點(diǎn)“石”成金的價(jià)值創(chuàng)新

上世紀(jì)80年代初，為充分利用國(guó)家對(duì)外開(kāi)放、引進(jìn)外資及對(duì)華投資的優(yōu)惠政策，積極吸引華僑華人的資金、技術(shù)和人才，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，國(guó)務(wù)院僑務(wù)辦公室和國(guó)務(wù)院特區(qū)辦公室決定：從深圳沙河華僑農(nóng)場(chǎng)劃出4.8平方公里土地，設(shè)立華僑城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。1985年11月1日，國(guó)務(wù)院僑辦發(fā)文：成立華僑城建設(shè)指揮部。這便是華僑城集團(tuán)的前身。

那時(shí)，華僑城總部所在地還是沙河農(nóng)場(chǎng)的一片灘涂，4.8平方公里的荒山野嶺，幾乎沒(méi)有一寸平整的土地，而且距離深圳城區(qū)還有十多公里。但是今天，當(dāng)人們提到“華僑城”這三個(gè)字時(shí)，最先想到的是什么呢？是歡樂(lè)谷、錦繡中華、世界之窗，是優(yōu)美的環(huán)境、高品質(zhì)的生活方式，還是中國(guó)主題公園的開(kāi)拓者、“旅游+地產(chǎn)”模式的最佳實(shí)踐者？實(shí)際上，對(duì)于一家總資產(chǎn)約850億元，年銷(xiāo)售收入340億元的大型企業(yè)集團(tuán)來(lái)說(shuō)，無(wú)論以上哪一種解釋?zhuān)坪醵硷@得有些片面。

27年來(lái)，華僑城在摸索中不斷前行，從一個(gè)“三來(lái)一補(bǔ)”式的開(kāi)發(fā)區(qū)管理單位，發(fā)展成為由旅游及相關(guān)文化產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)及酒店開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、電子及配套包裝產(chǎn)品制造三項(xiàng)核心業(yè)務(wù)為主，并在行業(yè)保持多年領(lǐng)先的大型國(guó)有企業(yè)集團(tuán)。華僑城以“優(yōu)質(zhì)生活創(chuàng)想家”為發(fā)展理念，通過(guò)旅游、地產(chǎn)與城市的融合發(fā)展，形成了獨(dú)具特色的經(jīng)營(yíng)模式和創(chuàng)新的產(chǎn)品形態(tài)，并且為我們的客戶(hù)、企業(yè)和城市提供了多元的價(jià)值創(chuàng)新。

“誤入”合適的行業(yè)

以主題公園為主體的文化旅游業(yè)是華僑城最具社會(huì)影響力的業(yè)務(wù)，也可以說(shuō)是華僑城的一張名片。從1989年建成中國(guó)第一個(gè)主題公園——錦繡中華至今，華僑城已擁有主題景區(qū)13處，累計(jì)接待游客2億人次，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入173億元，并且連續(xù)多年進(jìn)入年入園人數(shù)千萬(wàn)人次以上的全球旅游景區(qū)集團(tuán)八強(qiáng)，也是躋身八強(qiáng)的唯一亞洲企業(yè)。

然而，華僑城最初進(jìn)入主題公園領(lǐng)域時(shí)，并沒(méi)有在一開(kāi)始就考慮按照產(chǎn)業(yè)化方式來(lái)發(fā)展它，甚至對(duì)當(dāng)時(shí)的華僑城而言，它并不是一個(gè)“合適的行業(yè)”。

按照邁克爾·波特的觀(guān)點(diǎn)，行業(yè)結(jié)構(gòu)決定了該行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)狀況和平均獲利能力，并對(duì)公司戰(zhàn)略及其成效產(chǎn)生巨大影響。選擇一個(gè)“合適的行業(yè)”應(yīng)該是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的起點(diǎn)，追求“行業(yè)中最有競(jìng)爭(zhēng)力地位”則是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的目標(biāo)。

據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，在目前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之下，單純投資一個(gè)區(qū)域性主題公園，土地成本之外的投入也不能低于10億元人民幣。但我們?cè)诮ㄔO(shè)錦繡中華時(shí)，整個(gè)華僑城的資產(chǎn)還不足10億元，邁開(kāi)這一步時(shí)對(duì)這個(gè)行業(yè)的特性和要求并不了解，只是出于一個(gè)簡(jiǎn)單的吸引投資者的動(dòng)機(jī)。

1985年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)華僑城時(shí)確定的方針是“工業(yè)為主，肝膽俱全，環(huán)境優(yōu)美，具有特色”。從內(nèi)涵上來(lái)看，只是搞工業(yè)還好辦，當(dāng)時(shí)到處都存在加工區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)的概念，但是又強(qiáng)調(diào)了是相對(duì)完整的一個(gè)城區(qū)，規(guī)劃上要求不完全像工廠(chǎng)區(qū)，要環(huán)境優(yōu)美、具有特色。如何貫徹這個(gè)方針呢？當(dāng)時(shí)的華僑城前瞻性地提出了“城區(qū)規(guī)劃科學(xué)合理、城市建筑具有特色，城區(qū)環(huán)境清潔優(yōu)美，城市風(fēng)貌高尚文明”的規(guī)劃和開(kāi)發(fā)方針，并確立了“在花園中建城市”的現(xiàn)代發(fā)展理念。在國(guó)內(nèi)時(shí)興大搞經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、大建工業(yè)廠(chǎng)房的熱潮中，華僑城另辟蹊徑，大搞規(guī)劃和環(huán)境建設(shè)，并且引進(jìn)了主題公園的概念。

1986年，錦繡中華起步，沒(méi)有人才，沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，更難的是不為人理解。在當(dāng)時(shí)，“主題公園”絕對(duì)是大多數(shù)中國(guó)人聽(tīng)都沒(méi)聽(tīng)過(guò)的新鮮玩意，在華僑城片區(qū)開(kāi)發(fā)旅游也違背了招商引資建設(shè)工廠(chǎng)的初衷，許多人投了反對(duì)票。不過(guò)，在主管單位和華僑城主要領(lǐng)導(dǎo)的支持和堅(jiān)持下，錦繡中華最終還是在一片質(zhì)疑和反對(duì)聲中開(kāi)工了。

我們的幸運(yùn)在于進(jìn)入的時(shí)機(jī)是一個(gè)“合適的時(shí)機(jī)”——那是中國(guó)主題公園發(fā)展的黃金時(shí)期：整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平快速提高，高速公路網(wǎng)出現(xiàn)，私人汽車(chē)擁有量呈幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)；國(guó)家推行帶薪休假制；刺激內(nèi)需的政策及黃金周安排；改革開(kāi)放不斷擴(kuò)大；小平同志南巡對(duì)深圳特區(qū)吸引力的極大提升等等。所有這些經(jīng)濟(jì)和非經(jīng)濟(jì)因素，都誘導(dǎo)了旅游業(yè)的繁榮，而簡(jiǎn)單的山水游已不能滿(mǎn)足當(dāng)時(shí)的社會(huì)需求。投資1億元的錦繡中華一建成，“一步邁進(jìn)歷史，一日游遍中國(guó)”的主題就產(chǎn)生了巨大的吸引力。

1989年9月，錦繡中華開(kāi)放當(dāng)天，雖然沒(méi)有慶典和宣傳，但入園人數(shù)卻超過(guò)3000人。那年國(guó)慶期間，每天都有3萬(wàn)多人涌入園中。臨近的深南大道不得不封閉一半用來(lái)停靠車(chē)輛。有調(diào)查顯示，當(dāng)年國(guó)慶期間深圳的沖印店中80%的照片是錦繡中華的景觀(guān)。公園里人滿(mǎn)為患。錦繡中華甚至在電視上播放了第一則廣告：“希望深圳市民暫時(shí)不要參觀(guān)錦繡中華”。

繼錦繡中華之后，我們接連滾動(dòng)投入中國(guó)民俗文化村、世界之窗，均獲得很大成功。如今，華僑城已經(jīng)發(fā)展成為一家集主題公園規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理于一身的大型企業(yè)集團(tuán)。華僑城旗下有以錦繡中華、世界之窗為代表的第一代靜態(tài)微縮景觀(guān)型主題公園，以歡樂(lè)谷為代表的第二代互動(dòng)游樂(lè)型連鎖主題公園，以東部華僑城為代表的生態(tài)旅游度假區(qū)，還有以歡樂(lè)海岸為代表的最新一代都市娛樂(lè)主題目的地。華僑城的文化旅游產(chǎn)業(yè)形成了一個(gè)覆蓋各種產(chǎn)品形態(tài)的強(qiáng)大的市場(chǎng)產(chǎn)品組合。通過(guò)產(chǎn)業(yè)的融合與互補(bǔ)，提升了旅游業(yè)的附加值，突破了旅游業(yè)微利時(shí)代的障礙，成功把旅游業(yè)創(chuàng)新為高利潤(rùn)產(chǎn)業(yè)。可以說(shuō)，歷史的機(jī)遇使我們將一個(gè)“誤入”的行業(yè)變成了一個(gè)“合適的行業(yè)”，并且出現(xiàn)了取得“行業(yè)中最有吸引力的競(jìng)爭(zhēng)地位”的機(jī)會(huì)。

獨(dú)具特色的經(jīng)營(yíng)模式

縱觀(guān)華僑城的發(fā)展史，成功經(jīng)驗(yàn)之一就是經(jīng)營(yíng)模式的創(chuàng)新。20多年來(lái)，華僑城將國(guó)外主題公園發(fā)展的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)與中國(guó)市場(chǎng)需求特征相結(jié)合，創(chuàng)新了“旅游+地產(chǎn)”的經(jīng)營(yíng)模式，優(yōu)化了贏利結(jié)構(gòu)，并且成為華僑城難以復(fù)制的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

為什么是“旅游+地產(chǎn)”？

主題公園是根據(jù)某個(gè)特定的主題，采用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)和多層次活動(dòng)設(shè)置方式，集諸多娛樂(lè)活動(dòng)、休閑要素和服務(wù)接待設(shè)施于一體的現(xiàn)代旅游目的地。因此，主題公園從策劃到經(jīng)營(yíng)，每個(gè)環(huán)節(jié)都是一個(gè)復(fù)雜的創(chuàng)意過(guò)程，每一個(gè)公園都需要相當(dāng)?shù)耐顿Y規(guī)模。而公園不可移動(dòng)的特性，更要求用規(guī)模化的發(fā)展方式在不同區(qū)域市場(chǎng)布局，以提高市場(chǎng)占有率，保持在行業(yè)中的領(lǐng)先地位。

然而，要在不同市場(chǎng)布局，不但需要大量資金，還需要相適應(yīng)的成長(zhǎng)性支撐擴(kuò)張的過(guò)程。用波士頓矩陣來(lái)分析，主題公園屬于金牛業(yè)務(wù)，問(wèn)題是：這個(gè)金牛業(yè)務(wù)如何擴(kuò)大規(guī)模，如何催生新的金牛業(yè)務(wù)？這時(shí)候，發(fā)展相關(guān)性業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)新的價(jià)值創(chuàng)造，就成為我們關(guān)注的核心。

華僑城建設(shè)主題公園，第一輪增值的就是周邊的土地。起初，地產(chǎn)業(yè)并不是華僑城的主要產(chǎn)業(yè)模式之一。轉(zhuǎn)變發(fā)生在上世紀(jì)90年代早期。當(dāng)時(shí)，我們嘗試在臨近錦繡中華的區(qū)域開(kāi)發(fā)商品房，一上市就受到熱捧，效益非常好。這給了我們有益的啟示：第一，主題公園改善了周邊區(qū)域的環(huán)境，增加了方便大眾的服務(wù)設(shè)施；第二，主題公園對(duì)主題文化的塑造和追求，增加了所在區(qū)域的文化氛圍；第三，周邊地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格明顯高于同地段的其他地區(qū)。那時(shí)候，華僑城區(qū)域內(nèi)的住宅價(jià)格比毗鄰的沙河地產(chǎn)每平方米高出1000元；東京迪士尼周邊地價(jià)曾達(dá)到400萬(wàn)日元/平方米。這些現(xiàn)象也提示我們：主題公園與周邊土地價(jià)值的上升有密切的關(guān)系，或者說(shuō)，主題公園的邊際效益潛藏在它周邊的土地之中。開(kāi)發(fā)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，挖掘其邊際效益，是確立主題公園發(fā)展中持續(xù)贏利結(jié)構(gòu)的良好途徑。

因此，在上世紀(jì)90年代末期，我們明確提出了“旅游+地產(chǎn)”的商業(yè)模式，將房地產(chǎn)融入華僑城的主題公園產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)了從旅游主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)到房地產(chǎn)業(yè)等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的延伸和發(fā)展，有效地實(shí)現(xiàn)了行業(yè)的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。一方面，主題公園等旅游景點(diǎn)的建設(shè)，創(chuàng)造了良好的周邊生態(tài)環(huán)境，積聚了人氣，形成了良好的品牌效應(yīng)、社會(huì)效應(yīng)和環(huán)境效應(yīng)，以此為依托，配套適度的主題地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，既實(shí)現(xiàn)了人與自然的和諧，建成了具有示范效應(yīng)的主題社區(qū)，又使得地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)具有不可復(fù)制的特征，避免產(chǎn)品雷同。

“旅游+地產(chǎn)”模式實(shí)際上是將旅游和文化項(xiàng)目的外部正效應(yīng)進(jìn)行了內(nèi)部化，即通過(guò)項(xiàng)目周邊地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，最大限度地降低了項(xiàng)目?jī)r(jià)值的“溢出”。當(dāng)然，我們不可能將這種“價(jià)值溢出”完全內(nèi)部化，因?yàn)椤奥糜?地產(chǎn)”又構(gòu)成了一個(gè)具有正外部性的新綜合體，由此對(duì)更大區(qū)域產(chǎn)生了“價(jià)值溢出”。正是這種特性，構(gòu)成了我們對(duì)豐富和完善城市功能的貢獻(xiàn)，也成為我們?cè)诓煌瑓^(qū)域獲取開(kāi)發(fā)資源的優(yōu)勢(shì)。

房地產(chǎn)主題化

在中國(guó)，房地產(chǎn)是回收快、利潤(rùn)高的產(chǎn)業(yè)，正好彌補(bǔ)了主題公園業(yè)的不足。在操作層面，我們采取了兩方面舉措：

其一，旅游上市的華僑城控股公司參股經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的公司，獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的收益，用地產(chǎn)的快速盈利來(lái)支撐對(duì)主題公園的長(zhǎng)期投資。

2001年，華僑城控股公司將持有房地產(chǎn)公司的權(quán)益從2000年的25%增至40%，這樣華僑城控股公司將從所持房地產(chǎn)公司的40%權(quán)益中獲得長(zhǎng)期的業(yè)績(jī)支撐。同時(shí)聯(lián)手房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)深圳之外以主題公園為核心的成片綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，分享地產(chǎn)部分收益。房地產(chǎn)較高的盈利能力和良好的現(xiàn)金流量，大幅提高了旅游上市公司的資產(chǎn)盈利水平，改善了現(xiàn)金流量狀況，為其在旅游業(yè)中拓展未來(lái)的發(fā)展空間提供了條件；2009年，華僑城主營(yíng)業(yè)務(wù)整體上市，房地產(chǎn)公司整體進(jìn)入上市公司，實(shí)現(xiàn)了兩大業(yè)務(wù)的完全融合。

其二，運(yùn)用旅游業(yè)的主題化包裝手法包裝開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品。

通常，買(mǎi)房子的人并非簡(jiǎn)單地購(gòu)買(mǎi)一種物品，隨著生活質(zhì)量的提高和市場(chǎng)的變化，購(gòu)房者更多地是在購(gòu)買(mǎi)一種生活、格調(diào)和品位。一個(gè)獨(dú)到而富有吸引力的主題文化，無(wú)疑能夠激活整個(gè)項(xiàng)目的靈魂，給項(xiàng)目帶來(lái)很大的號(hào)召力。

錦繡中華、世界之窗、歡樂(lè)谷等主題公園項(xiàng)目的成功為我們積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)，我們借鑒主題公園的方式來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，推出了獨(dú)具風(fēng)格的地產(chǎn)項(xiàng)目。這些地產(chǎn)項(xiàng)目在各自獨(dú)有的文化主題之外，還以旅游作為主題地產(chǎn)的吸引物，形成“旅游+地產(chǎn)”的成片綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)區(qū)。基本的發(fā)展模式是“旅游聚集人氣，景觀(guān)創(chuàng)造環(huán)境，文化提升品位”，建構(gòu)了“旅游帶旺地產(chǎn)，地產(chǎn)反哺旅游”的良性循環(huán)。

2000年，華僑城控股與華僑城房地產(chǎn)公司合作開(kāi)發(fā)了位于深圳歡樂(lè)谷西側(cè)的國(guó)內(nèi)第一EefCChjYCh9ChokFN5aNnL35WUHXKPgwnA7sYlRMcWM=個(gè)主題地產(chǎn)樓盤(pán)——波托菲諾項(xiàng)目，這是一個(gè)用意大利文化包裝的主題社區(qū)。項(xiàng)目推出后獲得了市場(chǎng)的高度認(rèn)可，一直被認(rèn)為是深圳最好的高尚住宅小區(qū)，連續(xù)8年榮獲深圳豪宅單個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售金額冠軍，無(wú)論是每平方米的銷(xiāo)售單價(jià)，還是每套房的總價(jià)，都是其他項(xiàng)目無(wú)法企及的。

關(guān)于旅游主題地產(chǎn)，華僑城人曾有過(guò)一個(gè)完整的表述：旅游主題地產(chǎn)是一種獨(dú)特的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，它以旅游主題的策劃和注入為特點(diǎn)，以對(duì)相關(guān)資源整合為核心，以住宅、旅游、商業(yè)、辦公、休閑娛樂(lè)、文化會(huì)展等諸多產(chǎn)業(yè)的互動(dòng)為發(fā)展動(dòng)力，以持續(xù)創(chuàng)新為進(jìn)步源泉，通過(guò)“差異化”的大型綜合社區(qū)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，滿(mǎn)足人們對(duì)現(xiàn)代優(yōu)質(zhì)生活的需求，從而形成“以旅游主題地產(chǎn)為特色的成片綜合開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)”的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

這種獨(dú)特的開(kāi)發(fā)方式為華僑城帶來(lái)了高于同行的溢價(jià)。目前，華僑城已成為深圳人向往的居住區(qū)，它開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目每平方米平均要比周邊的地產(chǎn)項(xiàng)目高出3000元?4000元。某次居民調(diào)查顯示，81.57%的居民認(rèn)為吸引他們居住在華僑城的理由是環(huán)境優(yōu)美富有文化氣息。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在華僑城重復(fù)置業(yè)的業(yè)主占總數(shù)的20%。

持續(xù)的產(chǎn)品創(chuàng)新

加拿大學(xué)者巴特勒（R.W.Butler）曾經(jīng)提出旅游地生命周期理論，認(rèn)為每個(gè)旅游地都難免要經(jīng)過(guò)早期探險(xiǎn)、地方參與、發(fā)展、鞏固、停滯和衰退這幾個(gè)階段，這一理論在主題公園領(lǐng)域同樣具有廣泛的適用性。甚至有研究認(rèn)為，一個(gè)新的主題公園從興到盛再到衰，大概只需要7年時(shí)間。因此，要打破公園原有的生命周期軌跡，不斷延長(zhǎng)生命周期，就必須通過(guò)持續(xù)的產(chǎn)品創(chuàng)新，創(chuàng)造新的吸引物來(lái)實(shí)現(xiàn)。

因錦繡中華的成功，20世紀(jì)90年代中期，國(guó)內(nèi)一哄而起，建起了2400家各類(lèi)主題公園，紅火了一陣。據(jù)說(shuō)，如今70%處于虧損狀態(tài)，20%基本持平，僅有10%左右能夠盈利。于是業(yè)界盛傳一種理論：中國(guó)主題公園的生命周期只有5年左右。按照這個(gè)理論，到現(xiàn)在為止，華僑城的四大主題公園（錦繡中華、中國(guó)民俗文化村、世界之窗和歡樂(lè)谷）早就“超齡”，但它們?nèi)匀磺啻簾òl(fā)，歡樂(lè)谷更是走上了遍地開(kāi)花的連鎖之路，其長(zhǎng)盛不衰的秘訣是什么呢？我認(rèn)為，其中的核心就是持續(xù)的價(jià)值創(chuàng)新。

歡樂(lè)谷成功的啟示

1995年?1997年的三年，是華僑城主題公園發(fā)展的一段非常茫然的時(shí)期。伴隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，旅游市場(chǎng)的消費(fèi)水平發(fā)生了許多新的變化：首先是出境旅游的發(fā)展，新的境外目的地不斷增加，出境的旅游半徑不斷擴(kuò)大。富裕起來(lái)的中國(guó)人不再滿(mǎn)足于在國(guó)內(nèi)游山玩水參觀(guān)主題公園，而是將視野和足跡擴(kuò)大到世界各地。在這種情況下，錦繡中華等微縮景觀(guān)已經(jīng)滿(mǎn)足不了日益增長(zhǎng)的旅游消費(fèi)需要。另外，從旅游消費(fèi)需求上看，世界上最受歡迎的主題公園，應(yīng)該具有非常大的市場(chǎng)需求對(duì)象，特別是受到那些不斷成長(zhǎng)的年輕人的喜愛(ài)。如果這樣一個(gè)巨大并且不斷更新的消費(fèi)群體能成為某一主題公園的消費(fèi)主力，那么這個(gè)產(chǎn)品就會(huì)具有生命力，也會(huì)創(chuàng)造更大的價(jià)值。

經(jīng)過(guò)對(duì)主題產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)和市場(chǎng)的分析，以及在全世界范圍對(duì)主題產(chǎn)品進(jìn)行對(duì)比，在華僑城股份籌備上市過(guò)程中，公司董事長(zhǎng)任克雷提出建造一個(gè)符合世界消費(fèi)潮流，又有中國(guó)市場(chǎng)需求特色的、創(chuàng)新性主題公園產(chǎn)品——?dú)g樂(lè)谷。2002年8月歡樂(lè)谷二期建成之后，開(kāi)業(yè)100天迎來(lái)100萬(wàn)游客，一舉成為眾多主題公園中的明星。

分析歡樂(lè)谷成功的主要原因，我認(rèn)為有以下幾點(diǎn)：

● 強(qiáng)調(diào)參與和娛樂(lè)，符合現(xiàn)代都市消費(fèi)需求，代表了一種城市休閑的生活方式和時(shí)尚；

● 有廣泛的市場(chǎng)，從青少年到中年，都會(huì)成為它的消費(fèi)群體，特別適合年輕家庭的消費(fèi)；

● 歡樂(lè)谷是一個(gè)以大型娛樂(lè)機(jī)械為基礎(chǔ)的文化娛樂(lè)項(xiàng)目的聚集，又是有各類(lèi)活動(dòng)可以參與的產(chǎn)品組合，可以與世界的科技進(jìn)步、文化多元化以及生活消費(fèi)理念更新同步，還可以根據(jù)市場(chǎng)的變化，不斷對(duì)設(shè)備和內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整。

所以，既引領(lǐng)著休閑消費(fèi)的時(shí)尚和潮流，同時(shí)市場(chǎng)需求又會(huì)激發(fā)推動(dòng)“歡樂(lè)谷”的創(chuàng)新發(fā)展，就形成了一種良性互動(dòng)。沿著這個(gè)思路，最近幾年，我們先后投巨資對(duì)世界之窗等其他景區(qū)進(jìn)行大規(guī)模的更新改造，緊跟消費(fèi)者需求的變化，打造了一個(gè)不斷創(chuàng)新的旅游產(chǎn)品平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了從靜態(tài)產(chǎn)品到動(dòng)態(tài)產(chǎn)品、從單一產(chǎn)品形式到混合產(chǎn)品形式的全方位的演變過(guò)程，同時(shí)也突出了與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差異性。

延伸產(chǎn)品線(xiàn)

房地產(chǎn)主題化的成功經(jīng)驗(yàn)促使我們進(jìn)一步思考商業(yè)模式和產(chǎn)品模式。通過(guò)對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的認(rèn)真研究，我們發(fā)現(xiàn)有機(jī)組合主題公園、度假區(qū)、酒店、美術(shù)館、劇院，甚至學(xué)校、醫(yī)院、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等要素，可以非常好地利用這些要素各自的優(yōu)勢(shì)，使得各個(gè)業(yè)態(tài)既能相對(duì)獨(dú)立，又能積極互補(bǔ)。通過(guò)不同要素的搭配，我們不僅能營(yíng)造良好的適宜居住的小區(qū)，也能建設(shè)大規(guī)模的生態(tài)旅游度假區(qū)，還能在許多城市中心區(qū)域找到適合建設(shè)旅游綜合體的資源。這種具有華僑城自身特色的綜合開(kāi)發(fā)模式，不僅解決了旅游業(yè)務(wù)發(fā)展的資金問(wèn)題，更大大豐富了我們的產(chǎn)品線(xiàn)，拓展了發(fā)展空間。

具體說(shuō)來(lái)，華僑城產(chǎn)品線(xiàn)的延伸主要表現(xiàn)在兩方面：

向城市綜合體延伸。即發(fā)揮華僑城在以主題公園為核心的成片開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，豐富成片開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品內(nèi)容，發(fā)展娛樂(lè)設(shè)施、商業(yè)、酒店、地產(chǎn)等符合城市功能需求的綜合體。我們?cè)谏钲诘臍g樂(lè)海岸項(xiàng)目就是基于這一發(fā)展方向的有益嘗試，這個(gè)項(xiàng)目通過(guò)保護(hù)性開(kāi)發(fā)具有濱海特色的旅游資源，建設(shè)大型的集生態(tài)旅游、環(huán)保教育、都市娛樂(lè)、節(jié)慶活動(dòng)、休閑度假為一體的綜合性、開(kāi)放式城市公共空間。項(xiàng)目開(kāi)放一年，盛況空前，成為深受深圳市民歡迎的城市文化客廳。

向新型旅游產(chǎn)品的延伸。目前華僑城正在積極探索兩類(lèi)旅游景區(qū)的連鎖發(fā)展：一類(lèi)是以歡樂(lè)谷為核心的主題公園連鎖發(fā)展，另一類(lèi)是以東部華僑城為代表的生態(tài)旅游景區(qū)的連鎖發(fā)展，它同時(shí)也是我們?cè)谘芯柯糜涡枨蟀l(fā)展趨勢(shì)后大力發(fā)展的新產(chǎn)品領(lǐng)域。

我們的調(diào)查顯示，每年的黃金周假期，涌入華僑城公園群的有五六十萬(wàn)人，而同時(shí)以酒店居住、參觀(guān)和休憩等方式進(jìn)入華僑城城區(qū)的游客流動(dòng)人口也達(dá)到了五十多萬(wàn)人。華僑城以其豐滿(mǎn)的城市文化環(huán)境和特色滿(mǎn)足了人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的個(gè)性心理需求，滿(mǎn)足了人們對(duì)美好生活的追求，給生活于其中的城市居民帶來(lái)了領(lǐng)域感、歸屬感、認(rèn)同感和自豪感，同時(shí)也為城市營(yíng)造了獨(dú)特的生活文化區(qū)域，增強(qiáng)了對(duì)外來(lái)游客的吸引力。用華僑城董事長(zhǎng)任克雷的話(huà)說(shuō)，城市主題公園和常住居民的關(guān)系是共生的。正是這種良性的共生賦予了城市永續(xù)生機(jī)。

“華僑城的理念是造城，而不是建房”，這是在華僑城內(nèi)部流行一句話(huà)。經(jīng)過(guò)多年的規(guī)劃和建設(shè)，華僑城已經(jīng)逐漸和深圳市區(qū)融為一體。站在華僑城的山頂向四周望去，建設(shè)初期的荒涼早已被花團(tuán)錦簇的園林和綠化所替代，酒店、高樓和四通八達(dá)的道路已讓人無(wú)法辨認(rèn)當(dāng)年破敗的華僑農(nóng)場(chǎng)，更看不出這里曾經(jīng)是深圳荒涼的遠(yuǎn)郊。

憑借敢為人先的創(chuàng)新精神，華僑城一路走來(lái)，以“旅游+地產(chǎn)”的發(fā)展模式保證了公司產(chǎn)品在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的差異性和領(lǐng)先地位。未來(lái)，我們將進(jìn)一步發(fā)掘資源潛力，做大產(chǎn)業(yè)規(guī)模，繼續(xù)通過(guò)不斷創(chuàng)新來(lái)提升產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，創(chuàng)造更大的價(jià)值。

劉平春：深圳華僑城股份有限公司董事、總裁