中國樓市的中長期趨勢

　　需要強調的是，拉動宏觀經濟的不光是商品房，保障房同樣可起到相同的作用，而且對剛需的拉動力度更大
　　未來不可預測，經濟學大師弗里德曼曾用譏諷的語氣說：“在過去的5次市場動蕩中，經濟學家預測到了15次。”但有的時候我們必須根據已有的經濟數字和動態對未來的趨勢進行判斷。
　　2007年美聯儲主席格林斯潘在其出版的《動蕩年代》(TheAge of Turbulence)一書中對當時的美國經濟斷言：“我們面對的不是泡沫而是小氣泡，許多小型、區域型的小氣泡，絕對不會膨脹到威脅整體經濟健全性的地步。”然而短短幾個月后，美國便爆發了席卷全球的“次貸危機”。
　　那么，對中國的房地產來說，哪些是正在發生的變革和趨勢呢?
　　房地產業的去支柱化進程是一個中長期趨勢
　　我們都知道一個定律叫馬太效應，這個定律就是有錢人越來越有錢，沒錢人越來越沒錢，有錢人越來越有錢是一種良性循環，沒錢人越來越沒錢是種惡性循環。用于解釋中國樓市目前存在的問題，對房地產業的過度依賴，使得多個領域出現馬太效應，并出現惡性循環。
　　正如國土資源部副部長諳小蘇講的那樣，“房地產業是重要的基礎產業，而不應成為重要的經濟支柱產業”。經濟中出現的貧富差距、冷熱不均二元經濟結構，土地財政無以為繼，人口老齡化以及即將消失的人口紅利等都促使我們必須要堅定的方向是—走去房地產支柱化之路。
　　中央和地方在“十二五”規劃中大幅調低GDP增速。比如全國定為7％，江蘇省由過去多年的13％調低為10％，而上海則僅為8％，中國更是確定2012年國內生產總值增長目標7.5％，八年來首次低于8％。這意味著要更加注重GDP增長的質和內涵，對房地產業而言意味著并不需要過去那么高的成交量和投資額度。
　　國務院總理溫家寶多次強調，調低經濟增速，以轉變經濟發展方式為主線，不僅表明決心和意志，而且是一個重大的舉措。在今后五年以至中國經濟發展的相當長時期，我們要把轉變經濟發展方式作為主線。
　　進行產業結構的調整，堅決走去房地產支柱化的路，讓房地產業在國民經濟中所占的份額逐年下降，減少對房地產業的依賴，為房地產業回歸理性提供時間和空間。
　　行業整合大勢所趨
　　中國房地產業發展高峰時商品房年成交近10億平方米，但隨著下調GDP增速目標深化房地產業去支柱化之路，將加速行業整合步伐，這意味著宏觀經濟增長不再需要房地產業維持以往的貢獻比例，加之保障房建設的加速和跟進，保障房所占比重逐漸增加，一來分流需求，二來也使得商品房市場總體規模下降，因此，整個房地產業將出現僧多粥少的局面，目前中國經注冊房企8萬家，一部分企業被動退出將不可避免。
　　換句話說，房地產市場的行業整合是必然之勢。在中國內地，百強房地產開發商的銷售額僅占所有銷售額24％，中國房地產企業總體而言，規模偏小，行業集中度比較分散。就是排名第一的萬科，市場占有率也僅有3％左右，而這一數字2005年還只有0.94％。
　　本輪調控至今，發生在上市公司間的兼并整合案例多達600余起，其中房地產業的兼并整合案例占90％位居首位。2011年末新華社發文稱，截至2011年底，北京注銷房企473家，剩余有效資質企業3000家，北京每年供地200宗，就算1000家房企可以拿到地，也意味著超過2／3房企將無地可拿。
　　而武漢的數據也顯示，截至2011年10月底，武漢共有在冊房地產開發企業1375家。相比2010年同期，房企數量減少了200余家。大量房企快速消失，意味著市場機會將屬于少數實力強大的公司。
　　土地供給為保障房讓路
　　房地產市場一個明顯的走向是，打造雙軌制，土地供給為保障房讓路。這將有效調節市場供給結構。
　　“十二五”規劃明確規定，未來五年全國要建設城鎮保障性安居工程3600萬套，使保障性住房的覆蓋率達到20％，各地的保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品房的用地供應不得低于住房用地總量的70％。
　　2012年3月5日，溫家寶總理在作政府工作報告時指出，2012年將繼續推進保障性安居工程建設，在確保質量的前提下，基本建成500萬套，新開工700萬套以上。抓緊完善保障性住房建設、分配、管理、退出等制度。
　　隨著保障性住房大規模建成并投入使用，我國的住房保障也將邁入“建管并重”的階段，保障性住房建設供應力度加大，供應高峰到來，這使得我本人呼吁的“分鍋吃飯”或者說供給“雙軌制”的效應開始顯現。
　　融資模式方面，國家動用公積金、保險資金、企業債等多種手段解決保障房建設資金。
　　但是需要強調的是，拉動宏觀經濟的不光是商品房，保障房同樣可起到相同的作用，而且對剛需的拉動力度更大。道理很簡單，投資需求買房后可能空置，而保障性住房的購買者則一定會進行裝修等進一步消費，從而產生拉動作用。
　　房產占家庭財產比例將會下降
　　西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心發布的全國首份《中國家庭金融調查報告》顯示，中國家庭住房資產占比最大，自有住房擁有率為89.68％，遠超世界63％的水平，且城市第一套房平均收益率高達340.31％，城市住房收益可觀。
　　這和社科院發布的數據相似，中國家庭財產結構中，住房資產占比高達近八成，造成這個結果的原因，一是房價連年上漲大家買房投資，二是投資渠道狹窄所致。但從國際上看，發達國家房產占家庭財產的比重多集中在20％～40％左右，長遠看，中國會向這個比例靠攏。
　　首先從宏觀情況而言，目前中國經濟增速降低，熱錢流入開始減少，從而導致資產價格上漲的動力減弱。
　　中國人民銀行2012年7月14日更新的金融機構人民幣信貸收支表顯示，7月末，中國金融機構外匯占款余額達256575.17億元，較上月末減少38.2億元。這是繼4月后，今年第二次出現單月外匯占款減少。
　　外匯占款負增長與人民幣貶值預期有關，事實上繼2011年12月份人民幣連續11天觸及跌停后，2012年來再現兩次跌停，并且2012年1～7月份，人民幣7年來初次出現貶值，這個現象意味著，熱錢流出的速度在加速而熱錢進入的速度在減速，在中國經濟未來增速中樞下移的背景下，這將成為中期性趨勢，對中國資產而言，將失去一個價格上的重要支撐。
　　另一個趨勢是，社會人口老齡化現象開始凸顯。中國60歲以上老年人1.67億，超過德國和法國人口總和，養老問題壓力巨大。同樣，人口紅利會在可預見的將來結束，而人口增長的峰值將在2015年到來，人口對房價的影響是直接而深遠的。2012年來溫州房價大幅下挫，除了溫州金融出現動蕩并且受經濟結構轉型，制造業受沖擊外，溫州是一個人口導出型城市(即人口組成中離開這座城市外出工作的人較多)也是重要因素之一。
　　存量房將是趨勢所在
　　2012年7月下旬，國務院派出8個督查組奔赴16個省市對房地產調控政策落實情況進行專項督查。就在國務院督查地方樓市調控的同時，住建部發布了《關于做好“十二五”住房發展規劃編制工作的通知》，緊鑼密鼓地推進住房頂層設計。與此同時，有關房產稅試點的改革步伐也在加快推進。
　　房產稅的征收和地方政府轉型擺脫土地財政束縛是緊密相連的，是為地方政府尋找相對長期穩定的財政收入來源，但房產稅的征收，尤其是轉向存量房之后，將會極大影響現有市場格局。
　　上述是中國經濟和房地產正在發生的變革，但是拉開一些時間和空間來評價房地產業，我們很容易可以發現，即使10年后，中國房地產業依然會是重要的產業之一。從全球角度看，也仍然是十分龐大的產業。
　　不過，房地產企業必須清醒地意識到的一個事實是——眾樂樂的日子一去不返了。如果說以前只要拿地蓋房就能賺錢的話，以后可能還要考慮拿什么地，蓋什么房，中國房地產業事實上已經開始進入了新階段。
　　(作者系房地產商會全國工商聯理事，著有《樓市大變局，我們怎么辦?》等著作