入物流行業，其中就包括倉儲、物流園區等物流地產相關領域，并更多地給予物流企業在土地政策、融資環境等方面的有力支持。

表1 國內部分物流地產項目匯總

2 運營模式

從物流地產的投資和管理的主體來看，主要涉及地產開發商、物流商和電子商務企業。因此，物流地產的運營模式也可分為以下五種。

2.1 地產商主導,物流商協助

即房地產開發商作為開發投資主體,只負責投資開發，在選地并建成相關物流設施后,轉租給各個物流企業，由物流企業負責各自物流的相關業務。這種模式的優點是物流企業無需動用大量資金投入固定資產，只需支付租金，相對占用物流企業的資金少，成本低，使得企業專注于配送等核心業務，提供企業核心競爭力。

工業地產巨頭——普洛斯就是最先采用這種模式的。普洛斯在全球范圍內投資建設匹配現代化、標準、優質的物流倉儲設施，再轉租給物流企業，并提供相關的標準物業管理服務，并不插手物流企業的物流業務。此外，普洛斯還為客戶提供物流園區與標準物流設施開發、按客戶要求定制開發倉儲設施、收購與回租、提供專業供應鏈解決方案等增值服務。其收入主要來源于租金、物業管理費和增值服務費。

2.2 物流商包攬

即物流企業作為開發投資主體，既負責拿地、設計、建設等投資開發流程，也負責建成后的物業管理、物流業務運營等。這種模式的優點為在土地稀缺的時代可享受到地產增值的好處，同時物業的折舊費用可以沖抵部分稅收，使用自己的物業也節省了一筆租金和物業管理費。缺點為，固定資產開發會占用企業大量資金，同時缺乏專業的建設和管理方面的專業能力。

2.3 地產、物流商合作經營

即物流商和地產開發商通過合同、設立公司等方式，共同出資，各自負責自己擅長的領域，地產開發商負責投資開發和物業管理，物流商負責物流業務，整個物流中心的收益共同分享，同時也共同承擔風險。這種模式的優點是，發揮了物流商和地產開發商各自的優勢，實現互補和雙贏。但也存在多方合作的普遍缺點，即存在信息不對稱和道德風險問題，溝通成本也很大。

2.4 電商主導，物流商協助

即由電商作為投資主體，拿地、規劃、建設，建成物流中心之后，電商依然為運營主體，但會將部分物流業務外包給物流商。這種模式的優點是既有利于電商控制物流的規模化和規范化，又使得終端物流配送的專業性，協同合作。

亞馬遜的物流中心，就是此類。亞馬遜自1995年起，大規模建設“物流中心”。截至2009年底，亞馬遜在美國本土擁有物流倉儲中心約110萬平米，在海外則達到53萬平米。亞馬遜不僅為自己的貨物提供倉儲、收發貨物等物流服務，也為亞馬遜網站上的第三方買家提供各類標準的物流服務。通過物流中心，亞馬遜將分散的訂單需求的信息和貨物都集中起來，再將配送環節全部外包。美國本土的配送環節外包給UPS和美國郵政；美國以外的國際業務則外包給基華物流CEVA、聯邦快遞等。

2.5 電商包攬

即電商全權包攬所有角色，自行投資、自行拿地、自行建設、自行規劃，建成之后，自行包攬所有物流業務。這種模式的優點是保證電商企業對物流環節的完全控制，嚴格控制物流成本和規范物流流程。缺點是，由電商擔當所有的角色，占用大量的資金和人力，使得電商喪失輕資產的優勢。

京東商城等就屬于這種類型。由于中國不具備諸如UPS等規模化、專業化的物流公司，中國的物流行業基本還處于混戰時期，中小物流公司無論在規模，還是服務，還是管理理念上都無法保證電子商務行業龐大和專業的物流需求組，因此，國內的B2C電商也屬于無奈，只能選擇自行包攬所有的物流環節。

3 房地產開發企業轉型物流地產

近年來，國家進行嚴格的房地產調控政策，抑制住宅地產市場發展過熱的勢頭。住宅地產企業主要依賴銀行貸款，銀行貸款收緊之后，各大開發商均出現資金鏈告急的情況。這時，物流地產收入穩定的特征顯得格外搶眼。

與住宅地產高達20%的利潤率相比，物流地產8%～12%的投資回報率顯得吸引力不足，這也是物流地產此前未能真正發展起來的原因之一。然而，在政府地產政策的調控下，住宅市場風聲鶴唳，暴利時代暫時告一段落。物流地產穩定的租金收入變得越來越珍貴。正是由于這些原因，住宅地產開發商紛紛轉型，進軍物流地產領域。遠洋地產、上力地產、合生創展、陸家嘴團體、恒大、美林基業等在內的諸多原先住宅地產開發商紛紛邁進這一領域。上海宇培則走得更遠一些，正在籌備海外整體上市，力爭成為國內首個以“物流地產”概念赴海外IPO的開發商，并公開表示要借助資本的力量實現未來3到5年資產規模增至240億人民幣的戰略目標。

各大地產集團紛紛將物流地產作為多元化經營的一個方向，既是看中了穩定的長期的租金收益，可規避住宅地產目前的高風險，也在于相比購物中心、酒店的投資成本低，更重要的是，看到了商貿的飛速發展為物流這個行業帶來的無限商機。

4 電商發力物流地產

隨著互聯網的普及，在線支付安全性的提高，國內電子商務行業飛速成長，在以淘寶為代表的C2C模式依然保持迅速增長的同時，B2C模式毅然崛起，行業集中度也在不斷提高。作為B2C行業的一個重大問題——物流，也越來越成為電商行業的心病。而中國目前的物流行業集中度很低，國際化標準倉儲的比例很低，專業的物流公司比例更少。大多數的物流企業只是局限在配送等供應鏈功能上的一小部分業務，無法滿足電子商務企業一體化的服務需求。仲量聯行的研究報告也顯示，目前中國擁有國際標準的物流設施總存量僅為1300萬平方米，只與美國波士頓一個城市的物流倉儲空間相當。因此使得電子商務企業紛紛涌入物流行業，建立自己的物流基地，發展自己的配送團隊。

國內電子商務巨頭阿里巴巴于2011年宣稱，將與合作伙伴共同集資超過1000億元資金用于建設與電子商務配套的現代物流體系，其中大部分屬于物流地產范疇；京東商城作為一家3C產品起家逐步向綜合電商發展的企業，為保證商品物流服務質量，也正在大規模進軍物流地產，其自購用于物流園區建設的土地規模已經超過1500畝，并宣稱將在未來數年間繼續投資50多億的資金用于物流設施建設；凡客誠品、卓越、當當等各個電商領域的企業都一定程度地介入到物流倉儲的擴張中。而這些電子商務企業也選擇了不同的物流地產模式。

京東商城作為B2C電商第一軍團的代表，為突破物流瓶頸，自2009年發力物流地產。2009年，京東商城投入用于自建物流體系的資金就達到1500萬美元。2010年2月，京東商城又將老虎環球基金7500萬美元的投資，用于提升倉儲、配送和售后等服務。京東商城的模式基本屬于“電商包攬”模式，自行建設倉儲基地，自行建立物流配送團隊。

中國電商的另一個代表——卓越網，則選擇了近似“電商主導，物流商協助”模式。卓越網自有物流基地，掌控北京、上海、廣州等核心區物流隊伍(世紀卓越快遞)，而將非核心區物流外包。而其中物流基地的建設，部分為自行建設，部分為與物流地產商共同開發，例如蘇州和成都中心就是攜手“普洛斯中國”共同開發的。

這兩種模式的選擇各有利弊，京東的“電商包攬”模式能大幅度提供服務質量，降低服務成本，同時也占用了企業大量的資金，越來越多的資金被沉淀在固定資產上。而卓越模式，爭取了與物流配送企業、物流地產企業的多方合作，降低了運營成本和資金占用，但也增加了信息流動成本、協作管理的磨合成本等，無法保證物流質量。

由于電子商務的發展，商業地產的興起，物流地產發展得如火如荼，得到了各方，包括企業、政府、資本市場的關注。物流地產在今后的發展中也將越來越規范，呈現信息化和平臺化的趨勢，物流園區將提供更多的增值服務，對信息和服務進行整合。

[1]張英,王峰軍.物流地產運營模式研究[J].財貿經濟,2006(09).

[2]弓憲文.價值鏈視角下的物流地產資產經營風險[J].中國物流與采購,2010(05).

[3]鄭榮寶.物流地產投資前的幾點理性思考[J].當代經濟研究,2010(05).

[4]孟玉飛.國內外物流地產發展對比分析[J].科技創新月刊,2009(11).