提高河南農村居民財產（不動產）性收入的對策研究

王巧麗

（鄭州科技學院 工商管理系，河南 鄭州 450064）

提高河南農村居民財產（不動產）性收入的對策研究

王巧麗

（鄭州科技學院 工商管理系，河南 鄭州 450064）

不動產收入是居民財產性收入的重要組成部分，它的提高對增加農民收入水平、縮小城鄉(xiāng)差距、加快中原經濟區(qū)建設起到積極的作用。鑒于此，本文通過分析農村居民在獲得財產性收入的過程中存在的問題，提出了增加農民財產性（不動產）收入的對策建議。

財產性收入；不動產收入；對策

黨的十七大報告提出的“增加城鄉(xiāng)居民收入，讓更多群眾擁有財產性收入”的工作目標，引起社會的廣泛關注。隨著經濟持續(xù)快速發(fā)展，城鄉(xiāng)居民的收入、財產不斷增加，加之證券、基金、投資與銀行理財產品日漸豐富，如何利用自己的財產進行投資理財、積累財富，已成為廣大群眾關注的一個熱點問題。另外，我省“十二五”規(guī)劃和《中原經濟區(qū)建設綱要》明確提出，要“縮小城鄉(xiāng)差距”。即要增加農民收入，其中包括增加財產性收入。財產性收入是縮小收入分配差距的重要途徑，增加居民的財產性收入，擴大中等收入者比重，我國才能最終形成“兩頭小，中間大”的“橄欖型”社會階層結構。創(chuàng)造條件讓更多農民擁有財產性收入，是提高農民收入水平、擴大消費和縮小城鄉(xiāng)差距的重要途徑，有助于我省完成“十二五”規(guī)劃、推進中原經濟區(qū)建設進程。

1 .農村居民財產性收入的內涵

所謂財產性收入，在《新帕格雷夫經濟學大辭典》和國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計指標上的解釋是：“指金融資產和有形非生產資產的所有者向其他機構單位提供資金或將有形非生產資產供給他們支配作為回報，從中獲得的收入。農村居民的財產性收入是指農民對自己擁有的財產，通過行使對財產的占有、使用、處置和收益等各項權能而獲得的相應收益。具體包括農村住戶的私有資金以儲蓄、信貸、入股等方式取得的利息、股金、紅利收入，以及農村住戶的私有財產（如房屋）以出租方式取得的租金收入，還包括從集體得到的集體公共財產的財產性收入和土地征用補償等。本文中所研究的財產性收入是廣義財產性收入中的一部分，主要指狹義的不動產收入：土地經營使用權流轉收入和來自房產的收入。

2 .河南農村居民利用不動產取得財產性收入的過程中存在的問題

本文通過問卷調查的方式，對河南省21個地市及縣級市的460戶農村居民近三年的家庭總收入以及總收入中的財產性收入進行分析、研究。數據顯示，河南農村居民的不動產財產性收入的增長速度高于全省收入增長速度，詳見表1。雖然增長速度相對較快，但由于諸多因素影響，農民獲得的不動產財產性收入比例卻較低，存在的問題主要有以下幾個方面。

表1 ：2008～2010年河南省農村居民財產性（不動產）收入

2.1 農民土地使用權的流轉比較被動，缺失公平自由的流轉市場

2.1.1 農民對自有土地使用權的處置與分配受外部大環(huán)境牽制

從20世紀80年代開始，我國開始大規(guī)模的對農業(yè)用地實行征收、征用，雖然法律規(guī)定農民土地承包經營期限為三十年，但是同時也規(guī)定了“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償”。我國的《憲法》、《土地管理法》、《民法通則》和《農業(yè)法》也都規(guī)定了農村的土地所有權，其基本思想是農村土地屬于農民集體所有，但國家可以征用集體土地。農村土地歸村集體所有，其實質就是歸國家所有。國家所有和集體所有界限不明確，往往導致本該屬于村集體農民所有的收益進入了國家的口袋。另外，一些大的政策直接決定了某些區(qū)域農民處置自家土地的方向。例如，政府發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)集聚區(qū)的選址定位等都會迫使農民在“服從大局”思想的指導下，將土地被動地征用給政府或其他人。

2.1.2 土地補償問題千絲萬縷難以理清

征地補償標準國家土地管理法有明確的規(guī)定，按照這個標準，對農民的補償雖然具有地區(qū)差異，但以現金形式補償，通常應當在每畝1.5～3.5萬元之間。但事實上卻大大低于這個標準。同時政府有關部門為了充實地方財政，不同程度地參與到土地征收補償費用的分配中來，這本身就是不合法的，造成農民經濟上巨大的損失。再加上，征地補償監(jiān)督機制不完善，少數領導為了一己之私不通過廣泛征集意見，民主決策，就形成決議。

2.2 農村房產財產性收入市場混亂，監(jiān)管不嚴

2.2.1 農民的房產出租缺乏規(guī)范的管理，沒有法律保護

農民出租房屋屬于家庭式經營，沒有工商部門的登記管理，房租收費也沒有統(tǒng)一的標準，交易價格基本是口頭砍價，然后達成一致。因為沒有法律的保護和有關部門的承認，一旦發(fā)生出租雙方的矛盾和不可抗原因導致的危險，那么農民和租房者將承受巨大的損失。

2.2.2 農民出租房沒有形成規(guī)模效益

就拿“農家樂”來說，單個農民家庭投入少，容納游客量小，服務質量也不高，因而獲得的收入也不高。雖然通過房屋出租獲得除農業(yè)生產以外的收入，但由于受到資本投入和規(guī)模的限制，通過這條途徑發(fā)財致富很難。那么，這就需要地方政府統(tǒng)一對搞“農家樂”的農民給予扶持和幫助，使他們所擁有的資源整合起來，統(tǒng)一規(guī)劃，規(guī)模發(fā)展，才能提高農民的房屋出租收入。

3 .提高河南農村居民財產（不動產）性收入的對策建議

3.1 明確農民的土地財產權利，保障農民土地權益

通過立法確立農民的土地財產權利，是防止農民土地權益被侵害的根本方法。如果立法能夠保證農民擁有的土地像農民擁有其他有形資產的財產權利一樣，那么農民在行使土地的占有權、經營使用權、補償和收益權的過程中，農民才能真正成為土地的主人，維護自身的合法權益。

各級政府要尊重農民土地產權主體的地位。把主要精力放在土地規(guī)劃的制定和執(zhí)行上，主要扮演服務者、監(jiān)管者和仲裁者的角色；規(guī)范集體（鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村或村小組）享有對農村部分土地的所有權，使其主要扮演農民土地權益維護者的角色；明確農民土地產權的范圍、國家公共利益的邊界，依照國家法律、法規(guī)讓農戶享有農村土地使用權、繼承權、收益權、流轉權，使農民成為獨立的產權主體。其次要探索土地流轉形式，加快土地流轉進程。要在積極探索包括轉包、反租倒包、抵押、拍賣、出讓、租賃、互換等農村土地流轉形式的基礎上，借鑒江蘇、海南、上海、浙江、北京、重慶、等地的經驗，鼓勵農民開展“三大合作”。即農民富民合作社、農村集體股份合作社和農村土地股份合作社，重點在城市郊區(qū)探索建立農民的多元化財富積累機制，讓農民戶戶持股、分紅。

3.2 鼓勵農村土地流轉，規(guī)范土地流轉市場

貫徹落實農村土地經營承包制度是農村土地流轉的前提，對推動農村區(qū)域經濟發(fā)展也起到積極的作用。首先，堅持農民土地流轉的自愿原則，以農民自己的選擇為先，嚴格禁止地方政府和村集體使用行政手段剝奪農民土地流轉的選擇權。第二，推動非農經濟發(fā)展，鼓勵引導農村土地流轉。第三，在全省搭建一個農村產權交易平臺，通過這個規(guī)范的交易平臺，農民可以很清楚地了解土地等多種產權交易流轉的過程，防止出現暗箱操作、非法牟利等問題。第四，加強土地流轉制度建設，對農村土地的轉包、出租、入股、轉讓等給予法律的支持和保護。規(guī)范土地流轉流程，構建適合河南省的土地流轉管理制度，完善市場化管理，加強宏觀土地管理，既保證耕地的不減少，又增強農民土地流轉和土地的收益能力。

3.3 完善農村征地補償制度

3.3.1 使耕地補償標準更加合理化

《土地管理法》第四十七條規(guī)定了征地補償標準，以征地補償費為例，征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。根據耕地種植作物的不同和土地實際產值的不同，按照法定標準被征收前三年平均年產值的六至十倍，農民得到的補償是明顯偏低的，而且這只是土地產值的補償，并不是土地價值的補償。所以提高征地補償標準是合理化改革的主要方面。按照土地所處的位置和土地自身肥沃程度不同，也可能收獲同等的產值，按照同一標準補償，明顯也是不合理的。所以，農村征地補償標準需要在適當提高補償標準的基礎上，按照土地的級差、產值最大值等要素重新制訂或修改，使其真實地反映土地市場價值。

3.3.2 明確補償分配對象

地方政府、村集體、農民三方是土地補償費分配對象，要合理明確分配對象的分配比例，保證農民的分配比例不減少，不被他方侵占。關于農村土地補償費的分配就在于分配比例，產生糾紛的主要原因是地方政府和村集體占有過大的分配比例，農民的利益被侵占。因此，建立有效的監(jiān)督機制是保證農民土地補償費合理分配的重要條件。

在村集體和農民之間的分配問題上，可以實行民主、公開的方式，由村民代表組成土地補償費分配監(jiān)督小組，監(jiān)督村委會的分配工作，這樣既有利于減少農民和村領導之間的矛盾，又可以調動農民參與分配的積極性，使農民分配利益最大化。

3.3.3 補償形式采取多樣化

目前，在征收征用土地補償方式上我國主要采取一次性貨幣補償，這種方法直接、簡潔，卻存在一些缺陷，在社會主義市場經濟條件下，單一的貨幣補償形式已經不能滿足失地農民的生活需要，而采取資產互換、實物補償、土地入股、就業(yè)安置、納入社會保險等形式，則更好地完善了單一的、一次性貨幣補償的不足，有利于對失地失業(yè)的農民進行充分的補償和保障。因此，關于補償形式改革問題，我國一些學者已經做了一些初步研究，提出了多種補償和安置形式，如分期補償、土地使用權入股安置、留地安置等多種形式的復合安置。國土資源部于2004年11月發(fā)布的《關于完善征地補償安置制度的指導意見》規(guī)定了農業(yè)生產安置、重新擇業(yè)安置、入股分紅安置、異地移民安置等補償途徑。具體來說有以下三種方式：（1）一次性、分期、終身的貨幣補償，三種方式供農民自由選擇；（2）資產互換和實物補償方式；（3）把農民納入社會保障體系安置方式。

3.4 完善農村房產出租、轉讓方面的法律法規(guī)

在社會主義市場經濟條件下，農村房產出租、轉讓等經濟活動日益頻繁，規(guī)范農村房產市場，健全農村房產出租、轉讓的法律法規(guī)，成為保護農民房產財產性收入，維護農村房產市場健康有序發(fā)展的基礎。針對前文分析的農村房產市場存在的一些問題，提出以下幾點建議：首先，完善保護農民住房權益。現在農民的房屋財產仍不能進入房地產市場順利流通，應盡快修改、完善有關法規(guī)，使農村集體土地上所建私宅能夠合法、有序地買賣。同時加強對農村租房市場的管理，應當允許農民長期出租宅基地使用權。可借鑒蘇州經驗，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立農民住宅置換中心，解決農民住宅因缺少土地證、房產證而不能交易的困難。可借鑒廣州經驗，向農民自有土地上建的自有房屋頒發(fā)國有房產證，農民自有房屋辦理國有房產證后，可以向銀行抵押貸款、進入市場交易。

其次，地方政府應該大力支持農村房地產市場的建立和發(fā)展，鼓勵農民合法的房產交易活動，為農村房產交易提供服務，為農民獲得房產財產性收入消除障礙。制訂農村房產交易制度規(guī)范，加強對農村房產出租和流轉市場的管理，保護合法的農村房產交易，打擊非法的房屋租賃行為。鑒于農村“房”、“地”所有權主體的不同，對農民房產交易的環(huán)節(jié)要嚴格監(jiān)督，既保證農民房產交易的自由，也保證村集體財產不受侵害。

再次，放寬對農村宅基地出租、轉讓的限制。只要保證村集體對宅基地的所有權不變，允許農民出租、轉讓宅基地的使用權，這樣有利于提高農民收入。

最后，要培育規(guī)范的農村房屋產權流轉市場，鼓勵自愿、有償流轉。出臺有關政策，培育規(guī)范的農村住房交易市場，統(tǒng)一城鄉(xiāng)住房交易政策，規(guī)范交易行為，鼓勵農民自愿、有償流轉住房。對農村政策性住房上市交易的，應象對城市住房二級市場的培育一樣給予政策優(yōu)惠和扶持。同時，需要做好農民的政策解釋和宣傳工作，轉變農民住房消費觀念，提高農民的市場意識。

3.5 保護被拆遷農民的合法權益

征收征用農村的土地甚至耕地，是由地方政府和主管部門審批決定的，村集體和農民只能是被動接受的一方。如何保護被拆遷農民的合法權益，怎樣對被拆遷農民進行合理的拆遷補償，是農村征地拆遷工作的重中之重。因此，在農村拆遷工作中，要堅持以農民為本，以維護農民的根本利益為核心，減少拆遷方和農民的各種矛盾。

第一，規(guī)范拆遷行為，嚴格杜絕暴力拆遷和非法強制拆遷，對實行暴力拆遷，或在拆遷過程中對農民身體、財產等造成傷害的，要給予賠償；構成犯罪的，要按照我國刑法追究行為人和責任人的法律責任。

第二，合理確定拆遷補償標準，從生活區(qū)域的改變、生活環(huán)境的改變、工作的調整、子女上學轉學等多方面考慮，應該合理地提高對農民的補償標準。除此之外，對農民搬家、臨時安置、誤工等方面也要酌情進行補償。

第三，為農村房屋拆遷管理立法，從法律規(guī)章上，規(guī)范農村征地和拆遷行為，保障農民的合法權益不被侵犯；規(guī)范拆遷程序和方式，加強拆遷授權和拆遷過程的監(jiān)督管理，規(guī)定拆遷補償基準，提高征地補償安置工作公正度。

（注：本文系河南省政府決策研究招標課題，課題編號：2011B813）

[1]陳靜萍，曹洪滔.論創(chuàng)造條件讓農民擁有財產性收入[J].北方經濟，2008，（4）.

[2]王歧紅.新時期農民財產性收入問題研究[J/OL].萬方數據庫，2009，（6）：14-16.

[3]楊文靜.土地征用補償制度的國際比較及借鑒[J].農場經濟管理，2006，（1）.

[4]汪潛，黃元全.先富導向下的共富取向——“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財產性收入”的解讀[J].廣西社會科學，2008，（9）.

[5]谷書堂.社會主義經濟學通論[M].高等教育出版社，2001.

[6]駱祚炎.農村居民家庭財產及其財富效應的實證檢驗[J].福建論壇（人文社會科學版），2007，（6）.

[7]王歧紅.農民財產性收入現狀、形成原因及對策分析[J].湖南財經高等專科學校學報，2008，（4）.