投資性房地產公允價值計量應用探討

　　【摘　要】 文章結合2007—2010年國家財政部會計司發布的上市公司執行企業會計準則情況報告，從世茂股份、金宇車城等上市公司案例出發，分析了上市公司采用公允價值計量投資性房地產的動機，提出了在具體應用過程中遇到的一些問題，從而對實踐中較多上市公司采用成本模式計量給出合理解釋。
　　【關鍵詞】 新企業會計準則； 公允價值； 投資性房地產
　　財政部在2006年2月15日頒布了包含1項基本準則和38項具體準則（財會[2006]3號）的企業會計準則（簡稱新企業會計準則）。這次準則的修訂，實現了與國際財務報告準則的趨同，邁出了我國會計準則走向“國際化”的重要一步。新會計準則對計量屬性做出了重大調整，全面引入公允價值、現值等計量屬性。在會計政策方面也發生了一些變更，其中之一就是在《企業會計準則第3號——投資性房地產》中，將企業持有的“為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有”的房地產確認為投資性房地產，把“已出租的土地使用權，持有并準備增值后轉讓的土地使用權，已出租的建筑物”從固定資產、無形資產中劃分出來，單獨報告。并規定，投資性房地產后續計量可以以成本模式，也可以“在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下”采用公允價值模式計量。新準則自2007年施行以來，根據每年國家財政部會計司發布的上市公司執行情況報告來看，只有為數不多的上市公司對投資性房地產的后續計量采用了公允價值模式，本文由此入手，結合上市公司進行案例分析，以期找出上市公司采用公允價值計量的動機，提出在計量過程中遇到的一些問題，從而對較多上市公司采用成本模式計量給出合理的解釋。
　　
　　一、上市公司投資性房地產執行公允價值計量情況
　　新企業會計準則自實施以來，從上市公司執行新會計準則情況報告中來看，我國持有投資性房地產的上市公司數逐年增加，其中大多數公司采用成本模式計量，詳見表1。
　　2007年到2010年間，在房地產市場交易價格快速上漲的經濟環境下，上市公司為了獲利實現資本增值，比較熱衷持有土地使用權、建筑物等投資性房地產，以10%~15%的比例逐年增加，相比之下，在計量方式的選取上，對公允價值計量，上市公司卻反應冷淡，增長很少，所占比例介于2.86%~3.58%之間；從絕對數來看，2007年、2009年采用公允價值計量的上市公司數增加得較多。另外，上市公司在資產負債表日確認的投資性房地產公允價值變動損益，除2008年因金融危機確認0.36億元的損失外，其余均確認為收益，分別為22.79億元、39.12億元、36.24億元，占到這些公司凈利潤的3.10%左右。
　　
　　二、采用公允價值計量投資性房地產的動因分析
　　在眾多持有投資性房地產的上市公司中，緣何有的公司會選擇采用公允價值進行后續計量，這不僅僅是因為公允價值更能反映資產的實際價值，它在改善公司資本結構、業績表現，滿足融資需求方面都起到了一定作用。
　　（一）反映資產的實際價值
　　新企業會計準則實現投資性房地產單列報告，并規定投資性房地產的后續計量既可以采用成本模式計量也可以采用公允價值模式。這樣不僅以實質性原則出發，而且提高了信息的決策有用性。在準則未修訂之前，長期資產的分類尚未細化，持有的準備升值出售或持有賺取租金的房地產都劃歸計入固定資產，采用歷史成本計量，市場價格波動對資產價值的影響企業報表中無處找尋。事實上，在近幾年經濟發展中，房地產價格高速增長，一項2003年取得的以投資為目的的房地產，到2010年市場交易價格早已經翻了3到4番，賬簿記錄依然是歷史成本150萬元，未免低估資產價值，因此以公允價值計量的投資性房地產更能客觀體現企業資產價值，對相關利益的決策有用性也大大提高。
　　（二）改善公司資本結構的需要
　　對一個企業來講，維持良好的財務狀況、償債能力和再融資能力是非常必要的，所以企業非常重視企業的資本結構。所謂企業資本結構，也就是企業的各種資本價值構成及其比例，反映的是企業債務與股權的比例關系，因此也可稱為企業的融資結構。合理的資本結構不僅可以利用籌集資金，而且還可以降低融資成本，發揮財務杠桿的作用，實現企業自有資金收益率的更大化。在對上市公司年報資料整理的過程中，可以看到投資性房地產計量模式的變動，對企業的資本結構也有一定的影響。在自用房地產或存貨與投資性房地產的轉換中，若轉換當日的公允價值大于其賬面價值的，差額計入“資本公積”項目，顯然關乎到了企業所有者權益項目的變動，負債、所有者權益比例隨之變動，企業的資本結構隨之變動。世茂股份（600823）公司是一家屬房地產開發與經營行業的上市公司，2009年6月30日，公司2009年（第一次）臨時股東大會表決，同意公司對會計政策中有關投資性房地產相關條款進行修訂，從2009年起，公司對投資性房地產后續計量由成本模式變更為公允價值模式。變更后，包括江蘇省常熟市珠江東路98號商業樓等三項物業轉入投資性房地產核算，共增加資本公積3.89億元，約占資本公積增加總額的三分之一。從圖1中可以看出從2008—2011年，企業的資本結構比例基本保持一致，并沒有因為大幅舉債而出現資本結構惡化。
　　（三）滿足企業融資需要
　　在對2009年新增加的6家上市公司年報分析中發現，有的公司進行投資性房地產的計量模式轉換，完全是為了滿足企業的融資需求。其中，世茂股份公司從2008年開始經營活動現金流量凈額均為凈流出（2008年為6.66億元，2009年為10.40億元，2010年為17.47億元，2011年半年報為9.01億元），表明其自身的造血能力日益薄弱，因而為了滿足企業日常經營及投資活動的需要，企業不得不依靠外援。根據分析可知在2008年、2009年、2010年間融資流入的現金分別為4.95億元，42.45億元，76.35億元，主要依靠借款方式取得。2009年、2010年以借款方式收到的現金占總流入比為73.52%和86.89%，更有甚者，2011年上半年上升到總流入的90.47%。現金主要由借款取得（長期借款2009年新增21.61億元，增長幅度為561.31%；2010年新增17.88億元，與2009年相比增長70.23%。）。那么企業在獲得借款時，通常金融機構要求抵押實物資產，面對強烈的融資需求，實物資產如何跟上步伐快速增長呢？得益市場公允價值快速上漲的投資性房地產正好充當了這一角色，也就不難理解為何到2010年企業的投資性房地產占到資產總額的84.75％（如圖2所示）。
　　（四）改善企業業績表現
　　投資性房地產以公允價值模式計量無需提折舊、攤銷，在資產負債表日，可以按照公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。隨著房地產升值趨勢的延續，企業的凈利潤中一部分貢獻來源于投資性房地產的公允價值變動損益。翻三番的市場價格變動，帶來的公允價值變動損益相當可觀。因此對于企業凈利潤的增加，每股凈收益的增加，企業的所有者權益增加，資本結構得以優化，為企業再籌資提供保證。
　　金宇車城（000803）從2008年開始將投資性房地產后續計量轉換為公允價值計量，在2008年由于世界金融危機產生的影響，企業確認-334萬元公允價值變動損失，利潤總額為760萬元，2009年確認投資性房地產公允價值變動收益為2 350萬元，占到其營業利潤總額的91.82%，將利潤總額扣除投資性房地產公允價值變動損益的影響后為-1 287萬元。金宇車城公司使用公允價值計量投資性房地產，無疑改善了企業經營業績表現。海南航空（600221）也從2009年開始使用公允價值進行后續計量，2008年企業營業利潤為-16.84億元，2009年來自于投資性房地產的公允價值變動損益貢獻5.85億元，營業利潤實現大幅提升，上升幅度為96.11%，提升至-0.66億元，加之營業外收支的影響，2009年實現扭虧為盈。
　　
　　三、上市公司公允價值計量投資性房地產面臨的幾個問題
　　（一）基于我國監管層的態度，披露成本較高
　　我國監管層對于上市公司投資性房地產的計量問題持謹慎態度，這一點在新會計準則的表述中體現的很明白。《基本準則》在規定會計要素計量屬性時，把歷史成本屬性放在首位。《具體準則》規定投資性房地產后續計量中，提出有“確鑿證據”表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，才可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，而對于采用成本模式計量的企業則無需披露投資性房地產的公允價值。并且為了避免管理層使用計量模式的轉換進行盈余管理，規定企業已采用公允價值計量的投資性房地產，不得再轉為成本模式。由此可見，采用成本模式計量的成本明顯小于公允價值模式，不需要為了實現公允價值計量，而花費大筆成本，去搜集“確鑿證據”，不需要聘請獨立的評估機構評估資產的公允價值。監管層對公允價值計量的態度很大程度上決定了上市公司在報告上的行為方式，較高的披露成本，也必然成為上市公司行為選擇時的影響因素。
　　（二）公允價值變動損益的確認，會使利潤波動幅度放大
　　投資性房地產采用公允價值模式計量后，不允許采用成本模式，會放大利潤波動幅度。投資性房地產以公允價值模式計量，在資產負債表日，可以按照公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。資產價格上升的時候，公允價值變動收益增加，每股收益增加，對企業來說意味著盈利能力的增加，但是，當價格下降時，公允價值變動形成損失，利潤滑坡，股東權益報酬率下降。可見，公允價值計量模式是把雙刃劍，有利有弊。因此，發現在公允價值上升時，上市公司采用公允價值模式的沖動比較大，而在預期公允價值下跌時，沖動則小得多，由于從2010年開始國家對房地產市場監管措施的加強，年報報告中選擇采用公允價值計量的上市公司僅新增一家。
　　（三）抵押投資性房地產形成的借款，會使企業積聚較多的財務風險
　　上市公司為滿足籌資需要，可以通過抵押投資性房地產而取得借款，當公允價值波動時，會增加企業財務風險，使企業經營環境惡化。上述提到的世茂股份公司在其年報附注中批露的由抵押投資性房地產獲得的長期借款，2009年為8.23億元，2010年為15.51億元，2011年為29.24億元，占借款總額的比例逐年上升，從2009年的32.33%，到2011年47.84%，差不多占到一半的比例。其中，報告中列示的一項北京世茂國際中心投資性房地產，2011半年度報告中期末賬面余額為23億元，抵押其取得的長期借款為9.63億元，并同時提供10億元擔保。此時資產債務比率明顯偏高，一旦國家對房地產市場的調控力度加大，導致市場交易價格下降，公允價值變動損益為負，那么財務風險將非常大。因此無論從債務人的角度，還是債權人的角度來說，以投資性房地產為抵押的借款，其資產負債比率都不宜太高。
　　（四YKPhtKf7FDbOBDU8w4WQIb4Wd76fkP9i7sJPlTyQ06s=）沒有折舊、減值準備抵稅，形成的僅是“看得見，摸不著”的利潤
　　《企業會計準則第3號——投資性房地產》，指出投資性房地產的后續計量既可以采用成本模式，也可以采用公允價值模式”；如果采用成本模式，則要提累計折舊和累計攤銷，及減值準備；而以公允價值模式計量無需提折舊、攤銷，更不需要考慮減值準備，直接確定公允價值變動損益。因此，兩種模式來比較的話，成本模式顯然有折舊費用、資產減值損失等費用項目，能起到一定的抵減所得稅的作用；而在公允價值模式下，在資產負債表日，按照公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益：大于借記“投資性房地產”，貸記“公允價值變動損益”；直接參與利潤核算，形成凈利潤。但這種利潤與營業利潤不同，并沒有真實實現，不能形成資金的流入，除非資產已以當前公允價值進行了交易，因此是表上看得見，事實摸不到的利潤。由此可見，一則沒有費用抵稅，二則價值變動收益并未變現，只能是“看得見，摸不著”，因此上市公司使用公允價值計量的動力自然不足。
　　綜上所述，結合世茂股份、金宇車城、海南航空等上市公司案例，本文分析發現盡管采用公允價值計量可以反映資產的實際價值，提高財務報告信息相關性，可以改善公司經營業績表現，改善與維持公司資本結構，滿足企業融資需要，但在具體實施的過程中，由于我國監管層的謹慎態度，以及較高的披露成本，增大財務風險等原因，大多數上市公司選擇以成本模式來進行投資性房地產后續計量。鑒于目前我國房地產市場面臨著較大的波動，上市公司對于投資性房地產公允價值計量應當持保守態度，以免對公司經營表現形成較大的沖擊。
　　【參考文獻】
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